H按值博率

近日銀行競爭仍然激烈，個別銀行為爭取客源，推出低至H加1.7厘水平的計劃，以現時1個月拆息計，利率已低於一般P按產品，如現時申請按揭，是否應該選擇H按？
早前我們提過，銀行在現階段再推出H按，原因是已未償還按揭貸款總額一度回落，銀行有追數的壓力。銀行有需要調整按息以吸客，但P按已回落至金管局關注的界綫，惟有在H按上動腦筋；結果去年下半年起輾轉上升的H按利率，到了今年初，又再掉頭向下。
H按與P按 實際息差僅0.1厘
現時一般P按的利率，低至P（指大部分中小型銀行提供的最優惠利率，5.25%，市場習慣稱為大P）減3.1%，即2.15%，銀行回贈為貸款額1%。而 現時較吸引的H按利率，約H加1.75%（現時1個月拆息約為0.3%），即2.05%，較一般P按利率，低約10點子，計劃同樣回贈貸款額1%，其他條 款，例如罰息期的安排，H按與P按亦大致相同。較多人關注的鎖息上限（Cap Rate），上述銀行的提供P（5%）減2.7%的安排。亦即當拆息向上波動，令H按息率高於鎖息上限時，借款人改以鎖息上限供款。
參考以上按揭條款，現時選用H按，按息無疑低於一般的P按，而且回贈、罰息等亦基本上等同P按，現時入市，是否應該選用上述的H按安排？
我們認為置業人士在考慮H按時，值得留意的，不只是H按及P按「現時的息差」，「潛在的息差」更值得留意。以上述的P按及H按為例，現時實際的息差只是 10點子。以每$100萬的按揭貸款計，1年節省的利息支出約$1,000，比起去年初H按與P按利率逾1厘的息差，不可同日而語。
現時H按的鎖息上限卻較P按高0.15厘，以值博率衡量，去年初選擇H按，穩贏逾1厘，即使拆息急升，改以當時的鎖息上限供樓，輸都是0.25厘。現時選 擇H按，贏是贏0.1厘，輸是輸0.15厘。以「贏面」來說，現時選用H按，不算特別有利。當然，拆息可升可跌，如果置業人士預期未來拆息會回落，而最優 惠利率不變，則現時選用H加1.75%的拆息按揭計劃，仍算合理。
但單以近兩年的拆息走勢而言，拆息大致在穩定回升的軌道中，未來一段時間，最優惠利率不變，而拆息回落的機會不大。
當然，現時的H按及P按安排，按息相當接近，置業人士未必值得在兩者之中費神比較。以上述的H按安排為例，筆者估計最終可能出現一段時間實際按息較P減3.1%的為低，另一段時間轉用鎖息上限還款，還款額輕微高於P按；但全期計的差距將不會太大。
展望未來，一方面是金管局仍然關注銀行批核按揭的條件；另一方面是銀行有爭奪按揭市佔率的壓力。在P按利率已觸及金管局界綫的情況下，估計個別銀行會出於 業務需要，以略較P按吸引的利率爭取客戶。但經過2008至2010年按揭白熱戰，銀行幾近無利可圖的教訓，估計亦難出現大減價式的H按安排；在正常市場 競爭下，未來H按及P按將大致維持現時實質利率接近的情況。

原文刊於置業家居 2012年4月28日

梁振英或開徵資本增值稅壓樓市

候任特首梁振英在私立醫院2013年收雙非孕婦的問題上出招，在民意上贏了漂亮一仗。形勢上梁振英有需要盡量提高民望，我們估計在雙非問題外，下一個出招的方向將是樓市。
坊間傳說梁振英上台有四大政治任務(整頓港台、推行國民教育、通過23條、附合北京口味的政改等)；有關任務不太可能在特首低民望時順利進行。要落實種種具爭議的任務，梁振英需要有較強的民望。
雙非問題只要北京配合，解決的方式多的是。在雙非之外，估計梁振英下一個發功的目標是同樣極多普羅市民關注的樓市問題。在競選階段已支持梁的恒隆地 產(00101)主席陳啟宗，早前公開表示地產商「大茶飯」的年代已過去。不過，他其後又稱，有關說法不代表梁振英，亦相信梁振英不會推低樓市。
英國《金融時報》一度稱梁振英有意讓發展商興建資助房屋，雖然《金融時報》其後在網上版抽起有關內容，梁氏亦表示沒有說過，但仍有理相信，梁振英出於管治理念抑或政治考慮，都會在房屋土地政策上出招，問題只是時間。
下任政府如出招整頓樓市，有關招數應該要滿足兩個要求：「短期內爭取民望」，及「長期地解決問題」。如果單單要滿足後者，提高土地供應量本來是最王 道的方式。但多批土地涉及規劃、土地平整等，見效需時，估計下屆政府即使決定增加土地供應，也會另外推出其他措施，以爭取民望。
我們認為，其中一個合乎上述要求，可考慮的方案，是將現時的特別印花稅轉形。現時的特別印花稅，是向2年內轉讓的物業，加徵5至15%的印花稅。雖然一般認為措施有效壓抑短炒的需求，但卻未能扭轉香港住宅物業「投資價值高於使用價值」的本質。
要理順香港的樓市問題，「增加供應」只是見招拆招，加上難以禁止國內買家來港置業，潛在的投資需求無窮無盡，大量增加供應亦未必可令樓價回落。
最直接了當的解決方法，是由根本減低物業的投資需求---其中一個方法是將特別印花稅轉化為資本增值稅。資本增值稅的簡單概念是對於投資增值徵稅。 要推行資本增值稅，涉及重大的稅務原則調整，難度是極高的。但年多前港府推出特別印花稅，只要稍為轉變，便可獲得等同資本增值稅的效果。
例如將現時特別印花稅的徵稅期延長、只針對轉讓時樓價上升的單位徵稅，稅率可以定得高一點，令到轉賣物業的利潤暴跌即可。要減少推行的阻力，可在豁 免上作出一定安排，例如自住物業(例如只持有一個物業)不徵、換樓不徵、持有滿10年物業不徵、措施推出前購入的物業不徵等等。
有關建議的思路，是希望減少本地物業市場的投資特性。推出資本增值稅，只要豁免的範圍定得合理，並不會影響一般用家；另一方面，只要稅率定得夠阻嚇 力，投資需求(包括來自境外買家的需求)便會立即大幅受壓，而且長期下來，令投資需求從根本上減少。如果物業市場的投資需求被壓下，其他眾多問題便可迎刃 而解。
當然，新特首從事地產相關行業多年，也許心中有更快更狠的招數也說不定。但大致而言，除非外圍因素急遽改變，否則可以預期，未來一段時間，政府的房屋土地政策不會利好樓價持續上升。

原文刊於信報網站 2012年4月28日

提早還款的考慮

在十多二十年前，由於按息高企，當時的香港置業人士，習慣了在儲蓄一定資金後，為按揭進行部分還款，以減少利息支出。現時按息偏低，在進行部分還款時，又應該有什麼地方要考慮？

以1997年中為例，其時一般按息約8.25%，假設部分還款前的未償還貸款餘額為100萬元，尚餘供款期10年，月供12,265元。如提早還款20萬元，供款期不變，供款亦可減至9,812；一年節省的按息約1.63萬元。

但現時按息低，假設置業人現以按息約2.2%供樓，未償還貸款餘額為100萬元，尚餘供款期10年。動用流動現金20萬元可提早還款的話，月供會由9,291元，下調至7,432元；一年節省按息約4,218元。

由於按息低，現時提早還款的慳息效果遠不如高息期。如果置業人士有其他途徑為資金取得略高於按息的回報，大可考慮將流動資金用於低風險的投資，理財角度上是較提早還款更佳的選擇。

原文刊於晴報 2012年4月24日

平均按揭成數低, 樓市風險低？

評估樓市是否過熱，有很多不同的標準，其中，部分人會用平均的按揭供款，佔家庭月入中位數的比率；另一些人會用按揭年期，或者平均按揭比率；該等標準各有根據，亦各有限制。較大的問是，由於種種原因，一些指標可能已失去警示風險的作用，例如按揭成數。
金管局每個月都會公布住宅按揭統計，其中一個指標，便是按揭成數(正式名稱為貸款與估值比率Loan to Value Ratio)。例如2012年2月，新批按揭有5836宗，平均每宗貸款金額為246萬元，平均的按揭成數是56.5%。同一數字，在近年的高位是 2008年的65.9%。
誰人的風險
單看有關數字，平均每宗按揭的成數是56.5%，似乎不高，風險不大。但要理解「風險」，先要定義是「誰的風險」？另外要問的是，為什麼按揭成數會下跌？
首先，平均按揭成數低，反映的是「銀行體系的風險較之前低」；如果樓市轉向，樓價下跌，甚至是大批借款人斷供；在「平均按揭成數偏低」的環境下，銀行收回斷供物業拍賣有較大機會足額收回貸款。
但對個別借款人來說，上述數字的意義不大(正如「香港人平均收入」，對每一個香港人的每月收支預算作用不大一樣)。
其次要問的是，為什麼現時整體樓價較2008年為高，但按揭成數卻較當時低了一截？真正的原因未必是港人「借少了」，可能是統計陷阱，更可能是有些數字未有反映在數據中。
近2年金管局持續收緊按揭指引，例如1000萬元以上物業的按揭成數只為5成，只有600萬元以下物業可借足7成等。措施就是為了減少銀行體系風險，萬一樓價下跌時，減少銀行大量撇帳的風險。由於貴價物業的按揭成數受限(包括絕大部分一手單位)，拉低了平均數。
舉一個極端例子而言，一個月只有6宗新批按揭，一宗是一個市值1000萬元單位，按揭成數5成，按揭額500萬元；另外5宗都是市值200萬元單 位，按揭成數都是7成，按揭額都是140萬元。6宗按揭的平均按揭成數便是6成。但萬一樓價下跌3成以上，市場上仍是有5宗負資產。
平均按揭成數
更大的問題是，一些負債未有反映在統計中。金管局限制銀行的按揭成數，其實造就了一批提供「二按」的財務公司，收取較高的利息，令置業人士可以維持以較低首期入市。此些「二按」提供者往往不在統計之列。但置業人士借入二按，其實是負擔較高的利息成本。
簡單來說，「平均按揭成數」處於低位，的確反映銀行體系的風險偏低。但對用家來說，此數字意義不大。更有甚者，如果買家是以5成一按，2成二按的方式入市，在金管局的統計上，按揭成數的確較7成一按為低。但買家的利息成本反為較高，風險亦沒有減少。

原文刊於信報網站 2012年4月20日

四十年期按揭 善意死亡之路

上周四、五（12、13日），《經濟日報》地產版的唐榮在其欄中提及台灣推出40年期按揭，以及近年新批按揭合約年期愈來愈長的情況。唐榮將焦點放在「按揭期長，反映樓價近頂」；我們卻認為唐榮清楚說明，樓價在歷史高位所帶來的問題。
固然，按揭合約期愈來愈長，原因之一是樓價高企，借款人為了減少每月支出，唯有將按揭年期攤長；銀行為了生意需要，亦唯有配合。不單是美國、台灣的40年期按揭，日本樓價在80年代末的高峰期，據說更出現「一屋供三代」的按揭安排。長按揭期的確是「高樓價」的副產品。
問題不止是超長按揭年期反映樓價偏高，而是一般人，包括監管機構用以評估風險的機制本身，隱含加大風險的陷阱。
拖長還款期 自欺過關
因為「樓價高」，買家要拖長還款期，令每月支出減少。要「每月供款支出減少」，原因除了實際的財政原因，亦與監管機構的授品原則有關。即在「當前利率」下，每月供款不可逾家庭月入一半，「按息上升2厘」，供款不可逾月入6成。
結果就是：20年期按揭供款如超過家庭月入一半，又或通過不了壓力測試的要求，就申請25年按揭；25年按揭都不行的話，就轉用30年按揭；如此類推到40年期按揭。因此所謂家庭月入一半的標準，就如含糊地、自欺地過關！
還款期長多屬風險較大個案
一個借款人將按揭還款期延至40年，通過了壓力測試；問題是，借款人及貸款機構的風險，其實並不會因而降低，這是每月供款的利息比重增大、本金償還 少所致。相反，此類邊緣個案，當市況波動時，是風險最大的一群。更甚者，這種授信原則被中和後（neutralize） ，只會令更多人越過相對地極低的進場門檻，營造出牛氣冲天之象，讓入市者絡繹不絕！
現時的按息，與歷年平均比較是大幅偏低的，一位置業人士以30年期按揭入市，在當前按息（約2.2厘）的條件下，還款勉強低於月入一半。一旦按息回升，例如至2005、2006年約5厘的水平，如其入息不變，供款比率將急升。
舉例：
陳先生月入4萬元，以30年期按揭，按息2.2厘借入490萬元的按揭，月供18,605元，如按息上升2厘，月供23,961元，剛好通過壓力測 試要求。數年後，按息上升至5厘水平，其供款會上升至26,000左右（具體數字視乎加息時間）；如其月入不變，按揭供款佔月入65%，是一個極度偏高的 數字。
更大的麻煩是，由於陳先生一早已選用偏長的按揭年期供樓，他亦再難透過「延長供款期」的方式來減少每月按揭開支。另一個的問題是 : 原先以月入一半作授信原則取得按揭，但及後借款人因收入及利率轉變，供款佔月入比例上升至65%，這會是怎樣的景象？
月入一半授信原則存缺陷
簡單來說：以「供款比率50%」配合壓力測試作為評估風險的工具，某程度上鼓勵了邊緣買家以延長供款期方式入市。對借款人來說，其實未有減低風險， 原因是供款比率是一個利率敏感的工具，在低息期，例如現時，每月供款被大幅遏低，一旦利率回升，將會嚴重影響借款人財務承擔能力。
不斷地加長按揭年期，正正凸顯了月入一半的授信原則的缺陷，97年時有說供款比率達7至8成，這些人看似幸運地在銀行取得按揭而圓其置業理想（包括 自往及投資）的市民，及後卻要承受各樣的經濟壓力，我們認為市場尚未認識到此中風險。說明白一點：月入一半的授信原則正是樓市內的制度風險 （institutional risk），潛在受害人是銀行和借款人，而前者有7成按揭提供風險緩衝，至於後者或市民，則只能自求多福，又或者求神保佑那些牛市的預言家能把他們預言兌 現！
所以我們一直建議，以「按揭貸款總額與借款人收入比」作為評估風險的指標。例如年齡是30、40歲的一群，可將按揭貸款總額控制在年收入的8倍左右。例如上文例子中的陳先生，月入4萬元，宜將按揭總額控制在384萬左右；可以避免在低息期借入太多，放大風險的問題。


原文刊於經濟日報網站 2012年4月18日

又是報稅時

 稅務局將在今明兩月逐步向納稅人寄發報稅表；早前財政司司長曾俊華先生在預算案已獲立法會通過，曾俊華建議的多種稅務寬減，包括供樓利息扣稅年期延長至15個年度，扣減額度則維持在每年10萬元不變；今年在報稅時，值得再考慮如果善用有關扣稅優惠。

現時新批按揭合約的平均還款期是290個月，即24年多一點，但一般來說，借款人都會因為種種原因(包括換樓、儲蓄達一定水平後減少負債)，提早還款。15個年度的供樓利息扣稅，應該足以涵蓋大部分置業人士的一整個供樓期，如果全期按息不變，初期按揭供款中，利息比重是較高的。以此考慮的話，置業人士應該盡早利用供樓利息扣稅額度，每年申請。

問題是，現時按息偏低，以一般新造按息2.2厘為例，按揭本金要達500萬元，一年按息支出才會達10萬的額度。置業人士如果現有的按揭未償還金融不高，一年的按揭利息支出未達10萬元，而未來有換樓的打算，或可考慮待實行換樓大計後，才申請供樓按息扣稅。

原文刊於晴報 2012年4月14日

第二季樓市按市展望

 樓市在2、3月的小陽春，出現成交量急升；但近日二手熱門屋苑成交量已見回落，展望第二季市場發展，似乎會維持不好不淡的局面。

金管局早前公布2月份住宅按揭統計資料，2月份新取用按揭貸款額較1月份增加25.8%，至76億港元。單看幅度，似乎甚為理想，但現實是每個月不足100億元的按揭取用數字，其實極為偏低，如情況持續，今年的按揭利率料將維持於偏低水平。

去年10至12月，每月只有五千多宗土地註冊登記，一月跌至四千四百多宗；持續數月的低成交量，最終反映在1月份只有60億元的按揭取用數字。在近年市況較正常的年份，一年的按揭取用數字大概是2000億元。如果全年每月按揭取用數字都維持在100億元以下的水平，反映市場萎縮，銀行或有需要進一步調整按息以維持市佔率。

當然，農曆年後，樓市成交量急升，3月土地註冊處登記已達1.4萬宗。3月登記主要反映2月成交，直至3月下旬，樓市成交量才見回調。現時值得留意的是，2、3月的「小陽春」是否持續。

如果旺市持續，每月市場維持一萬宗水平的一、二手住宅成交，則往後月份，住宅按揭的申請、批核及取用數字將回升至每月百多億元的正常水平。屆時的新造按息將維持平穩，如樓市成交量進一步上升，更不排除部分銀行會上調新造按息。

相反，3月下旬後，「小陽春」威力似告減弱，如果樓市成交回落至每月8000宗或以下水平，代表成交偏弱，每月按揭取用數字回落，反映銀行有較大動機下調按息，以增拓客源。由於P按利率已觸及金管局警示，較有調整彈性的是H按及定息按揭利率。

3月下旬樓市成交動力放緩，涉及市場因素及政治因素。市場因素方面，一直有分析認為2、3月成交量爆發是因為10月至1月成交量極度偏低，碰上年初銀行爭取按揭生意，批核按揭的條件較佳，刺激積壓的購買力入市。如果有關分析成立，代表成交量急升只是一時現象，可能無以為繼。

政治因素方面，3月中左右，特首選舉已見梁振英先生領先，最終梁在3月25日當選。在兩位熱門中，唐英年予人立場較近商界，特別是地產商；而梁予人民生立場較近基層，較不獲發展商支持的印象。

梁振英當選，部分準買家或會擔心政府會增加土地供應，壓抑樓市升幅。由於梁先生會在7月才上任，估計他會在7、8月才會公報較具體的樓市政策；在7月之前，樓市的觀望氣氛可能持續，註冊量或難見類似3月份逾1.4萬宗的盛況。

總括而言，樓市在第二季較可能維持在「不太差亦不太好」的局面；按息估計亦會較為平穩。市場要有較突破的發展，不管是向上或向下，都可能要等待第三季才見真章。

原文刊於iMoney 2012年4月14日

官方再推壓市措施？

財政司司長曾俊華在其網誌中表示，樓市受利息偏低及外圍經濟下行兩股力量左右，政府「仍然高度關注樓市的泡沫風險」、「適時按市場情況適當地調節（穩定樓市措施的）力度」。

曾司長的發言，應該是政府高層在近日「樓市小陽春」──多個屋苑成交價再創新高後的首次明顯表態。各界的反應差異甚大，發展商、物業代理似乎傾向認為有關發言是「出口術」居多，政府換屆在即，應該不會在交接期推出重大措施；相反，部分學者認為，政府高層近日罕見以「泡沫風險」形容樓市，反映官方關注市場的程度增加，再推新措施的可能性加大。

隨時可推兩大武器

在兩類意見中，我們傾向認同後者。雖然現屆政府任期只餘3個月，但如果政府真的判斷樓市存在風險，相信現屆政府還是會因應需要推出措施──在政治上或許要和候任特首梁振英先生打一個招呼，但梁似乎沒有任何動機會反對在樓市風險上升時加強既有的「穩定」措施力度。

當然，至目前為止，政府的確仍保持在「出口術」的階段，但要由「口術」化為實際行動，難度其實不大。以筆者看來，對樓市最少有兩個「大殺傷力武器」可隨時推出。問題只是，官方判定有沒有需要而已。

第一個可隨時推出的武器是加強按揭限制。自去年6月以來，金管局未有再收緊按揭指引，即600萬元以下物業才可借足7成、非自住物業按揭成數上限5成等。我們認為，當局如在按揭方面的加大限制，未必再需要把7成按揭上限下調，因為以現在一個市區新盤2房單位樓價動輒600萬元起計算，再收緊7成按揭上限，將直接影響一般用家的換樓部署。

我們估計對用家影響較少，但對投資者殺傷力較大的是「房貸學大陸」，限制「第2套房」以上的物業按揭成數及利率。在去年信貸資料庫加入正面按揭資料後，當局已有完整的資料庫配合有關措施；問題只是官方做與不做（註：技術上，按揭申請人可拒絕向銀行披露正面按揭資料，但現行的指引是：銀行可直接提升此類按揭申請的利率及扣減按揭成數）。

一旦官方推出指引，例如第2或第3套房（不管是否自用）按揭成數上限下調，或按息上調；都會降低置業人士購入第2個物業的誘因。即使「有錢人」或內地富豪級買家可能足以支付全數樓價，但按揭成數下調，便代表其貸款槓桿較低；更重要的是，順道減少銀行體系風險。

額外印花稅可優化

另一個可能推出、而且保證「低阻力」的是進化版的額外印花稅。特別印花稅推出至今約一年半，除了地產代理業界之外，筆者罕聞有反對聲音。其實，官方大可「優化」額外印花稅，例如只針對在2年內轉讓獲利的物業徵稅，稅率可以較額外印花稅為高（現在為半年內轉讓，不管賺蝕，稅率15%；半年至1年內轉讓，稅率10%；1年至2年內轉讓，稅率為5%），例如任何在半年內轉讓的物業，如轉讓獲利，徵收獲利部分50%。

值得留意的是，「只向短炒獲利單位徵稅」是地產代理業界的建議，官方如推行，是「順應要求」，阻力應該極低。不過，卻可趁機把短期措施長期化，「只針對短炒獲利單位徵稅」，事實上便是一種資產增值稅（Capital Gains Tax），在正常情況下，推出此類稅種會爭論至世界末日也無進展，但現在由無殼蝸牛到地產代理都會支持。此外，根據其他國家的經驗，開徵資產增值稅，可大幅冷卻一地樓市的投資需求。

上述兩種大殺傷力武器，推出的手續不會太麻煩，卻可望在短期內令樓市冷卻，為下任政府爭取較多時間，檢討長遠的房屋及土地規劃。

當然，如果曾司長提及的第二個風險（外圍經濟下行）提早出現，規模又比一般估計的更嚴重，樓市中不論是自住或投資的需求都將大幅萎縮，其時政府便未必需要推出什麼更進一步的壓市措施。

原文刊於信報網站--地產投資--專家評論 2012年4月14日

單綫因果推斷與長遠規劃

最近荃灣一個400餘萬元的放盤，被地產代理標註為「窮人恩物」於舖面宣傳；原來在地產代理眼中，即使有資格購入400萬物業的，仍是窮等人家。有關宣傳在網上引起熱話，但亦印證了香港樓價高的現象。
過去港府處理高樓價的措施，有時似乎出於單綫因果推斷式的綫性思維。最明顯的是輿論認為樓價過高，後生一輩難以負擔樓價；政府便以「限呎盤」（推出地皮時，限定發展商興建單位，面積不可逾某一限制）來回應。
限呎盤的「邏輯」是這樣的：
問題：樓價太高，很多人買不起
「思考」：樓價 = 面積 x 呎價
「解決方案」：限制面積，樓價即下降
限呎盤屬典型直綫式思維產物
以在2011年推出的首幅限呎盤地皮為例，項目可發展960個單位，規定當中800個的實用面積在35至40平方米（即377至431平方呎）。此 種思考方式是典型的直綫式思維，而且根本欠缺長遠規劃。根據同一綫性思考，如果樓價持續上升（例如說再升50%），難道未來再推實用面積200多平方呎的 限呎盤？
新當選為下任特首的梁振英先生，一直予人對地產業務熟悉的感覺，我們寄望梁先生在上任後，能夠擺脫過去政府的綫性思維，能為香港房屋土地政策作一些長遠的規劃。
問問港人希望未來怎模樣
所謂長遠規劃，不是類似當年8萬5的硬目標。長遠規劃的設定，要先問香港人，希望未來的香港是何模樣？具體到住屋來說，要問一些基本卻又重要的問題：
一、以一般家庭，每戶3、4人的規模來說，合宜的家居面積應該有多大？
這個問題包括了樓價的高低，以及政府是否需要照顧地產發展的風險與利潤平衡。
二、一般上班族每天通勤的時間應該多長？
這牽涉了整體CBD及非CBD用地發展的問題，當中引發的交通運輸及環保配套亦需作跨部門協調。
三、「購置房屋」應該是一般收入家庭的「基本權利」嗎？
這是個基本而一直被全面忽視的問題，影響所及，坊間在討論「居往問題」時，往往會自動轉為討論「買樓問題」和及後的所謂「投資問題」！
四、政府提供的公屋，應該擴大受惠層次至中等收入家庭？
這裏面帶出了香港有的是甚麼人口政策，甚麼人是公屋的受惠者？
定下目標 計算代價
假如社會普遍認為，中等收入家庭都應該有權購置房屋，4人家庭合宜的住屋面積應該是800呎左右；亦不等於港府應該將之定為發展目標。
社會要為有關目標算出代價，例如要滿足上述需求，香港要將多少公頃的郊野公園轉為發展用途、公帑要付出多少、稅務方面需要作甚麼改變配合等。到了帳 算清楚，大家討論出一個為多數人接受的折衷方案時（舉例，例如計算認為要達成「800呎居住面積」此個理想的代價太大，唯有接受600呎），再按共識逐步 執行。
凝聚共識 擺脫困局
簡單來說，今時今日要推出房屋土地的長遠政策，不可簡單的以「一年多推n公頃地皮」、「一年要興建n個單位」等的指標來應對。香港在各項重要政策都 缺乏整全而有視野的規劃，一直「冇到」的政府規劃，令香港管冶團隊猶如救火隊，火頭則愈燒愈多。說是欠缺眼光也好、懶也好，港府過去少就長遠發展作出深入 的諮詢，在未有社會共識前推出措施，稍有差池，政策又來一個急轉彎，結果是弱勢政府更被市民看不起。展望未來，要擺脫過去十多年的治港困局，需要的不是強 人，而是重新凝聚共識；在土地房屋政策上如是，在其他政策上，似乎也一樣。
不過在今天七國咁亂的香港政經環境，凝聚共識已是幾近不可能，因此新政府需要政績以聚人心，讓少數人的利益集團受制於民眾壓力。短期內，只有在雙非及部分樓房政策可收即時派彩之效；至於往後港府能否在較佳的基礎上凝聚社會共識，便要看梁特首的功力！

原文刊於經濟日報網站2012年4月11日

按揭「罰息期」須知

一般按揭計劃，銀行都會規定，如果借款人在取用貸款的一段短時間內全數償還貸款，銀行會收取罰息。究竟「提早還錢要罰」的理據何在？在考慮不同按揭計劃時，對於罰息期的安排，又應該注意什麼？

銀行提供按揭貸款，最終是希望賺取利息；而銀行批出按揭，是有一定成本的。

如果借款人取用按揭後不久，便提早還款，銀行不但不能按預期收取利息，反而會白白浪費批核成本。為減少此方面的影響，所以銀行在批核按揭的條件內，都會有罰息期的安排。

過去在銀行競爭不算激烈的年代，一般按揭的標準罰息期安排，是首3年提早還款，罰息為未償還貸款額的3、2、1%，按年遞減。但近年銀行競爭激烈，大部分銀行的罰息期條件有所放寬，如2、1、1%，或將罰息期縮短至2年或1年。部分銀行更只要求提早還款人士，於罰息期內交還銀行有關貸款的現金回贈。

如果兩家銀行提供按息、回贈條件一樣的按揭，但其中一家的罰息較短，為了爭取較大的財務彈性；應該優先考慮罰息期較短，罰息較少的銀行。但如果借款人本身預期在未來數年都不會轉按或換樓，則不妨優先考慮罰息期略長，但按息較低或回贈較高的銀行。

原文刊於晴報 2012年4月10日

現屆政府趕領功 利民措施加快推

早前在特首選舉爭持激烈時，我們曾經估計，兩位熱門中，不同人當選，可能會對現屆政府在7月前的壓抑樓市措施有不同的影響。選委會已選出梁振英為下一任行政長官，溫家寶總理亦已發出委任令；現時是時候再檢討有關分析是否成立。
農曆新年前，我們的估計是：現任特首曾表明其「親疏有別」的取態；兩位建制派候選人中，唐英年與現屆政府的關係較好，如果由唐當選，現屆政府或會將 一些利好特首民望的政策等待7月後才推出，方便新特首推高民望。相反，一直市傳梁振英與現屆政府高層關係一般，如果由梁當選，現屆政府或會將可以推高民望 的措施都在7月前推出，免得為他人作嫁衣裳。
樓市小陽春勢頭比預期猛
而所謂「推高民望的措施」，我們在年初的估計，是指「如年內樓市持續偏軟，樓價出現顯著下調，輿論壓力將轉向，要求政府取消壓抑樓市措施。」而最可能在7月前放寬的是按揭成數的限制。
現時看來，上述分析有一半成立。錯估的是，農曆年過後的小陽春，勢頭比原先估計的猛烈。過年前樓市是一片死寂，我們估計如情況持續，輿論民情會轉 向，要求官方放寬遏抑樓市措施。但現時的情況是，2、3月成交暢旺，樓價再度走高，「要求放寬壓抑樓市措施」的民情基礎已不存在。相反，在樓價再創新高， 加上個別新盤銷售手法再受質疑的情況下，民情似乎傾向於要求政府在樓市上再下點功夫。
規管一手樓銷售最容易完成
現時市傳港府有意在7月前完成立法，規管一手樓銷售手法。情況合乎我們年初的分析：如果候任特首與現屆政府關係一般，現屆政府將傾向將可以在7月前推出，又利好增加政府民望的措施盡快推出；以免功夫做至一半，由下手完成領功。
由於時間緊迫，在7月前現政府可以落實的措施不會太多，規管一手樓銷售似乎是最容易完成，又可贏得市民掌聲的措施。有報道指現屆政府極力爭取在7月前通過規管一手樓銷售手法的條例草案，情況與上述判斷脗合。
就效用來說，政府加強對一手樓的銷售規管，限制一手樓只可用「實用面積」表述呎價、需要列明最低住宅樓層與隔離街道的距離、規定在簽定臨時合約後的24小時內，需要披露交易資料；如以誤導手法銷售，將以刑事處理，最高罰款是500萬元及監禁7年等。
樓市料依然供不應求
近年市民對新盤「發水」、空間愈來愈不實用有關；有關法案如獲通過，應該可以令一手市場銷售規範化，港府可望獲得一定掌聲。但法律本身對樓市成交及價格無甚影響。
舉例而言，物業一手市場有如賣大閘蟹，過去市場習慣大閘蟹連綁蟹的草繩斷両賣；近年蟹商綁蟹的草繩愈來愈重，令「每両蟹」中的「淨蟹比例」愈來愈 低。政府規定日後大閘蟹両價要用「實用両價」，即不可連草繩重量計算。日後的蟹両價是均真了，但如其他供求因素不變，買蟹的錢其實不會有變。同樣地樓價高 企，最終原因仍是供不應求，此非改變呎價標準及銷售規範化可以解決。

原文刊於經濟日報網站 2012年4月4日

為何定息按揭不流行

在香港，不論借款人選用的是拆息按揭，抑或最優惠利率按揭，本質上都是浮息按揭，即按揭利率會隨市場息口上落而波動；部分銀行有提供的「定息按揭」，一般定息期亦只有3年，長期而言，欠缺固定供款、減少風險的作用。

與香港相反的是美國，多數人置業時選用長年期的定息按揭，例如最近的30年期定息按揭仍在4厘水平。如果借入此類長期年定息按揭，即使未來市場利息上升，亦不會令每月還款增加。相反，如果未來利率下跌，借款人卻可透過轉按，減少供款支出。原則上，定息按揭較適合一般追求穩定，減少風險的小業主。

香港的定息按揭不流行，有眾多原因，最主要的因素，是香港欠缺成熟穩定的債券市場。銀行要推出長年期的定息貸款，需要為市場利率波動作對沖，長年期的債券便是最理想的工具。例如銀行購入30年期，票面利率3厘的債券；同時貸出30年期，利率4厘的按揭，便可賺取1厘息差。

由於香港政府本身沒有需要發債，香港的債券市場並不成熟，債券市場規模有限，令銀行難以推出長年期的定息按揭產品。市場現有的「定息按揭」，年期偏短，只可以視為宣傳手法，欠缺在長年期減少供款波幅的作用。

原文刊於晴報 2012年4月3日

銀行會否拒絕「劏房」按揭？

「劏房」是近2年樓市的熱門話題；在特別印花稅推出之後，投資者難以透過短炒獲利，部分投資者便轉為購入舊樓物業，再改建為劏房收租，部分個案的租金回報率高逾10厘。但投資者在計劃購買單位改作劏房收租時，除了要留意有關建築、消防法例，亦要留意按揭方面的限制。

不同銀行對「劏房」的按揭取態各有不同，部分銀行會拒絕提供按揭，亦有銀行或財務機構會因為相對利潤較高(可收取較高按息)而接受按揭申請。

銀行如接受劏房的按揭申請，會要求估價公司提供較詳細的驗樓報告；而估價公司在處理類似物業的估價時，會要求視察單位。如果業主是連租約購入單位，又或者業主須轉按套現時，由於單位已全部或部份出租，估價公司便可能難以視察單位(租客沒有義務讓估價公司人員入屋)，難以進行視察。但有部分銀行及估價公司接受只視察單位一部分(例如四間劏房中的其中二間)，即可提交報告。

按揭條件方面，由於劏房一定是出租 / 投資物業，按揭成數會根據金管局指引，最高為樓價5成，利率亦會較自住物業為高。如果物業樓齡偏高，銀行即使提供按揭，按揭年期亦可能較短。

市場上更常見的情況，便是投資者先購入一個單位，成功申請及取用按揭後，才動手改建成劏房，以避過上述手續；甚至以「自用」條件取用按揭(按揭成數較高、按息較低)，以獲取更高利潤。

理論上，銀行如得悉申請按揭的「自用物業」不是自用，是可以改變按揭條件，甚至call loan的，但現實中，只要借款人準時還款，罕有銀行理會報稱自用的抵押物業是否自用。

原文刊於信報網站 2012年4月1日