為何拆息未有回落？

美國聯儲局減息1.5厘時，不少仍要供樓的業主對本地按息的變化可能翹首以待，希望多多少少有點調整，在疫情之下減少一下供樓支出。但半個月下來，銀行最優惠利率不變，港元拆息更是不跌反升。在聯滙之下，為何拆息不跌？

與一般小業主最相關的1個月拆息為例，月初為1.62厘，截至昨日升至2.05厘。還幸本地的拆息為準按揭(H按)，絕大部分設有以最優惠利率為準的利率封頂安排，小業主的按揭還款暫不受拆息上升影響。

至於為何拆息不升反跌，最簡單的原因是供求，本地拆息上升，反映此段時間內對拆借港元的需求高於供應。需求上升，應該與早陣子的大型招股、3月的季度結算有關。但拆息偏高的另一原因，可能是銀行對拆出資金更趨保守，寧可保持更多現金，—在新冠肺炎環球大爆發，市場對後市普遍觀望的情況下，此算是情理之中。

值得留意的是，資金需求有起有落，由於招股、季結的需求將過去，在「正常情況」下，港元拆息可能會在踏入4月後回落，較值得關注的是供應面的問題(至於現時此種列國封城封關的情況是否仍算正常，過去的常識是否仍然適用，有待時間證明)。

理論上，環球央行再量寬，整體資金供應會再氾濫，最終會推低利息成本；但此理論暫時未實現，包括在聯儲局表明無限量寬後的美國，當地的新批按揭利率較聯儲局減息前反而輕微上升；雖然當地多數的專業意見都認同，聯儲局的低息、量寬政策最終會推低美國按息，一切只是時間問題。

暫時看來，在疫情穩定下來之前，拆息都可能因為銀行取態而難見較明顯的回落。但另一個角度看，由於現時按息只是2厘多的水平，本來就不算是高息環境，有樓要供的小業主，對按息的變化不宜過於緊張，最優惠利率不升不跌，已算是保障了大家的供款不會大起大落。至於稍後拆息真的回落，令每月按揭供款減少，要不要當羸了安慰獎去慶祝？到時才決定好了。

原文刊於信報網站2020年3月31日

------------------------------------------------------------
按計劃以「專業服務、知識為本」的宗旨，為客戶提供有內容、有質素的服務。
重溫700多篇【按計劃觀點】:http://bit.ly/2MDyTvO
💻按計劃網站:www.panasian.com.hk
👍讚好Facebook專頁: fb.com/pamortgage
🎥訂閱YouTube頻道: http://bit.ly/2R3T9ZX
☎️按揭熱線: (852) 2167 1369
📱Whatsapp: (852) 5596 6181

減息刺激作用成疑

3月份美國突擊減息1.5厘。不少業主可能期待，在疫情影響下，就算一時三刻未能為樓價帶來明顯支持，也希望減息會令自己每月供款減少。但兩個星期下來，在討論減息1.5厘有沒有用之前，大家首先要了解，本輪減息的實際下調幅度遠比1.5厘為低。

影響多數香港人每月按揭供款的有兩個利率，一個是各家銀行自行訂定的最優惠利率（Prime Rate, P）——美國減息1.5厘後，本地未有銀行下調最優惠利率。第二個是一個月同業拆息（Hibor, H），3月4日（美國在香港時間3月5日凌晨減息半厘，16日再減息1厘）一個月同業拆息約1.4厘，聯儲局接連減息1.5厘後，一個月拆息反而上升，本周三（25日）達1.98厘。

美國減息 Hibor不跌反升
港元拆息不跌反升，原因之一是比起聯邦基金利率，港元拆息與美元拆息關係較大。近日各國封城封關，引起衰退疑慮，投資者拋售資產增持美元；美元需求增加推動美元拆息上升，結果港元拆息也居高不下。以一般新造按揭利率為H+1.24厘計，近年取用的H按，大部分都會以鎖息供樓（近一年大約為2.5厘），供款利率暫時未見下跌，一般小業主的供款支出暫時未見減少。
由於美國的新冠肺炎確診數字仍在上升，代表一段時間內封城措施會持續；似乎投資者持有美元避險的需要會維持——港元拆息暫時難見明顯的下調空間。即使稍後美元拆息回落，港元拆息跟隨，一般估計幅度亦較為有限——請勿期待本港按息會有1.5厘的跌幅。

每月供款降幅輕微
如果一個月拆息將回落至1厘以下，一般H按借款人的還款利率將輕微下調。以年初取用的H按為例，一般條件為H+1.3厘，鎖息P（5.25厘）減2.75厘。2月初供樓利率為2.5厘。如一個月拆息回至1厘，每$100萬貸款，供樓利率會減至2.3厘，以25年還款期計，每月供款約由$4,486下調至$4,386。
另外，要留意的是，減息只是央行支持經濟行動的一環。由聯儲局到多國央行，都推出了不同程度的量化寬鬆。除非疫情進一步失控，又或出現環球大蕭條，否則在各國放水之下，資金氾濫仍有可能在疫情過後推高資產價格。

原文刊於置業家居2020年3月28日

------------------------------------------------------------
按計劃以「專業服務、知識為本」的宗旨，為客戶提供有內容、有質素的服務。
重溫700多篇【按計劃觀點】:http://bit.ly/2MDyTvO
💻按計劃網站:www.panasian.com.hk
👍讚好Facebook專頁: fb.com/pamortgage
🎥訂閱YouTube頻道: http://bit.ly/2R3T9ZX
☎️按揭熱線: (852) 2167 1369
📱Whatsapp: (852) 5596 6181

【按揭一分鐘】"減息1.5厘"，對樓價有幾大刺激？

美國聯儲局在3月份突擊減息1.5厘；參考2008年經驗，不少人會期待，就算樓價不應聲反彈；起碼會有較強抗跌力。但首先要留意，今次港元利率跌幅遠較2008年為低，對樓價的影響將較為有限。 │

------------------------------------------------------------
按計劃以「專業服務、知識為本」的宗旨，為客戶提供有內容、有質素的服務。
重溫 700多篇【按計劃觀點】:http://bit.ly/2MDyTvO
🌍Facebook: fb.com/pamortgage
🎥Youtube 頻道: http://bit.ly/2LwAPB0
☎️按揭熱線:(852) 2167 1369
📱Whatsapp/Wechat: (852) 5596 6181

定息按揭生不逢時？

2月底財政司司長公布新一份財政預算案時，一併宣布按證公司將推出定息按揭計劃。當大家仍在討論定息按揭適合甚麼類型的置業人士、有何利弊之時，美國卻突擊減息1.5厘，瞬間令定息按揭優勢大減。

相對於浮息按揭，定息按揭的賣點是還款穩定，而借款人付出的代價，一般是較同期浮息按揭略高的利率。在市場預期利率趨升時，定息按揭的吸引力較較高（雖然定息按揭的利率略高於浮息按揭，但在加息期，浮息利率會升而定息不會，長期下來，定息可能較為划算）。

預期拆息稍後回落
可是，3月份美國突擊減息1.5厘，雖然本地最優惠利率拒跟，與供樓相關的1個月拆息更是不跌反升（一般認為原因在於市場恐慌，投資者增持美元，令美元需求上升而推高美元拆息有關）。但大致上，市場仍預期1個月拆息在稍後仍會隨美息回落。
先不管「拆息稍後回落」的預期是否成真，但市場如果普遍有此預期，本身已會令定息按揭的吸引力下跌。以新的10年期定息按揭為例，定息2.75厘；現時一般新批浮息按揭利率2.5厘高25點子。如果市場預期浮息按揭利率會上升，定息按揭的穩定特性便有較高吸引力；但當市場預期浮息按揭利率將會向下，以較高利率換來穩定供款，便顯得不太划算。
之前我們也提到，定息按揭計劃有其獨特的賣點：利率較高，但理論上可借取較高的貸款額。可是此項「賣點」，看來也要打個折扣。

貸款審批趨向嚴
金管局表示，10年期以上的定息按揭，因為供款穩定，銀行批核按揭時，可以不需進行壓力測試，只要按揭申請人每月供款不逾月入一半，即符合最基本的批核要求。此情況下，即使供款利率較高，選用定息按揭，可獲取的貸款上限，反而比較低息，但有壓測的浮息按揭為高。
問題是，新型肺炎全球大爆發，市場開始出現較悲觀的預測，甚至有指全球可能陷入1929年式的大蕭條。在失業率看升、經濟衰退的陰霾下，即使監管要求放寬，貸款機構的審批都會偏向嚴格──新定息按揭的一個賣點，也因而存在變數，相信年內新批按揭中選用定息按揭的比例，仍會維持超低水平。

原文刊於經濟日報網站2020年3月25日

 ------------------------------------------------------------
按計劃以「專業服務、知識為本」的宗旨，為客戶提供有內容、有質素的服務。
重溫700多篇【按計劃觀點】:http://bit.ly/2MDyTvO
💻按計劃網站:www.panasian.com.hk
👍讚好Facebook專頁: fb.com/pamortgage
🎥訂閱YouTube頻道: http://bit.ly/2R3T9ZX
☎️按揭熱線: (852) 2167 1369
📱Whatsapp: (852) 5596 6181