2012年12月31日 星期一

再推夾屋的啟示


早前房協高層表示,如樓價持續上升,會研究再推出夾屋。其實「夾心階層」的概念十分有趣,夾屋計劃由出現至消失,到近日才被提起,其實反映不少樓市問題。
夾屋的全稱是「夾心階層住屋計劃」,於1990年代推出;亦即以「夾心階層」為銷售對象的資助房屋。所謂夾心階層,指的是當時既不合資格購買居屋,也難以負擔私樓的一群人。當時有資格申請夾屋的家庭,月入限制在6萬元以下。
早前居屋及置安心計劃,白表申請資格的家庭月入上限是4萬元。房協現時房協表示有需要時研究再推夾屋,意思應該是月入4萬以上家庭,既沒有資格購買居屋/置安心單位;但要購買私樓,仍是力有不及,有需要再為此階層人士推出夾屋計劃。
樓價升幅高  夾心階層再現
現時要推出夾屋,不能說完全沒有理據,夾屋在90年代推出,第一個項目1995年落成,現時平均樓價早較1995年上升逾倍,家庭月入中位數在期內當然升不了一倍。以「樓價與收入比率」作為標準,「夾心階層」的確已再次大量出現。
不過,現時按揭利率偏低,一般按息低至2.1厘,較90年代中約8厘水平為低。以「供款負擔」計,假設家庭月入及樓價都一樣,現時一個家庭的按揭供 款開支遠低於90年代中期。現時說夾心階層難以負擔樓價,需要官方資助,問題可能出在首期。樓價上升,私樓「上車盤」標準上移至400萬元水平,以7成按 揭計,首期需120萬元,對月入僅僅超逾4萬元的家庭來說,的確難以應付。
月入6萬為限  9成家庭合資格
但「夾心階層」是否需要資助才可入市是一回事,「夾屋計劃」作為泡沫化指標又是另一回事。參考舊有夾屋標準(月入6萬作為界線)。根據統計處數 據,2012年第三季,月入6萬元以上家庭,只佔香港戶數10.5%。根據官方數字,約9成家庭月入在6萬元以下。如果當局真的再推夾屋計劃,而家庭申請 資格的月入限制仿照舊制,維持6萬元,意味單計月入,有9成家庭符合資格申請不同類型的資助房屋。(當然,夾屋計劃在月入之外,會有資產限制、以及申請人 在指定年期內不曾擁有物業)。「9成家庭合資格申請資助房屋」,反映本地樓價的確已脫離多數家庭的購買力。
以香港的房屋土地結構,政府當然不可能真的資助9成家庭置業。參考90年代的夾屋,亦只是有限供應的抽獎遊戲,用來安撫夾心階層。歸根究底,要解決 白表家庭,甚至是夾心階層此類中高收入家庭都難以置業的問題,最王道的方法是增加供應,而不是架床疊屋的增加不同類別的資助房屋。

原文刊於信報網站 2012年12月29日

2012年12月24日 星期一

量寬擴大 富者愈富


上周金融市場焦點是美國擴大量寬規模,金管局對此的回應十分有意思,值得我們深入了解。

新一輪量寬,市場稱為QE3.5/QE4,名稱不重要,值得留意的是內容。目前聯儲局在原有的三輪量寬之外,還有扭曲操作Operation Twist,簡稱OT,即沽出短期國債,購入長期國債,目的是壓低美元長期利率,以利經濟復甦。OT的「好處」是令聯儲局的資產負債規模不會擴大。OT的原有規模是每月450億美元,要維持OT,條件是聯儲局手上有短期國債。現時聯儲局希望維持低息,但手上短債已沽清,應對方法便是直接購買長期國債。另外,QE3原有每月購買400億美元按揭抵押證券的操作亦持續。

以上的處理方式,代價是直接增加聯儲局的資產負債表,更簡明的說法是透過買國債直接印銀紙。

擴大量寬規模的消息已傳出一段時間,連總額850億美元此一數字,亦精確流傳逾一星期。市場在消息未落實前亦早有行動,部分資金已流入香港,近期金管局接連承接美元沽盤,沽出港元便是最佳例子。在聯儲局落實擴大量寬規模後,金管局向市場派「定心丸」,重申無論有多少資金流入香港,金管局都有能力承接。

聯匯可穩守  唯代價難計

原則上,金管局的聲明完全正確,只恐怕捉錯用神。金管局發聲明,似乎是要向市民保證聯繫匯率制度穩固---港元兌美元匯率不變,再多資金流入,金管局都接得下。的而且確,面對資金流入,香港只需發行更多港元就可以,聯繫匯率制度不會因更多資金流入而受衝擊。

可是,一般市民現時擔心的,不是聯繫匯率不穩,而是美元供應持續增加,香港經濟會因此而受拖累。

金管局接連沽出港元,銀行體系結餘上升,令港元利率持續偏低、通脹有上升壓力;按揭利率低於通脹率,即按揭負利率的環境會持續一段時間。過去,有一定資產的市民如認定通脹上升,甚至是高於按揭利率,大可透過按揭增持物業以作對沖。但按揭持續收緊,非自住物業的按揭成數被調低、壓力測試要求比以往更高,現金不足的小市民,即使眼光再獨到也難透過上述操作抗衡通脹。

通脹上升  中產壓力大
展望未來,有條件借平錢買樓投資的,會局限在富裕階層。現時社會上有工作的草根階層,受惠於最低工資上升(由時薪28元上升至30元,升幅是7.1%),帳面上收入似乎可以跑贏通脹;富裕階層則受惠於資產增值,更是通脹下的大贏家。至於中產階層,如果薪金升幅受限,在自住居所之外又沒有其他固定資產,在環球央行印銀紙的遊戲結束前,都會是輸家。

原文刊於iMoney 2012年12月22日



2013樓價難跌 惟風險上升中


 2012將盡,讀者在看此文章時,已代表「12月21日世界末日」的流言未有成真,現在又是展望新一年後市的時候了。
2011年終時,市場一眾分析員,以至「玄學家」,對樓市的估計是跌多升少;暫時埋單計數,本地樓價在2012年上升逾兩成,可說是大升市,弄得一地眼鏡 碎。至於2013年,撇開玄學觀點不談,金融界似乎偏向看好,認為樓價在低息環境下難以調整。大致上,我們認同樓價難見明顯回落,但樓價升幅已拋離一般家 庭收入增長及其負擔能力,樓市的風險正在上升之中。
供應近5年新高 仍屬緊張
展望2013年,我們認為有幾個大趨勢值得留意:
1. 供應仍然緊張;
2. 美國維持量寬後,人民幣仍有升值壓力;
3. 港府會繼續出招,增加買賣成本,但基本的需求不變 。
有代理統計,明年「可推出」新盤逾3萬個,是近5年新高,但此估計一向偏高,原因是新項目在落成前20個月,已被計入「可推售」數字,但發展商大可視乎市 況推盤,因而總有一些項目會以短期樓花方式應市。有關代理估計,明年新盤推出實際數字約1.6萬個,可算是近年新高,但仍遠低於2001至2004年2萬 至2.7萬個的水平,整體上供應仍屬緊張,不足以推低樓價。
2013年底前 低息環境料不變
暫時看來,可以左右大局的仍是匯價及利率因素。美國量寬持續,雖然聯儲局不再提及2015年前不加息,但要達致失業率降至6.5%的目標,最樂觀的估計也 要在2013年底,大前提是財政懸崖不會拖累美國經濟。因此,在2013年前,美國的低息環境理應不變。相反因美國持續量寬,人民幣則有升值壓力,資金將 持續流入香港,不單最優惠利率難以上升,拆息甚至有回落的條件。人民幣如果持續上升,亦會部分抵銷買家印花稅的影響。
對港府來說,新供應難以在短期內增加,要應對美國量寬對樓市的刺激,僅有的板斧是繼續以收緊按揭指引、增加印花稅率的方式,以增加買家(特別是投資者)的 買賣成本。另外,雖然置安心、白表免補價購居屋等會提早推出,但規模難以擴大,且屬於「抽獎」性質,只可暫時安撫市民。短期房策目標是嘗試推遲購買力入市 的時間,但基本需求則難以壓下。就正如多數分析指出,此並不是治本方法。
整體而言,樓價難以在上述條件下回落,至於是否一如個別分析所言,會持續向好,其中一個變數是政府壓市措施會否加大力度。成交量方面,政府遏抑需求的措施仍然有效,而且可隨時加碼,估計仍會持續偏低。

原文刊於置業家居 2012年12月22日

息口低企 樓價難回落


上星期聯儲局擴大量寬,規模為每月850億美元,資金氾濫、熱錢流入、利率低企的情況將持續。量寬之外,市場另一個焦點,是聯儲局未再提及「低息期保證」,改為將息口回升日期與通脹率及失業率掛勾;是否意味聯儲局會提早加息?
聯儲局現時的具體利率政策是:只要美國失業率高於6.5%, 一至兩年後預期通脹率不高於2.5%,而長期通脹預期數字保持受控,則聯儲局會維持官方利率於接近零水平的政策。美國11月份最新的失業率為7.7%,較 2012年初的8.5%,下調0.8個百分點,而且趨勢維持回落。
通脹率方面,11月份數字為2.2%,近期低位為8月的1.4%,趨勢維持上升;而且美國通脹率在2012年首季一直維持在2.9%至3%。
通脹回升 失業率改善
單由上述兩個數字來說,似乎利率回升的時間會比原先的2015年提早來臨---如果失業率的下調幅度持續,有機會在2013年底至2014年初,觸及6.5%的目標。
通脹方面,11月份的數字與2.5%的目標相距不遠,而且量寬本身會刺激通脹上升。表面看,聯儲局是有條件在2013年底至2014年初結束現行的低息政策。但世事總存在變數。
現時最大的變數是財政懸崖及美國國債上限,白宮及國會似乎有機會在聖誕前達成協議;但美國出現某種程度的加稅、削減政府開支似乎無法避免---懸崖較前矮了,但不是消失不見。
財政懸崖將反覆出現
在財政懸崖之外,另一個有待解決的問題是美國國債上限,2011年7月,當時美國的國債上限是14.3萬億美元,原則上美國不可發債超逾此限制。對美國人來說,國債上限是要來突破的,自1980年代以來,美國國債上限已向上調整67次。
去年美國府會同意將國債上限再上調至16.4萬億美元,執筆時美國國債的數字是16.35萬億,上限將在明年初被突破。「解決方案」十分簡單,將上限再向上調就可以了。但此情況意味,在可見將來,美國在表面上仍需追求平衡預算。
要減少國債規模,方式只有加稅/削減政府開支;而一旦執行,代表「懸崖」再出現。此種「提高國債上限兩黨要求財政平衡加稅/減開支會導致衰退」的張力,似乎會維持一段長時間。
而美國府的財政懸崖協議,亦一定不會是「完全不加稅/完全不減開支」,稅收增加、公共開支減少,一定程度上會影響美國經濟復甦的進度。
基於上述估計,我們暫時認為,聯儲局雖然不再提2015年前不加息,但實際上,加息周期未有條件提早來臨。美國維持低息,香港唯有死跟,在按揭負利率的條件下,政府可以透過辣招增加買賣成本,令成交量減少,但成交價難以回落。

原文刊於信報網站 2012年12月22日

2012年12月20日 星期四

量寬擴大 樓價難壓

 上周聯儲局會議,一如市場預期,將量寬規模擴大,規模由原先每月400億元,增至850億美元;在會議有正式結果前,熱錢已陸續流入香港,金管局多次沽港元接美元,新一輪量寬之後,熱錢流入的規模會否隨之擴大,值得留意。
在聯儲局公佈擴大量寬的決定後,本港金管局重申,指香港貨幣發行局制度下,若資金持續流入,金管局可無限量承接美元,以穩定港元匯價。
原則上,金管局的聲明完全正確,無論有多少資金流入,在貨幣發行局制度下,金管局都可承接--有1,000億美元流入,香港就可發行7,750億港元以作兌換。
簡單來說,貨幣發行局的制度,本身的確是固若金湯,就算全世界的美元都流入香港,金管局也可以全部接下;因為本質上港元只是某種美元代幣,有多少美元來,完全可以發行等值港元兌換。
金管局可接無限量美元 不代表制度無代價
現時熱錢流入,有很多原因,部分是資金太多,唯有四處流走,購買不同的資產。另外一個原因,是部分資金認為港元匯價偏低,來「衝擊聯匯」,賭聯繫匯率失 守,港元升值。貨幣發行局制度原則上的確可無限量承接美元,但制度不是沒有弱點--港元供應增加速度高於經濟增長,代表通脹持續,甚至惡化。如果香港承受 不了通脹的代價,匯率便要改變。
聯繫匯率的是是非非,是市場和官方的關注不同,因此難改。對關心樓市人士來說,暫時要留意的是量寬規模擴大的影響。一般來說,熱錢流入一地,會購買的都是 流動資產,如股票、債券,購買不動產的規模應該有限。熱錢流入,並不會直接刺激樓價上升。但資金氾濫的後果,是利率將持續維持在極低水平、通脹上升,也會 迫使部分持有港元現金者購買實物資產以對抗通脹。
留意人民幣後向
另一個要留意的是人民幣。美元量寬,如人民幣沒有規模接近的增加供應,人民幣對美元及港元的升值壓力會增加,一定程度上會抵銷買家印花稅(BSD)對國內 人士購買香港住宅的阻嚇力。相反,如人民幣有同等規模的增加供應,人民幣兌港元的升幅會較小,但國內一些人更容易取得資金,在港元利率低於人民幣利率的情 況下,內地氾濫的資金同樣可能流入香港。至於人民幣貨幣政策對香港樓市的影響,便要視乎中國版量寬的規模而定。
綜合而言,聯儲局擴大量寬,理論上是利好香港樓價的。不過,即使市民看好樓市,在持續數年收緊非自住物業按揭後,「散戶好友」是否仍可通過壓力測試入市是一個問題。
而在新一輪升浪後有更大的問題。借用以前財爺的一句,What goes up, must come down。量寬如因任何原因而取消(或不能維持),熱錢流走,利率上升,高企的樓價將大幅回落;至於量寬會維持多久,會不會有更多輪的QE?我們也很想有水晶球!

原文刊於經濟日報網站 2012年12月19日

2012年12月18日 星期二

2013按息走勢



上周聯儲局會議,擴大量寬規模之外,未再提及「低息期保證」,改為將息口回升日期與通脹率及失業率掛勾;是否意味聯儲局會提早加息?

聯儲局現時的具體利率政策是:只要美國失業率高於6.5%, 一至兩年後預期通脹率不高於2.5%,而長期通脹預期數字保持受控,則聯儲局會維持官方利率於接近零水平的政策。美國11月份最新的失業率為7.7%,較2012年初的8.5%,下調0.8個百分點,而且趨勢維持回落。通脹率方面,11月份數字為2.2%,近期低位為8月的1.4%,趨勢維持上升。

由上述兩個數字來說,似乎美息回升的時間會比原先的2015年提早來臨---如果失業率的下調幅度持續,有機會在2013年底至2014年初,觸及6.5%的目標。通脹方面,11月份的數字與2.5%的目標相距不遠,而且量寬本身會刺激通脹上升。現時最大的變數,是美國財政懸崖問題,如美國經濟增長受累,升業率跌勢將終止,聯儲局亦難以提早加息。

原文刊於晴報 2012年12月18日

2012年12月17日 星期一

發展商或要回歸現實


政府推出買家印花稅(BSD),及加重額外印花稅(SSD)之後,二手市場成交量一直在低位徘徊,辣招後首個新盤,銷情亦偏淡。早前一眾發展商更透過地產建設商會,建議政府為BSD設定種種豁免;不過,以政治現實角度考慮,官方採納發展商建議的機會不大。
地產建設商會提出,BSD會影響香港自由經濟的形象,建議政府修訂BSD,包括:本港有限公司或家族基金購買物業,可獲豁免BSD、建議3000 萬元或以上豪宅可獲豁免BSD、並為BSD 設定「日落條款」,即何時取消推出有關稅項;建議豁免40年樓齡以上或收購空地持有80%業權的BSD等等。
政府不可能讓步
除了收購舊樓涉及社區重建,有一定豁免機會外,政府不大可能接受發展商其他建議。新一屆政府上任至今,可謂頭頭碰著黑,推出BSD及加重SSD是屈指可數受市民支持的措施,如果政府依循發展商建議,修訂BSD,等同政治自殺。
地產建設商會另外亦針對首次置業人士的需要提出兩項建議,包括建議豁免徵收首置人士印花稅,以及針對該類置業者放寬按揭成數至80%到90%。我們認為發展商有此建議,反映發展商已明白BSD已扭轉香港樓市生態,但他們似乎未想主動迎合新趨勢。
所謂新趨勢,是指在BSD推出後,境外買家(及公司名義置業)的需求受壓。拜人民幣匯價上升之賜,近年國內買家購置本地物業的比例逐步上升。由於香 港住宅供應本來已偏緊,加上一批國內買家進入市場,新盤價格持續走高,近兩年的一手住宅平均價已逾一千萬元,一手樓價已脫離本地一般人的購買力。
BSD推出後,大幅增加非本地買家的置業成本,可見將來,國內買家佔一手市場比例將持續偏低。發展商要賣樓,便只好以本地買家為銷售對象。
新盤開價須考慮本地承接力
新盤銷售對象是本地人,開價便不能不考慮本地人的承受能力。事實上,發展商亦知道,只要開價稍為合理,仍可做到貨如輪轉。現時政府傾向放寬土地供應,發展商不難補充土地;一手樓銷售便宜了,發展商手上的土地儲備補價亦將回落,對他們仍有好處。
只不過,發展商過了幾年有大量外來需求的好日子,即使知道環境有變,暫時仍不想下調新盤開價。想到的「解決方案」,便是希望政府以減收上車客印花稅、提高上車客按揭成數的方式,希望刺激市場成交。上車客成交多了,放盤的業主順利套現,便可承接高價新盤。
撇開減免初次置業人士印花稅的建議不提,「針對初次置業人士,放寬按揭成數至80%到90%」本身是偽命題。現時購置600萬元以下物業自用,本來就可透過按揭保險計劃,申造9成按揭;初次置業人士,大概也不會購置600萬元以上物業。
如果發展商真的希望照顧本地初次置業人士利益,簡單一點,為新盤開一個「現實價」,幫助會比提高按揭成數、減免印花稅更為直接。

原文刊於信報網站 2012年12月15日

2012年12月13日 星期四

n次量寬與港府兩辣招的拉据


 額外印花稅(SSD)加強版及買家印花稅(BSD)推出逾月,上周主事的財政司司長曾俊華先生表示,11月樓市炒賣氣氛已見收斂,兩招初見成效。言猶在耳,市傳聯儲局將推出新一輪量化寬鬆;樓市在利好利淡消息交互刺激下,後市仍不明朗。
據云新一輪量寬,是聯儲局每月再以450億美元購買美國國債;相對於QE3每月400億美元購買按揭抵押債劵,規模更大。QE4(或者叫QE3.5?)如 真的推出,美國量寬將進一步擴大,市場游資氾濫、利率偏低的情況將持續,原則上利好本地樓市。不過,現時難以估計量寬利好樓市的威力大,抑或是港府兩招的 影響大。
辣招只押後用家入市
兩招辣招在本質上是增加短線炒家、及非本地個人買家的買賣成本。在方向上,我們認同,現時的確有需要壓抑外來購買力及短線投資。問題是,即使是在「最理 想」的情況,兩辣招也不能改變基本的需求關係--單是本地人置業的剛性需求無從減少,兩招在本質上是拖字訣--壓抑外來買家及投資者購買力之餘,令自住買 家亦持觀望態度,從而在短期內減低樓價升幅。要真正解決上車客難以置業問題,唯有等待供應增加。
問題是,雖然港府高層不斷表明有意增加供應;但暫時來說,看不到數年內住宅供應會有明顯增加。根據運輸及房屋局對施工量的估計,直至2012年9月有約 1.6萬個私宅動工,但此數字大概只可部分抵銷過去數年動工量偏低的情況(見圖)。另一方面,近年公屋落成量亦維持在1.4萬個單位左右,要在2015、 16年才回升至2萬個單位。
住屋剛性需求持續上升
住屋供應不足有待解決相對來說,人口持續增加,本地家庭的住屋剛性需求在持續上升。單以新婚數字為例,根據統計處資料,2011年有58,000宗婚姻登 記。當然,新婚不一定要新居,可能是一方本來獨居或與家人居住,另一方婚後遷入;或者雙方本來已是同居等等。但大致上新婚數字(5.8萬)與公私營房屋落 成量(約3萬)的差距,解釋了為何青年人對樓價高企難以入市的怨氣為何特別大。本地住宅供應在2002年後一直偏緊,樓價本來已有上升壓力,量寬卻是令情 況進一步惡化。
樓市成交量的確被兩招壓下--外來買家、短線投資者入市量大減、連帶用家亦轉趨觀望。但值得擔心的是,剛性需求不會因辣招而減少,只是延後入市,一旦外圍有利好消息刺激,壓抑的購買力一次過爆發,反而會令樓價出現更大波幅。
我們沒有水晶球不知道在QE4之後,是否還會有QE5、6、7或更多QE;相反亦無從估計此幾批QE會不會在2014年前收回。但有需要入市的用家,不妨聽從官方建議,在估算自己的供款能力時,宜保守一點,為自己留下更多應對未來息口回升的緩衝空間。

原文刊於經濟日報網站 2012年12月12日
 

2012年12月11日 星期二

拆息如何釐定?


數年前拆息按揭(H)盛行,當時成功申造H按而仍在供款中的業主,現時的供款利率可能仍低於一厘。近月拆息回落,新批H按比例亦見微升,但究竟「拆息」是如何釐定的呢?

拆息是指銀行同業間拆借資金的利率,但現時被市場引用的拆息,並不是某一銀行實際上拆入/拆出資金的利率,而是香港銀行公會(The Hong Kong Association of Banks) 向多家銀行取得的一個「估計數字」。

每日銀行公會會向指定的廿家銀行收集拆息數據,但銀行提供的並不是自己拆入/拆出資金的真實利率,而是「估計一家一級信譽銀行在市場上拆入資金的利率」。銀行公會每天11時計算指定銀行的報價,並從參考銀行的報價中抽出 14 個中位數值然後取其平均數。由於數字由各銀行估計,而不是在市場上實際拆借資金的利率,加上現實中長期拆借的情況已較少出現,一些較長年期的拆息利率(如一個月以上),經常出現一段時間內不變的現象。

財資市場公會、金管局及銀行公會現時已就拆息報價進行諮詢,有可能在明年首季推出優化措施,來年拆息可能會較為反映現實每天波動的程度或會略為增加。

原文刊於晴報 2012年12月11日

2012年12月10日 星期一

長遠房屋策略


上星期我們提到房委會放寬白表居屋資格,文章集中討論「技術問題」,即月入4萬元的家庭可以負擔什麼水平的樓價、政府現時放寬白表資格的作用等。但除了技術問題,原則問題亦同樣重要。

要討論白表居屋的資格,如收入、資產總額應定在什麼水平,除了要考慮此等家庭能否負擔私樓外,亦不能迴避原則/政策目標的問題,如港府應該資助市民置業嗎?政策上又有否定下某個比例的家庭要有自置物業的目標?

現時房策欠清晰目標

在第一任特首董建華年代,曾定出「7成家庭居於自置物業」的目標,繼而有「八萬五建屋」大計。其後由於樓價暴跌,輿論歸究於八萬五,建屋目標最終以「無提即不存在」方式撤回。繼任的曾蔭權、梁振英都避談建屋目標及居於自置居所家庭比例。

房委會將白表資格放寬至月入4萬元,不少意見認為上限過高,因為月入4萬元的家庭應該不必官方資助,可自行購置物業。但更重要的原則問題是:政府應否以公帑資助部分人置業?以貸款資助置業或是興建資助房屋的目標又是什麼?

董建華年代,政府有意於十年內令7成人居於自置物業,所以推出種種置業貸款計劃;另一方面,由於私人市場供應不足,所以在「八萬五」中,每年有3.5萬個單位由私人興建,5萬個由政府負責。不管我們是否同意七成置業目標,至少在董建華年代,房屋政策是有清晰目標的。

房屋福利界線代定

現時房委會及房協均將居屋及置安心的白表資格定於4萬元水平;我們並不肯定,政府是否認為月入4萬元以下的家庭都應獲得房屋福利。由於欠缺清晰的房屋目標,眾多政策推出的時候便顯得支離破碎。例如首批置安心只有不足一千個單位,但開放白表資格至月入4萬元,卻有數以十萬計家庭符合資格申請,最終只會令置安心變相成為抽獎活動只有少量家庭受惠。

當然,考慮到政治現實,制訂長遠房屋目標,不單是政府魄力的問題,也涉及如何凝聚社會共識。在可見將來,也許港府都難以說清楚長遠房屋政策的目標。但在公營機構將白表資格放寬時,官方起碼要表明,月入4萬元以下的家庭是否都應享有某種房屋福利、政府對符合申請資格家庭數目的估計、政策對政府財政影響等。遺憾的是,即使是上述的問題,政府都未見有提及。

想深一層,香港不單房策欠奉,連長遠人口政策以及各項社會政策都是以救火隊姿態出現,回歸後一直作領導的高官,你們會再怎樣推諉?

原文刊於信報網站 2012年12月8日

2012年12月6日 星期四

置安心抵買嗎?


 房協首個置安心計劃,將於下月接受申請,折購價由240萬元至510萬元,以7成折扣計,市價即343萬至729萬元。究竟如此訂價水平,是否合理?對合資格家庭來說,又是否「抵買」?
房協的資料提及,項目實用面積平均呎價為$6,510,售價為市值7折,即實用面積呎價為$9,300。由於房協未有提及屋苑實用率,難以將數據轉化成市 場慣用的建築面積呎價。如果以實用率8成計,即項目市值建築面積呎價為$7,440;此一呎價除了略低於區內兩個龍頭屋苑盈翠半島及灝景灣外,已高於同區 其他屋苑。當然,其中最大的變數是「實用率」,如果屋苑實用率略低,即建築面積較高,建築面積呎價反而會下調,以實用率75%計,置安心市值建築呎價將與 區內眾多二手屋苑相若。
留意資助房屋流轉率低
其次要考慮的是未來流轉。資助房屋最大的優勢是較私人物業有一定的折扣;而缺點是受惠資格有一定限制,流轉率低。以居屋為例,現約有25萬個未補價單位,但居二市場在2011年只有1,659宗成交,年流轉率約0.66%.
相對來說,根據差餉物業估價署統計,香港約有111萬個住宅單位;而去年二手住宅成交約7.5萬宗;二手私樓流轉率約6.8%。簡單而言,購入一手的資助 房屋,如不為單位補價,在市場上出售單位的難度較私樓高約10倍。不過,購入資助房屋的買家,本身可能已預期購入單位為純自住,未必有考慮未來出售的安 排。
政府似乎正著力改變資助房屋二手市場成交偏淡的局面。置安心的白表申請資格入息上限,以及2013年起白表購買居屋第二市場單位的入息上限,都定於4萬元水平。根據統計處數據,本港大概有77%家庭收入低於4萬元。
新供應未配合 新增白表客難受惠
白表資格的放寬,將令大量中高收入家庭有資格購買未補價的資助房屋(當然要符合其他要求,例如資產值、近年是否持有物業等);理論上有助提高第二市場的流 轉率。考慮到潛在需求可望增加,加上此類單位可獲9成按揭安排;未補價的資助房屋成交量勢將上升。政府的如意算盤應該是:部分白表家庭可在第二市場入市, 一定程度上紓緩私人住宅市場的「剛性需求」。如果未來白表資格維持放寬,現時以折扣價購入置安心/居二市場單位,在限制轉讓期滿之後,以免補價方式出售單 位便較易被承接。
值得留意的是,白表資格大幅放寬,可能預示着房屋政策核心原則的改變:中高收入家庭都可成為被資助對象。一個月入4萬元的家庭,現在有了申請置安心/購買 居二市場單位的「福利」,可能考慮會否透過新政策獲利。但現實是置安心供應緊張,新居屋更是未知可在何年何月面世,在新供應亦未能配合的情況下,單方面提 高白表資格,合資格家庭看來可享新福利,但現實或只是望梅止渴。

原文刊於經濟日報網站 2012年12月5日

2012年12月4日 星期二

應該進一步收緊非住宅按揭嗎?


政府加推兩大樓市辣招(新增買家印花稅BSD及加強額外印花稅SSD)之後,投資者炒無可炒,資金流往的非住宅物業市場,近期更受投資者追捧。連金管局總裁陳德霖亦表示,如果非住宅類物業的交投過於熾熱而為銀行帶來風險,局方將有收緊行動。

我們曾說過,金管局由2009年起多次收緊住宅按揭指引,目的在於減低銀行體系風險。大致上,一系列的行動是成功的,以新批住宅按揭平均按揭成數而言,最新數字不逾55%,意味現時住宅平均按揭成數偏低,即使樓價出現較大跌幅或借款人斷供,銀行壞帳風險亦不太大。

辣招引導資金轉炒非住宅物業

由於金管局收緊住宅按揭指引,加上BSDSSD不適用於非住宅物業,市場出現轉炒工商舖及車位的趨勢。為了減少銀行體系的風險,金管局如將住宅物業按揭指引的適用範圍擴展至非住宅物業,似乎十分合理。

根據差餉物業估價署數字,從20022003年起,各類物業的價格均觸底回升,而住宅指數的升幅已經是最低的分類(見圖)。驟眼看,非住宅物業的熾熱程度似乎較住宅更高,更有需要加強監管。但我們對於當局將收緊按揭指引的範圍擴至非住宅物業則有所保留。

理論上,住宅及工商舖都是不動產,有一定的同質性。刺激住宅樓價上升的基本因素,如資金氾濫、利率低企等,同樣利好工商舖物業價格。一如陳德霖所言,現時按息偏低,一旦回升,借款人供款支出勢將急增。不論物業是住宅或工廈、寫字樓、舖位,只要涉及按揭貸款,未來按息回升,供款支出都會增加。

按揭成數一早受限  銀行風險偏低

但現時非住宅物業的按揭成數上限只是樓價5成,除非工商舖樓價暴跌5成以上,否則也不會影響銀行體系。在此種情況下,「保護銀行體系」並不是進一步收緊非住宅物業按揭的理據。

中國神話中,相傳古時洪水滔天,最初由鯀治水,鯀採用阻塞的方式治水,效果欠佳;鯀的兒子禹接手,改用疏導的方式治水後才成功。現時香港一樣「水滿」為患,BSDSSD、收緊按揭等措施,有如以阻塞方式治水阻止更多熱錢流入住宅市場。當然今時不同往日,當年鯀阻水失敗,或許今日港府會成功。但對於住宅物業市場來說,非住宅物業市場有如一個有疏導排洪作用的人工湖,吸收部分熱錢,可有效地減低住宅市場的熱錢規模。

雖然香港此一小池塘規模有限,橫流的熱錢規模則以千億元計,非住宅物業市場疏導熱錢的效果可能有限。但非住宅物業樓價一來與民生日用沒有直接相關,二來為銀行體系帶來的風險一早已受限制,我們認為當局不應再在現行的按揭成數方面,作出更多的限制。


原文刊於iMoney 2012年12月1日


月入四萬需要資助置業?

房協首個置安心計劃12月底接受申請;此外,由來年起,每年5,000個白表資格家庭可在居屋第二市場購買未補地價單位。兩個計劃,家庭月入上限均為四萬元。
月 入四萬元,在香港不算低收入,據統計處數字,全港只有22.6%家庭月入高於四萬元。樓價高企,此類中高收入家庭亦可成為資助房屋計劃的受惠者。但要留 意,首個置安心項目只有988個單位,而近年居屋第二市場每年平均成交量不足2,000個;名義上的合資格家庭,其實亦難以透過計劃入市。
事實 上,月入四萬元,如在私人市場置業,以25年還款期計,考慮到壓力測試,大概可負擔446萬元的按揭額(以利率2.15厘計,月供19,231元,按息上 升2厘時,則月供23,912元);若申造九成按揭,足以購買樓價495萬元的物業,相當於在新界鐵路沿綫、樓齡十年左右的三房單位,此類家庭未必需要官 方資助入市。

原文刊於晴報 2012年12月4日

2012年12月3日 星期一

放寬白表資格的緩兵之計

近日房委會通過,將明年初接受申請的5000個白表可免補價購居屋名額,其家庭入息及資產限額分別升至4萬及83萬元,此舉將令符合白表資格的家庭數目大增。但在供應未有增加的情況下,恐怕多數白表家庭都難以在居二市場找到合適單位,措施只是延緩買家入市的緩兵之計。

房委會上調白表家庭入息上限,所持的理由是「未補價居屋樓價已上升」,如不上調上限,白表家庭勢將難以在居二市場購買單位。根據同一思維,如果樓價進一步上升,是否要將申請家庭入息上限以上升中的樓價為依歸進一步放寬至6萬、8萬元或更高?

月入4萬 可負擔私樓

根據統計處最新數據,第三季全港家庭月入中位數是2.4萬元;若只計算居於私人住宅家庭,月入中位數是3.2萬元,而月入高於4萬元的家庭只佔全港的22.6%。現時調整白表資格,大量中高收入家庭將合乎資格購買居二市場未補價的居屋。

在土地資源有限的前提下,政府以資助房屋協助市民置業,受惠對象應該有一定限制。現時提高白表入息上限,勢將混淆了政府資助的原則。

一個月入4萬元的家庭,如在私人市場置業,以25年還款期計,考慮到壓力測試,大概可負擔446萬元的按揭額(以利率2.15厘計,月供19231元,當 按息上升2厘時,則月供23912元);若申造九成按揭計,更可購買樓價495萬元的物業,相當於坐落在新界鐵路沿線、樓齡10年左右的3房單位。此等入 息的家庭,根本就可自行解決置業需要。

提高上限或為舒緩入市壓力

多數意見認為解決房屋問題的王道方法是增加供應,但擺在眼前的事實是,雖然由去年開始,政府已逐步增加土地供應;但數量明顯不足,亦緩不濟急—新供應要數年後才可變成現樓。現時要解決無樓一族「上車難」的問題,便唯有先推出種種緩兵之計。

說是「緩兵之計」,意思是措施其實沒有改變基本因素,只是令購買力暫緩入市。樂觀地認為數年後供應增加,市民置業難的問題就可以迎刃而解。

政府在2年前推出居屋貨尾時,白表家庭入息上限是2.7萬元;現時將上限大幅提升,代表大批中等收入家庭可獲白表資格,在新政策下,更可以購買居二市場未 補地價的居屋。一個月入4萬元、原本有意在私人市場置業的家庭,現在可購買未補價的二手居屋;可以預期他們會先考慮居二市場,可有更合適、較相宜的選擇, 此批家庭入市購置私樓的步伐便會相應放緩。

當然,整體供應其實從未增加,參考過去數年的居二市場成交數字,成交量都在二千宗以下;突然增加5000個白表名額可購買居二市場單位,加上入息上限大額 提高,居二市場成交或會轉趨活躍。有人認為在新增需求刺激下,居二市場成交價或將進一步上升---此對真正有需要購置二手居屋來解決居住問題的家庭不利。 不過對月入4萬元的家庭而言,會否肯食「謙遜餅」(humble pie),入住實而不華的舊居屋將有待市場驗證!

原文刊於信報網站 2012年12月1日

減息周期將開始 本地業主受惠有限

美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...