放寬按保 料刺激換樓潮

 財政司司長在新一份預算案中放寬按揭保險的適用範圍，估計會刺激樓價$1,000萬至$1,920萬物業的成交。但近期市場負面消息較多，類似2019年放寬按保後樓價企穩、成交量回升的情況未必會輕易重複。

$1,920萬以下物業受惠

按保放寬後，可申請最高八成按揭貸款的樓價上限將由$1,000萬增加至$1,200萬，首次置業人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限則會由現時$800萬提升至$1,000萬。此外，要留意的是，今次的放寬，受惠的樓價範圍其實是上升至$1,920萬以下的物業，價值$1,200萬至$1,920萬的物業，標準按揭成數是五成。在新按保計劃下，可透過按保取得較成數按揭（五成至八成），但貸款額上限為$960萬。例如一個樓價$1,500萬的物業，在新按保下，可借$960萬，按揭成數是64%。

 

措施之下，樓價$1,920萬以下住宅的有效需求會上升，在正常情況下，料會刺激新一輪換樓潮。

參考2019年底放寬按保，當時八成按揭貸款的樓價上限將由$600萬增加至$1,000萬，首置人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限則會由$400萬提升至$800萬。該次放寬前，正值反修例事件，二手住宅成交量由上半年的約2.3萬宗，下調至下半年的1.7萬宗。按保放寬後，縱使2020年初新冠疫情已開始影響香港，但當年的二手成交量仍然回升。上半年回升至2.2萬宗、下半年更達2.4萬宗。

樓市未必如2019年迅速反應

問題是現時香港正逢第五波疫情來襲，醫學專家估計確診數字要3、4月才見頂。加上一系列限制人流措施，恐怕今次樓市對放寬按保的反應不會如2019年那次一樣迅速。加上3月起美國料進入加息周期，今次按保放寬，樓價未必可如2019年在數月內出現止跌回升。

最後，最近兩次放寬按保的樓價適用範圍，正好是樓價輕微調整的時間：反修例事件期間，樓價在2019年下半年微跌，政府在年底放寬按保，今次放寬剛適逢新冠疫情下樓價回調。究竟是不是巧合？抑或官方有意無意托市，便無從稽考了。

原文刊於置業家居2022年2月26日

加息如何影響按揭貸款額

市場預期美息將在3月開始上升，過去討論加息，除了聚焦於按揭還款增加，大家也會計算按息上升後，在壓測計算下，同等收入可借取樓按減少的影響。但即將來臨的加息周期，可能在一段較長時間內，不會令準買家的壓測計算有實際影響。

現時銀行對無按揭負擔、自住物業的樓按借款申請，會要求每月還款不逾申請人月入的一半、按息加3厘時，還款不逾月入6成。因此，「當前按息」上升，在同等借款額、還款期不變的情況下，同等收入可借取的樓按上限會減少。 

 

不過，近年香港9成多的新批住宅樓按都是拆息按揭（H按），新批H按當前利率大概在1.5厘至1.6厘左右，但絕大多數銀行的H按都設有與最優惠利率掛鈎的鎖息上限，現時一般在2.5厘。銀行為H按計算供款與收入比率、以及壓力測試時，會視鎖息為「當前利率」。因此，假設今年拆息隨美息上升0.75厘，新批H按利率上升至2.35厘；雖然同等借款額、同等還款期下，每月還款會上升，但只要最優惠利率及以此為準的鎖息不變，其實不會影響壓測的計算，以同等收入、同等還款期申請按揭，可借取的樓按上限亦暫時不變。

例如3萬元收入，無其他欠債，H按利率為一個月拆息（近日約0.2厘）＋1.4%（即供款利率約1.6厘），鎖息為P（5%）—2.5%，還款期30年，現時可借入上限約317萬元。如果1個月拆息升至0.95厘，而最優惠利率、鎖息不變，雖然供款利率會升至2.35厘，但計算供款與入息比率、壓力測試時，仍會以2.5厘為「當前按息」，可借入樓按上限仍會是317萬元不變。

當然，此處有2個變數，其一是最優惠利率上升。另一種可能情況是，雖然各銀行維持最優惠利率不變，但卻調整新批H按的鎖息，例如由P—2.5%，調整至P—2%，都會影響到新批按揭的壓測計算。

原文刊於經濟日報網站2022年2月23日

美國加息與香港按息走勢

如無意外，美國3月的議息會議後，聯邦基金利率會上調半厘，正式展開加息周期。港元與美元掛鈎，利率升跌的方向理論上會跟隨美元，但參考實際數據，估計今年上半年，港元最優惠利率較大機會維持不變，而港元拆息料會隨美息上升，但幅度將較美息升幅為窄。  

參考上一次加息周期即2015至2019年的紀錄，期間美國加息達2.25厘，但香港最優惠利率只上升0.125厘。美息升而最優惠利率不變，原因之一是之前美息下跌時，本地銀行未有隨之下調最優惠利率，變相在美息回升時，也有暫不跟隨上升的緩衝空間。

 

拆息方面，上次美息進入上升期，上升半厘後，一個月港元拆息大致上仍維持不變。要待美息持續上升後，港元拆息才隨之上升。主要原因是拆息對本地資金供求較敏感。2015年底美息開始上升時，本地銀行體系結餘達3000多億元水平，資金充裕，令拆息升勢較為滯後，直至美息持續上升，形成套息壓力，港元拆息才開始緊貼美息。

回看現時的銀行體系結餘，仍在3400億元水平，資金充裕情況一如2015年。估計美國加息後，本地的最優惠利率及與多數H按利率相關的一個月拆息，較大機會維持不變。而在美國進一步上調利率後，估計我們會看到拆息大致跟加、而最優惠利率暫時不變的情況。年內拆息累積升幅如達1厘，本地以H按供樓的業主，可能會轉以最優惠利率為準的鎖息上限(現時約2.5厘)供樓，情況可能在下半年發生。

小業主的供樓利率可能會在年內上升約1厘，之後較大機會維持不變一段時間，除非美息在明年仍持續上升，否則多數香港小業主的供樓利率可望在2.5厘此個鎖息水平見頂。

單以利率角度考慮，1厘左右的按息升幅，應該不會對樓價帶來太大壓力。但本地疫情及由之而起的半封城狀態未知會維持多久。短期內的樓市成交，料會集中在持貨能力較低的業主放盤，成交價料會向下調整。而發展商可能有幾個月難以開盤、市場累積較多新盤待售，都會為今年的樓價帶來較大調整壓力。

原文刊於信報網站2022年2月22日

按揭保險受歡迎的另類理由

2021年全年，銀行體系有8萬多宗新取用住宅按揭，當中28%，即2萬多宗涉及按揭保險，比率創新高。使用按保比率上升，當然與2019年放寬適用範圍至1,000萬元有關，但其實部分邊緣個案，也會利用按保，借取本來借不了的樓按入市。

2019年放寬按保，除了將樓價適用範圍由600萬元上調至1,000萬元，另一較大的變化，是容許借款人在支付較高保費（較標準提高15%）後，可以免卻壓力測試的要求。此措施有一個副作用：同一買家、購買同一單位，可能會出現「不合資格借6成，但可借多於6成」的古怪現象，成為推動置業人士使用按保的另類理由。

 

以一個樓價710萬元，準買家月入4萬元的個案為例，6成樓按是426萬元。

在「現行按息（在H按即為鎖息）」2.5厘、還款期30年的情況下。如借取6成按揭，要通過供款入息比率不逾5成，及假設利息上升3厘的壓力測試下，供款不逾月入6成的限制。可借入的按揭上限是422.6萬元，換言之，此位準買家不合資格以6成按揭購買此個710萬元的單位。

不過，如果他申請按保，按揭成數65%，連同保費，大概借480萬元，由於只需要通過標準的供款與入息比率要求，不需要通過壓測，同樣月入4萬元，以較高的按揭成數購買同一單位，卻變得合符申請資格（代價當然是要支付較高的保費、每月還款亦會增加）。

理論上、由於保費上升了，可抵銷因為借款人違約為銀行或保險公司帶來的風險。但在借款人的角度，以上放寬雖然可令借款人提高按揭成數及借款額度，但卻令每月還款佔月入比例上升。加上今年進入加息周期，當利率上升時，每月還款佔月入比例可能進一步上升。借款人在善用有關放寬措施時，宜自行衡量相關風險。

原文刊於經濟日報網站2022年2月16日

哪類人適合定息按揭？

加息期近，近來多了按揭申請人查問定息按揭，究竟什麼人適合選用定息按揭？選用此類產品時，又有什麼地方要留意？

現行的定息按揭計劃在2020年推出，目的是減少利率變動時，浮息按揭(包括P按及H按)每月供款波動對借款人帶來的影響。當時10年期定息利率為2.75厘，但計劃推出不久，即逢美國減息1.5厘，港元拆息隨之回落，令定息按揭吸引力大減，佔新批按揭比例長期處於0水平。

 

不過，時移勢易，現時10年期定息為2.1厘，而市場預期3月起美國會持續加息，雖然香港最優惠利率可望維持不變一段時間，但拆息較大機會跟隨美息上升。在此種情況下，定息按揭也變得較具吸引力。究竟在現時的情況下，哪一類人較適合選用定息按揭？

---評估拆息持續上升者：現時H按利率約1.42厘，較10年期定息低0.68厘左右。由於市場預期美息今明兩年會持續上升，幅度可逾1厘，如果美息上調後，較長時間維持，選用定息按揭，長線有慳息效果。

---未能通過壓力測試的邊緣申請人：在現時的按揭指引下，選用定息按揭，樓按申請人只需通過基本的「供款與入息上限」，而不需通過壓力測試，在同一收入和同一還款期下，借款上限會比浮息按揭為高。對於在申請浮息按揭時，因壓測而未能借取所需款項的申請人，或可考慮轉用定息按揭，以提高借款額。

不過，考慮定息按揭時，有幾點要留意，新批定息按揭的利率會根據市場按息而改變，例如去年中的新批10年期定息按揭利率是1.99厘，今年1月底上調為2.1厘。相信在美息(及港元拆息)上調後，按證也會上調新批定息按揭的利率。

其次，定息按揭一般不設現金回贈或高息掛鈎戶口，而罰息期亦達3年，較現時浮息按揭主流的2年為長。借款人選用前，宜先行衡量以上特點。

原文刊於信報網站2022年2月15日

花紅佣金與樓按申請

多數置業人士都知道申請按揭時，收入與供款比例要合乎要求、足以通過壓力測試。坊間亦有不少按揭計算機協助樓按申請人進行壓測的計算。問題是，不少申請人對甚麼是銀行可接受的收入不大了解，在自己進行計算時，往往會高估了可計算的收入。

首先要說明的是，所謂收入，首要條件是可證明的。稅單、公司證明、銀行入數紀錄便是一般可接受的證明。如果樓按申請人的入息證明文件不齊全，相關收入可能不會被視為可信，影響樓按申請。此處要強調的是，沒有文件證明的收入，銀行不會視為可信，但不表示有文件證明，銀行就一定信納。例如申請人的入息過分偏離行業一般情況，例如申報為私人音樂老師，即使包括稅單等證明文件齊全，但收入遠高於業內一般水平，銀行便不一定信納。

 

對受薪人士來說，一般會理解收入為固定月薪＋花紅＋佣金。如果月薪是固定發放、有充分的證明，銀行為樓按申請人進行壓測時一般都會足額計算作收入。

而雙糧及花紅等，銀行一般會以2年平均作計算，而佣金計算的差異會較大，多數銀行會以6個月平均數計算，也有銀行會剔除最高、最低佣金收入的月份，再計平均數。此外，由於疫情關係，不少行業的佣金收入大減，銀行在處理相關行業從業員的申請資格時，可能會以更保守的方式估算申請人收入。

要留意的是，如果申請的是按揭保險，而按揭成數高於8成，便只有固定月薪會被視為收入，花紅、佣金等非固定收入不會被納入考慮。而樓價8成以下的按揭保險申請，雖然花紅、佣金都可視為收入，但由於涉及銀行及按保公司兩個機構，計算時可能會較非按揭申請的標準較為保守。

原文刊於經濟日報網站2022年2月9日

供樓負擔統計或趨兩極化

政府經濟顧問辦公室統計的置業負擔指數於去年第三季達75%，遠高於20年平均的47%，展望今年，估計此個官方負擔指數將進一步惡化。但一如以往，數據其實不反映一般供樓業主的負擔，反而今年稍後公報的2021人口普查結果，可能會反映供樓業主負擔維持在極低水平。

兩個都是官方數字，都在量度供樓負擔。政府經濟顧問辦公室的計算，是以45平方米單位的按揭供款(假設按揭成數為70%及年期為20年)相對住戶入息中位數(不包括居於公營房屋的住戶)的比率。

 

上述的計算標準一直沒有大改變，好處是標準劃一。壞處是部分預設已經脫離現實。例如2021年底，香港新批銀行按揭的平均成數是53%，平均還款期是27年多；加上經濟顧問辦公室是按季以最新的樓價計算置業負擔，在樓價節節上升的背景下，自然會拉高了負擔比率。

由於疫情下入息中位數可能進一步調整、而按息料隨加息周期展開而上升。除非樓價有明顯下調，否則經濟顧問辦公室計算的置業負擔比率料會進一步上升。但要強調的是，由於計算是基於一系列的假設情況，數字並不反映供樓業主的普遍還款負擔，反而計算反映處於月入中位數的家庭，事實上難以負擔中等大小的私宅樓價，才是值得擔心的地方。

另一方面，人口調查訪問的業主平均按揭負擔料會維持低位。上一次的統計是2016年，得出的結果是需要支付按揭供款的住戶，供款與收入比率中位數為18%。估計2021年的數字不但不會有太大變化。

人口普查的數據來自於家訪及住戶申報，理論上住戶沒有低報供樓負擔的誘因。由於不少人是早年樓價較低時購入單位，樓價上升並不會影響他們的還款；加上現實中的新批樓按還款期愈來愈長、按揭成數受限、壓力測試的嚴格執行等因素，都在限制新批出樓按借款人的實際供樓支出。

參考2016年人口普查的結果，預料初步數據可在今年3、4月公布，屆時經濟顧問辦公室應該已公布2021年第四季的置業負擔統計。如無意外，我們會看到兩個極端：一方面說市民置業負擔高，另一面說業主的按揭負擔低。

要強調的是，人口普查得出的按揭負擔即使處於20%以下，也未必可說是樓市健康，只能說在篩選之下，成功借取銀行樓按的借款人都有一定財政實力。

原文刊於信報網站2022年2月8日