未來2年實質利率仍低 樓價難跌

聯儲局上周議息會議，市場解讀是聯儲局結束買債後，或會於明年開始上調利息。一般估計2015年加息幅度約1厘；2016年或再加1.5厘；之後或會在此 水平橫行一段時間。美國加息初期，港息未必完全照跟，但置業人士宜留意，按照市場解讀，持續7年的減息周期或會在明年終止。

我們曾多次提過，加息不一定會導致樓價下跌。按息上升，按揭供款增加，自然影響購買力及持貨能力。但按息只是影響樓價的其中一個因素，在2005、2006年按息、樓價同步上升；相反2000至2003年，按息與樓價卻是同向下跌。

市場預測按息兩年 累升2.5厘
由宏觀層面看，展望未來2年，如果美息累升2.5厘，而港息照跟，一般新造按息將由現時2.15厘水平，升至4.65厘。如未來通脹維持在現時約3.7% 的水平，可以預期2015年實際按息（名義按息扣除通脹率）仍是負利率，至2016年中，實際按息會接近零水平。至2016年底實際按息或會在0.5厘水 平。由於實際利息成本偏低，未必足以令樓價回落。

由借款人個人角度而言，金管局在近幾年引入壓力測試，現時的版本是「現行按息加3厘，供款不可逾月入六成」；加上正面按揭資料加入信貸資料庫，借款人持有 多少個物業仍未供滿，貸款機構一覽無遺；過去可在多家銀行為多個物業取得按揭的情況絕迹。而近年新批按揭中，供款佔借款人月入只維持在三成多水平。按息上 調1、2厘，不足以引發拋售潮。

不過，按息回升，仍然會對樓市帶來一定壓力，最明顯的是供款上升。參考金管局4月份統計，現時一宗最典型的按揭，貸款額是$311萬，還款期304個月 （25年4個月），按息2厘。根據以上條件，每月供款為$13,048。如按息累積上升至4.65厘，同等條件的按揭，月供會升至$17,430，升幅 33.6%。

市場有一種分析方法認為，如果視每月$13,000的供款為「阻力位」，按息升2厘後，要令供款維持在$13,000水平，平均按揭金額便需下調至$232萬，較現時跌幅25%。但考慮到現時平均供款負擔比率偏低，按息縱使回升，令供款增加也未必會促使樓價回落。

維持壓測 借款難度勢上升
另一方面，估計在加息開始後一段時間，監管機構亦不會改變壓力測試標準。亦即在加息後，仍會要求按揭申請人在當時按息水平下，月供不逾月入一半、按息上升3厘，月供不逾月入六成。

以上述例子而言，在現行按息下，通過壓力測試的月入要求約$30,600。有趣的是，此數字相當接近於本地居於私樓家庭的月入中位數。而在按息上升至 4.65厘後，通過壓測的月入要求會上升至$38,650左右。簡單來說，如果按息回升，而按揭壓力測試標準不變，會有一大批統計上處於中等收入的家庭， 入市難度提高，又或被迫考慮購買樓價更低的物業。

原文刊於置業家居 2014年6月28日

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加息對不同標準供款負擔的影響

市場一般估計，未來2年美息可能上升約2.5厘。由於本地絕大部分按揭均為浮息按揭，如果本地按息跟隨美息上升，供款負擔自然會上升。有趣的是，所謂供款負擔，起碼有三個不同的標準；而其中一個，可能在加息之後都不會有明顯上升。

第一種供款負擔，自然是個別借款人的實際供款支出。除了極少數採用定息按揭及定額按揭的借款人之外，絕大部分使用浮息按揭(包括最優惠利率為準的P按及拆息為準的H按)的借款人，在市場按息上升時，每月供款都會增加。至於增幅，便要視乎按息與年期而定。

第二種供款負擔，是政府統計的置業購買力(Home Purchase Affordability)，每季刊於政府經濟報告中。標準是以一個45方米單位的市值，在7成按揭、20年還款期的條件下，計算每月供款相對於私人住 戶入息中位數的比率。2014年第一季的數值是56%，高於長期平均值的47.3%。

政府常說：「如果加息3厘，供款負擔會增加至七成多」，根據的便是此一比率。的確，加息會令供款上升，計算標準不變，而住戶入息平穩的情況下，此標準下的供款負擔是必然上升的。

第三種供款負擔，是金管局統計的新批出住宅平均供款與入息比率(Average Debt Servicing Ratio for New Residential Mortgage Loans Approved)，定期向立法會匯報。計算的是實際批出按揭條件佔借款人入息的平均比率。有趣的是，根據現行按揭指引及上述計算標準，原則上不管按息如 何上升，此種供款負擔比率都不會有明顯影響。

在現行的按揭指引下，按揭借款人的供款支出必然不可能高於50%。事實上，由於有壓力測試(現行按息加3厘，供款不逾月入六成)；以平均25年還款 的按揭計，供款支出上限其實不可能高於44%。在平均化之後(必然有部分按揭申請人的供款佔入息比率偏低)，此一標準的供款負擔一定會較上限為低，對上數 次公布，數字都在35%左右徘徊。而只要按揭指引被有效執行，此一數字亦無甚上升空間。換言之，如果按息上升3厘，我們應該會看到，政府計算的供款負擔會 上升逾七成水平，但金管局統計的供款負擔仍會在四成以下。

數值的不同，賦予官方一定的政策彈性：如果認為需要繼續遏抑樓市，便強調第二類負擔指標，指出樓價已超出一般家庭負擔能力；相反，如果認為成交量偏低，需要放寬信貸，大可強調第三個指標，指出實際借用按揭的借款人，供款負擔其實不高。

原文刊於信報網站 2014年6月28日

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加息與壓力測試

上周聯儲局議息後，一般估計美國將在2015年中加息，至2016年底，美息或累升兩厘半左右。由於香港絕大部分人以浮息按揭供樓，市場利率上升，按息亦 將向上，仍在供樓的業主，每月按揭支出亦勢將增加。不過，如果未來2年按息升幅只有兩厘半，對樓市的遏止作用未必太大。

首先是供款負擔。官方統計的供款負擔一直有兩類標準，其一是指定某一面積單位，以其市價加上一定的按揭條件（如按7成，還款期20年），將供款與家庭收入 中位數比較（見於政府經濟報告，名為置業購買力Home Purchase Affordability,又名按揭供款相對入息比率Ratio of Mortgage Payment）。在此標準下，供款負擔長年超逾50%，如果按息上升兩厘半左右，指數會升至振接近收入中位數7成水平。

不過，業界對此已有詳細分析：現時實際上借用按揭的借款人，收入其實較中位數高。上述指標反映的，是「很多人負擔不了現時的按揭/樓價」；而不是「借了按 揭的人負擔能力不足」。根據金管局統計的第二類按揭負擔標準，即「新批出住宅平均供款與入息比率（Average Debt Servicing Ratio for New Residential Mortgage Loans Approved）」。新批按揭的供款支出，平均只佔借款人月入35%左右。（數字偏低，部分原因是在壓力測試下，令每宗按揭實際上的供款比例維持在月入 4成多水平，平均化後，數字便會比上限再低一些）
未來按息上升，較可能出現的結果會是第一類供款負擔比率上升，但第二類比率升幅料會較為平緩，甚至不會有明顯上升（只要壓力測試標準不變，按揭供款上限便 是4成）。意思是，加息會令更多人負擔不了現時的樓價，但實際借用按揭人士的供款支出仍處安全水平，不足以引發拋售潮，進而影響樓價。

其次要考慮的是實際按息，現時一般新造按息約2.1厘，而通脹率達3.7%，實際按息（名義按息減通脹）為1.6厘。即借用按揭的利息成本，尚比不上通脹 對借款金額購買力的蠶食作用。未來的通脹走勢較難預測，例如美國結束量寬，會不會令留港熱錢外流，遏抑通脹，目前難以估計。不過，如通脹率維持於近年3、 4厘的水平，即使按息上升兩厘當，即新造按息升至4.6厘水平，實質利率仍會偏低（甚至在2016年中前仍處負利率水平），此種情況下，對樓價的衝擊作用 未必太大。

按息升2厘 可借入金額少2成多
雖然整體上近年買樓的人士平均實力較強，但按息上升仍會對市場有一定影響；除了最明顯的供款增加，一定程度上削弱業主的持貨能力外；較明顯的影響是，在加息加上壓加測試的要求下，同一收入的買家，可借入的按揭金額會減少。

舉例而言，一名月入4萬元，未持有任何未供滿物業的買家，在按息2.15厘，還款期30年的條件下，可借入的按揭金額上限是439萬元。（現行按息加3 厘，月供為23,976元，剛好低於月入6成）。當按息上升2.5厘，達到4.65厘時，如果壓力測試標準不放寬，其可借入的按揭金額上限會減至338萬 元，較現時可負擔金額下減少23%。

單單加息未必會嚴重影響購買力，但加息之下，如壓測標準不變，一群中等收入準買家或需要將置業目標轉移至樓價較相宜物業。

值得留意的是，官方平常較為強調是第一類按揭負擔標準，即「標準條件下，供款佔家庭收入中位數比率」。如無意外（例如入息中位數急升），加息2.5厘的話，此比率會上升至6、7成水平。此情況下，在按息回升初期，監管機構或難放寬壓力測試標準，為樓市平添多一份壓力。

原文刊於經濟日報網站2014年6月25日

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議息啟示

美國聯儲局議息後，市場一般解讀是美國將於明年逐步加息，但整體上低息環境將維持一段較長時間。即會加息，但幅度有限。如果未來美息走勢如此，對本地樓價又有何啟示?

先看看早前國際貨幣基金組織(IMF)的報告。IMF早前發表報告指出，全球多個地區包括香港，樓價偏高。IMF其中一個比較一地樓價是否偏高的標準，便是樓價與租金比率(Price to Rent Ratio,PRR)是否偏離歷史水平。

根據差餉物業估價署數字，2013年甲類住宅的回報率3.2厘計，PRR即31.25倍；即如果樓價、租金不變，持有一個物業收租，要31年多，租金收入才相當於樓價。

甲類住宅的租金回報率，由1987年至2013年的歷史平均水平是5.6厘，PRR是17.86倍。用IMF的標準來說，現時樓價偏離合理水平75%。

「偏離歷史平均」的方法有一個假設：長期平均水平是合理的，偏離的情況或早或晚會返回平均值。但此假設不一定正確，當一些基本因素改變時，太遙遠的 歷史數據便沒有多少參考意義。如果僅僅比較最近5年的數字，甲類住宅的5年平均租金回報率為3.7%，PRR為27倍；2013年的PRR為31.25 倍，僅比5年平均數高出15%。

基中一個近年明顯改變的基本因素，正正是按揭利率；近5年的按息，維持在1厘多至2厘多的水平。租金回報率雖然只得3厘，但按息更低，意味同一單位供樓開支較租金支出可能更低，租客寧可選擇置業，投資者亦較願意接受偏低的租金回報。

當然，問題的關鍵是，利率不會永遠維持偏低，一旦按息回升，同一單位租金供款的比例便會改變、投資者對低租金回報率的忍耐程度亦會減少。因此，按息何時回升、升幅多少便是一個相當關鍵的問題。

聯儲局本周議息，局內主流意見似乎認為2015年美息將上升約1厘，但整體上低息環境會持續較長時間，長遠的聯邦基金利率約3.75厘。如果情況一 如聯儲局估計，未來2年美息會持續上升，本地按息亦可能跟隨，由現時約2厘水平，升至4厘水平，較現時甲類住宅的租金回報率3.2厘高；情況將對本地樓價 帶來一定壓力。

由於2厘左右的升幅較現行的按揭壓力測試標準更低，按息回升未必會令持貨者急於賣樓；但或會令自住買家、投資者的入市步伐放緩。


原文刊於信報網站 2014年6月21日

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以歷史平均租金回報看樓市

國際貨幣基金組織（IMF）上周發表全球樓市監察報告，警告全球應防範樓市泡抹爆破的風險，並指樓市再升溫將危害經濟穩定。但IMF觀察樓價是否過高的標準，其實有一定問題。

IMF的報告提到，目前全球不少國家樓價仍較歷史水平高，而截至去年第四季，香港樓價升幅為全球第二。有關報告提及樓價過高時，其中一個標準，是樓價租金比率(House Price-to-Rent Ratio)，是否已偏離當地的歷史平均。持平而言，此是相對客觀的標準---不同地方有不同的特性，因此IMF沒有以A地比B地回報低作為評價各地樓價是否偏高的準則。相對而言，他們以一地的歷史平均水平作為標準，似乎更為合理。

遺憾的是，報告的數據部分，並沒有列出香港的資料。因此，我們嘗試按IMF的方法，自行還原本地的數據，看看香港的樓價，與歷史平均比較，高出多少。

本地租金與樓價比偏離歷史平均

所謂樓價與租金比率，即同一個物業的樓價，相當於租金的幾倍；換上香港人較熟悉的表述方式，即租金回報率。圖一是1997年至去年底的甲類住宅(小型單位)租金回報率。

17年平均是4.9%，2013年底是3.2%，較歷史平均幅度低百分之三十五。

資料來源：差餉物業估價署

雖然租金回報率(或樓價與租金比率)偏離平均水平，但未必就表示樓價偏高---我們認為需要同時考慮按揭利率的因素。事實上，單純考慮租金回報率，1998、1999年應該都是入市好時候，反而2008年之後樓價都偏高，不宜入市；數據似乎不是一個良好的樓市風險指標。

考慮按揭因素後的不同結論

原因在於，租金回報率偏低時，如果正逢按息偏低，投資者仍會考慮持有物業收租，租客卻可能會考慮轉租為買；按息偏高時情況相反。因此，我們認為宜在租金回報率之外，同時考慮當時的按息；租金回報率與按息之差，可收稱為「實質租金回報率。圖二是1997年至去年底的數據：

資料來源：差餉物業估價署, 宏亞研究部

加入按揭利率因素後，1997年的租金回報率雖然有4.2厘，但當年按息逾10厘，實質回報率偏低。17年來的平均實質租金回報率是0.5厘，2013年底租金回報率是3.2厘，按息2.1厘，實質租金回報率是1.1厘—不算高，但仍高於歷史平均。

單以租金及按息而論，現時樓價其實尚算合理。當然，上述模型有一個問題，租金的變化較為平穩，而按息升跌變化可以甚快。加上現時利率無甚下調空間，未來只有上升一途，未來按息回升時，實質租金回報率底出現較明顯下跌，對樓價帶來一定壓力。

原文刊於iMoney 2014年6月21日

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IMF樓市指標合理嗎？

國際貨幣基金組織（IMF）上周發表全球樓市監察報告，警告全球應防範樓市泡抹爆破的風險，IMF評估樓價泡沫風險的方式值得詳細討論。

IMF報告提及樓價過高時，其中一個標準，是樓價租金比率（House Price-to-Rent Ratio, PRR），是否已偏離當地的歷史平均。

PRR由比較物業的樓價及租金而來，本地較常見的說法是租金回報率，例如33倍的PRR，租金回報率即3%左右。PRR的概念類似於股市的市盈率，當然是 其中一個衡量資產價格是否偏高的指標。不過，正如市盈率低不一定代表股票抵買，PRR或高或低，也不是一個表示樓價偏高偏低的標準；例如底特律的住宅租金 回報會高過香港，但未必太多人認為當地物業較香港物業更值得持有。

而IMF的標準不是簡單比較不同地方物業的PRR，而是比較個別地方的PRR是否偏離「歷史平均」。持平而言，此是相對客觀的標準--不同地方的樓市有如 不同的公司，橫向比較PRR/回報率難以得出某地樓價是否偏高的結論。但同一地的樓價，如果現時回報率偏離歷史平均，便有如一家公司的股票市盈率突然變 化，可能是一個警號。

遺憾的是，IMF報告的數據部分，並沒有列出香港的資料。

如果參考差餉物業估價署數字，以現時甲類住宅的回報率3.2厘計，PRR即31.25倍；即如果樓價、租金不變，持有一個物業收租，要31年多，租金收入 才相當於樓價。單看近年的租金回報率，的確有偏離歷史平均的情況。以1987年至2013年數據而言，本地「歷史平均的租金回報率」是5.6厘，PPR是 17.86倍。用IMF的標準，可說，現時樓價偏離合理水平75%。
不過，需要強調的是，要比較「歷史平均」，也要看取樣範圍。當基本因素出現大變時，較長期的歷史平均數據便未必有太大參考價值。

附圖是1991年至2013年本地A類住宅租金回報率走勢；藍線是每年的租金回報率，黃綫是近5年的平均走勢。可以發現，2003年以來，租金回報率趨向下跌。更重要的是，如果只比較5年平均數，現時租金回報率只比近5年平均略低。

按息下跌 令租金回報率偏離歷史平均
近年租金回報率趨向下跌，部分原因正是基本因素改變；最明顯的是按息下跌，在2007年之後更是出現實際按息負利率；都令投資者更易接受偏低的名義租金回報。
舉例而言，1997年租金回報率4.2厘，較現時為高；但當年平均按息逾十厘，買樓收租，租金收入可能低於供款支出。但現時平均按息約2厘，雖然名義租金 回報率只3.2厘，但買樓收租卻可能有正現金流（視乎年期、按揭成數）。此些都是翻天覆地的基本因素改變，令租金回報率偏離歷史平均，但樓價卻未見調整壓 力。

說到此處，又要回歸基本步，一旦按息上升，現時可以接受的低租金回報，便可能變得難以接受。現時較樂觀的估計，認為2015年，甚至更長時間，美息都難以 明顯回升，是耶非耶，可能連聯儲局主席都沒有肯定答案。但展望未來，如果美息未見大升，按息在低位徘徊，現時3厘左右的租金回報率，可能會成為長期現象。

資料來源：差餉物業估價署, 宏亞研究部

原文刊於經濟日報網站 2014年6月18日

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加按、轉按上升的錯覺

有報道指出，近月加按轉按比重上升，反映部分業主趁樓價仍然高企、利率仍然偏低之時，先行轉按。樓價高企、利率偏低自然是推動業主轉按、加按的原因，但細看數據，其實加按轉按的數字未見明顯上升，認為轉按增加，可能只是錯覺。

金管局統計銀行的按揭貸款數據時，會分為一手市場成交(primary market transactions)、二手市場成交(secondary market transactions)及轉按(refinancing)三種；其中refinancing涉及加按(以同一物業抵押，於原來的貸款銀行增加借款)及 轉按(將現有的按揭貸款轉到另一個貸款機構，過程或涉及增加未償還貸款)。

觀乎2011年以來的每月轉按申請數字，大致均在1100至1700宗上落。對比而言，過去數年，轉按數字較高的是2010年，每月平均有4000宗轉按申請；現時的數字其實算是偏低。2010年的轉按數字較高，主要原因是當年銀行新批H按利率極度偏低。

加上H按的鎖息上限貼近傳統P按利率下限，吸引大量原先選用P按供樓的業主轉為申請H按。當年申請轉按，業主一般可節省約1厘的按息，而轉按的現金回贈一般足以支付手續費，結果便是當年的轉按數字創新高。

近幾年每月轉按申請徘徊在千多宗水平，其實是一個偏低數字。轉按申請偏低，主要原因是銀行新造按息回升，以H按而言，由數年前的H+0.7厘，升至現時的H+1.7厘。對於大量在數年前獲批超低按息的業主來說，現時轉按難以慳息。

當然，慳息並不是轉按的唯一動機。對多數人來說，按揭是利息成本最低的貸款，不少人會透過轉按或加按套現，以償還利息成本較高的借款。此外，亦有不少人以加按套現作為融資途徑，作為購置其他物業的首期或投資用途。

值得留意，一般人的直覺可能會認為，樓價高企，物業估值較高、按息偏低，借貸成本相宜，會刺激較多加按或轉按申請。但此說法其實有一定問題：與歷史數據不附。2005和2006年時按息上升，當年樓價亦較現水平為低，但當年每月轉按數字平均逾2000宗，較現時為高。

究其原因，影響轉按或加按的一個主要因素是，按揭批核標準。2005年時，按揭資料尚未加入信貸資料庫，監管機構亦未推出壓力測試(更遑論第二套房 的有更嚴格的壓測標準)；加按或轉按的門檻相對較低。但現時信貸資料庫已包括按揭資料、按揭指引收緊，均令加按或轉按的門檻提高，結果便是近2年的每月轉 按數字都維持在2000宗以下。不過，一、二手成交量偏低，才予人轉按比重較高的錯覺。

原文刊於信報網站 2014年6月14日

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失業率或回升 樓市添隱憂

財政司司長預告或向下修訂全年經濟增長預測；其中一個原因是本港零售業總銷貨價值連續3個月錄得跌幅，最新4月份數據按年下跌9.8%，更是近5年最大跌幅。零售業轉弱，似乎跌勢已成；值得留意失業率會否回升，影響樓市氣氛。

討論前先釐清一些觀點。零售業總銷貨價值下跌，可能有人直覺認為與香港部分人反對自由行，甚至與早前中港兩地網民互罵，令內地來港旅客減少有關。但截至4 月份的數字，內地遊客其實仍有可觀增長，根據旅遊發展局統計，4月份來港內地旅客有356萬人次，按年上升14.7%。換言之，4月的情況不是旅客少來 了，而是旅客多來了，但零售銷售仍見下跌。
坊間一種分析，認為上述情況與內地打貪有關；內地打擊貪污，直接影響到官員（及其家屬）來港消費的意慾。此類分析不能說沒有道理，卻難以驗證。更大的問題是，此類分析難以解釋何以一水之隔的澳門，博彩收益仍然持續上升。

在公布4月份零售數據前，政府曾一度放風，說會檢討收緊自由行人數，可能大減兩成。但在零售數據公布後，高官已少談收緊自由行，反而強調旅遊業對本地經濟貢獻。如無意外，自由行將不會收緊，以免旅客平均消費下跌、旅客數字減少同時出現，令零售業雪上加霜。

本文目的不在於探討零售數字下跌的原因；不管零售數字下跌原因是內地反貪，抑或內地高消費旅客抵制部分港人反自由行，整體零售數字似乎難見起色---內地 反貪行動似乎會維持一段時間、而中港兩地網民互相攻擊的影響，應該仍未在4月數字反映。展望未來，下半年零售數字不容樂觀。

零售轉差或令失業率回升
在樓市而言，根據港府剛發表的經濟報告，自2012年10月推出買家印花稅後，非本地人佔樓宇買賣數字反覆下跌。2014年首季，非本地人/非本地公司購買本地住宅的比率只有2.4%，較2011年高峰期逾10%，已大幅減少。

由於非本地人購買本地物業的比例已大減。即使內地客購買本地物業的數字出現類似零售數字水平的下跌，對樓市亦不會有太大影響。

不過，正如勞福局局長張建宗表示，零售業聘用33萬名僱員，佔香港就業人口約9%。如果零售數字持續下跌，或令本地失業情況惡化。現時本地失業率只有 3.1%，是97年以來最低水平。正常來說在失業率偏低的情況下，樓價難見調整。不過，失業率是滯後數字，應該未反映零售數字大跌的影響。一旦失業率回 升，受薪階層的置業意慾勢受影響，下半年失業率會否隨零售轉差而回升，值得關心樓市人士留意。

原文刊於經濟日報網站 2014年6月11日

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按揭指引變相挺住細價樓

一位朋友最近部署換樓，為了應對雙倍印花稅及按揭指引，費了一番心神。他們的考慮因素，甚至可能解釋到為什麼近一兩年細價樓的表現出更強的抗跌力。

話說他們夫婦二人早年購入一個3房單位，以一般的聯權共有(JOINT TENANCY，俗稱長命契)方式持有物業。在子女日漸長大，兼要預留房間供家中長者居住，二人計劃換樓，目標為4房單位。

他們面臨的第一個問題是新居按揭，目標屋苑4房單位市價在1000萬元以上，根據現時的按揭指引，1000萬元以上物業的按揭成數只有五成。二人收 入理想，可負擔近800萬元按揭，但卻欠缺現金支付首期。計算上，二人如先賣後買，便可套回大筆現金，足以支付首期。但先賣後買極可能需要先找地方短租， 為免多一次搬屋，二人傾向先買後賣。

最後二人決定購入一組「自製相連」戶，即原業主已把兩個比鄰2房單位打通間隔，但兩個單位仍是獨立樓契，法律上是兩個單位。總成交價達1100萬元左右，但由於兩個單位各自樓價不足600萬元，各自的按揭成數可達七成，首期可大幅減少。

至於印花稅的處理上亦較為簡單，二人因為共同持有一個物業，購買的兩個比鄰單位，都需以新稅率支付從價印花稅；在購置新居後半年內售出舊居，即可獲 退回一半稅額。當然，個案不算普遍，畢竟自製相連戶的數量偏低。但據地產代理表示，由於此類單位有上述獨特的按揭優勢，業主叫價一般會較為強硬。

上述個案帶出有趣的問題，同樣是1100萬元的樓價，如果是一個樓契，一個單位，買家只可借550萬元，需準備550萬元首期。某程度上，可說監管機構認為一個值1100萬元的單位，作為抵押550萬元以上的按揭，風險已偏高。

但換了兩份樓契，每個單位作價550萬元，按揭總額卻可達770萬元，首期支出減至330萬元。在監管機構看來，風險卻是可以接受。但兩個情況下，抵押品價值、借款人收入等，其實完全一樣。

故事某程度上亦解釋了，為什麼細價樓樓價未見明顯調整。由於貴價物業的按揭成數受限，不單止誘使個案中的用家改為購入兩個相連單位──小投資者亦可能因同一原因，轉購細價樓。展望未來，如按揭指引未見改變，購買力集中細價樓的情況可能難以改變。

原文刊於信報網站 2014年6月7日

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購買力看後市

在貼市價開售，加上種種優惠及高成數按揭安排下，多個新盤均錄得理想成交。不少評論均指出，今年新樓落成量會創10年新高，加上港島近一兩年積極賣地，未來住宅供應料會為樓價帶來一定壓力。不過，在供應之外，要留意需求也在累積上升。

根據政府數據，2014年料有逾1.76萬伙落成，為10年新高，較去年8,250伙增加逾倍；而市場估計在年底前更有多個大型新盤可應市，擔心市場未必 可以承接；甚至有分析形容，發展商種種優惠目標是在樓價調整前散貨。住宅供應無疑在持續上升，但較少人留意到，需求也在持續增加。

中高收入家庭戶數持續上升
說需求上升，有兩個層面，第一層是高收入家庭數量持續增加。根據統計處數據，2014年第一季，有65.9萬個家庭每月收入高於4萬元，按季上升6.1萬 戶。而不同分類的家庭入息中位數在上季也出現增長；例如有成員從事經濟活動、居於私樓的家庭，入息中位數便由去年末季的35,000元，增至今年首季的 37,000元，升幅達5.7%；其他居於公屋、資助房屋的家庭，收入中位數亦見上升。有關數字亦與最新失業率僅3.1%，創16年新低脗合。

當然，收入上升的家庭不一定會換樓或買樓投資，但兩者無疑有一定關連。近一年樓價、按息大致橫行，家庭收入上升，尤其是較高收入戶數增加，有效需求上升，或會抵銷供應增加的影響。

需求上升的另一層面，是投資性質成交可能回升。
過去樓市暢旺時，例必會吸引大量專業炒家以至業餘投資者入市，務求「博一博」、「短炒一轉」獲利。在SSD、BSD、DSD以至按揭指引收緊之下，此類短 炒行為已成絕響。但短炒減少，不代表投資者消失，辣招只是迫使投資者由短炒變長揸。本來在按揭收緊下，有意買樓收租的投資者亦難以執行計劃，但現時幾乎每 個新盤都附設不同的二按安排，一定程度上會抵銷收緊按揭的影響。

綜合而言，雖然下半年新盤推盤量增加，但二手成交量估計仍是低位徘徊，在整體經濟仍在擴張（反映在低失業率及持續上升的入息中位數）的情況下，樓價出現劇烈波動的機會未必太大。

在個人層面，值得留意的是，不少新盤提供的二按安排雖然可有效降低首期支出，而且供款初期的利率偏低。但大部分二按以分段利率壓低初期供款，當優惠期完結 前後如碰上市場利率回升，借款人便會面對供款突然增加的衝擊，即我們說的供款震盪（Payment Shock）。借款人在考慮此類產品時，宜詳細考慮利率優惠期完時的潛在影響。

原文刊於經濟日報網站 2014年6月4日

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監管機構的風險管理指標

如果問任何一位銀行按揭部門員工，按揭生意如何，得到的答案可能都是苦笑。但另一方面，政府以至金管局高層，仍在不斷強調樓市有風險，樓按增長過急。究其原因，可能與大家對何謂貸款增長，認識上有根本差異。

當銀行業內人士說按揭貸款增長時，他們最關注的是新取用按揭金額，即指定時段內，在銀行體系實際取用的按揭金額。2013年全年按揭取用金額是 1586億元左右，數字連續3年下跌，較2012年的1918億元下跌17.3%，是2006年以來新低，大概只有2010年高峰期的一半。2014年首 季，按揭取用金額是372億元，較2013年同期下跌兩成。近月成交見回升，但全年計，預料按揭取用金額仍是低位徘徊。

按揭取用金額偏低，有眾多原因，包括：
一、辣招令一、二手住宅成交萎縮。
二、壓力測試、收緊按揭指引令每宗按揭成數受限。
三、轉按吸引力下跌，2010年之前，由於P按、H按息差逾1厘，不少沿用P按的業主轉借H按，每月新批轉按有3000至5000宗。但近兩年P按、H按息差收窄，每月轉按只是維持在千多宗水平，遠低於2010年水平。

在此等情況下，如果問銀行按揭生意如何，反應可思過半。
另一方面，金管局在新取用按揭金額明顯下調的情況下，仍然強調樓按風險，甚至認為樓按增長過急，原因可能是金管局關注的是未償還按揭貸款總額。 2007年底，未償還按揭總額是5579億元，2014年3月，數字已升至9146億元，累積增幅逾64%，而同期GDP累積增長只有兩成多。

銀行關注的數字是每年新借出的金額，數字直接牽涉到個別銀行的業務目標或盈利等，數字在近幾年的確是年年收縮。而金管局關注的是歷年借出又未償還的按揭總額，數字近年持續上升，升幅拋離GDP增幅。

未償還按揭總額持續增長，意味每年新借出的按揭金額，遠高於每年償還的金額。金管局在意此數字，原因之一是按揭欠款佔GDP比例愈來愈高，1997年數字是三成，現時是四成多，是一個超借的警號。

當然，由借款人的角度看，1997年時按揭利率是8至10厘，現時新造按揭利率是2厘多，不少兩、三年前轉按的業主，按息更低至1厘。借入同等金額 的貸款，利息在1、2厘與在10厘時的情況當然不可同日而語，甚至會有「低息期不妨多借一點」的想法。但監管機構由風險管理角度看來，不可能假設利率永遠 低企，關注的便是社會整體債務與償還能力的比率是否合理。

數據背後的啟示是：雖然由業界角度看來，重重指引或監管令業務收縮。但由監管機構角度看，卻遠遠未到放寬按揭指引的時機。

原文刊於信報網站 2014年5月31日

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官方數據看「非上車客」入市比率

上周三運輸及房屋局局長以書面回覆立法會議員有關近年置業人士中，已持有物業者比例的提問。有關回覆未見傳媒引用，但數字值得留意。

何秀蘭議員原先要求局方提供近年買樓人士當中，1.置業時沒有物業；2.置業時有一個物業；及3. 置業時有兩個以上物業的數據。而運房局回應的數字不算完整：原來政府只有統計持香港身份證買家，在買樓時本身有沒有物業，但沒有細分持有多少物業、也沒有統計非本地買家的情況；而且只有近3年的數據。

根據稅務局加蓋印花申請的統計資料，持有香港身份證的個人住宅物業買家在簽訂相關的買賣協議當日擁有其他在港物業的情況見附表。

「非上車客」入市比率持續下跌

將數據簡化，可見2011年時，本地住宅交易買家(個人，不計公司)中，47%持有物業；比例按年下跌：2014年首季是31%。

持有住宅物業的本地買家比例減少，原因應該是種種需求管理及逆周期措施生效。尤其是去年2月推出的雙倍印花稅、按揭壓力測試要求亦收緊；持有物業的港人，再入市的交易成本上升、按揭槓桿下跌。直接令有樓在手的買家入市數目按年減少逾萬。相對來說，「並未持有物業」的買家，未直接受辣招招影，此類買家的數字未見大幅減少。

有關數字亦與市場的印象相符，即主要受辣招影響的是非上車客，相對而言，上車客受影響較少，單以本地買家計，上車客的比例持續上升。以成交比率計，非上車客的入市比率下跌；政府的需求管理措施可說有效。但如果問現時未持有物業，又希望上車的打工仔，他們可能會說辣招無效—上車客需求持續強勁，但樓價未見明顯調整、整體市場的放盤量甚至降低了。對上車客而言，親身感受可能是上車難度從未降低。

上述情況引申另一個問題：在需求管理下，很多本來看好樓市，本來打算入市的資金被阻擋而未能入市。一旦樓價回落而迫使政府撤招，等於此類買家的入市門檻回落。

不少上車客可能一心等待樓價回落至較易負擔時才入市；但必需留意，辣招及收緊了的按揭指引在某程度上為市場儲蓄了大量投資需求。如果未來樓市急跌而官方撤招，上車客覓盤時，可能需要面對此批投資者的競爭。換言之，他日樓市回落，上車客亦未必可以淡定找筍盤。

 

表：持有香港身份證的個人住宅物業買家在簽訂相關的買賣協議當日擁有其他在港物業的情況：

年份	未持有本港物業	持有一個或以上本港物業	「非上車客」比例
2011	36,634	34,825	47%
2012	44,074	30,604	41%
2013	33,609	19,979	37%
2014首季	7,846	3,540	31%

資料來源：政府新聞處

原文刊於iMoney 2014年5月31日

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