2015年9月30日 星期三

樓市吹淡風 辣招收唔收?

樓市吹淡風,二手樓成交量據報「慘過沙士」,對於樓市可能調整,財政司司長說,政府會留意樓市發展,有需要時作出政策調整。語音未落,特首卻強調不會「減辣」,並會繼續增加土地及樓房供應。二人發言予人南轅北轍的印象,究竟政府葫蘆內賣甚麼藥?

將二人發言比較,一個言談間予人辣招可能調整的印象,另一方卻強調不會減辣;看得宮廷內鬥片多的人,可能會認為2017特首競選活動提早進行。不過,至少 在字面上,二人發言其實沒有矛盾:財爺說的是「有需要時調整政策」,特首說不會減辣,也許只是認為現時未是「有需要」的時間。

客觀而言,政府在2010年11月推出額外印花稅,是為樓市需求管理措施(即坊間說的辣招)第一式,其後並多次「加辣」,包括增加額外印花稅的稅率、推出 針對非本地買家的買家印花稅及已持有住宅物業人士的雙倍印花稅等,由政府推出的三項印花稅,一般統稱三辣招,原則上都是以增加買賣交易成本的方式,調控需 求。成交量減少,某程度上可說是有關措施的目標。問題是,一般人討論官方招數的成果,卻着眼於樓價。

現時不是調整辣招好時候
以樓價指數看,現時二手樓價較額外印花稅推出時,上升65%。雖然近日樓市吹淡風,二手成交量急降之餘,更不時傳出叫價大幅調整的個案,不過,以數論數,樓價指數(不論是官方的抑或業內的)就是未見調整。2010年難以負擔當時樓價的人,更難以負擔當前樓價。
以民情角度看,三辣招其實對本地初次置業人士的買賣成本完全沒有影響,如果在現時減辣,直接受惠的會是非本地買家及持有一個或以上物業人士;在樓價仍然高企,用家仍抱怨樓價難負擔的時候,減辣只會被認為鼓勵非用家入市,在此情況下,似乎現時的確不是調整辣招的好時候。

政府的辣招當然不會長期實行,直到永遠;政府真的認真考慮調整政策的合適時間,大概是收招也沒有多少反對聲音之時,以靜態的座標考慮,大概要待樓價下跌至 出招前水平,即較現時樓價大概下調46%左右;以動態的座標,例如供樓負擔相對於一般家庭收入計,由於未來按息望升,樓價、收入不變供款負擔都會增加,樓 價可能要有多於46%的跌幅,才會觸發港府收招。短期內,業內人士似乎不必寄望政府會可能收招、刺激樓市成交量及成交價出現明顯改善。

原文刊於經濟日報網站2015年9月30日

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2015年9月29日 星期二

由的士巴士到樓市的制度之惡?

坊間一個冷笑話,是我城幾乎任何問題都可歸結為土地問題:老人院虐老是土地問題;社區老店消失,又是土地問題。在某些人眼中,似乎只要社會同意大規模發展,有關問題就迎刃而解。但深究下來,土地問題真的只是供應不足的問題?究竟什麼才是土地問題的本質?

普遍的制度之惡
容許筆者借題發揮,分享早前的一個經驗,話說筆者周日參加教會聚會後,打算乘的士到别區午膳。由於現場人數眾多,等車時間自然較長。良久,站在前方 的一對外籍人士成功找到計程車上車,但車行不到10米,二人卻徐徐由的士下來。筆者快步上前跳進車中,慶幸終於「上到車」!與司機閒聊,何故之前的乘客落 車?司機回答很快:「佢哋想去赤柱,我話灣仔塞車,車程可能要好耐,佢哋咪落車囉!」我問:「灣仔有塞車?」司機想也不想便說:「全香港都塞啦。」我好奇 打開電話上的即時交通app,發現灣仔一帶行車暢順。
合理的猜測,周日中午恐怕沒有多少人會由赤柱返市區,司機為免空車走一程,寧可選擇說謊,引導之前的乘客放棄行程。可能不同人都會目睹或經歷過類似 上述司機的反應──的士司機遇上短途客或預期目的地無甚回程客時,司機反應都未必太友善。結果,早前市場出現UBER等等Call車app時,明明費用較 的士高、保險有效程度成疑,社會普遍反應卻是頗為受落。或者我們在經歷司機服務態度欠佳、揀客和不誠實的現象背後,可以問是否一些基本的問題沒找準?

只有投資回報 沒有看見人的需要
當的士牌費升至六、七百萬元,香港的士車主坐享牌照、車租升值(部分持有多個牌照車主甚至寧可將的士長放停車場),而租車的司機可能工作一生都不足 以買下牌照自僱經營,車租卻連連上升時,或者司機揀客與態度欠佳是個人操守問題,但當此種行徑成為普遍的現象時,我們不能無視制度下的影響!
香港的士行業與土地一樣,當然是供應問題(的士牌在此方面的問題更甚,已多年未有新牌發出);其實,此層面的問題,某程度上可由供應更多牌照紓緩。 不過,突顯的高牌價,其實是反照着「投資價值」遠高於「其使用價值」的一種取態。在的士牌市場,一眾既得利益集團將公眾服務的視角考慮而轉向投資導向。只 要車租和車牌不斷的漲,那管的士蓬頭垢面、服務不達標,甚至招滿惡名。心態可以不改,一切恐怕都會維持老樣子。
類似的情況也在巴士服務出現,目前的巴士牌照有利潤保證條文,只要巴士公司持續增加資本投資,便可穩賺一定盈利。結果是巴士隊伍車齡新,還要有 wifi、電視等嶄新設備。但最基本的脫班、過多重複路線下,巴士擠在主要路面的情況卻不見改善。說到底,又是巴士公司視此為投資工具遠甚於公共服務的需 要。

沒有租只有買的樓市
回看房屋問題,有人建議,市民買不起樓,興建多些居屋便好。問題是:以公帑去資助一部分人「擁有」物業的需求是否合理?我們是否可以嘗試以提供合理租金(例如不會長年跑贏薪金升幅)的公營房屋,以扭轉「樓(包括居屋)是用來投資」此個根深柢固的認知?
南韓總統朴槿惠早前在仁川出席一個屋苑動土禮時,矢言到2017年供應超過6萬個出租住宅,以幫助穩定南韓樓市;新出租住宅的租客可逗留多達8年, 每年租金加幅為最多5%。當樓市大量傾斜於買賣主導的方向,持有物業的一方大多是為保值動機所驅動;另一方面,租住物業則很大程度是單純考慮使用價值的行 為,只要買和租有一定的合理份額,要理順物業需求便相對容易。南韓的政策,可說是以突出使用價值的方法,抓住住屋問題的重點!
土地問題,不只是可供發展的土地供應不足問題,而是社會主流過於重視土地、房產投資價值的問題;甚至物業發展商也不避嫌,會以補貼方式,資助投資者 支付買家印花稅、雙倍印花稅。在此情況下,贏家只是少數早年購入物業的家庭,那些未及置業的人,一如上文提及的司機,可能長年會抱持怨氣生活。如果政府能 夠仿效南韓,向中產階層提供一定規模的租住房屋,令一批不願追逐樓價的中產階層,在不必投放大量資金作物業首期的情況下,也可在香港安身立命,也許才可慢 慢扭轉社會對土地的認知。筆者期盼政府也會在這方面「適度有為」!

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站2015年9月29日

聯儲局再推QE4?



上周美國聯儲局維持聯邦基金利率不變,雖然耶倫表示10月、12月仍有加息機會,但市場似乎認定美國就算勉強加息,在環球經濟仍然不明朗的情況下,幅度將極為有限。部分分析更指出,聯儲局或有需要推出第四輪量化寬鬆(Quantitative Easing, QE)

在供樓業主的立場看,供款利率當然是愈低愈好,沒有理由會希望供款利率上升。回顧過去幾年的樓價上升,不少分析指出原因在於各國的量寬,大量熱錢流入包括樓市在內的資產。如果美國不加息,或只是小幅加息,甚至再推第四輪量寬(QE4),似乎是大好消息。不過,客觀看來,美國再推QE4的機會未必太大,退一步而言,就算美國推出QE4,都不宜視為利好消息。

回顧QE的初衷,是向市場提供流動性,避免資產價格下跌,觸動連串複雜的金融衍生產品價格暴跌,引發金融市場崩潰。以此目的看,量寬的目標早已基本達到。現時市場的問題,卻不是金融衍生產品可能引發市場崩潰。由美國8月通脹按年只升0.2%,按月更跌0.1%的數據看來,現時的經濟問題是產能過盛,需求不足。而由美國QE1QE3,甚至是日本2000年開始推出量寬的經驗看來,QE對刺激實體經濟的作用十分有限。

如果聯儲局思路仍然正常,似乎不會在需要刺激實體經濟的情況下,推出新一輪量寬。或者可以說,如果聯儲局真的放棄加息、又或只在象徵式加息一、兩次後,推出新量寬,反而可視為經濟表現欠佳,聯儲局藥石亂投,其實更應視為經濟前景的警號。

單單以9月未有加息的情況而言,聯儲局開出的部分理由是中國因素。中美隔了一個太平洋而聯儲局仍然在意中國增長是否放緩,與大陸緊密相連的香港,更不應單純著眼利率未加,供款未升就認定樓市無憂---美國未能及時將利率正常化,多多少少已是環球經濟不明朗的預警。而中國經濟放緩,對本地各行各業的影響已開始浮現--近月旅遊、零售數據均不理想;就算收入暫時未下跌,打工仔上車、換樓的考慮亦將更為審慎。

另一個值得留意的是通脹,本地消費物價指數在8月回落至2.4%水平,較去年底4.4%大幅回落,通脹似有若無,一方面會壓抑置業需求,如情況持續,更有可能在不久將來,扭轉名義按息低於通脹率(即實質按息負利率)的情況又少一個叫用家高追的借口。

綜合而言,說現時樓價有大跌壓力可能是言之過早,但利好因素一個一個消失,加上中國經濟的負面預期升溫,樓價在出現一定調整,似乎是更合理的預期。

原文刊於iMoney 2015年9月26日

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按揭負利率環境或告終


上周聯儲局未有加息,雖則聯儲局主席表明10月仍有加息機會,但市場一般估計,在低通脹、環球經濟又可能受中國增長放緩拖累,未來一年美息(及港息)亦難以明顯上升。不過,名義利率雖然未見上升,但實質利率卻提早回升,刺激物業投資的因素已然大幅消退。
有關於按息與樓市的關係,一般人的印象是「減息利好、加息利淡」;但不少較專業的分析均指出,統計上名義按息升跌其實與樓價起落未見明顯關連--1997 年至2003年樓價持續下跌,期間按息是先升後跌、相反2003年至今樓價輾轉上升,中間利率升跌均未見對樓價有明顯影響。最明顯的是2005至2006 年,新造按息由大約2厘升至5厘水平,但期間樓價仍持續上升。事實上,與樓價較有關連的,不是名義利率,而是實質利率。

經濟放緩 通脹明顯回落
實質利率指的是已經將同期通貨膨脹排除後的利率。當實質借貸利率為負數時,意味銀行賺取的利息不足以彌補通脹損失,幾乎可說是貸款人貼錢予借款人。反過來,也意味借款人處於較有利的位置,理論上會刺激借款投資的需求。
過去幾年,新造名義按息大致上維持在2厘水平,而過去數年通脹大致在4至5厘水平--名義按揭利率均低於通脹,處於實質負利率水平。樓價亦一如理論,持續上升。
雖然市場估計美息及港息沒有太多上升的空間,但今年以來,受中國經濟放緩、資源價格下跌影響,通脹率已見明顯回落--去年通脹率為4.4%,港府年初時對 2015年的通脹預測為3%。而於本周公布的最新數字,8月份本地消費物價指數按年上升2.4%。考慮到通脹回落,實質按息已由年初的約-2.4%,上升 至現時的-0.4%。

實質按息今年已升2厘
以名義利率計,新造按息的確未有上升,但以實質利率計,可以說按息其實在過去8個月已上升約2厘。當然,實質按息在現時仍然處於負利率水平,但負利率對刺激置業需求的作用已大幅削弱。
現時市場一般估計,美息未必有太大上升空間;就算美息微升,當初沒有跟足美息減幅,近日資金持續湧入的港元,亦有不跟足美息上升的條件,港息(包括按息) 如果只是微升,不足以引發樓價明顯調整。但按息如在現時通脹水平下微升半厘,來年按揭負利率的年代便會告終,樓市會失去一大利好因素。
回顧過去數據,實質按揭利率多數時候會處於正數水平(名義利率較通脹為高),實質按息近零,也不會引發樓價大跌。不過,通脹偏低,往往代表經濟動力不足,一般人的收入增長預期放緩,置業、換樓的需求均會放緩,碰上新供應增加,將可能引發樓市出現一定調整。

原文刊於置業家居2015年9月26日

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2015年9月24日 星期四

再推量寬的意涵

聯儲局上周未有加息,市場似乎「睇死」聯儲局短期內難以啟動利率正常化的步伐,不少意見更認定,聯儲局可能被迫在來年推行第四輪量化寬鬆---潛台詞自然是利好各類資產價格。如果第四輪量寬,真的「如期」在明年出現,樓市又會怎樣?
問題的延後爆發
聯儲局最初推出量化寬鬆(Quantitative Easing, QE),原本目的是避免資產價格下跌,觸動連串複雜的金融衍生產品價格暴跌,引發金融市場崩潰。單從成果看,金融系統算是保住了,但推出量寬國家的基本經 濟問題卻未見改善,不少人認為,問題只是延後爆發。
簡單說量寬,就是增加市場上的流動性(Liquidity),令市場上流動資金增加。為什麼要令市場有充裕的資金流量?原因是大部分的政冶、經濟及 金融問題爆發後,往往都因隨後的資金收緊而令危機全面升級。流動性減少會惡化問題,反過來,流動性增加卻可遞减問題的擴散程度。
QE4 的意涵
本來錢多了,而產品、服務沒有增加,便會出現通脹;不過,近年各國量寬之下的現象,通脹卻是似有若無 — 美國8月份消費物價指數按年升0.2%,按月竟跌0.1%。流動性增加而通脹壓力不大有眾多原因,大慨包括產能過盛、資金進入了資本市場而非實體經濟有關。
現時有趣的情況,是在量寬(市場熱錢氾濫)之下,通脹壓力仍然不大,一旦終止量寬,各國又持續出現通縮壓力--對經濟絕非好消息,換言之,撤量寬政策而希望經濟增長可補替减少的流動性,似乎並未可行。如在這場景下堅持退市,任可問題演變成全面危機的可能性勢將增加。
但另一方面,事實已經證明,量寬難以刺激實體經濟,增加了的流動性,大多流入股市、樓市等資本市場。以現時的情況看來,就算聯儲局最終未能加息,甚 至認為有需要再推措施刺激經濟,估計也會極力避免實行第四輪量化寬鬆---現時市場需要的,是振興實體經濟、消耗過盛的產能,而不是加強挽救金融體系,更 多的量寬也不是對證下藥,因此筆者認為量寬出現的機會是值得思考。
現時部分資本市場的參與者,仍在企盼第四輪量化寬鬆(QE4)的來臨,認為QE4可刺激資產價格上升。先不論QE4推出的可能性,觀乎過去幾次QE 推出的前因後果,即使聯儲局真的推出QE4,似乎也不應視為利好消息。最明顯的例子是日本,現時市場提起量寬,都會想到美國2008年金融海嘯後的措施, 但日本在2000年已推出過類似的招數,同樣是增加流動性,同樣是長期低息政策,結果卻是經濟長年未見改善。
以美國的情況來說,較佳的情況其實是聯儲局慢慢收回量寬後增加的流動性,慢慢將利率正常化;9月未能加息,暫時的理由是擔心中國經濟影響,如果10 月甚至12月都未能加息,其實應解讀為經濟警號,而非利好樓市因素。同理,聯儲局未能收回濫發的流動應加以警惕;市場反過來期待QE4出現,已是本末倒 置。


王建成
宏亞按揭證券營運總裁
 
原文刊於DBC數碼電台網站2015年9月24日

2015年9月23日 星期三

如果按息只升半厘

上周聯儲局議息仍然維持美息不變,更重要的,是市場大致認定,聯儲局縱使加息一、兩次,在內外因素制約下,美息亦難大幅上升。如果美息一如市場估計,在半年至一年內,只有半厘左右的升幅,是否就代表樓市無甚壓力?
表面看,即使聯儲局加息,港息初期也有不跟的條件。就算今年美息加一次,明年再加半厘,本地按息上升幅度可能亦只有半厘。

「上車盤」每月供款增約825元
以現時一般「上車盤」價格400萬元,8成按揭即320萬元,還款期30年計,按息由現時的2.15厘升至2.65厘,每月供款亦只會由12,070元升至12,895元,上升825元,對很多人來說,影響可能只是「少出街晚飯一次」。
一般估計按息上升初期,金管局也不會放寬壓力測試的要求。以通過壓測的要求計,要借入320萬元,供30年,在按息為2.15厘時,收入要達29,122 元,在按息上升半厘後,收入要求會上調至30,786元。按息上升而壓測要求不變,以同樣還款期借入同等銀碼,需要有更高的收入;不過,如果按息升幅只有 半厘,因未能通過壓測而被排走的購買力不會太多,對樓價未必有太大影響。
不過,按息只是云云左右大市的因素之一,綜觀其他因素,可說現時支持高樓價的各項條件均在削弱之中。
美息不加,不單單是因為美國本身未完全具備令聯儲局放心加息的條件;也是因為中國經濟放緩,可能影響環球經濟。中國經濟是否會明顯放緩是未知之數,但中國增長放緩,香港所受影響必然高於美國─美國擔心中國經濟增長減速而暫不加息,絕對不宜理解為利好樓市的消息。

倘中港經濟放緩 美加息影響不容忽視
事實上,中國增長放緩的影響在各方面已陸續浮現─訪港旅客下跌,旺區名店開始減少,連帶8月通脹率亦告回落至2.4%水平-已較2014年的4.4%大幅 回落。以扣除通脹的實質利率計,名義按息雖然維持在2厘水平未有變化,但實質按息已由年初的約負2.4%,上升至現時約負0.4%水平。如果名義按息較現 水平再微升半厘,實質按息便會由負轉正─一個過去數年支持樓價高位運行的因素將消失。
綜合而言,如果美息偏低而香港經濟強勁,當然可理解為利好樓市消息。不過,現時美息偏低,背景卻是香港及中國經濟放緩,在此情況下,加息半厘的壓力亦不容忽視。

原文刊於經濟日報網站2015年9月23日

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2015年9月22日 星期二

利率未升不宜對後市完全樂觀

上周聯儲局議息後維持聯邦基金利率不變;周末一個開售的新盤推出單位又告沽清,一般解讀是利率不變,樓市氣氛好,令一手成交維持暢旺。其實,就算聯儲局在上周五上調利息,周六日的樓市銷情未必會有太大變化。

在借款人的角度看,自然希望按息一直維持低企,不加息當然比加息好。但由聯儲局的會後聲明看,現時美國經濟仍有太多不確定因素,在失業率之外,聯儲 局關注的另一個核心指標—通脹率一直維持低企,8月美國消費物價指數更是下跌0.1%,聯儲局盼望的溫和通脹一直未出現,在此情況下,聯儲局難以推動利率 正常化。

聯儲局主席耶倫表示10月仍可能加息,但期貨市場顯示市場估計年內美息上調的機會大約只有一半。在此情況下,就算勉強加息一次,亦可能無以為繼,「加息」此個令買家觀望的因素暫時消退。

不過,說現時樓市氣氛好,卻是言過其實---銷情暢旺仍然局限於有種種優惠、包括二按安排的一手市場;二手成交仍然淡靜,據報部分大型屋苑的成交量之低,直迫2003年沙士期。
另一方面,聯儲局的加息部署,已進行一段長時間,在結束量寬之後,理應慢慢上調利率;時間表亦一早訂明在今年。現時聯儲局臨崖勒馬,除了美國本身的因素(未有明顯通脹壓力)外,主要原因是中國為首的新興市場可能出現調整,反過來拖累環球經濟增長。

美國與中國隔了一個太平洋,為防中國經濟可能出現調整而暫緩加息,香港與大陸只隔了一條深圳河,認為中國經濟放緩不會影響香港樓市,似乎有點盲目樂觀。
過去我們強調,由於按揭信貸資料庫的推出,以及壓力測試的執行,現時有按揭在身的業主,負擔能力遠較上一個周期為高。因此,外圍有任何風吹草動,反 映在樓市的調整幅度亦會較上一周期為小。問題是,以上說的是大環境,在微觀角度而言,供款業主一旦失業,又不能在短時間內覓得新工作,償付能力便會大減。

而內地經濟放緩,影響已在個別行業出現—據報今年十.一黃金周本地旅館訂房數字大幅下跌。如中國增長持續放緩,類似的影響料會在各行業慢慢出現,問題只是程度會有差別。如果小業主從事的行業較受中國因素影響,可能會出現較大調整,也必然會弱化供樓負擔能力。

展望未來,美息仍可能在數月內上調一次,但可以預期,來年本地樓按利率不會與現水平有太大差距。如果供款業主從事的行業前景較穩定,所受影響會較 少;但如果現階段已見行業有調整壓力,可能是時候提早作出部署,例如審視既有債務,先行償還較高利息的部分,以減少未來經濟下行帶來的衝擊。

原文刊於信報網站2015年9月22日

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2015年9月16日 星期三

高成數二按的負擔

近年一手發展商每每利用二按安排吸引買家,一般1+2的按揭組合,成數可達樓價9成;早前有發展商推出樓價35%的二按,配合標準按揭成數6成,買家如選用二按安排,首期可低至樓價5%。有意見便認為此類安排,可能令買家負擔過高,究竟實情如何?

首先要強調的是,發展商的二按並非完全沒有監管,事實上,根據金管局今年2月發出的指引,可以說包括二按在內的高成數按揭組合,對買家的財政實力有更高的要求。只要按揭融資的總成數高於標準按揭2成,對借款人的壓力測試標準便更為嚴格。

以一個樓價700萬元物業,按揭成數6成,即借款420萬元的個案為例,買家如未持有/擔保其他按揭物業,其供款與入息比例上限不可高於月入50%,而在 按息上升3厘後,供款不可逾月入60%。如果按揭年期是30年,現行按息是2.15厘,420萬元按揭月供是15,841元,而月入要38,222元才可 通過壓測,實際上的供款負擔是41.4%。

二按對借款人要求更嚴格
再以一個樓價442萬元的物業為例,一按6成為265.2萬元,30年期,利率2.15厘;再有二按35%,154.7萬元,首4年月供P-3.1厘,即 2.15厘,其後月供P+0.75%(如P不變,即6厘)。總貸款額是419.9萬元,接近上述700萬物業6成按揭的貸款額。在首4年,月供為 15,837元,二按優惠期完,如最優惠利率不變,月供為19,278元。由於借款總成數高於標準按揭2成,在現行按息下,月供不可高於月入45%,如果 按息升3厘,供款不可逾月入55%。簡單來說,借款人月入要達48,961元,才可借入一、二按。如利率、月入不變,一、二按在優惠期後,供款總額為月 入39.4%,較申請貸款總額接近的6成一按更緊。

順帶一提,如果有關買家本身已有一個物業在供,再申請上述一、二按,那麼其新舊物業按揭總供款不可逾月入35%,按息加3厘,不可逾月入45%。簡單來 說,現時要申請高成數按揭,只要按揭總成數高於標準2成,便要用更嚴格的標準去進行壓力測試,沒有一定財力,根本不可能獲批相關按揭。在壓力測試更嚴格的 情況下,亦不應存在負擔過高的問題。
當然,上述討論的,都是銀行知悉、同意的高成數按揭組合。如果是業主未經銀行同意借用的二按,有關貸款機構不會跟隨金管局的壓測指引,會否為借款人帶來更高的負擔,便不在此論了。

原文刊於經濟日報網站2015年9月16日

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2015年9月15日 星期二

寫在跌市之先

美國聯儲局是否加息,將於本港時間周五揭曉,筆者之前提過,對本地樓市參與者來說,重要的問題不是9月加息抑或不加息,而在於中長線而言,美息走向如何。本周筆者嘗試評估幾個美息走向的情景下,將對樓市有何影響?

加息的四個場景
第一個情景是加息:美息在年內加息之後,利率正常化的策略順利執行,例如在2年左右的時間,聯邦基金利率回升至2、3厘水平。
第二個是延後加息:是因應市場變化,年內不加息,在一年後再醞釀加息。
最三個是不加息、再推量寬:不再談加息,甚至計劃再推量寬。
第四個是當下加息,不過隨後減息和推量寬:即加息半年內,美國經濟轉差,聯儲局再將利率下調,甚至之後再推新一輪量化寬鬆。
本地市場有一個流行的觀點:美息上升是好事,因為加息確認經濟好,某程度上,此是事實,例如利率正常化,回升至2、3厘水平,參考歷史數據,此仍是 偏低的利率,加上只有在經濟(至少是美國的經濟)全面好轉時,聯儲局才有可能持續加息,此種情況下的加息,未必會利淡樓價,但問題是,目前市場愈發擔心中 國經濟下行拖累環球,部分有影響力人士,如美國前財長紛紛發言建議聯儲局暫緩加息;另一方面,市場一直有一個陰謀論:美國「宣傳加息」是吸引資金回流,而 近日人民幣滙價波動,美國已相當程度上達到資金回流的效果,再加息倒可能令美元達到不必要的强勢。
二、三及四的利淡預估
根據「利息升=經濟好,因此利好樓市」的觀點,不加息反而是利淡訊號;不過,曾提出「加息利好樓價」觀點的人,到時一樣會說利率不升仍利好樓價。不 論如何,萬一本周美息維持不變,意味第二、三個情景出現的機會增加,客觀而言,此不是好消息──利率與之前維持一致,業主供款負擔無變化,無所謂特別利好 或利淡樓市;但情景背後意味,聯儲局寧可失信於市場(曾明示暗示年內加息),暫緩利率正常化,也要維持利率不變,意味經濟環境不容樂觀。此會是一個偏淡的 訊號。
而最差的情況是情景四,即年內加息一次,半年內利率卻下調,甚至再推量寬。情況容易被市場理解為聯儲局方寸大亂,政策前後矛盾,感覺上似本地某政治 人物說的──有前無後的什麽漢子行為:先基於為兌現加息言說而為做而做,之後卻覺今是昨非的減息,等同宣示經濟大局不妙。屆時可能減息、量寬的效果都會大 打折扣。筆者會說這是先發射、後瞄準的下着。
說到底,聯儲局是否加息,優先考慮是對美國經濟的影響,反而之前明示暗示年內加息的言論,應該不是重要的決定因素。在云云的可能情景中,的確是利率 緩慢上升最為有利美國及環球經濟,但現時一般認為美國沒有條件持續加息,利率不變,或只是象徵性加一次,再謀定後動的可能性最高,對正在供樓的業主來說, 也許會欣慰於利率不變,但宏觀而言,利率遲遲未能正常化,已是經濟有隱患的訊號。如果此階段經濟轉差,在樓市都可能帶來意料之外的負面影響──2015年 中本地樓市可能已是階段性的高峰,問題只是,稍後的調整,會是急抑或慢,以及幅度如何而已。

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站2015年9月15日

2015年9月10日 星期四

樓奴的當年、今日和明天

本地有一群人,喜歡稱呼青年人,尤其是未能置業者為「廢青」;相對而言,部 分青年人會指高價入市,為了買樓儲首期、每月供樓節衣縮食的樓市買家為「樓奴」。在價值多元化的社會,究竟買樓好或是去旅行好,可能難以判別高下;不過, 以住屋需要角度考慮,不買樓也要租樓,而中長線而言,租樓對生活上其他支出的排擠效應更大。
網上有一個組織,以青年人拒作「樓奴」為號召。先不要以為此是不學無術後生仔的意氣之言;上周筆者收看一個有關地產的電視節目,當中訪問了4個電視 台的實習生,都是不同大學的三年級生,問題是他們如何看待買樓等等,當然個個都說樓價高企難負擔,而其中一位更表明,認為儲了首期,還有30年按揭要償 還,寧可將錢作其他用途。訪問印證了「買樓是自我奴化」的觀點,在年輕人之間有一定市場。
誰是樓奴?
但大話怕計數,要討論買樓是否成奴,最好的方法不是漫談不買樓、不供樓的錢可以用來做什麼(例如環遊世界/多讀幾個學位);而是返回「樓」的最基本功能—住,看看如果不買樓,改為租樓的話,是否可節省更多金錢。如果租樓的長期支出比買樓低,在財務上那倒是更佳的住屋方案。
說樓價高說了很多年,筆者較有印象的是,6年前(2009年),前特首曾蔭權上電台,有律師、醫生phone-in投訴樓價難負擔。當年正好也是港府推出額外印花稅,而金管局亦開始收緊按揭指引的年份。
當年市場入場費最相宜的屋苑應該是嘉湖山莊,翻查紀錄,當時2房單位樓價約140萬元,9成按揭供30年,月供大概在4900元左右。同期2房單位 月租由5,100元起,略高於月供,但不必儲首期。6年下來,現時同類單位月租是9,000元,租金累升83%,當年如果購入單位,受惠於按息平穩,月供 仍是4,900元—那怕是按息突然上升3厘,月供升至6,800元左右,仍是低於租金支出。如果當年決定租樓,現時租金支出反較供樓高得多。如果2009 年有能力入市,卻認為買樓是樓奴而決定租樓,現時租金支出對生活上其他項目的擠壓效應會更大。
樓奴的真正風險面向
留意,筆者在此沒有比較樓價上升帶來的資產升值效果---因為說好了是比較滿足「住屋需要」時,租與買的差別。

當然,今時今日買樓,成為樓奴(供樓支出嚴重排擠其他開支)的風險遠較2009年為高---樓價下跌的風險已較09年為高,只要樓價下跌,物業成為負資 產,業主即使仍有能力供款,也難免在一段時間內也會處於「供死會」的局面;加息如期出現,供款支出定會增加,而經濟不景的伴隨,令借款人面對減薪或失業, 還款能力最終會出現問題。
最差的是通縮的來臨,欠下的貸款會因實際的購買力上升,而將進一步蠶食借款人的財政,所以通縮時的主調是 - 減債。因此今時今日,如果有住屋需要,明知是風險所在仍要入市,便需要控制按揭借款的金額,例如今日可以負擔600萬的樓債,不妨採取較穩健的策略,將實 際借款減少,例如至400萬水平,以減低他日環境有變,債務負擔比重上升的風險。
然而,以上陳述全為線性發展下的推論,筆者對此類線性思維有所保留,但在前景不明的當下,有關推論仍不失為現階段可供參考的路線圖。

王建成
宏亞按揭證券營運總裁

原文刊於dbc數碼電台網站2015年9月10日


2015年9月9日 星期三

象徵式加息 不足拖垮樓市

聯儲局會不會在月內加息,仍是人言人殊,但說到底,美息會不會在9月上升,其實是小問題;更重要的問題是:美息即使回升,是否可形成一個利息上升的趨勢;而左看右看,美息似乎沒有持續上升的條件。

單看美國經濟數據,似乎已有條件加息。雖然通脹率仍在似有若無,一年上升0.2%的水平,但至少聯儲局關注的基本失業率回落至5.1%,為2009年以來 新低,不少聯儲局鷹派已認為9月應開始加息。但環球股市波動,市場憂慮中國經濟放緩引發全球衰退,不少權威分析認為美國不應在現時市況下加息。

市場中人對聯儲局是否加息的決定引頸以待,但將眼光略為放遠,大家應會發現,在現時對是否加息都有極大爭議,聯儲局即使在9月開始加息,都難以出現 2004年中之後,聯儲局幾乎每月上調利率的盛況。較可能的局面,大概是在明年初以前,象徵式加息1至2次,算是對「啟動利率正常化」的目標有所交代,之 後便要看環球及美國經濟環境再作決定。如果環球經濟一如部分市場人士所料,進入低增長階段,加上其他貨幣兌美元貶值,美息其實沒有大幅上升的需要或條件。

基本經濟因素 更值得關注
如果利率在未來半年上升不足1厘,對本地供樓人士的影響便十分有限。每百萬元按揭貸款,以25年還款期計,月供會由4,312元升至4,562元左右。
更值得留意的是,人民幣滙價回落,觸發資金流入香港(一個解釋是看淡人民幣的資金兌回為港元),令本地銀行結餘再次大升至3,000多億元水平。港滙偏 強,長期而言對本地樓價未必有利,但短綫而言,資金氾濫,卻令本地銀行有條件在美息回升時,暫不跟足美息升幅。美息上升,而港息維持偏低的局面可能維持一 段時間。

本地按息在未來一年,升幅料較為有限,按息回升的程度,或不足以引發樓價調整。在現時市況下,更值得留意的也許不是按揭利率,而是基本經濟面,尤其是中國 的基本因素是否已經惡化。利率輕微上升,不足以令樓價明顯回落,但香港及中國的經濟增長如放緩,加上股市調整的負財富效應,無疑會對已然偏高的樓價帶來一 定壓力。在往後一段時間,基本經濟因素比起利息,可能更值得置業人士留意。

原文刊於經濟日報網站2015年9月9日

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2015年9月8日 星期二

供樓30年的「樓奴」

早前電視台某套以「樓奴」為題材的劇集大結局,令人失望的是,明明買樓和租樓是港人貼身話題,但電視台仍不能捉鹿脫角,劇集主線仍然是三、四角戀,阿爸認返阿女等情節,「樓」只是一筆帶過的背景,可有可無。

話說回來,所謂「樓奴」,坊間一般指為了入市,死慳死抵(不去旅行,不買名牌手袋),犧牲生活品質,只為儲蓄首期買樓,買了樓,為了償還按揭,未來 30年都要為銀行打工。此種觀點在年輕人之間似乎甚為流行,上星期某收費電視台一個節目,訪問4個大學三年級的實習生對樓市的看法,也有一位表達類似的觀 點。

如果為了買樓、供樓,要全面犧牲生活品質,買樓是否一個財務上合宜的選擇,那自然值得反思。不過,由歷史數據看,要論犧牲生活品質,租樓的代價更為龐大。

以6年前的2009年為例,當年已有律師及醫生致電電台,向時任特首的曾蔭權投訴樓價難以負擔,希望政府調控樓價。持平而言,官方並非完全無動於衷,不久之後,港府便推出額外印花稅,而金管局亦發出收緊按揭指引,但受制於大環境,樓價仍是反覆上升。

2009年下半年,入場費最相宜的屋苑應該是嘉湖山莊,翻查紀錄,當時2房單位樓價約140萬元,九成按揭供30年,月供大概在4900元左右。同 期2房單位月租由5100元起,略高於月供,但不必儲首期。6年下來,目前同類單位月租是9000元,當年如果購入單位,受惠於按息平穩,月供仍是 4900元──那怕按息突然上升3厘,月供升至6800元左右,仍是低於租金支出。如果當年決定租樓,租金支出反較供樓高得多。

當然,此一時彼一時,沒有人可寫包單保證未來趨勢仍會維持,目前屋苑最平入場費在340萬元左右,現價入市的話,九成按揭30年月供已達1.2萬元 水平,較月租高出一截。不過,租金與按揭有兩個決定性的特性是不變的,就是按揭供款雖然受制於按息,會升升跌跌,惟貸款金額是固定的;租金大致會跟隨通脹 上升(事實上以近年數據而言,租金升幅甚於通脹)。
如果年輕人說,他就是喜歡租樓自由自在,可以不時改變居住環境,那已是財務之外的因素,「自由自在」與「租金支出」之間的價值高低沒有客觀衡量標準。不過,如果單純討論財務問題,供樓為奴的程度在中長線而言反而不及租樓。

本文目的不在鼓勵年輕人輕率入市,但與其人云亦云,認定供樓搵笨,不如花三數分鐘,計算一下中長線的住屋支出,再作定論。

原文刊於信報網站2015年9月8日

2015年9月7日 星期一

樓市難跟足股市跌幅



港股近期隨外圍調整,樓市中一個熱門話題是樓價會否隨股市下調。宏觀而言,股市下跌,負財富效應下,可以預期樓市將有一定壓力;但由於官方近年大力干預,樓市形態與過去不大相同,調整可能會較為溫和。

過去廿多年,恆指較急遽的大跌有3次,分別是97年金融風暴、08年金融海嘯及11年歐債危機;由最高位至最低位,三次跌幅分別是55%60%26%;同期樓價跌幅大概為54%13%及不足5%。除了9798年樓價幾乎跟足恆指調整外,其後2次股市大跌,樓市都未有跟足。幾次股市大跌,樓價各有不同跌幅,自有不同原因。但觀乎現時樓市結構,似不具備類似97年,與股市同步大跌的條件。

1997年的樓市的一大特色,是處於高度放任狀態,除了按揭成數有所限制,政府對其他大致不管。投資者購入多個單位,大可向不同銀行申請按揭,反正銀行之間不會交流按揭紀錄,只要申請人沒有欠債不還紀錄,很容易由不同銀行取得多個物業的按揭。借款容易,市場氣氛又一面看好,結果在97年,市場有13萬宗二手成交,大至上每8個單位便有一個在年內轉手。樓市流通率高,反映市場可能已經過熱,投資者比重亦大,跌市時如一時周轉不靈,便唯有將手持單位放售減債,形成跌市循環。

但近年在政府辣招及金管局逆周期措施下,增加了的印花稅令投資者交易成本上升、按揭信貸資料庫及壓力測試不但局限了投資者的按揭槓桿,亦確保了借款人(不管其為用家抑或投資者)有一定的負擔能力。

而以成交量計,20112012年二手住宅成交量分別只有6萬多宗,在眾多招數陸續推出後,201314年的二手成交量更跌至3.6萬宗及4.3萬宗水平。
由於入市的買家數量被壓制,即使樓價回調一、兩成,出現帳面損失的業主數量有限;加上自2010年起多項措施壓抑投資者入市;樓價下跌,一般用家也沒有壓力減價清貨,樓市難出現滾雪球式下跌。
簡單來說,如果政府近年沒有推出樓市措施,近年二手樓市成交量又維持於10萬宗以上偏高水平的話,遊資盡入樓市,一旦回落,跌幅驚人。但近年成交受壓,入市者以用家為主,而且平均按揭成數偏低,業主普遍持貨能力強。即使外圍有風吹草動,樓市也難見災難式下跌。
當然,樓價即使不會滾雪球式下跌,也不代表樓價完全不受股市影響。港人只要有涉足股市,財富多少有點收縮。負財富效應下,有意入市的準買家取態料更為觀望,急於套現的業主亦難免要擴大議價空間,近日市場已出現較大幅減價、已購入幾年物業蝕讓的個案。加上近期樓花供應增加、美息又可能上調,都會為樓價帶來一定壓力。


原文刊於iMoney 2015年9月5日 

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2015年9月2日 星期三

撻訂兩面睇

樓市氣氛轉差,其中一個指標是撻訂個案增加--準買家放棄以數十萬元計的訂金,未有完成交易,很多人認為是買家看淡後市;不過,從保持樓市穩定的角度看,撻訂成交的存在,也不完全是壞事。

討論前必須留意,「撻訂」分兩種。第一種是一手樓買家簽署臨約,支付樓價5%的訂金後,最終沒有簽署正式買賣合約。此情況下,買家損失5%訂金,發展商不 會向撻訂買家追收其他損失。另一種是簽署臨約5天內,買家與發展商再簽正式買賣合約,再支付樓價5%訂金後,最終未有按正式買賣合約要求在指定日期完成交 易。第二種情況下,發展商如將單位重售,賣價低於原價,可向撻訂買家追收差價。

或看淡後市 或個人問題
第一種情況的撻訂,一般被演繹為買家看淡後市,寧可損失訂金也放棄交易,自然是因為估計後市有更大跌幅。此是最常見的觀點,看來也順理成章。買家在簽署正 式買賣合約後可能突然因其他因素(例如股災),忽然看淡後市,而決定撻訂。而第二種撻訂,卻不可用「看淡後市」來解釋,因為樓價如果真的下跌,發展商以較 低價出售同一單位,發展商有權向撻訂買家追收差價,買家難以透過撻訂止蝕。

而不論是哪一種撻訂,其中一個常見的理由,是買家支付訂金後,因種種原因未獲批按揭,唯有撻訂離場。銀行不批出按揭,又可分為兩個層次,如果是銀行出現普 遍的估價不足,或全面收緊信貸,那自然是大事不妙。不過,現時我們見到的都是少數買家的個人問題不獲批按揭,如收入未能通過壓力測試、誤以為新盤二按必批 等等。當按揭申請被拒,又沒有其他融資途徑時,他們唯有選擇撻訂。

在大市角度來說,如果新盤買家是因為財力問題而被拒批按揭,總比過去買家輕易取得按揭更好。撻訂個案存在,尤其是因為未能通過壓力測試,被拒批按揭而撻訂 的個案,多少意味壓力測試等要求被有效執行。當然,對支付真金白銀作訂金的買家來說,撻訂無疑是痛苦決定--訂金平白損失了,萬一樓價下跌,更有可能被發 展商追收差價。準買家為免蒙受類似損失,宜在入市前,小心評估自己的負擔能力,必要時可諮詢專業意見。

原文刊於經濟日報網站 2015年9月2日

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2015年9月1日 星期二

給樓市淡友的留言

股市回落、美息仍然看升、人民幣貶值,再有市場人士大膽估計樓價將見頂回落。部分看淡的分析,更有詳實的數據作為立論基礎。但筆者覺得有些根本改變已在樓市出現,分析後市時應有更全面的考慮。

一般說本地樓價偏高,其中一個很堅實的數據是平均樓價持續跑贏市民入息──目前的樓價與收入比率,已較1997年中更高,即反映樓價脫離購買力的程度較上一高峰期更甚。

樓價對收入比偏高
本地居於永久私人物業的家庭今年首季月入中位數為3.34萬元;土地註冊處統計,7月二手住宅平均成交價675萬元,即二手樓平均價為私樓家庭收入 中位數16.8倍。與1997年中比較,當時樓價與收入比只是14.6倍。目前樓價的確較1997年中更難負擔。形象一點的比喻,上次舉重選手揹起本身體 重14.6倍槓鈴,不支倒地,但今次舉重選手卻負起了體重16.8倍槓鈴,情況令人擔心。
二手樓價已高至一個地步,統計上的中產,已難以負擔一般私樓價格,甚至已迫得官方機構推出中產資助房屋,例如市建局煥然壹居;中產都需要資助才可入市,正好又是九十年代樓市爆煲前出現過的訊號。
樓價與收入比偏高的現象,其實已持續數年,樓價仍居高不下,一般均指與按息有關── 1997年中新造按息平均是8.25厘,目前卻不足2厘,低息環境令每月供款大幅減少。低息環境支持了高樓價,不少分析因此估計,一旦港息隨美息上調,業 主供款支出大增,將難以支持,樓價會有下調壓力。

實際按揭負擔較97年低
有關數據絕對準確,也解釋了為什麼樓價偏離月入中位數程度較上一周期更甚,卻維持高企。看來「中等收入家庭難以負擔一般私樓的價格」,此點無容置 疑;但有關分析卻忽視了一個事實:目前樓市的成交量遠低於1997年,幾乎只有當年三分一,實際上入市買樓的,其實是中等收入以上家庭,以他們的角度考 慮,負擔其實不算高。
金管局統計,新申請按揭個案,供款佔家庭月入比率只在35%水平。我們在按揭業務的數字亦顯示,典型的客戶約是月入8萬至9萬元的家庭,按揭負擔大概是500萬元,供款佔月入大約三成,而且基本上全部是自住用家。
數字的意義是,考慮中位數的話,目前樓市負擔比率較1997年更高,但實際申請或取用的按揭個案,目前的負擔比率,或者說借款業主的負擔能力,反而 是有史以來最理想的情況,因為供款佔月入比例偏低,就算利息回升,供款佔入息比仍然在合理水平。而且絕大部分為自住物業,負債對比家庭收入跟槓桿都是在一 個可控範圍。此類業主對樓價上落的敏感程度遠較投資者為低──他們不大可能因為樓價升跌二、三成,而改變住屋規劃。

如果說1997年金融風暴後,因為投資者借貸過度,按息上升、租金下跌,投資者止蝕,觸發連環跌價的話;可以說有關情況已被當局的辣招/逆周期措施 有效管理。當然,筆者此言不是說樓價永不下跌,但今天基本因素是,高樓價基礎由一眾自用買家築成,他們投入相對多的首期、以較穩定的收入,真金白銀的支持 樓價,樓房對於用家有實際使用價值,因此樓市的抗跌力應遠較上一個周期為高。似乎真的要頗具驚嚇度的事件出現,樓價才會大跌!
先前寫一篇「給好友的留言」,現在此篇留言給淡友,不代表筆者滑頭,只是想指出市場本身就存在一些吊詭局面,看好看淡,似乎各有道理。

然而,市場上充斥各種利益糾纏的言論,有說某某吹淡風其實為壓價入貨、又有說樓市已成牛市N期,買家最好魚貫入場。筆者認為,有幸能在公共空間獻曝,實應堅守持平、陳明利害,不能只有一己之利的視野。在此分享一個戰時故事,向各位專業博客致敬之餘,同時亦幫助筆者自省。
話說,一場戰事之中,雙方領袖都在戰前祈禱,尋求造物者祝福。一方說:「我們一起禱告,祈求上帝站在我們這一方!」另一方的領袖同樣地說:「我們都一起祈求,盼望在這戰役中,能夠站在上帝的一方。」後者正是林肯總統,由他領導的聯邦政府,在南北戰爭中戰勝南方邦聯。
樓市充斥好淡爭持的言論,立場固然重要,但更重要的是視野,是我們用什麼態度去塑造論點,能否抱持開放的心,讓更有力、更有用的觀點改變出於一己之私的立場和看法。

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站2015年9月1日

減息周期將開始 本地業主受惠有限

美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...