2019年7月30日 星期二

樓花按揭申請被拒因由

報載某樓花盤的買家,向多家銀行申請按揭時都被拒;香港樓花市場發展成熟,究竟為何會出現樓花按揭申請被拒的情況?

購買樓花時,買家選用的如果是即供付款(在簽訂買賣合約後指定日期完成交易),如果需要銀行按揭融資,便需在簽約後、成交前找銀行申請按揭。按揭是以物業作抵押的貸款,樓花是未落成的物業。購買某新盤18樓C座的時候,建築可能只蓋至10樓,10樓以上的單位是名副其實的空中樓閣。一個尚未存在的物業可以用來抵押,是引用了衡平法的概念,有關按揭稱為(EQUITABLE MORTGAGE);當有關物業完成建築工程,該「衡平法按揭」便會轉為正式按揭。


雖然香港的樓花交易監管嚴格,多年來未聞「樓花爛尾」,但始終會有理論上的風險。不同銀行對於樓花按揭,尤其是涉及較少往來的小形發展商,都會有不同的指引,例如限制在某一個樓盤中,可承造的按揭宗數或貸款總額,一旦達標,便不會再接受申請。

如果買家選用即供期付款,又未能找到銀行提供按揭,卻未必只有撻訂一途。其中一個應對方案是向發展商申請將即供期付款改為建築期付款,即待物業成為現樓時才交易。物業成為現樓,便完全沒有爛尾的風險,一般銀行都不會針對個別現樓新盤有特別指引,應可順利申請按揭。

當然,此應對方案有其代價:建築期付款安排一般較即供期付款的定價為高。另外,如果選用建築期成交,而期間樓價下跌的話,亦可能出現申請按揭時,估價較成交價為低,按揭借款不及預期的情況。

原文刊於信報網站2019年7月30日

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2019年7月29日 星期一

聯儲或減息 樓市仍存其他風險

聯儲局下周議息,特朗普總統又再發聲要求聯儲局立即減息。美國息口走勢當然影響香港樓市,但即使美國利率方向真的在下周轉向,亦不宜忽視樓市其他風險。

過去幾年美國持續加息,但香港最優惠利率只跟加一次,幅度0.125厘,對香港樓市的影響有限。近日聯儲局副主席表示不需待數據轉差才展開減息,加上總統表態,市場估計下周美國減息機會較高。問題在於:樓價會否因利率回落而上揚?

減息反映美經濟差屬過慮
2015年起美國聯儲局逐步加息;數年時間過去,息口走勢可望在短期內逆轉。面對聯儲局轉軚,外圍反應兩極。看好的認定減息利好樓價,但另一方面,也有人擔心,聯儲局無力再加息,顯示經濟前景絕不樂觀,反而是利淡訊號。


基本上,現階段減息,不宜視為負面因素。去年中,特朗普已開始炮轟聯儲局一直加息,甚至在聯儲局表明年內不再加息後,「侵侵」仍然炮火不絕,批評聯儲局過去幾年加息令美股升幅大幅落後。聯儲局今年轉軚,不宜忽視「侵侵」總統為了連任而施加的影響。減息反映美國經濟有風險,可能是過慮。

大致上,如果外圍經濟不是太差,而息口回落,本應利好香港的資產價格。不過,由於香港過去數年利率幾乎沒有跟隨美息上升,今年美國減息幅度不管多少,香港的最優惠利率可能只有0.125厘的下調空間—實際上對樓市不會有太大刺激。

本地局勢發展更值關注
息口之外,也要留意聯儲局表明停止縮表。聯儲局如果持續縮表,過去在量寬時環球流走的美元可能會大量回流美國。今年縮表暫停,估計沽港元存美元的套息活動會大減,大致上不必擔憂本地結餘下跌,扯高息口。當然,只是縮表,而不是恢復量寬,也不宜視之為特別利好港元資產價格的因素。

對比於息口走勢,更宜留意本地因素。6月開始因反對港府修訂逃犯條例而展開的社會運動,至今未有降溫現象;上周日更發生元朗襲擊事件,周一整個西北區更是人心惶惶;如果情況惡化及擴散,短期內整體消費市道及樓市都難言樂觀。

原文刊於置業家居2019年7月27日

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減息周期將開始 本地業主受惠有限

美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...