撤辣刺激作用消退？

 周末一手成交回落，有外資大行發表報告認為，撤辣的刺激作用消退，並預期樓價仍然受壓。一手成交量的確有所回落，但撤辣帶來的，應該不止是一時的刺激。今年一手住宅的成交量仍可望挑戰新例以來新高水平。

說撤辣的刺激作用減弱，是一個公平但容易引起誤判的評估。說「公平」，因為無論由按月或按周的數據變化，都可發現一手住宅成交量減少。受惠於港府撤辣，3月一手成交飆升至逾4100宗，而4月上半月，一手住宅成交量只約1000宗。客觀上，撤辣後次月，一手成交量大幅回落。

不過，「撤辣的刺激作用減弱」同時也是一個容易引來誤判的說法。自2013年香港實行「一手住宅銷售條例」以來，一手住宅按年成交量都在9000至1.9萬宗之間波動，11年的按年銷售平均數約1.48萬宗，按月平均約1233宗。

 

類似3月成交量高於4000宗的情況不可能長期維持。發展商因應市場氣氛輕微提升價格，也令準買家的入市步伐放緩。4月截至14日，一手住宅成交量暫錄1000宗，由於仍有幾個大型項目將在月內推售，估計全月一手住宅成交量會在1800至2000宗。

任何政府政策的改變，都帶來短期及中長期的效果。撤辣的短期刺激，是一部分因過去辣招的購買力因印花稅減少，而立即作出入市決定。而中長期來說，非永久居民、新來港專才、有意買樓作投資用途的各類購買力，入市的意欲都不再受壓，理應為樓市帶來中長線置業需求。

假設4月至12月，平均按月成交維持1500宗，全年一手住宅成交量便會達1.8萬宗。一手住宅成交量仍會較過去11年平均數高出兩成。簡單來說，撤辣本身當然有其短暫的刺激作用，而此作用可能已經消退。但撤辣帶來的中長線利好作用，此刻仍未完全反映出來。

當然，以上集中討論的是成交量。在成交價方面，參考地產代理統計，3月一手貨尾量仍達2萬個以上。由於發展商會持續推出新項目，即使今年一手成交上升至1.8萬至2萬宗，估計一手貨尾量仍會維持在1.5萬個以上，相當於一手樓市一年的吸納量，在貨尾被大規模消化前，樓價難有大幅上升的空間。

原文刊於信報網站2024年4月16日

臨約簽署日期 如何影響按揭成數

 2月底港府撤銷辣稅、金管局放寬按揭成數及暫停按揭壓力測試的要求後，市場氣氛急速改善，3月一手市場更創下2013年一手住宅新例實施以來的新高成交紀錄。不過，不少人對撤辣存在不少誤會，可能會嚴重影響他們的財政部署。

香港政府及金管局是在2月28日同一天公布撤辣措施，但要留意，兩者有關樓市措施的改變，在適用對象的標準上其實大有不同。港府撤銷三種印花稅，是即日生效的。例如原有的特別印花稅(SSD)，針對的是短炒買家。撤銷前，只要購入住宅不足2年轉讓，不論賺蝕，都要向港府付稅，稅率為轉讓時估值10%至20%，視乎持有物業時間而定。而在2024年2月28日起，業主出售住宅物業，無論持有時間多久，甚至只是2月27日購入單位，均毋須繳付額外印花稅。

 

相對而言，金管局暫停壓力測試，調整按揭成數，雖然也是即日生效，但新的按揭指引也列明：「所有修訂適用於今日(2月28日)或以後簽訂臨時買賣合約的物業交易」。如果買家是在2月27日簽署臨時買賣合約，銀行便要按當時生效的按揭指引來處理，受影響的包括按揭成數上限，以及仍需進行壓力測試。令情況更為複雜的是金管局在2023年7月7日也調整過按揭成數。在此日之前簽署臨約，而現時申請按揭，便需要按另一個標準計算按揭成數上限，當然，借款人也需要通過壓測。

主要受影響的，包括在預算案前看好減辣偷步入市的人士，也包括在過去選擇建築期付款購買一手樓花的買家。舉例而言，如果一位買家在2023年7月6日簽署臨約，購買了一個1000萬元的一手樓花，在2024年中交樓。他可申請的按揭成數上限，便只是60%(當然估值的調整可能會令借款額進一步下跌)，而且也需要進行壓力測試。

如果選用建築期付款安排的樓花買家，在看到「減辣」的新聞後，大安旨意以為自己購入的單位可獲較高的按揭成數，不只是天大的誤會，也可能直接影響到他們是否可以順利完成交易。

原文刊於信報網站2024年4月9日

減息周期將開始 本地業主受惠有限

美國聯儲局3月議息，一如市場預期，聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的，香港的銀行亦沒有調整最優惠利率，本地樓按利率亦維持不變。事實上，本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息，但本地按息未必有大幅下調的空間。

在討論利率變化時，不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」與「港元按息下調」兩件事。的確，聯儲局多次預告，今年將下調聯邦基金利率。在最近一次的議息會議後，聯儲局點陣圖顯示，委員們預期今年會減息75個基點。由於港元與美元掛鈎，不少港人自然預期，美息下跌，港息也會跟隨。但要留意，兩者並不是亦步亦趨的關係。

 

由現時市場數據看，美息較可能在未來2、3年持續調整，但幅度有限。而在香港主流的拆息按揭條件下，絕大多數樓按借款人在未來2、3年的按息都難見明顯下調，除非銀行同業拆息降至3%以下。

近幾年一般新批H按的利率為H加1.3厘，鎖息為最優惠利率(大P，現為6.125厘)減2厘，以低者為準，即實際按息為4.125厘。根據聯儲局最新的點陣圖，預計到2026年，美息將下調150個基點。如果港元拆息隨之下調，一個月拆息將降至3%。按照近年典型的H按條件，在美息跌足1.5厘，而港元拆息亦步亦趨的情況下，近年批出的H按，根據H加計算的利率仍達4.3厘。如果本地最優惠利率保持不變，意味一般樓按利率不會下調。

在此次由2022年開始的加息周期中，聯邦基金利率上調了5.25厘，而本地最優惠利率只上調0.875厘，幅度遠遠落後於美息。在正常的情況下，港元最優惠利率已經不可能完全跟隨美息下調。

而由盈利的角度考慮，對銀行較有利的情況是拆息(反映資金成本)下跌，而最優惠利率(眾多貸款的計息基準)不變。銀行有充分的誘因在拆息下調的情況下，拖慢最優惠利率的下調速度。

因此，今年美息及港元拆息或許有75個基點左右的下調空間，展望未來2、3年，美息下調幅度或有150個基點，但樓按借款人不宜預期按息會同步下調。

參考過去2年的利率變化，聯邦基金利率為4厘(較現時低150個基點)時，本地最優惠利率只比現時低半厘。換言之，如果美息持續下調，至2026年比現水平減150個基點，屆時最優惠利率的「合理水平」也只會比現時低50個基點(半厘)。在此個較理想的情況下，樓按利率只會由目前4.125厘，減至3.625厘。

當然，開始進入減息周期仍是好消息，最少用家及投資者不必憂慮按息再抽升，影響樓按還款。而「開始減息」的消息預期會進一步刺激樓市。但即使確認減息周期開始，大家亦不宜高估本地按息的下調幅度及速度。「減息」對香港樓按借款人來說，將是一個節奏慢、步伐小的過程。

原文刊於信報網站2024年3月26日

 

為何銀行削減轉按回贈?

 多家銀行下調按揭貸款的現金回贈，部分銀行更直接取消向轉按客戶提供現金回贈。在港府撤辣之後，樓市成交量明顯好轉，銀行相關部署，表面看有點逆市場氣氛而行，其實背後的決定合情合理。

一般人可能難以理解，市場氣氛好轉，樓價也見穩定下來的勢頭，銀行為什麼要在此時削減按揭優惠？其實，樓市成交量回升，對銀行來說，正正是削減按揭優惠的合適時間。

首先，大家應該了解，近年按揭業務對銀行來說，是食之無味的存在。過去拆息低近零的年代，銀行向客戶提供H加1.3厘的按揭利率，仍算是賺取穩定的息差。在利率正常化後，現時新批按揭利率只有4厘多，低於一個月拆息，對存款規模不大的銀行來說，就算不是蝕本生意，也只屬利潤微薄。只是出於維持貸款組合多元化等原因，即使無利可圖，銀行也有需要在貸款組合中，維持一定比例的按揭貸款。

 

銀行如要維持一定規模的按揭業務，自然需要向客戶提供較多的按揭優惠，例如現金回贈、按息掛鈎的存款戶口以吸引客戶。當市場上的成交不太活躍時，銀行便需要向轉按業務埋手；向轉按客戶提供的優惠，便不可以低於新買賣的按揭。問題是，銀行業以各類優惠爭取轉按業務，並不會為銀行帶來長久、穩定的借款客戶，反而會養成按揭客戶在按揭罰息期後轉按的習慣。

在港府撤辣之後，一、二手市場的成交量明顯回升，未來涉及新購物業的按揭申請勢將增加。理論上，銀行削減優惠也不會為按揭取用宗數帶來太大衝擊；相反，在削減現金回贈等優惠後，可望擴闊按揭業務為銀行帶來的盈利空間。

對置業人士及按揭借款人來說，要留意過去習以為常，每兩年轉按一次賺取回贈的好時光可能已過去。在銀行資金成本上升，而買賣轉趨活躍的預期下，按揭現金回贈，以及其他按揭優惠也可能持續削減。

 原文刊於信報網站2024年3月19日

減辣對轉按需求的影響

 港府撤銷樓市辣招，一、二手成交量急升，預期稍後涉及買賣的按揭申請、取用個案也會相應增加。轉按業務方面，很多人以為減辣後，原有的「甩名」需求下降，會影響按揭申請量，但情況未必如此。

過去十多年，因種種原因，本地樓按借款人熱衷於轉按，例如去年銀行新批樓按中，28%為轉按個案。2018至2020年，轉按佔銀行新批個案比重更連續3年高於30%。

轉按的意思是借款人把既有的銀行按揭貸款轉移至由另一間銀行承按。一般來說，轉按有幾個主要原因，包括套現、節省利息支出及賺取現金回贈等，以上是出於直接可見的財務原因；另一個轉按的理由，卻較為間接──「甩名」。

 

「甩名」有兩層意思，第一類是「業權甩名」。指的是直系親屬本來以聯權共有方式持有物業，例如夫婦A和B聯名持有一個住宅，以交易方式將物業業權由A和B轉至A。目的是令B名下不再持有物業。在過去有辣招的年代，香港永久居民購買第二套住宅要以較高稅率支付從價印花稅，在2023年10月底之前，稅率高達15%。經過以上的操作，B再購買其他住宅，便可以較低稅率支付印花稅。

如果A和B原先持有的物業本身有未償還的按揭，他們在物業交易時便需要償還原有的按揭，一般都會以A申請新按揭的方式進行。統計上，此類個案是二手成交按揭。由於現時辣稅全面取消，本身聯名持有物業的家庭，即使有計劃購買第二套住宅，也不必因為慳稅而進行轉讓業權的「甩名」操作。故此類交易及由此引伸的按揭申請會減少。

另一類「按揭甩名」不涉業權轉移，常見的情況是， 原先借取按揭時，因收入不足，借款人找來親人作按揭擔保人，以通過供款與收入比率及壓力測試的要求。但作為親友物業按揭的擔保人，自己在未來置業時，會影響按揭成數，供款與收入比率的計算亦較為嚴格，要求供款不逾月入40%。一般來說，曾為親友作按揭擔保人士，在自己置業前，都會要求按揭借款人轉按，單獨申請按揭，以移除擔保人的身份。

以按揭成數為例，樓按申請人如有為其他按揭作擔保，按揭成數上限會較標準上限調低10個百分點。例如現時樓價3000萬元以下物業的標準按揭成數為70%，如果申請人A有為親人B的物業按揭作擔保，A自置業時，可獲的按揭成數便只有60%。要減少對A置業計劃的影響，一般的安排是B先行轉按。只要轉按後A不再是擔保人，A在自行申請按揭時，其按揭成數及供款與收入比率的計算便都不會收緊。

由於「減辣」後，對按揭擔保人申請按揭的成數限制及收入要求沒有放寬，預期「按揭甩名」的需求將持續存在。

原文刊於信報網站2024年3月12日

租金上升料為小型單位樓價帶來支持

 過去2年受美元利率帶動，本地按息及定期存款利率反覆上升，市場大量閒置資金轉為銀行定期存款，結果是樓市成交量下跌。展望今年，雖然按息未必有太大的下調空間，但租金回報上升，可望為樓市，尤其是小型單位帶來支持。

過去2年樓價回落，成交量下跌，背後原因之一是按息上升，新造按揭利率由2022年初約1.5%，升至現時4.125%水平。以30年還款期計，同一筆按揭金額，每月還款大約增加40%。同樣上升的是定期存款利率，一年期港元定期存款利率由2022年初接近於零，上升至去年的4、5厘水平。眾多的樓市辣招本身已令樓市投資需求減弱，按息及存款利率上升的結果，令更多資金湧向定存，加劇樓市的調整。

 

不過，情況慢慢出現變化。可能受政府擴闊各類專才計劃的影響，住宅租賃需求增加，去年各類住宅的租金有所回升。按差餉物業估價署數字，A、B、C類中小型單位，去年的租金按年上升約6.7%，而D和E類大單位的租金也上升約5%。租金上升；加上樓價下調，結果是住宅租金回報率明顯上升。據地產代理統計，不少樓齡較高、以中小型單位為主的屋苑，租金回報已達4厘水平，個別更高達4.4厘。

約4厘水平的租金回報是一個關鍵數字。一方面它已貼近4.125厘的新批樓按利率，另一方面它已經高於銀行定期存款利率。去年港元大額定存利率曾高見5厘，現時部分銀行提供的一年期定存利率已回落至3.9厘。如無意外，當美國聯儲局開始減息後，定期存款利率亦將進一步下調。租金回報率高於定期存款，預料會令部分資金由定存流向買樓收租。當然，具體效果也視乎政府會否進一步調整辣招，如果針對投資者、非本地買家的印花稅率進一步回落，由定存流向樓市的資金規模會更大。

同樣，對用家來說，過去2年，按息高於租金回報，租樓有其吸引力。但當租金回升，而按息開始看跌時，情況便會發生變化，即買樓自住相對於租樓，變得較為化算。

值得留意的是，不同類型物業的租金回報率差別甚大，現時租金回報較高的，以樓齡較高屋苑、中小型住宅為主。估計此類住宅樓價進一步下調的空間會較為有限，將較早尋找到樓價支持位。

原文刊於信報網站2024年2月27日

期待「減辣」反令成交量下跌

 新春期間，一、二手住宅成交量縮減，除了節日因素，可能亦與市場普遍預期政府會在公布《財政預算案》時撤銷部分或全部的辣招有關。由相反角度看，不論下周的預算案是否有減辣的決定，那些因觀望而延遲入市的購買力可望釋放，成交量料回升至較正常水平。

上星期4天新春假期，一手市場只錄不足10宗成交，10大屋苑據報成交量為零，為多年新低紀錄。成交淡靜，已不是單單「節日因素」可以解釋。一個可能的原因是由去年底開始，由地產業界到立法會議員，對《財政預算案》會公布「減辣」，即撤銷部分或全部壓抑樓市印花稅的呼聲愈來愈高。

減低物業交易的稅率，理論上可刺激市場成交。尤其是市場未有預期的情況下減稅，「喜出望外」的刺激作用更大。去年10月底，特首在發表《施政報告》中，把買家印花稅及從價印花稅(第一標準稅率)削減一半，各由15%，減至7.5%。結果去年11月、12月的一手市場成交明顯較10月上升。

 

其後市場持續呼籲，把此兩項印花稅全部撤銷，即無論住宅買家是否香港永久居民、是否已持有本地住宅物業，都只需付從價印花稅(第二標準稅率，由100元至樓價4.25%不等，視乎物業估值而定)。如果政府接納有關建議，一般認為最可能的公布時機是在2月底發表的《財政預算案》。而近期樓市成交放緩，正可能是市場期待「減辣」的一個副作用。

需知道，如果政府順應市場呼籲，撤銷辣稅，一個非本地買家，最少可節省樓價的10.75%，本地人購買第二套住宅，最少亦節省樓價3.25%的稅費。在「政府是否會減印花稅」尚未明朗的情況下，未有發展商在1、2月推出大型新盤。同樣，對準買家來說，最理性的選擇是等待預算案揭盅。結果便是大家看到的1、2月一、二手成交按年大減。

我們沒有水晶球，不知道在預算案中，政府是否會再調整樓市辣稅。但可以預期的是，預算案後，樓市成交量可望回升。真的「減辣」，那些在觀望的購買力便會入市。即使市場預期落空，辣稅維持不變，但準買家沒有了「明天買樓稅款更低」的預期，便毋須延遲入市計劃。

當然，由於一手市場存貨累積，即使成交量回升，暫時也不宜對成交價過於樂觀，在有更多消息(例如美元利率確實進入減息周期)前，預料本地樓價仍有一定下調壓力。

原文刊於信報網站2024年2月20日