2014年3月31日 星期一

收入槓桿比率與按揭負擔



金管局本周發表貨幣與金融穩定情況半年度報告,當中提及的數字被不同媒體多次提及,但似乎沒有人去解釋數字內容,我們認為值得詳細解讀一下。

報告提及,現時「收入槓桿比率保持在64.1%的高位,對比該數值的長期平均水平為50%報告並假設,如按揭利率上調3厘至較正常的水平,收入槓桿比率將會飈升至83%

所謂「收入槓桿比率」,是指一般50平方米單位(以20年期、7成按揭計算)的按揭供款,與私人住宅住戶的家庭入息中位數的比率。港府另外有一個供款負擔比率,也是用類似的標準,分別在於政府以45平方米單位為準,金管局用50平方米為準。

金管局報告未有提及「一般50平方米」單位的平均價。以新近私人住宅住戶的家庭入息中位數3萬元計,估計金管局取樣自呎價較高屋苑,實用面積呎價約1萬元;50平方米,即538平方呎;樓價大約538萬元,7成按揭376.6萬元,20年還款,市場按息2.15厘,月供19,320元。此標準下,收入槓桿比率大概是64%。同樣地,假設利率上升3厘而樓價、入息中位數不變,比率便會升至83%左右。

收入槓桿比率不反映樓實際負擔
收入槓桿比率」偏高,當然是問題。但「問題」不在於一些分析演繹的:加息3厘,一般借款人供款會升至收入8成。

和政府版本的供款負擔比率類似,金管局的「收入槓桿比率」是假設月入3萬元的家庭,以7成按揭,20年還款期的條件,市價購入50平方米單位。但現實是,不會有借款人可以用以上條件取得相關按揭,因為根本通過不了壓力測試。

收入槓桿比率」偏高的真正問題,不在於一般借款人的供款負擔偏高;而在於供應張,樓價偏離中間收入家庭可負擔範圍---現時購買「一般物業」(不論是45抑或50平方米)的,應該都是收入較高的一群。那些真的處於中間收入的家庭(月入3萬元),只有資格購買面積較官方計算標準更細少的單位。

加息後供款負擔仍低於97 
雖然「收入槓桿比率」並不反映借款人的實際按揭供款負擔,但卻可反映指標物業樓價偏離中間收入家庭負擔的程度,因此,也可作為一個樓市預警指標。例如可以將對上一次樓價高峰期,理論上,比率越接近上一個高峰期,反映樓價超買情況越嚴重。1997年,此一比率曾升至110%,現時約64%的水平,主要原因是樓價雖然已高於97年,但中等家庭收入較當年數字(21500)上升,按息卻較當年(8.25)大跌。如果未來按息回升3厘,而樓價、收入不變,比率會升逾80%---但仍與97年比率逾110%,有較大距離。

當然,收入槓桿比率未及上一個高峰期,不代表現時樓價合理,更不代表樓價不會在此水平下跌。事實上,比率受控,與政府及金管局的措施有關,收緊按揭指引及眾多辣招,令近年樓價未有出現9697年式直線上升的情況。但值得留意,正正是由於近年樓價升幅受限,超買的情況不嚴重,未來樓價調整,亦難以出現19982003年那種失控式的跌市未來樓價調整,料會是緩慢的過程。

原文刊於信報網站2014年3月29日 

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2014年3月27日 星期四

負資產迷思

每次提到樓價可能調整,都會有人善意提醒,對於選用較低首期入市的買家來說,一旦樓價輕微下調,物業便可能成為負資產了。此類提醒100%正確,但對業主理財、避險卻近乎完全無用。

先複習負資產的定義--物業市值低於未償還按揭餘額,便是負資產。再看看兩個情景:
情景一:陳先生以300萬元首期,購入一個400萬元物業。一年後,樓價回落5成,市值200萬元。假設陳先生一分錢本金都沒有償還,尚欠銀行100萬元,根據定義,陳先生的物業不是負資產。
情景二,何先生以40萬首期,購入一個400萬元物業,一年後,樓價回落5成,市值200萬元,假設何先生一分錢本金都沒有償還,物業尚欠銀行360萬元,根據定義,何先生的物業是負資產。
是不是因為陳先生的物業不是負資產,所以他的財務情況理想一些?

但兩個情景,損失都是不多不少的200萬元。多付首期少借按揭,的確可以減低物業成為負資產的風險--極端而言,如果以現金全額支付樓價,根據定義,更永遠不會成為負資產(物業不會是負值)。但只要樓價下跌,不管業主是否有按揭借款未償還,損失都是一樣的。

避免負資產 不等如避免損失

陳先生的情況,有一點比何先生要理想一些:如果陳先生認為樓價仍會下跌,決定斬纜止蝕,他可以選擇賣樓離場。而何先生如果要止蝕,先要考慮自己有足夠現 金,支付按揭與樓價的差額。如果他沒有160萬元現金,便難以執行止蝕的策略。如果碰巧遇上按息上升,何先生亦唯有咬緊牙關供下去。表面看,陳先生的情況 比何先生理想。

不過,假設二人在置業前的初始條件一樣:例如都有350萬元的現金,月入都是5萬元。對於哪一個情況較理想,判斷便可能很不一樣:
在陳先生的個案中,一年後樓價下跌一半,他持有一個市值200萬元的物業,尚欠銀行100萬元,持有現金50萬元,資產淨值(資產減負債)150萬元。
在何先生的個案中,樓價下跌一半,持有一個市值200萬元的物業,尚欠銀行360萬元,持有現金310萬元,資產淨值也是150萬元。

表面看,兩者資產淨值一樣,不過,何先生在跌市下持有較多現金,他會有較大財務自由:可以選擇部分還款,減少利息支出;萬一失業,現金儲備可應付更長時間。進取一點,他甚至可以趁樓價大幅回落,以儲蓄購入第二個資產。

我們不是主張以高成數置業一定較好,但借貸是中性的;借貸的風險管理要義,在於避免借入超過自己負擔能力的金額,至於以資產抵押借款,按揭成數的高低,反 而是次要問題。香港人對負資產的印象,來自1997年後樓價暴跌,負資產與失業、經濟不景,甚至沙氏疫情多種圖象深深聯繫;反過來令人有「只要不是負資產 就無問題」的印象。其實在不少情況下,多借一點,在手上保留多一點現金,才是較保險的置業方案。

原文刊於經濟日報網站 2014年3月26日

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2014年3月25日 星期二

多少家庭可負擔現時樓價?

樓價於2013年起大致橫行,去年二手市場約有4.2萬宗住宅買賣登記,平均金額約$498萬(同期一手住宅平均價是$926萬);如果根據官方數據,有多少家庭可負擔價格處於二手平均水平的物業?

一個樓價$498 萬的物業,以七成按揭計,借款額是$348.6萬,如買家選用30年期按揭,並取得較佳的利率(2.15厘),每月供款為$13,148。但現時市場有壓 力測試,以自住物業買家來說,在現行按息加3厘的情況下,月供不可逾月入六成。加上壓測的要求,家庭收入要在$31,725以上,才有資格借 入$348.6萬的按揭。當然,此處假設買家未持有其他物業、亦無其他欠款。根據官方數據,去年第二季,有37.8%家庭,約91萬戶,月入在$3萬以 上,有意思的是,月入$3萬,亦剛好是居於私人住宅住戶的入息中位數。

樓價$498 萬,如承造七成按揭,便要支付三成首期,承惠$149.4萬。如果一個家庭月入$3萬多;$149.4萬首期,相當於49.8月收入。或者說,除非有其他 資金支持,否則月入$3萬家庭,要堅持零支出4年多,才可儲足一個「一般二手單位」的三成首期。如果儲蓄「只有」收入三分一,儲蓄首期的時間,便是12年 半。其他開支,包括印花稅、代理佣金、律師費、裝修費尚未計算。

借八成買「一般」單位 僅三成家庭合資格
要減少儲蓄首期的時間,置業人士可考慮高成數按揭;以按揭保險為例,樓價$498 萬,可申造八成按揭,首期可減至$99.6萬,儲蓄時間大幅減少。不過,按揭成數增加,加上保險費用,借款總額$405萬,在壓測之下,家庭收入要 在$36,857以上。保守計算,會令可通過壓測家庭減少18萬戶。最終只有收入最高的30%家庭有資格借入$405萬的借款。

換句話說,約三成的本地家庭,有能力以八成按揭購置一個處於二手樓價平均水平的物業。當然不要忘記,月入剛逾$3.6萬的家庭,要應付$99.6萬首期,相當於27.7個月左右的收入。儲蓄佔收入三分一的話,儲蓄接近7年,便可拿出首期。必須強調,上述計算已用市場最低利率、最長按揭年期,並假設買家沒有其他貸款計算。條件稍有變化,又會有一批人喪失資格。

當然,現實中購買$498 萬單位的買家,平均收入應該會較$3.6萬更高。好消息是,按揭借款人實際的供樓負擔偏低,不至於被供樓開支壓垮。壞消息是,一大批「中等收入家庭」,卻 發現自己難以負擔心目中「一般二手單位」的樓價,只能選擇「低於中等標準」的單位,或者索性維持租樓;此可能是現時社會怨氣日深的根源之一。

http://www.hket.com/store/IMAGE/PROPERTY_TIMES/2014/201403/PT20140322_0962/HKETPT0962032001ATL.jpg 

原文刊於置業家居 2014年3月22日 

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2014年3月24日 星期一

美息回升影響細 通貨收縮是問題



聯儲局新任主席耶倫主持上任後第一次議息會議,一如市場預期,維持利率不變,但持續縮減買債規模。耶倫一句:可能在停止買債後大約6個月加息,成為了市場焦點。但我們認為,真正值得擔心的,未必是加息。

首先假設市場解讀正確聯儲局按月減少買債,在今年秋季完全停止買債,之後大約6個月加息,即美息最早會在2015年中回升。不知何故,很多香港人認為一旦美息(及港元利率)回升,樓市便會大受影響。

計算上,按息上升,有未償還按揭的業主供款支出增加,似乎不利樓市。但細看聯儲局官員估計,明年底美息中位數為1厘,2016年底為2.25厘。即在30個月後,美息可能累升2厘。相當於明年中起,23個月加息一次,每次1/4厘,此等規模的利息上升,算是相當溫和。

假設聯儲局按時加息,而美息每次上升,港息都跟隨,2016年底,本地最優惠利率大概在7厘至7.25厘水平,現時以2.15厘供樓的業主,屆時按息升至4.15厘。4厘多的按息,仍是偏低水平---利率上升2厘,或許會減低準買家的入市意欲,但不足以令市場出現恐慌性拋售。

量寬通脹低  收水或現通縮
聯儲局目前仍將控制通脹作為政策目標,甚至是否加息的指標;值得留意的反而是聯儲局逐步減少買債,會否觸發意想不到的後果---通縮。聯儲局在金融海嘯後實行量化寬鬆,貨幣供應大幅增加,理應會出現嚴重通脹。但現實是現時美國通脹率只在1.6%左右的偏低水平。在近年大量放水下通脹仍然偏低,一旦貨幣供應收緊,會不會反過來令通縮出現,是值得留意的發展。

美國持續收水(Tapering),緩慢加息,對香港最大的影響可能是資金回流美國,熱錢減少後出現通縮。此個才是比加息更大的威脅在主流經濟學者中,以Paul Krugman最擔心美國一旦出現通縮的破壞性影響:不止是實物資產價格下跌,連帶是通縮預期下,消費者延遲消費、一般人借款更為困難、失業率上升甚至薪金下調等。而近期銅價回落,已引起市場擔心,或是全球通縮的先兆。


通縮陰影下  宜控制債務規模
通縮、通脹此些大環境不由我等小市民控制,值得留意的是,通縮期、通脹期處理投資、債務的方法完全不同:如果置業人士認同,通縮可能出現,便要留意,不宜在通縮來臨前增加大量欠債(通縮會令欠債的實際負擔增加)

對於有自住需要的用家來說,在入市時,宜控制整體債務規模,可能的話,保留較多流動資金,以應對可能出現的通縮危機。

表面上,又要控制整體債務規模,又要保持較多流動現金,似是自相矛盾。因為前一個目標要求「借少些」;後一個目標卻要求「借多些」。但此處「多、少」的座標其實不同。要控制整體規模,是要在「借款額」上借少一些。要增加流動現金,是要在「按揭成數」上借多些。具體操作,下周再談。

原文刊於信報網站,2014年3月22日 

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2014年3月20日 星期四

似曾相識的通縮


本周聯儲局議息,一般估計,首次主持議息的新任主席耶倫會繼續伯南克的政策方向--持續減少買債,如一切順利,聯儲局可能在年內結束量化寬鬆,至於何時加 息,便人言人殊,莫衷一是。不少港人會擔心美國利率一旦回升,將令本地按揭借款人供款增加,壓垮樓市,利率上升當然有直接影響,但量寬規模日減帶來的通縮 威脅卻是令人困擾。香港在2004年極差的信貸場景:負資產、個人破產紀綠高企,正是伴隨着通縮而來的陰霾。

結束量寬此個聯儲局既定的政策目標,卻隱藏着通縮的風險。主流經濟學者中,曾獲諾貝爾經濟學獎的克魯曼(Paul Krugman)便持有類似觀點。

收水或引發通縮
聯儲局實行量寬數年,貨幣供應大幅增加,但美國通脹率一直偏低,2月份數字是1.6%。為甚麼在大量增加貨幣供應之時,沒有出現惡性通脹的問題,足以寫一本專書討論。
表面看,上述現象是「好事」--量寬不但挽救了經濟,而且沒有帶來惡性通脹。但反面而言,此現象卻隱藏一個大問題--在貨幣供應大幅增加的情況下,通脹都未見上升,貨幣供應增速一旦放緩(tapering持續),美國便可能出現通縮。

克魯曼曾在專欄向近年不曾經歷通縮的美國人講解「通縮有什麼不好」:
http://krugman.blogs.nytimes.com/2010/08/02/why-is-deflation-bad/
包括,通縮預期下人人推遲消費、增加債務人實際負擔、薪金水平下降、難以取得信貸等。香港人只要看看1999至2004年,香港持續通縮的情況--市民不 願消費、連鎖效應下失業率高企,便知道通縮的破壞力:在通縮之下,持有總額過高的借款(如負資產),手上又沒有充足現金,幾乎可說是無路可退。

通縮陰影下宜持有較多現金

現時值得留意的是:聯儲局如無意外會逐步收水,措施會不會引發美國通縮?其次便是一旦美國出現通縮,香港會不會受累?對香港最惡劣的情況,是美國縮減量 寬,留駐本地的熱錢流走,本地出現通縮,而且因熱錢流走,本地利率先行回升。此一情況出現,本地資產價格將出現較大幅度調整。 在通縮環境下,多數投資者會奉行現金為王(Cash is King)、減少債務的策略。對於有自住需要的買家來說,如果擔心未來有通縮風險,合理的策略便是
一、縮減債務規模(借款的總額、不一定是按揭成數),
二、保留較多的現金。

正正是出於以上長期的考慮,我們會作出上周的建議:
如果你有400萬元現金,與其今天以此作首期買入800萬元物業;不如考慮買600萬元的單位,以較低的個人負債入場,同時保留較高的現金儲備,以應對將來可能出現的通縮。
網友認為此舉留有現金會蝕息,作投資又有風險。不過就我們所知,市場上是有「存貸平衡」的按揭產品,可在風險有限的情況下,將利息成本降至最低,正正可解決網友的疑慮!

原文刊於經濟日報網站2014年3月19日

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2014年3月17日 星期一

地皮流標看官商博奕



 大埔白石角住宅地皮流標,地政總署表示,該地皮早前接獲7份標書,但投標發展商全數未達到政府地皮所定的底價

地皮流標,可以有兩個完全不同的解讀結果:流標,即是港府原來編排好的供應落空,官方提高供應量的計劃勢難達標,可見將來,新樓供應仍然緊張。

另一個角度看,流標是因為發展商開價未到官方底價,而且市場傳出的發展商出標價,每平方呎樓價呎價不足4000元,較2009年鄰近地皮地價低逾4成,反映發展商一致看淡後市,樓價難以樂觀。

真實情況可能介乎兩者之間---市場評估政府增加土地供應的影響時,似乎需要打上一定折扣,除了地皮流標,更要考慮港府計劃推出的地皮,部分連更改土地用途的手續亦未完成,未必可在本財年順利推出。

另一方面,「官方供應要打折」,應該早已反映在發展商的盤算中,但流標卻不一定代表發展商一致「看淡後市」,也許只是發展商希望趁地皮供應增加,嘗試以低價增加土儲。

流標或迫使政府下調地皮底價

也許有人會認為,發展商集體以低價入標,是向政府發放訊息,希望地皮底價可下調。歷史上,本地發展商的確曾出現「有默契」出價投地的例子。

粉嶺某屋苑地皮便是在1994年由11家發展商聯手自拍賣場購入,當時被市場解讀為發展商聯手向政府示威發展商不滿政府打壓樓市。但今時今日,此類有默契出價的操作重現的機會不大----入標的發展商中,有眾多組合,包括非本地資金,合謀的難度太高。流標背後的原因可能很簡單:發展商計過成本、風險、預期利潤,認為地皮合理價就是那麼多;當然,亦不排除個別發展商在市場氣氛欠佳之下,以較低價入標,希望「執雞」以平價增加土儲。

有趣的是,政府會不會因是次流標,而得出「要增加土地供應,地價便應該便宜一點」的結論。增加土地供應可能是本屆政府少數無甚爭議,且有一定掌聲的政策。港府應該會希望,所有招標地皮都順利售出。反過來說,政府不會希望地皮流標。表面看來,政府有一定誘因/壓力,在未來標售地皮時,將底價略為調低。

問題是,「樓價可能大幅調整」是可能出現也可能不會出現的情況;但現實是現時整體樓價只是輕微調整,政府不太可能在樓價未跌之時,先行下調地皮底價以白石角地皮來說,如果發展商一如傳言,以呎價不足4千元購入地皮,輿論勢必批評政府賤賣地皮,甚至是向發展商利益輸送。

如果今次流標令社會意識到「要壓抑樓價、要增加土地供應,地價就會下調」,長遠而言,對政府、對發展商都可能是好事。一心希望增加土地供應的高官在未來標售地皮時,如將地皮底價略為下調。未來供應可望如期增加。

相反,政府參考現價作為地皮底價的政策如果堅定不移,不但增加供應的規模會受限。一次流標會被視為利淡樓市,多次流標的話,市場的解讀便可能完全相反。

原文刊於信報網站2014年3月15日 

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2014年3月13日 星期四

審視「儲夠5成首期才入市」策略

城中富豪一度表示,國際財經雜誌低估其財產。富豪後來修正自己的說法,指是財產「曾」被低估。值得留意的是,此說其實有一思維陷阱:用同一標準計算的話, 如果有關機構低估本地富豪身家,其他國際富豪也一樣受影響,對排名影響不大。同樣跌入思維陷阱的,尚有「儲夠5成首期可入市」的觀點。

富豪往年對用家的入市建議,是「自用就不怕買」,今年有所修正,改為「如自用付得起5成首期,就不怕買」。驟眼看,富豪的觀點加入樓價下跌時,避免負資產的考慮。但如果用家真的預期樓價會大跌,根本問題會不會是「應否入市」?

如擔憂市況不景 更應保持較多現金儲備
入市時要多付首期,常見的理由避免樓價下跌時,物業成為負資產。支付更多首期,表面看,的確可減少物業成為負資產的可能。但此處又隱藏一個陷阱:
800萬元的物業,首期5成是400萬元。樓價就算下跌5成,也不是負資產。但如果準買家有400萬元。與其以5成首期,購入800萬物業,較安全的方案其實是以120萬元為首期,購入一個600萬元的物業,留下280萬元現金--此會是「進可攻、退可守」的更佳方案。

但正如我們多次提到,樓價要跌2成,不管你付出了多少首期,實際損失是一樣的--多付首期,主要的「好處」是減少成為負資產的可能性。但較少人會提到,負 資產的出現,往往是因為整體經濟不景。在經濟不景時,持有較多流通現金,其實較物業是否負資產更為重要--根據過去跌市的經驗,能撐過跌市的都是手上流動 資金較多的人。

以上述個案為例,死慳死抵,儲蓄400萬元作首期,購入800萬元單位,一旦經濟轉差,樓價下跌4成,市值480萬元,未償還按揭400萬元,物業不是負資產,但借款人一旦失業,便將面對無力還款,生活費亦不知如何張羅。

如果修訂置業目標,以120萬作為成首期,購入600萬元單位,支付首期後餘下280萬元,即使遇上樓價下跌4成,物業成為負資產(欠銀行480萬元,負資產120萬元),甚至失業,也會有現金多支持一段時間。

進取一點來說,如果買家在跌市中能保住收入,手上留下較多現金,甚至可選擇平價換樓,甚至擴大物業投資。相反,如果當初選擇以高首期入市,即使遇上大跌市,也會因為資金緊絀,錯失入市機會。

儲蓄更高首期 有弦外之音?
當然,「儲蓄多一段時間」在一些特定情況下,可能是最有利的方案--當樓價有明顯調整的情況下,以「儲蓄更多首期」為入市目標,便可變相避過一次樓價調 整。假設用家目標物業是400萬元,持有現金100萬元,本來可用高成數按揭入市;如果將首期目標定為200萬元,便需要更長的時間儲蓄,如果樓價在期間 下跌,準買家便可以較相宜的樓價入市。至於「儲蓄5成首期才好入市」是否有等待跌市的弦外之音,外人自難評估。但需要強調的是,估計樓價會調整而採取觀望 態度,其實一樣有成本--時間、租金都需要考慮。至於樓價是否會出現明顯下調,便要由時間告訴大家了。


原文刊於經濟日報網站 2014年3月12日

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2014年3月10日 星期一

轉按套現,待變入市?




「上車」,待物業升值後加按,作為購入收租物業的首期;如此一開二、二開三是不少物業投資者的置富途徑。近年因正面信貸資料庫推出、印花稅增加令購買非自住物業成本增加,上述策略難以實行;但仍有不少人有「未雨綢繆」的打算。

最近我們遇上一位客戶,便打算善用按揭產品,為未來一旦跌市時,預先準備入市資金。

客戶陳先生是典型的中產人士,家庭月入約8萬元,手上現金約100萬元;現時只持有一個數年前購入的物業,現時估值600萬元,未償還餘款約二百萬元,按揭利率為H+0.7厘,尚餘供款期20年,月供不足一萬元。陳先生的想法是,雖然供款輕鬆,但不管樓價上上落落,只持有一個自住物業對財富的影響不大。

陳先生一直考慮購入多一個單位作長線收租用途,但過去2年樓價在高位運行,他認為未是入市好時機。相反,政府壓市,市場對後市態度轉趨悲觀,令他認為是時候進行部署---等待樓價出現大調整,便行入市。

未跌市先轉按,準備資金再入市

陳先生檢視自己的財務情況,認為問題在於現金不足如果按揭指引不放寬的話,他購入物業投資,按揭成數上限只是5成;即使樓價大跌,手上的100萬元現金,也難以找到合意的收租單位。於是,他把目光轉向持有的物業上轉按。

當然,陳先生不太可能選擇在樓價下跌、目標物業跌至心水價時才將舊居轉按套現---跌市之下,舊居的價格也會下跌,假設跌幅3成,屆時可套現金額便只有不足一百萬元。

換言之,如果要爭取較高的套現金額,陳先生應該在現時樓價未跌的情況下先套現。現時轉按可借420萬元,償還舊按,可套現220萬元;手上現金亦大增。但新造按揭利率會是2.15厘。欠款由200萬元,增至420萬元,利率由0.9厘增至2.15厘。假設還款期維持舊按的20年,每月供款會增至21,547元。

整個計劃的好處,是令手上現金大增,萬一在樓市或其他投資市場看到入市機會,有充足資金買平貨。計劃的代價自然是供款大幅增加,換算成利息成本,一年會多付利息71千元。

善用存款掛勾,節省利息支出

陳先生就其構思,徵求我們的意見。整個構想最大的問題,自然是沒有人知道陳先生的心水入市合何時出現。利息成本,卻是在轉按後即時增加;如果樓樓長期橫行,為此付出的利息成本將甚為可觀。更大的問題是,萬一樓價跌至陳先生的入貨目標價,他亦勇敢入市了,但結果是喜是悲,仍遲終是未知之數。

技術上,萬一陳先生決心轉按套現,他的計劃其實有一定的優化空間;例如轉按時選用存款掛勾按揭,現時多家銀行提供按息2.15厘的存款掛勾按揭,借款人另外可獲等同按息的存款利息,額度為未償還按揭餘額的一半。陳先生如果把套現所得的210萬都存入戶口,可獲等同按息的存款利息,一年約4.5萬元,可抵銷部份按息開支。

換算下來,原有按揭一年利息支出1.76萬元,新按一年利息支出8.86萬元,一年存款利息收入4.5萬元,陳先生可說以利息支出增加2.6萬元的代價,換來現金增加210萬元的彈性。

原文刊於iMoney 2014年3月8日

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人民幣波動對樓市的影響



近日人民幣匯價出現較大幅度波動,年初的時候,市場在估計美元兌人民幣匯價何時跌破六算。但就在市場一片看好之時,人民幣卻一度出現較大調整。此種調整如果代表人民幣轉勢,其實對本地樓市會有一定影響。

我們一直認為,美元(及港元)匯價偏軟,而人民幣匯價趨升,是近年本地樓價高企的深層原因之一。持有強勢貨幣的鄰近地區人士,購買港元定價的物業有一定優勢。當然,在201210月推出買家印花稅,2013年推出雙倍印花稅,及非本地收入的按揭申請人按揭成數受限後,內地人來港置業的需求備受壓抑。人民幣如轉弱,內地購買力理論上會進一步減少。

當然,所謂「大幅調整」,是相對而言的。在年初人民幣一片向好,市場預期兌美元將破6算的環境下,美元兌人選匯率由6.02升至6.1水平,調整幅度算大,暫時卻難言轉勢。不過,人民幣匯價波動,有幾點值得留意:

人民幣非單邊市
不少人認定人民幣會一直上升,甚至有人提出,在按息偏低(2.15)的情況下,香港業主的穩健投資是將物業加按,轉存人民幣(定期存款利率約3),可穩賺息差及匯價升幅。而近日人民幣的波動,其實是對此類意見的當頭棒喝。

人民幣自2005年匯改以來,各方面基本上是對人民幣匯價一致看好。但需要留意的是,某程度上,人民幣匯價過高,對中國不利----人民幣升值,代表在中國的生產成本上升,不少低端的工業,已轉移至東南亞。而日圓在近2年貶值,大幅刺激日本出口;中國其實有一定誘因,減緩人民幣升幅。

人民幣升勢結束,或至少放緩,對香港來說,意味熱錢流入的速度減少(至少以人民幣計算的香港零售奶粉價格不會一直下跌,境外需求不會持續上升);本地通脹可能放緩。在樓市而言,如果人民幣持續上升,亦將抵銷雙辣招的威力。人民幣回軟,或至少結束單邊升市,對港府希望壓抑樓價,可能是一個有利因素。

原文刊於信報網站 2014年3月8日 

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2014年3月6日 星期四

加息3厘又如何?

現時要順利借取按揭,申請人要通過壓力測試。如果按揭申請人並未持有尚未供滿的物業,基本壓力測試的要求是「現行按息加3厘,供款不逾月入6成」。一般來 說,監管機構制定此類指引,總會有類似「為甚麼是加3厘,不是加4厘、5厘」之類的批評。但現實中,卻較少見到類似批評。

原因之一,是壓測以「現行按息加3厘」,與歷史平均的按息數據脗合--2014年初,一般新造按息的利率是2.15厘;加3厘即5.15厘;與近20年的平均按息接近。可以說,壓測是假設按息回到歷史平均水平時,確保借款人的供款負擔仍處於合理水平。

除了歷史數據,市場上多數分析亦認同,即使美國順利執行退市,美息的上升空間亦不大---美國政府的巨額赤字難以消除,仍然需要發債彌補開支。加息不但會 令赤字問題惡化,亦不利美國樓市,直接影響經濟。因此,美國即使結束貼近零息的政策,利率上升的空間亦不大。在此情況下,以「現行按息」加3厘計算壓力測 試,可說合理。

假設未來一段時間,按息上升3厘,又會對樓市有何影響?
按息升,代表按揭供款及利息支出增加;如果借款人入息不變,其供款佔入息比率便會上升。
以金管局在2014年2月向立法會提交的數據來說,2013年11月新批按揭的平均供款與入息比率為35%。意思是根據當月銀行新批出的按揭條件,及按揭 申請人的入息,平均的按揭供款佔申請人月入35%.2013年11月的平均按息大約為2.2厘,年期301個月,平均借款額279萬元。以有關資料計 算,2013年11月新批按揭的平均每月供款為12,069元;而借款人平均月入約為34,483元。

按息升3厘 供款佔月入比率升至48%
假設未來按息上升3厘,而借款人月入不變,在2013年11月透過按揭入市的買家,未來的供款可升至16,610元,供款佔月入比率會升至48%。(供款 的具體升幅,要視乎何時加息、每次加息幅度、當時尚餘按揭年期及未償還按揭餘額而定)。根據沿用多年的「供款不逾月入一半」標準,仍算「安全」。

值得留意的是,由於金管局在2010年已推出壓力測試,加上持續收緊貴價物業的按揭成數上限;近年樓價雖然持續上升(2014年初樓價較2008年上升5成),但平均供款與負擔比率一直維持在偏低水平。

當然,計算的是平均數,如果借款人在現時低息環境下,按揭供款已較平均水平為高,則未來按息上升後,供款與入息比率的升幅亦會較大。

但必須留意,上文提及的供款與入息維持偏低,「加息影響亦不大」;很大程度是由銀行體系視野得出的結論。根據往績,即使是經濟環境最差,失業率升逾8厘的 時候,本地按揭拖欠比率亦只是維持在1.4%水平。即使按息上升至5厘水平,亦較1998年的十多厘按息低逾一半。參考有關數據,可以預期不會出現大規模 的斷供,銀行體系可維持穩定。事實上,金管局限制高價物業按揭成數,亦為銀行設下第二重防線---新批按揭平均成數只是5成多,即使借款人斷供,除非樓價 下調逾4成,否則貸款銀行亦不會有實際損失。

在監管機構及銀行的角度來說,往績顯示,即使借款人供款佔月入比率升至5、6成,斷供情況仍不嚴重,現時3成多的平均供款與入息比率,可說甚為安全。但必 須指出,對借款人來說,如果按揭月供真的佔月入5、6成,那將是相當痛苦的一件事。申請按揭時,如果收入僅僅通過壓力測試,除非日後收入有明顯上升,否則 供款支出可能已是偏高。

原文刊於經濟日報網站 2014年3月5日

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2014年3月3日 星期一

按揭數字看樓市



金管局公布1月按揭數字,有幾個變化值得留意。首先是新批按揭中,H按比例,佔41.7%,較前月上升逾11個百分點。其次是平均貸款額創歷史新高,達298萬元、另一是貸款年期亦平了歷史高位,達25.5年或306個月。數個數字的變化,正好表達現階段市場其個趨勢。

H按比例回升反映按市競爭仍激烈
H按比例回升,原因是按揭取用金額連續三年下跌,又正值年初,處於銀行傳統上的跑數期。不過,P按因觸及金管局參考利率下限,於2.15厘水平已低無可低。相對而言,在激烈競爭下,較優質的客戶,H按一般可獲批一個月拆息加1.7厘,鎖息上限P(5.25)3.1厘;以近日一個月拆息報0.2厘水平計,H按與P按相比,屬有贏無輸格局;更多按揭申請人會主動選擇H按。在熱錢未流走,拆息未上升前,估計H按比重在年內將反超P按。

貸款額創新高---源於一手比重上升
其次是每宗按揭貸款額創新高;主要原因不是樓價上升,而是新批按揭中,涉及一手市場的比重大升,由前月的佔20%,升至1月的27%。一手樓的平均成交價較高,雖然600萬元以上物業的按揭成數受限,但整體而言仍會拉高新批按揭的貸款金額。市場一般估計,年內一手市場的成交量會較去年為高,二手則可能維持買賣兩閒;如果以上估計成真,則今年每宗按揭的平均貸款額有較高機會反覆向上。

最後是按揭年期再度升至306個月高位,有分析認為在樓價高企,幾年累積升幅遠超薪金升幅的情況下,按揭借款人唯有盡量攤長按揭年期,以減少每月供款支出。

供款期長---原因在於負利率
延長按揭還款期,以減少每月供款,當然是一些人對應樓價上升的無奈選擇。但必須強調,亦有不少人是出於其他理由主動延長供款:在現時的利率環境下,延長還款期是理性選擇。

現時平均新造按揭約2厘,而通脹率為4.3厘,按揭負利率為負2.3厘。每100萬元的貸款,購買力按年下跌4%,而利息支出只是2%,對借款人較有利。過去的高息年代,例如1997年,按息是810厘,通脹率是5.8厘,借款人會傾向選用較短的還款期,以減少利息支出,甚至是盡力儲蓄,以提早償還按揭欠款。但現時情況逆轉,不少人出於借款成本低的考慮,會傾向延長還款期。

利率何時會有較高升幅,是未知數,但在按息仍然低於通脹的環境下,新批按揭的還款期料將維持現時的較長年期。

原文刊於信報網站 2014年3月1日 

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減息周期將開始 本地業主受惠有限

美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...