按息不升反跌 利好樓市？

美國聯儲局3月份議息，維持利率不變之餘，更暗示年內美息或只再上調2次，每次1/4厘。另一方面，本地銀行同業拆息回落，個別銀行新批按息更見下調。市場一直擔心的息口上升壓力似乎已經消散，但樓價會否因此重拾升軌？

過去幾年，按息低企一直是支持樓價高位運行的重要因素；相對而言，市場一直擔心，當偏低的按息慢慢恢復正常水平，會對位高勢危的樓價帶來更大壓力。 當大家討論「利息上升」時，其實包含幾個互相關連但內容各異的概念，包括：美國聯邦基金利率帶動本地最優惠利率（Prime Rate，P）上升、熱錢流走帶動本地拆息（Hibor, H）回升，以及銀行新批按揭賺取的息差上升（即P減幅度收窄，或H加幅度增加）等。

港元與美元掛鈎，港元利率與美元利率不可能有太大差距；當然，由於多年前美息回落時，港息未有跟足，在美息回升的初期，港息有條件暫不跟加。但如果美息一如去年聯儲局所明示，在2016年會回升1厘，則港息（最優惠利率）無可避免會逐步回升。

在最優惠利率之外，近年本地盛行拆息按揭（H按），背後原因不外乎熱錢留駐、遏低拆息，以2015年而言，1個月平均拆息大概維持在0.22厘水 平，新批H按利率H+1.7厘計，實際利率1.92厘水平，較P按最低位的2.15厘更低，令新批按揭中，H按比率長期維持於8成水平。
但1月底市場預期美息升、人民幣下跌，卻觸發拆息上升，1個月拆息於2月一度高見0.39厘水平，2月份以H按供樓的業主，如無意外會發現供款較去年平均略為上升。如果美息上升，資金回流美國，最優惠利率之外，本地拆息應該會進一步上升。

不過，現時美國放緩加息步伐，市場已有分析指，本地最優惠利率在年內或維持不變，而拆息上揚的風險亦見回落。事實上，1個月拆息由1月底的0.39厘，回落至近日0.23厘水平，大至上重回1月初的「正常」水平。

除了最優惠利率及拆息可望維持低企，在新做按揭利率而言，近日更有回落迹象，多家銀行將H按利率有條件下調至H+1.6%水平，令新批按揭利率不升反跌，甚至略低於去年平均水平。在新造按揭客戶看來，近期按息可謂不升反跌。

以2月份通脹率3.1厘，新造H按利率1.82厘計，按息處實質負利率水平，理論上利好樓價。不過，過去大半年，按息處於實質負利率未能阻止樓價調整，現時新造H按利率稍為下調，是否足以令樓價轉勢，難以預期。

影響樓市的因素從來複雜，單純「按息回落」，似乎不足以刺激樓價上升。現時主導大市氣氛的，是新樓供應增加、市場憂慮中國經濟增長放緩，令準買家欠 缺入市意欲。在此情況下，按息輕微下跌，雖然可略為減輕借款人的供款負擔，但利好作用較為有限，是否足以扭轉市場氣氛，有待觀察。

原文刊於經濟日報網站2016年3月30日

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如果樓價跌三成

地產大亨估計，樓價年內會繼續調整，較高位調整幅度將達三成。此估計大致與市場上觀點最熊的大行分析相若，假設樓價一如有關估計下調三成，會有什麼影響？
參考中原指數，高位為去年9月的146.92，3月中指數為127.5，跌幅13.2%。如果以調整三成為目標價，指數應在103左右見底，即較現 水平可能有19%左右的下調空間。當然，大亨也好，大行也好，預測都有一定前設，前設如果與預期不同，樓價調整的幅度自然也不同，三成云云，不應視作死指 標，只宜視為──如果預期中的負面因素都出現，樓價便可能有如此跌幅。
回顧過去歷史，2008年金融海嘯後，樓價只下調22%左右即反彈，三成或以上的調整幅度要上溯至1997年亞洲金融風暴後的大跌市。樓價跌三成， 以樓價400萬元的上車盤計，損失已是120萬元，可能已是「打工仔死慳死抵」多年的儲蓄，一個跌浪可以蒸發多年儲蓄，不可謂不驚嚇。
雖然驚嚇程度十足，但即使樓價跌足三成，對小業主及銀行體系的衝擊料會較以往多次風浪為低。以市場最憂慮的負資產問題來說，不少分析強調採用高成數 按揭，物業較易成為負資產；但較少人留意到，近年以高成數按揭(包括按保、新盤一加二按等)入市的買家，負擔能力遠較過去為高。
過去一般銀行以「供款不逾月入五成」作為批核按揭的標準，即月入4萬元，申請樓按時，一般只要供款不逾2萬元，即可獲批按揭。其中盲點是銀行無從得悉申請人是否有其他未償還供款、也無從反映按息上升帶來的影響。
不過，上述問題近年都已陸續被處理；其中，信貸資料庫已加入按揭正面資料，銀行對申請人有多少未供滿的物業一目了然；壓力測試的引入，一定程度上保 證了借款人的負擔能力。以高於八成的按揭為例，壓力測試標準比一般按揭更嚴格，具體而言，月入4萬元，借八成以上按揭，供款上限大約在1.6萬元左右，整 體壓力不大，也預留一定空間應付利率回升的衝擊。
宏觀而言，由於風險管理機制改善，銀行近年新批按揭客戶供款負擔都偏低，在此情況下，樓價下跌三成，對個別業主及銀行體系的影響料較過去為輕。

原文刊於信報網站2016年3月29日

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按息回落 部署轉按須知

多家銀行下調拆息按揭（H按）利率至H+1.6厘水平。按息輕微回落，未必會刺激樓價回升，但對有樓未供滿的業主來說，或是考慮轉按，節省利息支出的好時候。
H按利率底綫，過去數年大致維持在H+1.7厘水平，近日多家銀行下調新造H按的利率至H+1.6厘水平。本來市場普遍預期今年利率上升，但暫時而 言，新造H按利率可說不升反跌。在市場普遍看淡的環境下，按息輕微回落對樓市帶來的利好作用可能相當有限，現階段相信沒有多少準買家會因為按息回落0.1 厘而增加入市信心。不過，對持有未供滿物業的業主來說，或可考慮趁機轉按。
轉按慳息兼賺現金回贈
過去數年，新批按揭中大約八成多為H按，絕大多數的利息水平會在H+1.7厘或以上。如果其他條件配合，小業主成功申請轉按，又獲銀行批出H+1.6厘的按息，便可輕微下調每月供款及減少利息支出。
以未償還貸款額$400萬，尚餘還款期25年，原有按息H+1.7厘的按揭為例。參考本周中期一個月拆息0.23厘，其每月供款為$16,818， 如轉按後年期不變，利率下調至H+1.6%；在拆息不變的前提下，月供會減少至$16,625，而且每月償還本金的速度亦會輕微加快，一般銀行提供轉按客 戶1%現金回贈，亦足以抵銷轉按涉及的成本（主要為律師費），以上述例子而言，回贈扣除轉按成本，甚至足夠供一次外遊開支。對於上一次申請按揭時因任何理 由，需要親人作擔保的業主，如果財政條件改善，更可考慮趁轉按的機會，剔除擔保人；合適情況下，業主亦可透過轉按套現。
按揭成數收緊 先替物業估值
按息回落的情況下，轉按似乎好處多多，但要過程順利，也牽涉不少因素。包括：借款人的還款紀錄是否良好、入息是否穩定、可否通過按揭壓力測試等。另 一個要考慮的因素是估價，由於按揭成數收緊，加上近半年樓價回落，轉按的按揭額是否足以償還舊有按揭餘額，便是一個考慮的關鍵。
以一個在2014年初購入，作價$600萬的單位為例，當時採用七成按揭入市，按揭額為$420萬，2年下來，估算按揭餘額約$390萬左右。由於 去年按揭指引收緊，轉按要借足$390萬，物業估值便要有$650萬，如果估值低於此數，轉按便需要另行籌措資金，償還新舊按揭的差額。當然，如果原有按 揭在更早時候借入，物業累積一定升幅，上述問題的影響便會較輕微。
最後一個考慮因素，可能有部分業主期望按息會有更大下調幅度，要等更優惠的利率出現才轉按。我們難以估計按息會否持續下跌，但要知道，等待本身也有其成本，究竟是「早轉早享受」，抑或「遲轉供款再平幾舊」，便要業主自行衡量了。

原文刊於置業家居2016年3月26日

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按息下調 轉按比例料增

多家銀行下調新造H按利率至H＋1.6厘水平，加上近日拆息回落，按息可謂不升反跌，但此時此刻按息回落，對樓價未必有太大利好作用，對銀行而言，減息亦會帶來眾多惡果。

單純考慮利率因素，似乎對樓市不應太悲觀：美國聯儲局表明年內只會加息2次，香港仍有條件暫不跟加；拆息在1至2月一度因人民幣貶值預期而扯高，但近日已回落至「正常」水平，3月22日一個月拆息為0.229厘，貼近去年平均。

以幾家銀行開出H＋1.6厘的條件，新批按息即在1.83厘水平。相對而言，2月份通脹率為3.1%，即按揭利率較通脹為低，理論上利好資產價格。 但市況與此相反，上周樓價指數見近期較大跌幅，地產大亨仍然預期樓價調整未完。原因自然是在利率之外，其他因素展望較為負面：新供應較為充足、中國經濟增 長料放緩、海外需求下跌等，都遏抑買家入市意欲。

雖然市場以減息來形容幾家銀行下調H按利率的行動，但此形容其實有一定討論空間。的確，以牌價計，H按底綫由之前H＋1.7厘，調整至H＋1.6 厘，按息的確是下調；但早前H＋1.7厘的組合，往往提供高息存款掛鈎優惠；例如客戶按揭戶口的按息是1.9厘，銀行亦向客戶提供1.9厘的存款利息，額 度上限為未償還按揭貸款的一半。

但現時多家提供H＋1.6厘息口的銀行，都不為此優惠提供存款掛鈎。客戶在兩者之間選擇，究竟是否可減少利息支出，將視乎本身有多少閒置資金而定。在銀行角度來說，由於有以上分別，開出H＋1.6厘的按揭條件，倒不一定代表在個別客戶身上賺取的息差收窄。

雖然銀行如此調整，不一定代表息差收窄，但仍然反映市場競爭激烈。尤其現市況一、二手成交量放緩，因買賣而來的按揭申請有限。買賣少而轉按可能增加，整體而言，估計今年轉按的比例將持續高企。

個別銀行下調按息，相信策略是以輕微息差，加上現金回贈，吸引其他銀行的按揭客戶轉按。形象化的說法是：餅沒有造大，銀行唯有瞄準同業的舊客戶。銀行新批按揭的息差未必有明顯下調，但現有客戶，尤其是息差較高者，卻大有流失可能。

原文刊於經濟日報網站2016年3月23日

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樓市的損失厭惡

不同領域中的專業人士，對一定範疇的認識較其他人多，是正常不過的常識。他們的意見可供業外人士參考，因此，他們往往被尊稱一句專家。不過，總有一些人會以為自己是全方位的專家，會對近乎所有領域的事件都有過人洞見。
話說友人心理冶療師阿寬，他的岳母便是一位全方位極有意見專家，舉凡阿寬應該佩什麼款式的眼鏡、阿寬家的電視應該有幾吋，她都會奉上其見解。而阿寬岳母專研的其中一個領域，就是樓市。
稟賦效應的損失厭惡
此位岳母大人「研究」樓市多年，有一份心得，可化為五字真言，叫「賣咗買唔返」。較詳細的解釋，是樓價大致上跑贏通脹，長升長有，因此樓之為物，只 應買，不應賣。即使迫不得已要賣樓(例如說阿寬及寬嫂要換樓)，如以市價賣樓也是失敗，一定要高於市價才考慮。於是，市場同類成交800萬元的物業，放盤 叫價起碼要達1000萬元，成交價低於900萬元也算「賣得太便宜」，即所謂 「蝕章」。
以上想法，心理學上形容為稟賦效應(Endowment Effect)，古文叫敝帚自珍。
簡單來說是全面高估自己擁有東西的價值。有此想法的人絕不是少數，阿寬岳母大可欣慰其道不孤。在稟賦效應內的損失厭惡(Loss aversion)或能解釋香港樓市的現象：站在經濟學角度，一元就只是一元的價值，但心理學卻發現，對不少人來說，失去所帶來的失落感，程度將遠高於物 品本身的價值。所以，因放棄擁有而帶來的失落，令人更緊扣當下的所有。放在物業市場的行為將會是怎樣？
在樓市中，「賣咗買唔返」的損失，行為演變就是連連的叫價一個比一個高。雖然放盤業主未必是比你我更心雄的炒家；但相信自己的物業比別人好，鄰居單位成交價800萬元，自己的單位怎樣也應該多一點；加上要預留買家討價還價的水位，叫價1000萬元似乎是合理不過的事。
媒體報道和明燈導向
當然，目前市況逆轉，稟賦效應減弱，部分負債重的業主開始接受議價空間；而此類個案經傳媒放大，卻會進一步加強「樓市要跌」的心理預期。如果將媒體報道方式前後比較，看到的是一個頗有趣的言說方向：
升市時，上述單位如果以820萬元成交，媒體一般會比較鄰居成交價，大字標題：某屋苑呎價再創新高；跌市時，如果單位以780萬元成交，拿來比較的 很多時卻是叫價，那些標題便是「某屋苑業主劈價220萬元」，讀者宜留意，比較的標準究竟是同類單位的成交價，抑或是本來已「堅離地」的叫價。當此等言說 配合專家分析，就成為一種導向式的「預言己造」。
類似阿寬岳母此類專家，或多或少都帶來參考價值。如果他們在跌市之時，仍然堅持「賣咗買唔返」的信念，大概反映樓價未跌夠；相反，如果他們改口說「賣咗買得返時」，或者是入市時機。

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站2016年3月22日

全民退保與安老按揭

政府正就退休保障進行諮詢；討論來討論去，似乎難見共識，根據過去經驗「社會沒有共識」就是政府不推行某些政策的最佳理由；估計港府如推退保，也只會推官方的「有經濟需要」方案。

在價值多元的今天，不管你持有甚麼立場，背後都可找到大堆理論支持，單就原則層面，已難取得共識。以全民退保而言，支持不設審查一方，認為退休人士 過去對香港貢獻良多，享受一定退休保障，符合公義原則。反對一方認為資源有限，不宜向所有退休人士發放退休保障，一定的資產審查更合乎香港謹慎理財的原 則。除非一早認定持有不同觀點者立心不良，否則你不得不承認兩個立場都有其道理。

究竟政府會以「社會無共識」而索性拉倒，抑或會在社福界批評聲浪下強推「有經濟需要」方案，目前難以預測。但本地社會過去推崇自己靠自己，加上討論 中的退休保障金額只是按月三數千元，也許有一定經濟實力，或者只是供滿自住物業的小業主，都未必太在意計劃是否通過。以現行的安老按揭計劃來說，便可為退 休業主提供一定的現金流，一定程度上解決退休後的經濟問題。

以一對年紀均屆65歲的夫婦，二人持有一個已供滿，市值400萬元的小單位而言，假設二人申請安老按揭，選擇未來20年領取年金，每月已可取得 10,200元，較現時討論中的退休保障金額為高。而且安老按揭有一個彈性：物業估值如果上升，可申請「加按」（安老按揭貸款成數不變而金額上升）。理論 上，只需要物業樓價跟隨通脹上升，申請安老按揭的小業主不必擔心年金貶值。

事實上，連實行社會主義的中國大陸，面對人口老化，都提出類似安老按揭的以房養老概念，希望退休業主可透過類似安老按揭的安排，補貼部分生活支出。以香港約一半家庭居於自置物業，而安老按揭一年只有幾百宗申請，似乎在此方面的宣傳仍有改善空間。

當然，安老按揭的推廣，並不必然可解決人口老年化、退休人士儲蓄不足應付生活開支的問題。以現時至少有一半家庭並未持有物業，莫講安老按揭有多成 功，都與他們無關。不過，如果安老按揭更為市民接受，社會上有相當人口由此可以解決退休後的財政需要，一定程度上或可紓緩全民退休保障的爭議。

原文刊於經濟日報網站2016年3月16日

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兩種免息免供安排

本月一手成交量明顯上升，除了新盤開價貼近二手樓外，另一個原因相信與發展商安排眾多不同的付款安排有關。發展商的一、二按安排，為首期不足的買家提供高成數貸款入市方案，二手業主根本難以仿效。在多種發展商安排的按揭中，有兩種類似的付款安排較易混淆，值得留意。
兩種按揭安排在不同發展商的新盤價單中，有時都會被稱為免息免供，設計上的目的，都是人為降低置業初期的供款，兩種安排對借款人的效果類似，但細節上的差異仍不容忽視。

第一種免息免供，是在指定期間內不用供款和不用還息，例如一個物業售價600萬元，兩成二按即120萬元，還款期25年，利率最優惠利率(5厘)， 免息免供2年；於首2年內，借款人是真的不用為二按還款。還款期會在第25個月才開設，實際還款年期是276期，而不是300期；如果利率不變，第25個 月起，每月供款為7503元。

第二種免息免供，一般是發展商根據貸款額、還款年期及當前利率，以現金回贈方式，把一筆相當於指定期數供款的金額，交予借款人。雖然借款人一開始便 需分期還款，但收取現金回贈，變相抵銷供款。以600萬元按揭，兩成二按即120萬元，利率為最優惠利率(5厘)。正常月供為7015元，如發展商提供此 類免息免供，為期2年；實際上發展商會向借款人回贈等同2年供款的現金，即約16.84萬元予買家。

兩種安排有幾點不同，其一是利率升跌的影響：在第一種安排下，不論利率升跌，借款人在免供期內都是毋須供款及支付利息的。但第二種安排下，如利率上升，供款增加，2年優惠期內的供款支出便會高於現金回贈的金額；相反，如果期內利率下跌，實際供款減少，現金回贈便會高於在優惠期內的供款支出。

其次是壓力測試的影響，上述兩個例子中，物業成交價都是600萬元，二按利率和年期表面上一樣，但採用了兩種不同的免息免供安排。第一種由於實際上二按供款期較短，每月供款略高，在計算壓力測試時，每月供款會以實際供款期計算，通過壓測的入息要求較第二種安排略高。

最後要注意，不論是現金回贈，抑或是指定年期內不必供款，在申請銀行一按時，現金回贈的金額，或2年免供期內的利息支出，都需要自估價中扣除，會令一按金額略為下跌。對於手頭現金較緊張的買家來說，便要留意相關影響。

原文刊於信報網站2016年3月15日

樓價回落對轉按的影響

差餉物業估價署本周公佈1月樓價指數，指數連跌4個月，樓價重回2014年底水平；市場主流意見對樓市後向亦傾向看淡，在升市時很多問題會自動消失，在跌市市問題卻會倍加嚴重。

差餉物業估價署數據略為滯後，但印證了市場數據：樓價較去年9月高位下調已約一成。由於中國經濟增長放緩，一般估計本港今年經濟增長將似有若無，但新樓供應穩定增加，港息可能隨美息上調，市場普遍看淡今年樓價走勢。樓價一時的升升跌跌，影響本來不算太大；但持續幾年的大升市，隱藏/消解了不了問題，在樓市轉勢之後，此等問題卻會陸續出現。

以按揭為例，其中一個較大的影響是轉按。近年轉按活動相當蓬勃，去年新批按揭2850億元，當中567億元為轉按，佔近2成。轉按涉及眾多原因，包括套現、慳息、剔除擔保人等，近幾年另一個較常見的原因是純粹以轉按獲取銀行現金回贈。但不管轉按的動機為何，轉按要成功，物業估值都是一個重要因素，估值下跌，轉按貸款金額與低於原有按揭餘額，而借款人手頭現金又不足以支付差價，便難以完成轉按。

以剔除擔保人為例，部分收入不足，或收入證明不足的按揭申請，銀行都會要求借款人親人作為擔保人。擔保人的身份一般較難剔除，但在現有按揭指引下，為親人的物業按揭作擔保，卻會令擔保人自己申請按揭時，較難通過壓力測試。過去常見的「處理方法」，是待樓價上升，借款人收入改善(或整理好收入證明文件)後轉按，此時新提供按揭的銀行如認為不必加擔保，便可自然剔除擔保人。

在樓價回落的當下，上述操作的難度卻大為增加。例如購入價400萬元的物業，按揭6成即240萬元，按息2.15厘，30年還款期，2年罰息期完結後，按揭餘額大概是228萬元。如果樓價下跌1成，物業估值360萬元，6成按揭可借216萬元。業主要轉按，便需要另外準備最少12萬元的現金，以支付新舊按揭的差價。如果欠缺現金，即使作為原有按揭擔保的親人有置業需要，亦可能因為擔保人身份，影響自己的按揭申請。

剔除擔保人之外，以轉按慳息的操作難度一樣會因樓價回落而上升。在升市時，買家以利率略高的按揭，例如發展商的二按入市，問題也不會太大：一般發展商二按供款初期有利率優惠，甚至是免息免供的安排。樓價上升周期，用家借入發展商二按，在優惠期完結前後，樓價可能已累積一定升幅，大可透過轉按，償還二按本金，再減低利息支出。對投資者來說，如透過發展商按揭入市，如在二按優惠期後不欲支付較高利息，大可放售單位止賺。但在樓價回落，加上按揭指引收緊的當下，轉按較難執行，借入發展商二按的用家，要有心理及財務準備，或需較長時間方可擺脫二按。

原文刊於iMoney 2016年3月12日

發展商按揭比例上升

市場統計，二月份的樓花按揭中，約2成涉及發展商的按揭安排。值得留意，實際上採用此類安排的買家應該會比2成更高。由於發展商按揭在優惠期後利率無可避免較銀行一按為高，尤其是樓價調整的當下，選用此類安排的買家，對較高利率供樓，宜有一定財政準備。
倘二按優惠期完結遇加息 供款或暴增
樓花按揭不完全反映選用發展商按揭安排的數字，因為個別新盤發展商提供建築期付款的一/二按安排，即物業屆現樓才向銀行申請一按+發展商二按或向發展商申請整筆按揭，現時根本未能計算此批買家實際選用發展商一、二按的數字。
在銀行體系角度而言，如果新樓買家借用的是銀行一按+發展商二按，買家必須通過壓力測試；買家應有一定財政實力應付全部按揭供款，萬一借款人斷供，一按銀行亦有較高順位取回欠款，銀行承受的額外風險有限。如果是整筆一按均由發展商關連財務公司提供，原則上更與銀行無關。
由買家角度看，情況卻可能有點不同。單以銀行一按+發展商二按的組合而言，雖然整個按揭組合要通過壓力測試，買家應有一定財政實力應付供款。不過，一旦二按優惠期完結時，碰上利率回升，一、二按供款卻可能較優惠期暴增，買家或需時適應。
過去借入較高息一、二按的業主，一個常見的「處理方案」是在有關貸款的優惠期後轉按；只要將按揭成數轉回傳統銀行，利率便可望大幅下跌。但此種處理 方案其實有賴於外在條件配合，包括轉按時物業估價、當時的按揭指引等容許小業主以銀行按揭取代原有較高利率的發展商按揭。但在樓價前景不明朗的當下，有關 條件是否出現，便要視乎當時樓市情況而定。
轉按或需補巨額按揭差額
以一個樓價1,000萬元物業，銀行一按5成，二按3成的個案為例，按揭借款只800萬元；如二按優惠期為2年免息免供，其時樓價下調至900萬 元，按揭指引不變的話，銀行一般按揭成數上限便是450萬元。買家要轉按，手頭先要有數百萬元現金以支付新舊按揭的差額。如果手頭資金欠奉，便需要以二按 的正常利率供樓（一般是最優惠利率上下1厘）。
不管新盤買家以任何原因借入發展商安排的按揭，由於資金成本問題，此類貸款利率無可避免會高於銀行一按。過去樓市長升長有，二按優惠期完結時，樓價 已升一截，買家轉按較容易，未必需要真的長期捱貴息。萬一因收入證明等未能成功轉按，大不了也可賣樓止賺套現。但樓價由高位回調，如果調整期維持較長時 間，都會令轉按、止賺等部署難以實行，買家對此宜有心理準備。

原文刊於經濟日報網站2016年3月9日

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捆綁式次按風暴？

有周刊報道，市場上有提供樓按的財務公司，將不同業主向他們抵押的多個物業，「打包」成一籃子的抵押品，再向另一家財務公司借錢。報道指如此操作，會大增樓市風險，更怪罪問題源出金管局限制銀行樓按。是耶非耶，不如了解一下。
有關報道指，在此種模式下，借款「被打包」的業主們並不知情，若其中有業主拖數不還，終極新債主有權向其他業主追數收樓；如果打包按揭再借款的財務 公司財政出現問題，甚至可能出現只要其中一個業主違約，整個打包組合借款被Call Loan(貸款人要求借款人即時還款)的情況。本來供款正常的業主要提早還款，沒有資金還款只好賣樓，結果是增加樓市風險。
討論上述報道提及的風險前，首先說明幾個基本概念。在小業主來說，按揭是債務，對貸款機構來說，按揭卻是資產；如其他資產一樣，可以作為抵押品借款，或轉售套現。但不管將按揭資產抵押或轉售，都應該不會改變原有按揭合約下借貸雙方的權責。
新債主的貸款動機
一家財務公司手持一批按揭合約，如要套現，簡單可行方式有兩個：其一為將資產轉售，按揭合約轉售後，買家便繼承原有合約中貸款人的權益。打一個比 喻，情況類似業主將出租單位連約出售，新業主便繼續收租。此種情況下，原本提供按揭的財務公司一手收錢，一手交出按揭資產；部分情況下，套現的財務公司， 會繼續作為供款的收托中介 (collection agent)，但其財務情況便與新債主如何處理按揭合約，完全沒有關係。
另一種情況是財務公司將按揭資產打包，作為抵押借貸，借入營運資金(working capital loan)；情況類似業主將出租單位抵押借款。在正常情況下，A財務將其按揭資產抵押予B借款人，A財務仍然是每月收取還款的公司，如在打包組合內出現斷 供，正常處理方法是更換組合內容，抽走斷供的按揭，換上另一筆按揭抵押；另一個常見處理是A財務公司向B部分還款，而所謂捆綁式「被」提早還款，可說罕有 的情况。
其次，萬一A財務出現財困，未能向B新債主履約還錢，此時新債主便有權接收打包抵押品，即按原本A與個別債仔訂定的合約，按月收取供款。對債仔來 說，是債主換了，但債務內容應該不變。當然，一般按揭合約是會有Repayment on Demand的條文，新債主如同受監管的銀行，是可以要求即時還款。分别是會否執行和如何執行！
不過，對新債主來說，債仔持續供款，又有何理由動輒要求即時還款？相對來說，如果A財務一直沒有把按揭資產抵押，當A有需要時，他本來就有機會要求即時還款(就算A真的財困，更常見的情況是將按揭資產打包轉售，套現比向每個業主即時還款，簡單快捷得多)。
在實際上，有財力大手向同業貸款的新債主，多為行內老字號，在業內都有逾十年的經驗，自惜羽毛，向同業貸款/買下按揭資產，動機斷不是為要向小債仔 逐一要求即時還款。這裏更值得反問，在市場一片看淡，風聲緊張的環境下，為何仍然有人願意真金白銀買入被視為高風險的財務公司按揭資産(或接受為借款抵 押)。筆者還是那句，在資本主導的市場，資金的投入比免費意見更有參考價值。
簡單的逆向思維
有關報道指財務公司打包按揭和抵押借款，增加市場風險，原因在於金管局收緊銀行按揭，令借款人轉向財務公司借款。其實，是否我們又沒有抓準問題所在？
試想一下，報道中的貸款個案，將物業當作提款機，多次加按套現，此是穩健銀行應該接受的授信模式嗎？一位業主購入400萬元的單位，本來向銀行借一 按，單位升值後，再展轉由銀行走向多家財務公司做按揭套現，累積借款逾600萬元。如此有需要地「進取」，又豈是尋常用家所為？此類借款人接受財務公司貸 款，原因不外乎較易借款，他們當然沒有理由期待財務公司會在利息、貸款内容、追收欠款、要求客戶提早還款的政策與銀行一樣客氣！
有關報道值得逆向思維是如果沒有管制，此等按揭已大量潛藏在銀行體系，難道銀行的存戶樂見這個現象？在重重管制下，願意接受高利率，換來非優質和借款規模受限，而且被拒諸銀行體系，對金融穩定是好還是壞？思考一下上文提及的貸款操作，相信也有清楚答案。

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站2016年3月8日

同業拆息回落 H按仍處主導地位

2015年全年，每月新批按揭中，以拆息為準的按揭（H按）大致佔比重8成；但2016年1月，新批按揭中H按比重回落至77.2%，為年半新低，但情況未必會持續，料年內H按仍處主導地位。
H按成為市場主流，主要原因是過去一段長時間，H按的利率較傳統最優惠利率為準按揭（P按）為低。2015年1個月拆息大致於0.2厘水平橫行，以 銀行提供最佳的H按條件H+1.7厘計，按息即約1.9厘；較金管局指引下，P按最低利率2.15厘低約0.25厘。加上H按有鎖息機制，客戶風險有限， 遂吸引大量客戶選用。
H按有鎖息機制 吸引客戶選用
但2016年1月，外圍市況波動，港元一度觸及弱方兌換保證，港元拆息亦上升，1個月拆息曾升至0.38厘水平。拆息上升，除了H按供樓業主的當月 供款會輕微上升，似乎也影響到新批按揭中的H按比重。1月新批按揭中，H按佔77.2%，雖然較上月79.7%只是輕微回落，但比重已是近年半新低。
新批拆息按揭比重回落，估計部分原因為拆息上升，令H按吸引力較前下跌有關。但初步看來，有關情況未必持續，年內新批按揭仍會以拆息為主導。
原因之一是拆息在農曆新年過後，已見回落，新近1個月拆息已回落至0.25、0.26厘水平，雖然仍較2015年平均為高，但較1月高位已見急回。拆息回順，料會刺激更多按揭申請人選用H按。
原因之二，即使在拆息按揭處於1月高位（0.38厘）水平時，如果借款人獲批H+1.7厘的條件，按息仍然輕微低於P按最低水平（2.15厘），1 月H按新批比重下跌，較可能是市場情緒式反應的影響。理論上，如果最優惠利率不變，銀行批出H+1.7厘的條件，只要1個月拆息低於0.45厘，H按利率 仍然低於P按。
極端一點而言，即使一個月拆息高於0.45厘，如果銀行仍然提供P（5.25厘）-3.1厘的鎖息上限，借用人選用H按仍然較有利，拆息不回落便用等同P按利率供樓，萬一拆息回落，每月供款仍有機會下調。
總括而言，1月份拆息一度上升，如果情況持續，的確可能令H按比重回落；但拆息已見回順，估計H按主導的情況在年內仍將維持。

原文刊於經濟日報網站2016年3月2日

居屋售價不變的啟示

房委和房協推出新一批資助房屋(下稱居屋)，售價大致在去年高峰期決定，至今私樓價格較高峰期下跌一成，兩個機構卻決定，居屋售價維持不變，此一個行政決定背後原因何在？
可能的原因有很多，官僚機構多一事不如少一事的心態應該有一定影響；反正推盤量有限，不減價也可清貨，那又何必減價？更大的原因可能在於財政考慮， 過去房委會曾表示，出租公屋入不敷出，過去財政平衡大致依賴出售居屋的收入。近幾年恢復出售居屋，但數量有限，在房委會財務角度看，有足夠動機維持新居屋 售價不變。
另一個可能的原因是，避免強化市場「樓價低處未算低」的訊號。房委會作出不減價的決定前，市場一度傳出，居屋可能調整售價的消息。客觀而言，私樓價格下跌一成，居屋減價也是自然而然的發展；而最終兩個機構決定不減價，某程度上可說他們在避免向市場發放利淡訊號。
不管原因何在，作出不減價決定，其實有一定風險。風險在於，居屋於今年年中才揀樓，如果未來數個月，私樓樓價維持過去數個月的調整幅度，居屋售價又 不變，居屋的相對吸引力便會大減。試想一下，樓價如像2008年，半年下跌兩成，400萬元的私樓跌至320萬元，居屋售價仍是280萬元，即使說折扣率 調整至88折，對合資格買家仍有多少吸引力？
當然，萬一私樓樓價仍持續下跌，兩個機構大可用「順應市民要求」為由，在準買家揀樓前緊急調整售價；但「唔減又減」，此舉會予人決斷力不足，誤判形勢的印象，在決策而言此類風險可免則免。
近期類似的例子是聯儲局議息：聯儲局好不容易，於去年底終於開啟加息步伐，但不知是否時運不滯，加息後環球經濟展望持續轉差，油價低迷、歐洲量寬、 個別歐洲國家和日本要推出負利率、市場擔心中國債務危機。市場原本由估計年內美息可上升一厘，而下調至估計升幅不足半厘，更誇張的估計是美息或調頭向下， 甚至可能仿效日本，實行負利率政策。
對於美息是否可能調頭回落，目前判斷可能太早。但環球經濟底子欠佳，會制約美息上升空間。而美國利率政策，最差的情況是先加後減，此情況如出現，代 表聯儲局本身也對經濟環境欠缺掌握，反而影響市場信心。因此，雖然環球經濟前景不明，市場呼籲減息的聲音轉強，年來美息較可能的走向是按兵不動。
說回香港居屋的定價問題，相信兩個機構也不願出現居屋售價「話唔減又減」的情況。他們決定不調整居屋售價，某程度上可說他們判斷，樓價再調整的空間不大。

原文刊於信報網站2016年3月1日

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