無封頂H按的壓測計算

 

香港近年逾9成的新批按揭以拆息為準，即所謂H按。H按除了H+1.X的計息標準外，大都設有最優惠利率（P）為準，即P-2.X的封頂利率，封頂息率一般也視作壓測計算的現行利率。早前有銀行推出不設封頂的H按，隨即有人追問，此類計劃只有一個H+的標準，借款人豈不是可借取更高額的樓按？

有關產品引來如此提問，是因為H按有兩個計息標準，計算每月供款時，以低者為準。例如H+1.4厘，封頂P（5.25厘）-2.75厘；以近日一個月拆息約0.1厘計，H+的結果為1.5厘，P-為2.5厘，供樓時以前者為準。但在申請按揭時，以「現行利率」計算供款與入息比率（DTI），及「現行利率+3厘」的壓力測試，卻是以P-的結果，即2.5厘為準。

 

如果市場上的拆息按揭本身不設封頂、本身只有一個H+的計息標準，在計算壓測時沿用H+標準的話，其利率比其他有封頂設計的為低，理論上在同等收入之下，便可借取更高額的樓按貸款。

準買家應在財務上預留緩衝

在香港，樓市的一個有趣現象：無時無刻，都有準買家在計算，如何盡用自己的借貸能力入市。雖然不少財務策劃的意見都是建議準買家應該在財務上預留更大的緩衝，但總有人千方百計，借到最盡。

回到上文的問題，向相關銀行了解之後，獲悉雖然產品只有「H+」一個計息標準，但銀行本身一樣會以最優惠利率為準，假設一個現行按息，作為計算DTI及壓力測試的標準。簡單而言，按揭申請人不會因為該行的H按不設封頂、壓測計算較寬鬆，而獲批較高額的按揭。

情況有點類似於去年官方放寬按揭保險，雖然同時提供多付保費免壓測的安排，但銀行在自行審批時，卻罕有採納新指引下最寬鬆的標準，容許借款人借到最盡。整體而言，本地銀行的樓按批核，仍是較為審慎的。

 原文刊於經濟日報網站2020年11月25日

 

定息按揭改良版仍是生不逢時?

 

按揭證券公司年初推出定息按揭，標榜供樓穩定、不受未來利率回升影響，但產品推出不久便遇上聯儲局減息，大半年下來，定息按揭據報只有不足20宗申請。按證早前決定下調產品利率，但此次改良，可能仍是生不逢時。

以10年定息期的樓按為例，年初推出時利率為2.75厘，最近向下調整為1.99厘。此種調整幅度不可謂不大，但時機卻仍是不對。

 

年初推出定息產品不久，美國於3月3日、3月15日分別減息半厘及1厘，當時香港的1個月拆息卻由月初的1.6厘上升至2厘水平。但美息大減，仍然預告未來利率趨跌，對於以「穩定」為賣點，但利率略高於浮息的定息產品已是不利。而大半年下來，美息減無可減，1個月港元拆息卻在近日因資金流入而回落至0.1厘，令新批H按的利率處於1.4至1.5厘水平，利率仍是較定息為低。定息按揭剛減價，卻遇上浮息利率下跌，可說生不逢時。

不少人在年初指出，定息按揭有一個官方未有強調的賣點──由於供款穩定，按揭申請人只需符合供款不逾月入一半的要求，毋須通過「按息+3厘，供款不逾月入六成」的壓力測試要求，結果會出現定息按揭利率雖然略高於浮息(3月時約為2.75厘對2.5厘)，但同一收入人士卻可透過定息按揭取得較高貸款的情況。

此種情況在現時利率環境下持續，一位月入4萬元的買家，10年定息按揭利率1.99厘，還款期25年，毋須壓測，上限約可借472.4萬元，月供約2萬元。而同樣收入，選用H按，利率H+1.4厘，封頂P-2.75厘(即2.5厘)，壓測之下，可借上限為390.8萬元，月供15629元。此種差距，理論上會令一批想「借到盡」的買家選用定息按揭。

不過，此種理論，在現實中可能要打一點折扣，正如去年放寬按保，官方表明多付保費即可免壓測，惟銀行在實際操作上，反而略見保守，較罕見以新指引許可的上限批出按揭申請。

估計在現時經濟下行的情況下，即使按揭指引容許定息按揭申請毋須通過壓測，銀行也可能採取較保守的風險管理策略，未必會完全「配合」借款人借到盡的需要。在第二個主要賣點也成疑的情況下，單靠按息下調，定息按揭計劃似乎仍是難以取得突破。

原文刊於信報網站2020年11月24日

 

【按揭一分鐘】經濟波動下，考慮置業的必答題 │ 按計劃 - 按揭專家

經濟衰退、失業率高企；但同一時間熱錢流入、拆息回落、新盤熱賣。有意入市的用家，在利好利淡因素拉動下，作出置業決定前，有幾個必答題必須考慮。究竟係咩？去片睇睇。

長成交期較多撻訂？

 

最近某新盤出現多宗撻訂個案，全部涉及較長成交期的付款安排。情況予人一個印象：長成交期（包括建築期）付款安排對買家來說，風險似乎較即供期付款為高。究竟實際情況是否如此？

無疑，長成交期的付款安排，在按揭估價上，先天有較大的時差問題。發展商開盤，一般會與銀行接觸，確定銀行的估價接近開價，避免大批買家因未能取得按揭而取消交易。但長成交期／建築期的付款安排，正式交易與簽臨約日子可以有數年差距，根本無人可保證臨交易時，估價不會因為整體樓價下跌而調整。但近日的多宗長成交期撻訂，卻未必與估價不足有關。相關單位多在2年前簽訂買賣合約，以2年時間計，整體樓價仍是上升。近日亦未聞市場有新盤估價不足的消息。

近日未聞市場新盤估價不足

其實，「撻訂多涉及長成交期／建築期」，可能是一種錯覺：市場上總有一些不了解銀行一般審批要求、高估自己借貸能力的買家。他們可能選用即供，也可能選用建築期／長成交期付款。

 

選用即供付款的買家，如果因為計錯數等原因，發現自己未能完成交易，可能即時撻訂，但也有個別情況會與發展商討論，更改付款安排，由即供轉用長成交期，期望自己可以用較長時間整理財務資料，取得按揭貸款。如果最終都未獲銀行批出按揭而取消交易，此些原本的即供撻訂便會變成建期撻訂。

另外，新盤如果用上一段時間才沽清所有單位，即供期付款的成交期會較分散，但同一期數的單位，建築期付款的成交期卻是集中在同一段時間。換言之，如果即供、建期各佔一半，兩者的撻訂比例相同，前者的撻訂會零散地出現，而後者卻是集中出現，較易引起傳媒的報道，導致一般人有「建築期撻訂較多」的印象。

疫情影響失業率增或是主因

今年受疫情影響，失業率上升，亦可能是近日臨近成交期的新盤出現較多撻訂的原因：買家在2年前簽約時，可能收入穩定，但近日臨交樓要申請按揭，卻因失業而借貸無門，只好撻訂離場。此是過去10年，失業率長年低企時，較少見的情況。

最後，有時大家將焦點放了在較具戲劇性的撻訂個案（十多宗成交，差不多同時撻訂，各損失樓價一成）。其實在買家的角度看，假如當初用了即供付款，順利取得按揭完成交易，但之後失業了，固然沒有撻訂的問題，但又是否較好的結果呢？

 原文刊於經濟日報網站2020年11月25日

「呼吸PLAN」都有可能唔批？

 

近期有新盤開售，發展商據報向傳媒明示，項目由指定財務公司提供的高成數一按，是「呼吸PLAN」；即理論上不設審查門檻，買家選用相關計劃都會批出按揭。過去我們曾經多次提及，取得此類易批按揭後的特有風險，但必須強調，有時也會出現無法取得此類計劃貸款的風險。

此類「呼吸PLAN」在過去數年曾有少量新盤提供，但近兩年已絕跡市場。多年來，不少人提及過此類按揭產品的風險──發展商往往在開始供樓初期設有利率優惠。當2、3年後優惠期一過，供款利率恢復正常的時候，借款人必須要以較高利率(一般為最優惠利率或最優惠利率+)供樓。借款人在申請按揭時，如果只着眼於優惠期的供款較便宜，便可能跌入供款在優惠期後突然增加的陷阱。但持平而言，市場上眾多分析也提出過類似的風險問題，相信一般新盤買家也意會到總供款突然增加的風險。

 

不過，此類產物卻有另一個較少人提及的風險──理論上「呼吸PLAN」是不設審查門檻，但在個別極端情況，仍然會出現借款人未能取得貸款，令交易未能完成，損失訂金或首期。

原因在於個別與發展商合作的財務公司可能會有一個貸款的額度/名額限制，在額度以內，買家是真的毋須提供任何入息證明也可以獲得貸款的(代價只是利率較高)。所謂百貨應百客，如果借款人本身了解到此類產品的獨有結構，計算過後，認為自己可以負擔得來，外人也無從置喙。畢竟，參考幾年前樓價大升的歷史，不少看好後市的人根本不介意多付幾個百分點的利息支出。

不過，萬一遇上「審批超寬鬆，但名額有限」的情況，新盤買家可能一心以為容易取得高成數貸款，放心投放首期入市，最終如果獲得貸款的名額已滿，但買家仍然有責任完成相關交易，不可以未取得貸款作為取消交易的理由。尤其要留意，如果選用的是建築期付款，即要臨物業落成才申請按揭，如果相關公司的財務狀況有變，進一步收細貸款名額，對借款人的風險便更大。

(話得說回來，不少樓市KOL會以「呼吸PLAN」來形容所有新盤的高成數按揭。此種誤導的稱呼，會為買家帶來另類風險──以為審批條件寬鬆，但貸款方其實列明了入息要求，不符要求的當然不會獲批，同樣會誤導買家作出高風險的入市決定。)

 

原文刊於信報網站2020年11月17日

先住後付的注意事項

 

一手樓市銷售暢旺，但另一方面，市場仍有約1萬個已落成的一手單位有待出售。個別發展商為刺激此類單位銷情，推出名目不同的「先住後付」計劃。容許買家支付少量訂金後入住單位，在較長時間後才正式完成交易。此類對買家甚為吸引，但也有不少地方要留意。

 

不同發展商的不同項目，推出的先住後付安排都略有不同，但大致上的方向一樣：買家與發展商簽署臨時買賣合約、支付少部分樓價後，便可入住單位。待指定日期（常見的是1至3年內），才正式完成交易。

對買家，尤其是換樓客的吸引之處，是不必同時支付兩筆的住屋開支。現實中，換樓客面對的一個問題，是舊居仍有按揭要按月還款，在為新居申請按揭時，牌面上便有兩筆按揭在身，新居的按揭成數需下調一成，壓力測試也較為嚴格：要求2個按揭的總供款不逾月入4成、「加3厘」的壓測，供款不逾月入5成。大大增加一般打工仔採用「先買新居，再賣舊居」此一策略的難度。

「先住後付」的安排，將新居成交期押後，令「先買後賣」的換樓策略，在按揭難度上大大減少。此外，買家可在遷入新居後才放售舊居，中間不必另覓短期居所，減省不少麻煩。

但此類安排也有一定風險，最明顯的是按揭估價。由於正式成交期延後，「先住後付」便類似於樓花的建築期付款安排—買家會在較後時間才申請按揭、完成交易。因此，先住後付也會面對樓花建築期付款安排的同類風險：萬一在簽署臨約後，樓價下跌，銀行按揭估價不足，買家便需要另行籌措資金完成交易。

原文刊於經濟日報網站2020年11月11日

樓市生態的人擇因素

 

樓市在經濟收縮多季的情況下，似乎未見跌勢，近期一手市場銷情反而甚為熾熱。現象背後有多個原因，一方面是資金流入，刺激購買力進場；另一方面是過去10年樓市其實持續受人為干預，入市的業主可說是「被揀選的一群」，持貨能力較強，加強了樓市的抗跌力。

自然界有天擇，最終可適應環境變化的生物持續繁衍；同時，人類馴化動植物會揀選自己偏好的特徵去栽培繁殖，形成人擇。兩者比較，人擇會更快的達到出現新種的效果。

 

比喻於樓市，較少政策干預的市場，可算是類似於天擇，不同的買家出入樓市。一旦經濟波動，大批適應不了的業主賣盤離場。而過去10年，官方推出眾多樓市辣招，其實可視為一種人擇過程，而結果亦迅速改變了樓市的生態：多種印花稅的推出，令市場上投資者的比例銳減，過去10年的樓市，變成了自住用家主導。另一方面，壓力測試的推出，令大部分借款置業的買家，供款負擔處於較低水平。在有意無意之間，官方將財力欠佳的家庭排除在置業遊戲之外，提升了市場整體抗跌力。

生物學上的人擇機制有其限制。人類可能為了賽馬而培養了優於短跑的賽馬，但遇上戰爭才發現需要的是健壯的軍馬。又或者農作物育種單一，變得易受傳染病威脅等。

在樓市上的情況卻有點不同，當局多年來推出的印花稅、壓力測試，一定程度上保障了入市買家是較具財力的一群，理想上足可應對「一般情況」的經濟波動。例如網購興起，實體零售萎縮，少量不能轉形的業主收入減少，仍是要賣樓離場，但整體市場會維持穩定。

惟遇上世紀疫情，出現的是多個行業的同時收縮。情況之嚴重應該遠超於多年前推出壓測、加印花稅時的沙盤推演。說個不恰當的比喻，當火星撞地球時，不管天擇、人擇出什麼超強物種，都不會改變結果。

還好現時大家經歷的，尚不是各式末日劇本。本地經過官方措施，令近10年入市的業主以用家為主，而且供款負擔被限制在較低水平，多年的低息，令他們積存更多儲備。或者說白一點，有如冬眠的動物積存了大量脂肪，幾個月沒有進食也頂得住。現時的關鍵問題是時間，如果經濟寒冬不是太長，我們未必會看到樓價大幅調整。

原文刊於信報網站2020年11月10日

定息按揭反應欠佳 反映買家財政穩健

 

按證公司年初推出定息按揭計劃，標榜為按揭借款人提供比一般浮息更穩定的還款安排。但大半年下來，反應只可以用欠佳來形容。計劃未受歡迎，一方面可能反映港人普遍預期未來利率長期低企，其次可能也揭示了近一年入市的買家，是財政上較健康的一群。

定息按揭計劃在年初推出，此類產品標榜的是供款穩定，不會因為利率波動令每月還款增加；代價是利率比同期的浮息按揭略高（以及沒有現金回贈、沒有存款掛鈎戶口）。但產品生不逢時，聯儲局因應疫情，在3月兩次減息共1.5厘，後來更表明未來幾年聯邦基金利率都會維持現水平。展望最優惠利率在未來幾年都不會上升，同時拆息可望因資金流入而下跌，進一步削減定息按揭的吸引力。結果，定息按揭計劃至今只接獲17宗申請，比較於每月逾萬宗的按揭申請，可說似有若無。

 

「穩定供款」吸引力有限

現時按證公司以下調定息按揭利率，並再延長申請期。但由於市場預期利率大趨勢是低息期再延長數年，要借款人多付一點利息，換來「穩定供款」，吸引力恐怕仍然有限。預料定息按揭聊備一格的形勢難以扭轉。

但另一方面，定息按揭反應不佳，卻是再次證實，近年入市的買家，是財政較穩健的一群。年初不少業內人在看到定息按揭的條件後，在不同的平台提到過，產品最大的吸引力不在於「穩定供款」，而在於免除壓測，只需通過「供款與收入比率50%」的基本要求。此條款令同等收入、同樣還款期的情況下，定息按揭借款人可取得較浮息按揭為高的貸款額；又或借取同等樓按金額，選用定息按揭，收入的要求會較浮息按揭為低。

多數買家未用盡額度入市

持平而言，按證公司從未將此特色作為賣點，但在資訊流通的情況下，「定息可提高借款額」的特點也在市場廣泛流通。但結果申請仍然是寥寥可數。反映整體上市場極少買家需要透過定息按揭提高借款額。另一個角度看，其實絕大多數買家都未需要用盡額度入市，此是樓市相對健康的一個訊號。

值得留意的是，現時按證下調定息按揭利率，10年期利率為1.99厘，25年還款，每1萬元收入可借118萬元；相對於一般拆息按揭的供款與收入比率以2.5厘計，再進行+3厘的壓測，只可借97.7萬元，同等收入借用定息按揭可借入金額的差距會大幅擴大。此種優惠會不會令定息按揭變得較受歡迎，便有待時間觀察了。

 原文刊於經濟日報網站2020年11月4日

平常心看待負資產

 

負資產住宅按揭貸款宗數由第二季的127宗，增加至第三季的199宗，大幅增加逾五成。但增幅強勁與基數較低有關，宏觀而言，在樓價欠缺方向，窄幅上落的情況下，統計上負資產會持續存在，暫時而言，大家仍可用平常心對待。

金管局的新聞稿再次強調，統計中的負資產個案，主要來源是銀行職員的住屋按揭貸款。此類貸款的按揭成數，有時會高達樓價十成。而9月差餉物業估價處的樓價指數較6月下跌1%。對於新取用十成按揭的銀行職員來說，樓價輕微下跌，技術上便是負資產。除非禁絕此類貸款，否則輕微的樓價下跌，必然會出現少量負資產個案。

 

不少港人仍然會將「負資產」、「拖欠供款」、「銀行CALL LOAN」、「破產賣樓」等概念聯繫在一起。但要留意的是，自從2011年第一季起，並無錄得任何拖欠3個月以上的負資產住宅按揭貸款紀錄；而同期整體的銀行按揭貸款，拖欠3個月以上的比率，大致維持在0.02%至0.04%之間。技術上，成為負資產的樓按，還款紀錄比整體為佳。情況有違於一般人印象，原因在於即使樓價下跌，但利率沒有上升、借款人收入沒有下跌的環境，物業是否負資產，對借款人的財務其實沒有迫切的影響。

「負資產」要與「加息」或「收入下跌」同時出現，才會為借款人財政帶來重大壓力。過去10年，按息長期維持極低水平；而取用十成按揭的銀行職員至今仍是收入較穩定的一群。在此種情況下，雖然統計上負資產數量有輕微起伏，但對於收入穩定的借款人，根本沒有多少預期之外的財政壓力。較整體樓按更佳的「零拖欠」統計也是意料中事，現階段負資產的情況未需要特別關注。

展望未來，要留意的是，近一年因按揭保險放寬，新增大量按揭成數達九成的樓按貸款。如果樓價出現逾一成跌幅，預料統計中的負資產宗數會大增。雖然未來數年的按息可望維持低企，但疫情影響下，多個行業可能需要更長時間恢復正常。未來一段時間，失業率都較難回落。一旦樓價出現波動，便會有一群職業受疫情影響而下跌的業主，需要同時面對負資產及收入下跌的問題。在宏觀層面，出現一定數目的斷供負資產，會有保險機制應對，銀行風險不見得特別高。

不過，在微觀層面，如果借款人自問收入有大幅減少的可能，可能便需要考慮，是否要提早減債，避免未來被本來應付得了的樓債拖垮自己的財政。

原文刊於信報網站2020年11月3日

 

【按揭一分鐘】 經濟樓市背馳的原因 │ 按計劃 - 按揭專家

失業率創16年新高，但同時新盤認購反應熱烈，認購金額打破1997年以來紀錄。為何樓市與經濟有如兩個平行時空？去片睇睇