收緊按揭的風險管理效果

金管局下周將向立法會提交財經簡報，部分數據已可在金管局網站看到，數據新意不多；以金融安全角度看，現時銀行按揭業務潛在的系統風險相當有限。此可說是多輪逆周期措施的效用。

根據金管局數據，數項關鍵的按揭數據都極為健康（見附表）。幾項數字中，拖欠比率其實一直偏低，2001年本地按揭拖欠比率處於高峰期的數字，大概相當於美國經濟環境較佳時的數字。拖欠比率低，反映按揭業務風險不高，某程度上解釋了何以本地按揭平均息率會較相宜。

平均按揭成數低 未來負資產規模受限
其他數字方面，9月份負資產按揭宗數是似有若無的1宗。新批按揭平均成數只有56%，較2009年下跌8個百分點；供款與入息比率亦維持在36%水平。意 以上數據表示，現時借取按揭人士，供款負擔不高，對加息有較大的應對能力；而且整體按揭成數低，即使樓價大跌3成，負資產增加的規模有限。

數字似乎十分健康，但同一份報告可能揭示潛伏中的問題。根據金管局將向立法會提交的數字，近幾年按揭貸款佔GDP比重一直維持在46%以下，較數年前只增長2、3個百分點。簡單來說，雖然坊間常說樓市瘋狂，但金管局的逆周期措施相當成功，按揭貸款佔GDP比重未見急增。

換一個角度看，如果金管局未有收緊按揭指引，在人人看好樓市的情況下，新按按揭成數、供款與入息比率維持高企之餘，按揭貸款佔GDP比重可能大增，萬一樓價下跌，將引發更嚴重的系統風險。

正好我們多次提到，近年金管局對按揭風險的認知，由金融體系擴及個人。「按揭貸款佔GDP比重」，可說是體系風險的重要指標，而新批按揭成數，以及供款入 息比率，卻是對體系以至個人都同樣重要的指標。後兩者維持偏低，意味整個金融系統以至個別借款人承受樓價波動的能力都大幅提高。

原文刊於經濟日報網站 2014年10月29日

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佔領漣漪──政府協助置業買民心？

佔領行動持續，參加者以年輕人為主，有分析指出，新一代不滿建制，主要因素是經濟問題──向上流動的機會減少之餘，樓價高得難以負擔，引發青年不滿。我們不知道年輕人不滿建制主因是否全因經濟因素，但建制派有此想法，對樓市的影響不容忽視。

據報民建聯上周會見特首討論來年施政報告時提及，希望以貸款鼓勵青年創業、並建議初次置業人士購買600萬元以下物業時，印花稅可獲減半優惠。此 外，前特首董建華會見傳媒時亦提及，學生的部分不滿源於樓價高企，難以負擔，並呼籲社會予時間政府改善問題。似乎建制派傾向以經濟，特別是樓價高企，解釋 新一代何以不滿。

街上的示威者是否同意上述分析並不重要，重要的是親建制一方有此認知──表面上的政治問題，深層原因是經濟問題。某程度上，此一理解不能說是錯，學 術上，馬克思說下層建築(或經濟建築，Economic structure)決定上層建築(Super structure，包括政治和意識形態)；實務上，1967年暴動後，當年港府亦有類似見解，間接推動上世紀七十年代大建公屋。

把政治問題化約為經濟問題，好處是前者不是港府單方面可解決，後者卻可由港府自行其是。如果民建聯和董建華的說法與港府的想法接近，不管佔領行動如何收科，可以預期，港府將在樓市、房屋政策上出現更大調整。不過，調整政策未必就會令樓價下調。

除了民建聯建議減初次置業人士印花稅外，其他類似思路的建議是重推首貸、自貸等資助計劃，協助初次置業人士入市。此類構想的共通優勢，是可較快推 出。但缺點亦明顯：勢將刺激入市需求，有可能進一步刺激細價樓價格上升，屆時政策的真正受惠者，將是放盤業主而不是初次置業人士。

當然，要協助市民置業，更王道的方法是增加住宅供應量。如果供應真的在可見未來大量增加，樓價可望稍為受壓(至於是否可壓至年輕人容易入市，進而怨氣稍減便難以估計)。
不過，此處有一個大前提：政府有能力大幅增加土地供應──透過行政手段，港府的確有能力在短期內加快土地供應，例如港鐵或市建局的項目可加快推出、 申請動工、預售的項目加快批核等。但長遠而言，如何大量增加住宅用地始終是大問題，尤其在今日政府政治能量不足的情況下，但凡改變用途、增加地積比等，都 是知易行難的措施。

持平而言，本屆政府已着力增加土地供應，上周官方數字顯示，未來數年住宅供應量達7.4萬伙，創近年新高。只要持之以恆，供應量可望持續上升。不 過，在此亦要考慮另一變數。7.4萬伙是按「樓花/現樓貨尾、施工中」的數字計算的；但近年建築業人手緊張，住宅施工量增加，是否可按時轉化為現樓，仍有 待觀察。

原文刊於信報網站 2014年10月28日

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業主理財夢 一開二的難題

香港小業主常見的理財夢想，是置業後「一開二，二開四」，最終依靠資產升值致富。
一般來說，執行「一開二，二開四」的策略，單單靠薪金收入增長難以實行（或者說，如果單靠薪金收入增長已可慢慢購入多個物業，在大多數人眼中已屬富有之列）。多數「一開二」，都要依靠樓價升值及按揭理財的技巧進行。

以於2003年購入一個$100萬的單位，原有按揭成數七成為例，同一物業在2006年左右，估值可能已升至$200萬，未償還貸款大約在$65萬左右。 看好後市的業主，如決定將物業加按，以當時一般按揭成數上限七成為例，便可借入$140萬，償還舊按的$65萬，套現$75萬，可作為購置物二個物業的首 期。

購入第二個物業後出租，以租金應付部分供款，便可在按揭供款不大幅增加的情況下，持有多個物業。以下3點值得買家留意：

1. 執行難度及成本上升
以加按方式「一開二」，在過去較易執行。在正面按揭資料未加入信貸資料庫的年代（即2011年之前），只要業主向不同的銀行借入按揭，並維持良好供款紀律；新申請的按揭供款不逾月入一半，不難獲批按揭。

但近年金管局收緊對按揭業務的監管，將正面按揭資料加入信貸資料庫後，按揭申請人有多少按揭未償還，銀行可一目了然。持有多個物業的業主，難再用「自住」 名義向銀行申請按揭。而持有1個或以上未完全償還按揭貸款物業的按揭申請人，按揭供款壓力測試的標準會更嚴格，按揭成數亦會受限。

更不用說，購買第二個住宅物業，要支付雙倍印花稅。簡單來說，技術上業主仍可透過加按套現作購置收租物業首期，但難度、成本大幅增加。

2. 策略只於樓價上升周期有效
其次，有關策略只在樓價上升周期有效。在樓價下跌周期，不論業主本身有沒有興致增加持貨；在樓市下跌時，既有物業估值下跌，即使未成負資產，加按套現的金額亦有限，業主難以透過加按、轉按套現。

3. 執行策略的風險
第三點與第二點是相關連的。一如前文所述，透過按揭「一開二」的策略只在樓市上升周期可行。投資者可能一直順風順水，不斷透過「加按——買樓——收租」的方程式增持物業。一旦樓價、租金下跌，投資者便難以將遊戲持續進行。甚至出現斷供、破產的情況。
值得留意的是，近年按揭指引持續收緊，令市場上只有較具實力投資者留下。從樂觀的角度看，是未來即使經濟收縮，市場上也不會有大量斷供銀主盤出現，進一步 拖低樓價。但從另一角度來說，只有「較具實力者」參與資產增值的遊戲，在某程度上也影響社會流動——中產向上流的機會，的確較以往為低。

原文刊於置業家居 2014年10月25日

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按揭指引對迷你單位的拉動作用

大埔某新盤提供200呎以下單位，被輿論冷嘲熱諷，但綜合包括按揭在內的各種因素，未來此類單位應該會愈來愈多。

推動小單位供應增加的第一個原因自然是樓價高企。過去被視為上車級的二手單位，一般建築面積三百多平方呎，實用面積多在二百呎以上；隨樓價上升，此類上車屋則的成交價約在400萬元水平，以9成按揭，借360萬元，30年還款，按息2.15厘計，月供13,576元，月入要在32,762元以上才可通過壓測—此收入水平統計上已高於本地私樓住戶的入息中位數。

發展商如希望維持新盤有少量「上車級」單位供應，唯有將單位面積做得盡量緊緻。只要單位不是位處核心區域，將單位面積控制在200多呎上下，便可以將單位售價壓在300萬，甚至200萬元水平。當然，覬覦此類「上車級」單位的，除了上車用家，也包括大量投資者，即使新盤有小型單位推出，也不代表購入的一定是用家。

發展商推出此類單位的另一個原因是按揭因素；近幾年大單位升幅不及小單位，原因之一是樓價600萬元以上物業按揭成數受限，樓價1000萬元以上物業的只可借樓價5成。文首提及的新盤，發展商一直表明，200呎以下的小單位，供購買比鄰大單位的用家優先認購，如大單位的買家放棄購入小單位，才會供其他買家購買。

由於大、小單位之間的間隔牆並不是結構牆，如果買家一併購入兩個單位，或會將單位打通為自製相連單位使用。即名義上是購入2伙，但在買家立場，其實是購入一個更大的單位。

且看當中一個例子，樓盤其中一個小單位即供價(折實，下同)約170萬元，比鄰的大單位是756萬元。如果兩個單位本來就是一個單位，總價926萬元，一般按揭借款上限是500萬元，按揭成數54%，首期支出426萬元。

但現時分開為2個單位，小單位樓價170萬元，可借7成，借119萬元；大單位樓價756萬元，可借6成，即453.6萬元。兩個單位共借572.6萬元，整體按揭成數約62%，首期支出353.4萬元。簡單來說，一併購入比鄰的大、小單位，較購買一個同等樓價的大單位，買家反而略為降低首期。

當然，一個新盤由投地、開則到銷售，需時數年，上述部署未必是發展商精心設計；可能只是歪打正著，屋則本來如此，讓比鄰大單位買家有優先購買權，只是順便。

現行指引下，一個1000萬元的大單位可借500萬元，但2個500萬元的比鄰單位，卻可借700萬元。沒有人知道現時的按揭指引會存在多久，但相信發展商會以靈活開則的方法應對，設計更多可打通的相連單位，以方便買家以較低首期入市。

值得思考的是，此類靈活走位的部署，其實對政府、市場計算單位供應量有輕微影響---發展商售出了100個單位，但事實上卻只解決了50個家庭的住屋需要。

原文刊於iMoney 2014年10月25日

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由油價看樓價

近日港人幾乎由經濟動物突然演化成政治動物，朋友聚會都在討論政治，二手樓成交淡靜，連股市成交金額都在低位徘徊，電視上國際新聞的比重亦下跌。在此情況下，一些影響深遠的消息在此間可能被忽視，例如油價。

北海布蘭特原油價格在年中曾高企於114美元水平，9月跌破100美元，本周初報85美元一桶，較年中高位回落25%。油價下跌有2個原因，其一是供應增加，美國開發頁岩油有成，國際能源署（IEA）估計，2017年美國將成最大產油國，美國甚至有出口頁岩油的計劃。
油價下跌第二個原因是需求下跌，較早時，IEA公布最新每月報告，估計全球今年石油日均需求增幅為65萬桶，較原先估計減少25萬桶。IEA同時將2015年預測調低30萬桶，至110萬桶。

油價預示來年環球經濟增長放緩
原油需求增長放緩，在環保人士眼中或是好消息，但經濟上是反映多個主要經濟體欠缺增長動力。另一方面，石油期貨價某程度上可作為通脹指標－－未來一段時間，各國難見明顯通脹，甚至有一定的通縮威脅。
回到本地樓價問題，「通脹、低息」是令本地樓價一直維持高企的兩大原因；油價大跌，卻對兩者都有一定影響。

在通脹而言，如果視油價為通脹領先指標，可以預期在多國經濟低增長之下，通脹率將維持低位，甚至出現一定下調。通脹率偏低，對物業投資者而言不算利好消息。當然，香港環境較獨特，中國資金有可能在香港低增長的情況下，仍然推高通脹率；後續發展需要更多時間觀察。

低通脹制約美息上升幅度
息率方面，西方主要經濟體增長欠奉，通脹似有若無，將制約聯儲局加息空間－－一來是不需要以加息制伏通脹，二來是擔心加息之後，借貸成本增加，會影響經濟復甦，甚至引來通縮。美國來年即使可加息，幅度可能會相當溫和，有利於支持本地偏高的樓價。
綜合而言，通脹低表示主要國家增長放慢，本身對持有實物資產人士不算特別好消息。但本地經濟的獨特（畸形？）生態下，香港卻可能出現經濟增長放緩，但通脹持續的情況；加上來年利息似乎仍會維持偏低，在欠缺特別壞消息的情況下，樓價走勢可能仍會維持高位橫行。

原文刊於經濟日報網站 2014年10月22日

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低通脹制約美國加息空間

美國時間明日(10月22日)公布9月消費物價指數(CPI)；數字對美國息口走勢相當關鍵。8月美國CPI按月下跌0.2%，反映通脹似有若無，嚴重制約聯儲局的加息政策。

年前聯儲局曾提出終止低息政策的門檻，二個指標分別為失業率跌至6.5%(後來下調至6%)或通脹不高於2.5%。前者在4月已跌至6.3%，9月失業率更跌至5.9%。

消費物價指數在8月數字按年升1.7%，按月跌0.2%。某程度上，兩個指標似乎已經無關宏旨，原因是聯儲局早已搬龍門，雖然仍表示會在結束量寬後 一段時間加息，但卻表明要考慮整體因素──用一般人可理解的說法，便是「即使失業率跌至6%以下，通脹在2.5%以上，都不一定加息」。

雖然龍門已搬，但年前聯儲局提出二個門檻，其實有一定意義。當失業率回落，往往反映經濟恢復，不需要再維持低息政策刺激經濟。另一方面，加息亦一直被視為應付通脹上升的有效措施，反過來說，如果通脹不高，加息的誘因也會減少。

現時一般認為，雖然美國失業率下跌，但原因除了工作職位增加外，亦與更多人退出就業主場有關，除了部分人放棄找工，統計上不列入失業人口外，亦與嬰 兒潮(BABY BOOM，即1946至1964年出生率較高的年份)出生世代陸續退休有關。簡單來說，失業率的確是減少了，但未必反映經濟真的好轉。

在通脹方面，官方統計的數字持續偏低，8月按月甚至出現下跌。情況其實有點出乎意料，一般人對量寬的理解便是印銀紙，在正常情況下，印銀紙的結果便是貨幣供應增加，通脹率理應上升。但多次量寬後，通脹仍是似有若無，其實隱含一定問題。

一般來說，溫和的通脹有利經濟增長，低通脹不僅代表「加息需要不高」，聯儲局也要考慮，在此情況下加息(增加所有人的借貸成本)，會不會令通脹進一步下跌，甚至出現通縮。
綜合而言，來年美息上升的可能性不容忽視，但受制於低通脹，美息上升的空間卻未必太大。早前有本地大銀行發表報告，指由於美息下調時，港息未有跟足，未來美息先升，港息亦有條件暫時維持不變。

上述見解是否成真有待觀察，但一心等待2015年加息會令樓價回落的人士，或要考慮稍為調整自己的期望值。

原文刊於信報網站 2014年10月21日

私人貸款作首期融資的考慮

金管局自2009年起多次收緊按揭指引，成功令平均按揭貸款額及按揭成數處於偏低水平，加上新批按揭利率偏低，令實際批出按揭，平均供款與入息比率在樓價 屢創新高後，仍維持偏低水平（最新數字為35%）。但另一方面，愈來愈多未能借足所需按揭金額的人士，尋找私人貸款融資，情況值得留意。

以一個樓價1,200萬元的「中價物業」為例，在現行的按揭指引下，買家即使是自用、有充足收入、無其他欠款；按揭成數上限亦只是5成，即可借600萬 元，買家需自備首期600萬元。對不少家庭來說，可能出現「按揭供得起，首期付不出」的尷尬現象。另外一些買家即使手上有足夠現金，但基於理財需要，寧可 維持較高的現金（及其他流動資產）儲備，可能會尋求銀行以外的二按，甚至是以私人貸款作為首期融資的手段。

在理財上，以私貸作為首期融資，沒有對錯之分；但有成本之別。以上述1,200萬元物業為例，如買家借入600萬元按揭外，再借入私人貸款。假設借款人月入7萬元，借入48萬元的私人貸款；首期支出便可減至552萬元。

假設私人貸款月平息0.42厘，實際年利率9.6厘，還款期6年，每月還款約10,016元；連同按揭還款約22,630元；每月還款約不足月入一半，仍是可負擔水平。至於理財上此是否較精明的選擇，便要視乎借款人省下了48萬元的首期，取得的回報是否高於9.6厘。

私貸還款負擔高
由另一個角度看，48萬元的貸款，年利率9.6厘，如果將利率平均化，可視作借款人承擔了214萬元，利率2.15厘的按揭貸款。

當然，同時申請私人貸款及按揭貸款，會影響到壓力測試的計算。此外，要留意，部分金融機構會以「二按」名義提供作用類似的貸款。先不論正規的二按要一按銀 行同意。部分以二按為名的貸款，還款初期可能是供息不供本的，部分更是還息不還本，待貸款到期才一次過償還本金；借款人在申請此類貸款時，需要詳細比較當 中細節。

金管局統計，近年私人貸款增長迅速。2013年本港私人貸款上升過快，達3700億元，佔GDP（本地生產總值）比例為16.3%，遠較2000年的 9.9%為高。私貸增長有眾多原因，部分機構提供的私貸（尤其是稅貸）利率相宜是原因之一；另一方面，按揭指引收緊，不排除部分置業人士以私人貸款作為首 期融資。

在銀行體系而言，金管局似乎已注意到有關趨勢，4項針對銀行私貸業務的指引在4月實行，包括審批客戶申請的供款與入息上限必須具約束力、避免年期過長、銀 行本身應設定整體私貸業務組合的內部總金額上限，以及就本身私貸業務作壓力測試等。此舉限制了銀行的私貸規模，卻可能迫使部分借款人轉向非銀行的金融機構 申請私貸。
雖然以私人貸款支付（部分）樓價，並無對錯之分，但以利息成本的角度計算，私貸成本一般在按揭的幾倍，甚至是十幾倍之多。有意以私貸作部分首期融資的借款人，必須小心衡量利息成本及風險。

 

原文刊於經濟日報網站 2014年10月15日

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經濟增長放緩 樓市添壓

各區靜坐抗爭雖然持續，但市場估計美國不急於加息，本地新盤銷情維持暢旺，個別更大幅調高售價。利率維持低企自然利好樓市，但置業人士不宜把目光完全聚焦在息口走勢；未來經濟增長放緩，是否會對樓市帶來一定壓力，可能值得留意。

我們一向認為評論本地樓價是否過高，入息中位數與「一般樓價」的比率(即所謂樓價與收入比，Price to Income Ratio)無關宏旨，比率過高，代表「很多人負擔不起現時的樓價」，那是社會問題。但在成交量偏低的當下，物業其實由較高收入家庭購買，評估樓價是否欠 缺支持，要留意的是高收入家庭的數據。但近日數字顯示，此類家庭的數量亦見減少。

今年第二季GDP按年收縮0.1%，統計處早前亦公布第二季的綜合住戶統計調查結果；其中全港家庭入息中位數、居於私樓住戶入息中位數均見下跌，分 別報2.25萬元及3.12萬元，跌幅分別為2.2%及2.5%；而月入5萬元以上家庭，無論是家庭數目或佔整體家庭比例，均見下跌。在今年首季，月入5 萬元以上家庭有47.2萬戶，佔整體戶數19.5%。第二季的數字跌至44.5萬戶，比重回落至18.4%。情況如持續，對樓市會有一定壓力。

另一方面，早前港大發表報告，把2014年的經濟增長預測，由3.4%下調至2.2%，較幾家大型銀行的中期預測略低。報告指出，因為美國復蘇較預期為慢，中國經濟放緩，本地服務出口收窄及需求下滑。值得留意的是，有關報告未計及近日佔中事件影響。

近日的抗議活動，對本地消費有一定影響；而據聞內地多個城市已取消或減少訪港旅行團，個別國家亦對香港發出旅遊警示；下一步要留意的是原定月內推出的滬港通會否延遲。較惡劣的情況下，如旅客減少或滬港通延期，港大估計的2.2%增長亦可能不保。

當然，低增長仍然是增長，至現時為止，未有機構估計整體經濟會收縮。在經濟維持低增長，而熱錢仍然充斥，按息仍然偏低的情況下，樓價或難見明顯調 整。不過，在增長放緩的情況下，如果利率輕微上升，本來已需要時間消化的高樓價，高位橫行、不上不落的悶局(對發展商、物業代理及持貨者而言是悶局，對希 望入市的租客來說，卻是租金的持續消耗)，料會維持更長時間。

原文刊於信報網站 2014年10月7日

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買樓新時代 供樓新概念

去年起，香港一手樓的面積統一以實用面積標示，使得新樓實用面積有較統一的標準。但新時代之下，不少人仍以舊有概念去評論新盤間隔，往往予人捉錯用神的感覺。

例如現時新盤開售，仍見不少人會批評單位附設大窗台，言下之意是發展商「呃尺」。「窗台面積大=單位不實用」，在舊日是百分之一百正確的概念。以沙田第一 城為例，有兩種建築面積都是395平方呎的單位，但一種附設約20呎窗台，一種則沒有窗台，過去窗台面積計入建築面積，所以平均來說，「無窗台」的395 呎單位，會較「有窗台」的395呎單位實用，造價一般會較高。

窗台已不計入實用面積
但以上概念難以延伸至改例後發售的新樓，因為現時的新樓盤，以實用面積計價，實用面積亦不包括窗台，窗台面積另行標示。即一個標示實用面積為600呎，附設20呎窗台的單位，一般情況下會較同樣標示為實用面積600呎，較沒有窗台的單位實用。
新例之下，由於窗台不計入實用面積，所以窗台勉強可以說是免費贈送的，買家沒有理由埋怨發展商把大窗台送給你。

類似的情況也存在於按揭市場，老一輩人心中早已建立「按揭貸款宜盡早清還」的概念。不單盡量選用較短的按揭還款期。更會盡量增加儲蓄，並透過部分還款，減 少利息支出。此種集體智慧，源於上世紀80、90年代按息高企，例如80年代初按息一度高逾20厘，1997年金融風暴後，按息亦一度高逾10厘。假設按 息10厘，還款期20年，按揭貸款100萬元的情況：

每月供款：$9,650.22
首月償還本金：$1,316.88（佔供款13.6%）
首月償還利息：$8,333.33（佔供款86.4%）

利率偏低 提早還款需求降
在此種利率偏高的環境下，借款人都有盡早還款的傾向。但2008年以來按息一直維持偏低，現時平均新造按息約2.2厘；甚至大批在數年前選用H按的借款人，按息仍然在1厘水平。同樣是還款期20年，按揭貸款100萬元，如果按息是2.2厘，供款中的本息比例會大為不同：

每月供款：$5,154.10
首月償還本金：$3,320.76（佔供款64.4%）
首月償還利息：$1,833.33（佔供款35.6%）

高息年代，流行不少還款安排都針對「提早還款」的需求，以壓低全期利息支出。但近幾年在環球量寬、利率低企的情況下，類似兩星期供款等加快還款的按揭計劃卻進一步邊緣化，銀行已不會主動推銷，可能只會在網頁聊偏一格展示，以示產品多元化。

原文刊於經濟日報網站 2014年10月8日

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二按的後續處理

2014年樓市焦點持續集中一手盤，除了因為發展商有種種回贈，抵銷印花稅開支外，亦與部分新盤提供二按，令買家首期支出減少有關。新盤二按的全期 利率一般較高，但往往會以初期免息免供等方式降低置業初期的供款總支出。對於如何處理此類一手二按，市場一向有不少獨到見解，但必須留意，部分招數在現時 的指引下難以執行。

由發展商關連財務公司提供的二按，全期利率一般會以最優惠利率(P)，或P+計算。為減少置業人士初期的供款支出，二按供款初期一般有優惠，常見的 是首2年供款利率較低以吸引借款人(Teaser Rate)，或首2年免息免供，營造一個供款假期(Payment Holiday)等。到優惠期過後，才恢復以正價利率還款。

對於此類二按，會在優惠期過後出現利息支出及一、二按總供款增加的情況，如果碰上利率上升，供款更會劇增，以上情況稱之為供款震盪(Payment Shock)，供款佔月入比例急增，借款人可能難以適應。「市場智慧」的應對方式，便是「到時轉按」。即在優惠期過後，透過轉按將整份按揭的利息及供款壓 下來。

但「轉按減息」要有四個條件配合，缺一不可：
一、新造按息息差不可出現大幅上升；
二、樓價有一定升幅；
三、轉按金額/成數不逾官方指引；
四、借款人財務情況沒有惡化。

嚴格來說，幾個條件都是變數。未來新造按息是多少、樓價會不會持續上升、官方按揭指引會不會收緊，都是未知數。但現行的官方指引似乎已令一些2、3年前以二按購入一手盤的業主，即使樓價出現一定升幅，新造按息未有大升，仍然難以轉按。

以一個2年前購入，作價1400萬元物業為例，假設當年以五成一按，兩成二按的組合購入。2年前借款額是一按700萬元，二按280萬元；總額 980萬元。當中一按利率，與現時新造按息一樣，在2.15厘水平。二按利率為P(5厘)，但首2年免息免供；物業二按供款假期即將完結，業主希望以轉按 方式減少利息支出。

2年來，假設物業升幅20%，現值1680萬元。根據最新的按揭指引，市值1000萬元以上物業按揭成數上限五成，透過銀行最多可借840萬元。假 設借款人當初的一按選用25年供款，2年下來，大概還了44萬元本金，現時未償還按揭餘額656萬元，二按首2年免息免供，即沒有償還本金，現時未償還按 揭餘額280萬元，即一、二按未償還餘額936萬元。現時轉按最多可借840萬元，換言之，不足以償還一、二按。業主需要以5厘利率償還二按，或者另撥資 金提早還款。

另一個角度看：如果置業人士現時以五成一按加二成二按的組合入市，購入一個1000萬元物業，一按年期如為25年，利率2.15厘，二按首2年免息 免供。假設利率及官方按揭指引不變，2年後，未償還一、二按總本金約669萬元。屆時以轉按方式避免支付利息較高的二按，樓價需要有33.8%升幅，令樓 價估值升至1338萬元，才有條件轉按。
在樓價已在高位運行多年，而且一手盤開價一般貼近二手，預期樓價2年累積三成多的升幅，可能過於樂觀。換言之，流行多年，應對高息二按的市場智慧： 「到時轉按」，在現時的環境下，執行有一定難度。當然，如果置業人士一早選用全期按息較低的高成數按揭組合，便不需要在置業後兩三年，面對難以轉按，惟有 「捱」高息二按的問題。

原文刊於信報網站 2014年10月7日

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美國加息 本地H按比例料回落

上周香港街頭鋒煙處處，周一(9月29日)拆息急升，再次提醒供樓業主，選用拆息按揭(H按)，與P按的分別。

上周五(9月26日)，銀行公會一個月拆息報0.21143厘；與過去年多以來數據持平。星期日警民衝突，警方施放多催淚彈，場面震撼；持續至上班日，港九多處仍有靜坐示威，而星期一(9月29日)，一個拆息升至0.24308厘，以幅度計，升幅相當可觀。至於最優惠利率，則維持不變。

當然，以「幅度」計，一個月拆息在兩個工作天上升了15%，但以數值計，其實只是上升了0.03165厘。假設有2名業主，按揭利率都是一個月拆息加1.7厘，未償還貸款都是400萬元，剩餘年期都是25年；但甲的供款在9月26日計息，而乙的在9月29日，那麼甲下一期供款月供是16,782.23元；而乙的下一期供款是16,843.55元，後者供款會多了61.32元。供款升幅不大，但拆息抽升的情況示範了教科書所說，拆息較為敏感，較大波動的特性。

雖然拆息較為波動，每月供款會忽上忽下，不如P按般，供款相對穩定；不過，由於現時P按受制於金管局指引，利率下限為2.15厘，而H按新造按揭利率約H+1.7厘，拆息即使較為波動，但計算下來，H+1.7厘仍是較2.15厘的P按利率為低，近一年新批按揭仍是以H按比重較高。例如以星期一的數字計，如果H按利率是H+1.7厘，按息便是1.94308厘，仍較P按下限低逾20點子。H按利息普遍低於P按，自然較受借款人歡迎，8月份新批按揭中，便有約82%為H按，而P按比重不足16%。

加上現時絕大部分新批的H按，都有鎖息上限機制(CAP RATE)，即在「H+」之外，設定一個以最優惠利率為準的「P-」利率上限。一旦計息日拆息急升，令H+的按息高於鎖息上限，借款人當月便改以P-的利率供款。加上現時多家銀行提供的鎖息上限，利率等同P按下限，在借款人角度來說，選用H按供款風險有限，展望未來一段時間，H按主導按揭市場的局面應該不會改變。不過，情況仍隱含變數。

美國加息後  H按比重或回落

最大的變數仍是美國加息。一旦美息上調，並觸發流駐香港的熱錢外流，本地拆息便可能較最優惠利率更快回升。對於近2年借用H按的業主來說，拆息先升的影響自然是每月供款回升，但在鎖息機制下，幅度亦有限，如果最優惠利率不變，按息大概只是先上升20點子。

但在大市角度來說，現時新批H按及P按的息差其實只是約20點子，此便意味一旦拆息輕微回升，H按便會喪失主要的吸引力。由於H按的行政成本略高於P按(每一宗H按的計息日都不同，而且每天的拆息都有一定上落)，當拆息回升後，本地銀行亦可能將重點重新放在P按產品上，現時新批H按主導的局面亦可能扭轉。

原文刊於iMoney 2014年10月4日 

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「400萬元上車盤」揭示的政策衝突

細價樓升勢持續，被視為上車盤界線，即400萬元以下放盤買少見少。「400萬」此條上車界線，主要依據是按揭指引，細價樓急升，部分原因也是按揭指引(參考上周本欄)。針對400萬物業買少見少的現況，有建議改變按揭指引作為應對，有趣的是，建議的方向完全相反。

市場視400萬元以下物業為上車盤的界線，主要原因是400萬元以下住宅，可透過按揭保險申請9成按揭，400萬元以上物業仍可申請按保，但按揭成 數上限會逐步減少，450萬起至600萬元物業申請按保的成數上限便只有8成。對於首期不足的上車客來說，自然會視400萬元為上車盤的界線。

現時細價樓熾熱，400萬元以下物業買少見少，首期不足的上車客，入市將更為困難。針對上述現象，市場出現兩種截然不同的建議。第一種是：既然上車 客再難以低首期購入上車盤，那當局應該放寬按保適用範圍，令有供款能力，但欠缺首期的買家仍可透過按保入市。另一種建議卻完全相反：細價樓過熱，應該予以 降溫，當局應將按保適用範圍收窄，令需求回落。

400萬以下放盤減少 按保範圍應如何調節
分開來看，兩種建議都符合官方目標---既然市場上較便宜的單位已逐步消失，如要協助初次置業人士入市，自然應該把9成按揭的上限提高。而由需求管理角度看，要減低細價樓的熾熱程度，降低此類物業的按揭成數似乎也是順理成章。

兩個完全相反的建議都符合官方目標，原因是官方有太多目標。一方面又要協助市民置業，另一方面又要需求管理。當樓市發展至現時情況—400萬元以下 物業買少見少時，當局便面對兩難---上調按保適用樓價範圍，似乎可以幫助買家入市，但肯定會進一步刺激四百多萬元物業需求。下調按保適用範圍，應該可以 壓抑部分需求，令細價樓熾熱的情況得到一定舒緩，但肯定惹來上車客抱怨。

由於政府要處理的矛盾已經夠多了，估計官方仍以會以不變應萬變。上述兩種意見被採納的機會都不高。至於那些打算以按保購買400萬元以下物業的買家，只好退而求其次，將搜尋方向轉往偏遠一點的地區了。

原文刊於信報網站2014年10月3日

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