逆周期措施阻人置業?

金管局總裁陳德霖即將榮休，部分評論認為金管局在其任內推出的逆周期措施，令不少用家錯失置業機會。此類評論不但無視逆周期措施對金融體系風險管理的必要性，而認定無遏市措施下，用家較易入市，更是一廂情願。

無疑，市場上一定有一些用家，於過去十年八年曾經考慮入市，但卻因為金管局的指引，按揭成數受限，又或因為未能通過壓力測試，而打消入市念頭。之後樓價繼續上升，再追價入市的難度已不斷增加。對此類人士來說，金管局限制按揭成數和壓力測試等措施，的確有阻人置業(甚至阻人發達)之嫌。

不過，大家不妨想像一下，如果過去十年八年，不曾存在任何逆周期措施，樓價會比現時看到的更高或更低？在其他條件都不變，而按揭借款限制較少的情況下，結果自然是更多資金入市，樓價會比我們今天看到的更高──用家的入市難度不見得比現時為低。而置業人士的供款負擔，卻極可能較現時為高。

縱無逆市措施 一般人亦難置業
過去我們曾提及，在上一個金融風暴後，香港的銀行似乎成功地渡過了難關，沒有一家銀行倒閉。但在亮麗成績的背後，卻是每年個人破產數字由1997年前的幾百宗，升至2000年前後的上萬宗。部分原因就是，當時銀行的風險被有效監管，但個人層面的借貸風險，卻是貴客自理。

近10年來，金管局推出的逆周期措施，卻不單單是在管控銀行風險，連個人樓按的風險也受到一定監管，一般按揭借款人對經濟波動的抵禦力，其實較上周期為高。於2008年金融海嘯後，香港一直未受重大衝擊，令大多數人看不到逆周期措施對香港一般人面對外來衝擊的作用，此點是香港之幸。但不宜因此認為逆周期措施是杞人之憂，甚至認為措施無用。

最近一次的逆周期措施，於2015年2月推出，把標準按揭成數由七成下調至六成。今時今日，樓價比當時更高，不管大家對逆周期措施的評價為何，客觀條件如此，監管機構似乎都難以放寬有關措施。在評估未來樓價走向，甚至是個人作出置業部署時，似乎都要預設逆周期措施會再存在一段較長時間。

原文刊於信報網站2019年2月26日

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轉按的考慮

近幾年轉按市場活躍，去年第四季，新批按揭中，轉按的宗數及金額均高於一手、二手成交按揭的數字。轉按活躍，背後有很多原因，但市場上對於轉按，卻仍然有不少誤解。

2018年第四季的情況其實有點反常，以去年一至三季計，每個月新批按揭合約中，轉按的金額及宗數，都低於同月的二手成交按揭（一手成交按揭則通常在三者中，金額及宗數最低的一類）。第四季轉按規模高於二手成交按揭，原因相信與去年8月之後樓市調整，二手成交量大幅放緩有關。結果，去年第四季新批二手按揭有6,773宗，而新批轉按卻高達9,015宗。

去年第四季轉按比重激增
所謂轉按，指償還原有銀行按揭貸款，將按揭戶口轉至其他銀行。提起轉按，一般有幾個主要理由：
1. 減息：例如市場新批按揭利率較原有的優惠，轉按便可節省利息支出；
2. 套現：如業主會趁轉按時加大借款額，可套現作其他用途；
3. 移除擔保人：不少曾經需要家人擔保入市的小業主，在條件容許時，會透過轉按，移除擔保人，避免影響家人的置業計劃；
4. 賺取現金回贈：部分小業主即使轉按後未有減息、本身沒有套現或移除擔保人的需要，也會定期（在按揭罰息期完結後）轉按。

由於去年第四季拆息偏高，銀行亦輕微上調新批H按的鎖息上限，一般轉按未必可以獲減利息，甚至可能出現新批按揭利率較原有按揭略高的情況。但由於現金回贈吸引（去年第四季約貸款額1.8%起，近期最高可達2.1%）），根據觀察，是現時業主轉按的最主要理由。
條件相同 轉按後供息比例不會回升

不過，部分小業主對轉按卻充滿疑慮，其中一個常見的誤解，是以為轉按後償還按息的比例會增加。此個誤解，卻是出於一個正確的陳述：「按揭還款初期，每月供息比例較後期多。」
此類業主的疑慮是：既然供樓初期，還本的比例較後期少，而還息的比例較後期多。在舊銀行供樓一段時間，供樓的本金比例慢慢增加了，轉按的話，還息的比例豈不是會再次上升？
其實，「按揭還款初期，每月供息比例較後期多。」描述的是同樣的條件（利率、本金、還款期）下的還款情況。如果轉按之後，如還款期、本金、利率不變，那麼供息比例也不會因轉按而回升。

當然，如果條件有變，例如原有還款期尚餘20年，轉按後延至25年，而利率、借款額不變；那麼轉按後第一期還款的償還利息比例便會相應增加。

原文刊於置業家居2019年2月23日

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