2021年8月27日 星期五

成交價偏離估價的按揭影響

買二手樓自然要討價還價,對買家來說,最好以低於市價入貨。但成交價並非愈低愈好,成近價如果遠低於銀行估價,甚至會影響按揭申請。市場也不時出現「筍盤」因成交價太低,而被銀行拒批按揭的個案。

早前市場有一宗成交,單位在多家銀行的估值約1,100萬元,而一位買家與業主達成協議,議定成交價為880萬元,成交價與估值差距達2成。買家持臨約向多家銀行申請按揭,結果都是拒批。


 

銀行拒為成交價遠低於估價的物業提供按揭,原因是擔憂買賣雙方在背後有洗黑錢等不法操作,又或物業有銀行未及發現的隱藏問題。尤其有兩類情況較易觸發銀行懷疑:其一是成交個案單單涉及買賣雙方、沒有經物業代理仲介。其二是估值高於按揭保險適用範圍,而成交價又處於可申請按保的範圍,銀行會懷疑成交價被人為壓低。

成交價偏離估值1成已可觸發戒心

至於何謂大幅偏低,並沒有一致的標準,一般而言,成交價低於銀行估值10%,已可能觸發銀行的戒心。此種疑慮並非無的放矢,尤其是現時是大致是賣方市場,就算賣方急於套現,只要叫價略低於市價,應該已可在合理時間內放售單位。成交價大幅偏離市場估值,難免引起懷疑。

對於買方而言,如果真的在討價還價後,成交價遠低於市場估價,惟有提供合理原因(例如裝修殘舊、景觀因規劃有變等),多向幾家銀行申請,希望有銀行處理的彈性較大而批出按揭,從而完成交易。

 原文刊於經濟日報網站2021年8月25日

2021年8月26日 星期四

「甩名」紀錄未更新對按揭申請影響

不少人都知道,為家人的按揭作擔保,會影響自己日後的按揭申請。而最常見的解決方式是「甩名」。但要留意,一般人心目中以為已經完成「甩名」手續,其實通常不會即時反映在信貸紀錄中,過時的紀錄仍會影響按揭申請。

坊間所謂「甩名」有兩種意思。其一是以買賣方式,令家人聯名持有的物業改為一人持有。適用情況一般是2名或以上直系親屬聯名持有一個物業,他們可能會由其中一人購買其他業主的業權,令部分人除去業主的身份。交易後未持有物業的便可以「首置」身份再入市,並按較低的稅率支付印花稅。


 

另一種「甩名」是按揭上移除擔保人。適用情況是原有按揭涉及擔保人,借款人透過轉按,移除原有擔保人。原有擔保人往後為自己申請按揭時,便不會因為擔保人的身份,而令可申請按揭成數減少、壓力測試標準收緊。

不過,要留意是以上兩種「甩名」情況,在信貸資料中的紀錄通常不會立即更新。

陳先生2年多前入市時,因收入不足以通過壓測,便找來妹妹作按揭擔保人。其後因未償還按揭金額下跌、個人收入上升,早前以單一借款人身份向另一銀行申請轉按,並於7月底完成手續。陳小姐認為自己為哥哥按揭作擔保人的身份已成過去,在8月初也看中另一物業,簽下臨約並隨即申請按揭。不久陳小姐即獲銀行通知,在信貸資料庫中,其為哥哥作按揭擔保的紀錄仍未消除;職員要求她提供更多文件證明按揭擔保人的身份已解除,否則可能影響按揭申請。

究其原因是信貸資料庫的紀錄,有賴各會員機構(銀行及財務公司)提供及更新。而信貸資料庫的會員通常不視此為優先事務,有時會數個月才更新資料一次。當然,銀行處理按揭申請時,不會完全依賴信貸資料庫的紀錄。遇上此類紀錄與貸款申請人呈報資料不符的情況,會要求申請人提供其他文件證明。

在陳小姐的個案中,她只要提供哥哥還清原有按揭的銀行文件,一般情況下便不會影響本身的按揭申請。不過,如果哥哥比較「無手尾」,未有保留銀行文件,再補領文件便可能趕不及妹妹的申請按揭時間。在此情況下,建議陳小姐向哥哥原有按揭銀行申請樓按,對方內部紀錄已反映陳小姐已脫離擔保人的身份,應該不會再額外要求證明。當然,陳小姐也可去信予哥哥原有按揭銀行,要求對方及時更新信貸資料庫內的紀錄,以減少未來申請其他信貸時因資料過時帶來的影響。

原文刊於信報網站2021年8月24日

2021年8月20日 星期五

想做「包租公」 按揭算盤要怎打?

在種種樓市辣招之下,住宅樓市的短炒活動絕跡多時;不過,買樓收租作長綫投資,卻從未消失。如果置業人士想「一開二」,多買一個住宅物業收租,在按揭上也有不少地方要留意。

買樓收租申請按揭,與買樓自住的最大不同的在於按揭成數。自住樓,銀行標準按揭成數:樓價1,000萬元以下可按6成,1,000萬元或以上,可按5成;如果申請按揭保險,樓價800萬元以下可申請9成按揭,1,000萬元以下亦可獲8成。


 

但對非自用(包括收租)的住宅物業,原則上按保不接受申請,標準按揭成數只有5成。如果按揭申請人本身另有物業按揭,按揭成數上限會下跌至樓價4成。在成數以外,收租樓屬非自用按揭,其供款與入息比率的要求會較為嚴格:基本的要求為總供款不逾月入4成,現行按息加3厘時,總供款不逾月入5成。

在按揭優惠方面,過去有一段時間,銀行向收租投資者提供的按揭條件,會較自住用家的略差,例如利率會略高。自住用家可獲銀行批出的按揭條件會略為優惠,背後的邏輯是:自住用家違約斷供的風險較低。但近年在引入壓力測試後,持有多個物業的投資者,按揭負擔比率甚至會較用家更低,對銀行來說風險有限。加上銀行體系資金充裕,利息成本下跌、銀行對非自用按揭提供的優惠,基本與自住用家一致。

租約可作收入證明一部分

業主為名下的收租物業申請按揭,所需文件基本與自用的一致,如地址證明、收入證明等。比較特別的是,由於收租物業有租金收入,買家可提供租約,申報作入息的一部分,以便通過壓測。

一般而言,一份有打釐印的正式租約,銀行會按租金7成計算收入。即1萬元的租金,算成7,000元的收入。而對於沒有打釐印的租約,部分銀行會按租值6成計算作業主的收入。

 原文刊於經濟日報網站2021年8月20日

2021年8月19日 星期四

樓市的期望錯配

 由10多年前開始,「樓價難負擔」、「月入X萬元中產難買樓」的抱怨持續不斷。部分原因可能是小市民的期望錯配。

傳統上,華人社會似乎有「置業」才可「安居」的思想。而「中產」這個標籤,又被寄予生活應該較安穩、有餘力應付消閒開支等的期望。如果位列中產,而又未能置業,便很容易對現況心生不滿。

 


先說「中產」的定義,中產定義人言人殊。如果參考家庭月入中位數,政府統計處資料,今年第一季本地所有家庭月入中位數是2.58萬元,如果只計居於私樓的住戶(包括業主及租客),月入中位數是3.6萬元。居於私樓的家庭中,部分可能已是退休人士,並無收入,如果進一步計算有成員從事經濟活動的私樓住戶,入息中位數是4.5萬元,香港有三成多的家庭月入在此水平以上,統計上此類家庭已算中產。

不過,現實是月入4.5萬元,處於統計中位的中產家庭,在壓力測試要求下,選用最長的30年還款期,可借入的按揭上限為475.5萬元。如果透過九成按保入市,可購買的樓價上限約528萬元,大概可買到新界30年樓齡的細2房單位,或一手盤的開放式至1房單位。

中產家庭收入只可應付上車盤樓價,便是市場的現實。情況持續多年,背後原因與新樓供應不足、量化寬鬆推高樓價有關。展望未來,量化寬鬆是否持續不由香港控制。雖然政府看來開始着力增加住宅供應,但焦點卻放在公營房屋之上(如最近收回數幅私人地皮以供興建公營房屋)。未來數年中產收入家庭只可購買上車盤的情況難以扭轉。

近幾年種種壓抑投資需求的辣招只有治標作用。要減少此類家庭的怨氣,長遠而言只有增加供應一途。如果供應難以在短期內明顯增加,政府也應想方法管理市民的期望。如果有計劃可推高長遠住宅供應,即使短期內難以扭轉供不應求的局面,也可紓緩市民急卡入市的心態。

而對於收入正好處於「統計上中產」的家庭來說,也許要現實一點,計算自己可負擔的樓債後,調整自己的置業目標,暫時放下「上車便買夢想家居」的想法。

原文刊於信報網站2021年8月17日

2021年8月12日 星期四

樓花延遲交樓 對按揭申請有何影響?

有樓花項目因發展商面對眾多負面消息,傳出銀行拒批建築期按揭的消息,令市場驚覺以建築期付款購買樓花的風險。其實與建築期付款相關的風險,遠不止於此,有時最常見的工程延誤,也會影響買家的按揭申請。

一般較常提及的建築期付款風險,主要是估價問題,例如樓價下跌,選用建築期付款的買家,可能面對估價不足的風險。但近幾年由於樓價大致反覆上升,此類估價不足的個案較為罕見。反而是常見的工程延誤,可能為建築期付款的買家帶來更多影響。


 

Peter數年前購入一個樓花單位,項目的預計落成日期是今年初,當時選用建築期付款。Peter原本在預期入伙前3個月已申請按揭,由於文件齊備,銀行很快就批出按揭條件,但要待物業取得滿意紙,Peter才可取用按揭。

其後發展商通知,因工程問題,項目延遲交樓。Peter也只好等待,但在等待期間,銀行知會,之前批出的按揭條件,有效期只有3個月,如項目未能在有效期內交樓,申請便要重新審批。

重新審批只需補交最新入息證明

重新審批的手續簡單,只要求申請人補交最近的入息證明,銀行另外會再查閱申請人的信貸報告。

一般情況下,如果申請人的信貸評級、入息沒有大變化,申請人可按銀行原有批核條件取用按揭。不過,如果借款人在近期的入息減少,又或信貸評級明顯惡化,便可能令按揭條件改變。例如入息減少,不足以通過壓力測試,令可借入的按揭金額減少,買家便需要另外準備現金完成交易。

原文刊於經濟日報網站2021年8月11日

2021年8月11日 星期三

樓市破頂高追要小心

 一手樓市因欠缺焦點大盤推出,成交淡靜。但二手樓市氣氛仍然熾熱,多個屋苑出現破頂成交。惟近日個別成交,最後結果卻是買家撻訂離場,估計損失訂金數十萬元。要避免此類損失,準買家宜有兩手準備。

多個屋苑出現破頂成交,即新成交價打破舊紀錄。一般標準是成交單位的呎價,但有時也會收窄指同類單位的成交價。在市場氣氛熾熱時,賣方會擔心賣得太平,買方又怕遲買更貴。賣家不肯減,但有買家願意追,往往會出現個別單位成交價突然較新近成交飆高的現象。但要留意,如果成交價高於新近成交太多,銀行估價不足,買家便需要自行籌措資金完成交易。如果手上現金不足,便可能要撻訂離場。


 

市傳沙田一個屋苑的2房單位以743萬元成交,而同類單位最近成交價為640萬元。最終買家疑似未能找到銀行估足價承按,撻訂離場。

在升市之時,有時會出現成交價高於銀行估價的現象。一般來說,如果破頂成交現象普遍、成交價又不是大幅偏離估價,個別較進取的銀行的估價可能會追貼成交價。但如果類似上述個案,成交價高出同類單位逾16%,銀行估足價的可能性便較低。

以上述成交價743萬元的單位為例,假設有銀行以660萬估價承按,買家申請九成按保,最多可借594萬元,買家自己要另外籌措149萬元的資金完成交易。如果流動現金不足,未能完成交易,便只好撻訂離場。損失訂金之外,一般來說,撻訂一方也要支付買賣雙方的代理佣金。

要避免此類損失,可留意幾點:成交前,買家還價時宜參考銀行的估價,不應輕易受氣氛影響而高追。就算真的認同樓價可持續上升、遲買更貴,也應該小心計算,如果銀行按網上估價承按,自己可借取的按揭上限是多少。在銀行按揭貸款不如預期的情況下,自己有沒有能力另外籌措資金完成交易。

另外,在買賣合約中,宜向賣方爭取較長的成交期,如果樓市真的持續上升,更多高價成交出現,銀行估價有較大機會追貼成交價。最後,買家可向多家銀行申請按揭,從而減低估價不足、被迫撻訂的風險。

原文刊於信報網站2021年8月10日

2021年8月4日 星期三

樓價突破高位之後又如何?

以上周中原城市指數計,樓價與2019年中的高位差距不足1%。由於二手市場仍頻傳破頂成交,估計指數再創新高只是時間問題。但破頂還破頂,樓價卻未必會出現一飛沖天的走勢。

雖然近日一、二手成交量有放緩的現象,但樓價指數反映的是二手成交,而二手成交近來屢屢出現打破屋苑紀錄的高價成交個案,如無意外,月內樓價指數便會打破2016年6月的紀錄。指數破頂,或會有心理影響,例如推動部分仍在猶豫是否入市的買家加快入市步伐。惟破頂之後,樓價是否有足夠動力再創新高,卻要看基本因素。而暫時看來,樓價破頂後再上,要面對眾多阻力。


 

第一個阻力是息口走勢,2008年金融危機之後資產價格上升,主要原因是各國央行放水。不少分析都指出,作為央行,聯儲局不會希望利率長期維持於近零的水平,失去以利率升降調節經濟的工具。而在經濟好轉的情況下,聯儲局也不會長期維持量化寬鬆政策。早前美國聯儲局多次明示暗示將收水,如果順利執行,泊駐香港的熱錢規模會減少,拆息亦可能上升,屆時推動樓價的動力料會轉弱。

當然,近日美國疫情又轉嚴重,令人懷疑經濟是否可順利復甦。一旦經濟增長放緩,收水和加息的步伐也會放慢。

第二個阻力是新樓供應。香港過去10年的住宅供應嚴重落後於需求,是樓價長升長有的主要原因之一。但近日土地政策似有轉向的跡象,政府收回多幅私人土地作公屋發展,以及推出數年、無人問津的土地共享先導計劃接獲首宗申請。

而在中央官員明示要處理房屋問題、選舉制度又大幅度改變後,日後政府無論是要發展郊野公園、抑或是推動填海,阻力都大大減少。如果市民看到5、6年後供應將大增,現時追價入市的意欲料會減少。

第三個因素是移民。雖然港府說自己無統計港人外移的數量,但截至去年10月,中小學一年內流失約1.54萬名學生。觀乎中、小學學生減少的規模,大概可反映移民潮的趨勢。如果本地中產持續外流,多多少少會影響住屋需求。

要留意的是,除了美息走勢仍是難以預測之外,房屋供應增加、港人移居海外,似乎都是會持續一段時間。在此情勢下,樓價即使在今年突破高位,也不見得有更強的動力維持長期升勢。只是供不應求的情況一時難以扭轉,人口政策方面,估計中央及港府會持續增加國內人口移居香港,樓價也難明顯下跌,未來一段長時間,樓價窄幅橫行的可能性會較高。

原文刊於信報網站2021年8月3日

 

減息周期將開始 本地業主受惠有限

美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...