深圳蚊型盤反映的趨勢

深圳一個酒店改建公寓的項目，提供幾個面積只60餘平方呎的蚊型單位，反應熱烈，但疑因違規而被當地政府叫停，交易取消。所謂「一葉知秋」，以上新聞可能反映某種趨勢。
樓價高企，尤其是一綫城市不易居已是普世現象：新盤如根據舊日標準提供2房小單位，普羅市民也買不起，倒不如多建1房、開放式單位。蚊型單位需求大，呎價反而較正常單位高，發展商以同樣樓面興建更多迷伙戶，回報反而更理想。
入場費較低 蚊型房受追捧
深圳蚊型房交易雖然被政府叫停，但由開賣時的反應可見，買家對此類總價低（據報為88萬元人民幣）的單位需求強烈—原因無他，深圳樓價原來在過去一年已上升逾4成，部分屋苑成交呎價已貼近香港水平。樓市瘋漲之際，突然出現一個入場費較低的選擇，投資者自然蜂擁入市。
至於深圳等內地一綫城市，樓價為何在經濟增長放緩時高升，原因不外乎貨幣供應增加，但實業的借貸需求不振，多印出來的銀紙，不少流向物業市場，結果是經濟明明放緩，信貸卻持續增長，樓價急升。
深圳樓價高升、投資者搶購細單位的現象，港人不宜以「食花生」的心態面對。深圳樓一年上升4成，一綫屋苑呎價折算逾萬港元；對投資者來說，港深兩地的樓價已然拉近，在深圳樓價較去年急升，而香港樓價似乎剛剛再展升勢的情況下，不排除部分內地資金再次進入香港樓市。
中港樓差價收窄 辣招效用降
現時主要遏止內地資金進入本地樓市的，不外乎是過去數年推出的辣招及按揭逆周期措施：以內地人購買本地1000萬元住宅為例，雙倍印花稅加上買家印花稅，已要付225萬元；無可信的自用理由的話，按揭成數上限也只得4成。在正常情況下，買賣成本高，按揭槓桿低，應可阻擋大部分外來熱錢進入市場，不過，一年4成的升幅，已難言「正常」。（對比一下，根據差餉物業估價署樓價指數，香港由80年代至今，只在1991、1992及1997年出現樓價升幅逾3成的情況；而近年樓價上升，但升幅相對平緩，過去10年樓價升幅最急的是2010年，按年升24.4%，10年平均是12.69%。）
持平而論，過去幾年的辣招對減緩境外購買力進入市場應記一功，但隨內地樓價急升，與香港物業的差幅收窄，過去還算有效的辣招，阻嚇力可能大為降低。
 

原文刊於經濟日報網站2016年9月28日

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迷你單位當旺成普世現象

報載深圳某個酒店改建的公寓項目，推出小量面積約72方呎的單位發售。情況一如香港，就算網上輿論負評不斷，項目銷情卻不錯，推出4伙，一個上午已售出3伙。微形單位在各地銷售均理想，反映大都市不易居住已是普世現象。

據了解，上述項目不算是住宅，而是公寓；主要分別是前者業主可落戶深圳，而後者則不可。說是72方呎，原來只是正式業權範圍，大業主會另外「送」出幾十方呎的廚廁空間，合起來面積便與香港百餘方呎的開放式單位相若。單位售價為88萬元人民幣，單計業權範圍呎價，等同香港中價屋苑。

類似的微形單位不單在華人社會出現，在紐約和東京一樣有類似的迷你單位供應，而且以呎價計，比起當地面積較大的標準戶型單位，往往更有溢價。

出現此現象，原因不外乎環球熱錢充斥，印銀紙的速度遠遠快於物業供應；借貸利率偏低，有能力有方法借錢的人，紛紛借款入市，推高資產價格。最終出現用家難以負擔「正常面積」單位價格，購買力集中在迷你單位的現象。不管梳化(成功放置的話)與電視距離僅一腿之遙，又或廁門難以關上，此類單位銷售成績卻仍然理想。

目前本地居於私樓家庭入息中位數為3.5萬元，一個處於此入息水平的家庭，如本身無其他債務，申請成數八成以下按揭，還款期30年，可借入按揭貸款上限約384.5萬元。如果申請八成以上的按揭(如按揭保險)，可借入貸款上限約352.5萬元──大約是樓價400多萬元上車盤的樓按金額。如果他們根本負擔不了此水平的樓按，部分人選擇購買面積較少，樓價總額低一點的單位便不失為理性選擇──而呎價是否較高，已不是考慮的重點。

對發展商來說，10萬呎樓面，起200個500方呎單位，平均呎價1.6萬元；如果改為500個200方呎單位，平均呎價是1.8萬元，那多建小單位，不但收入更多，更是響應政府加多建屋量的目標，又何樂而不為？如果完全採取自由放任的立場，本地迷你單位面積再創新低的情況，應該難以避免。

近幾年特區政府高層往往強調香港應向內地學習，其實不管是什麼別的城市，如果是有益的經驗，總有值得參考的價值。以深圳來說，原來已規定新建住宅面積不可少於20方米(約215方呎)，對於此類優良經驗，卻未知港府有沒有參考的意願？

原文刊於信報網站2016年9月27日

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逆向思維——父母資助子女入市的政策因素

每逢上車級新盤開售，傳媒總找到一些「上車靠父幹」的買家訪問；一般討論焦點都是「樓價堅離地」、「後生仔憑自身實力難上車」等，但較少人討論，那些提供資助的父母，其實有何因素促使他們作出如此決定？

以上問題看來有點蠢，父母愛護子女是天性，如果下一代有居住需要，但負擔不起樓價，父母又有財政實力，資助子女置業，似乎是相當自然的事。另一方面，如有子女到了置業年紀，父母年齡層大概在50歲以上。他們的樓市經歷，應該是「樓價縱有波動，但長綫跑贏大部分投資」，堅信磚頭有價。在投資角度而言，似乎有足夠誘因協助子女入市。對部分擔心子女理財能力的父母而言，利誘子女早點入市，變相強迫他們每月供樓，總比將收入花在吃喝玩樂為好。

辣招頻出 改變買家行為
以上都是父母資助子女入市的有力理由。不過，香港樓價高昂不是一時三刻的事，1997年金融風暴前夕，樓價一樣難以負擔。當時新盤開售，卻較少有父母出資，協助子女入市的故事發生-售樓處多的是中年買家以自己名義入市。同樣是樓價高企，何以「實力父母」的反應會如此不同-往時是用自己名入市，今時卻傾向出資讓子女置業？
其中一個可能的因素是辣招的出現，改變了買家的行為。1997年之前，持有多個物業的買家再入市，印花稅支出不會增加、正面按揭資料未加入信貸資料庫。申請按揭時，銀行一般只考慮單一物業供款是否高於業主的收入一半即批出按揭。對投資者來說，要擴大物業投資的話，最簡單直接的方法以自己名義再買一間。
華人傳統思想，老父未死當然不會分身家，子女有住屋需要，便住在父母名下物業好了。近年新盤開售，年輕人以手頭的幾萬元儲蓄，加上父親資助的幾百萬購入單位的個案，在上一個高峰期較為少見。

子女名義入市 節省稅務支出
近年辣招頻出，買第二個住宅物業已經要付雙倍印花稅、為第二個物業申請按揭，供款與入息比率、壓力測試的標準也更為嚴格。投資者要用自己的名義入市，成本增加之餘，按揭槓桿也大減。但如果有子女，而他們又未置業的話，資助子女入市，在家庭（而非個人）角度看，便大為節省稅費支出，也較易獲批按揭。
傳媒訪問新盤買家，找到多個「入市靠父幹」的例子，予人「無父母資助便難入市」的印象。但細心觀察，此些故事可能只是過去投資者入市的變奏-而上車盤同時吸引初次置業人士及投資者，可謂向來如此。沒有「父幹」資助的上車客，與其抱怨，不如詳細計算自力的負擔能力，作好儲蓄首期入市的打算。

原文刊於置業家居2016年9月24日

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應對加息部署

聯儲局本周議息，加或不加，快將揭盅。不過，觀乎會前支持加息的鷹派聲音上升，縱使今次不加息，本年內美息上升的機會仍然不小。雖說香港加息幅度可能較美息遲，但利息回升是早晚的事，小業主宜為此作好準備。

一般來說，對浮息貸款的借款人來說，如果展望未來利率上升，借款利息支出增加，可以作出的「準備」，不外乎趁現時利率尚低時增加儲備，未來利息上升時，可以提早還款，減少利息支出上升對財務狀況的衝擊。

值得留意的是，由於過去幾年銀行按揭批核標準趨嚴，加上壓力測試，借款人要獲銀行批出按揭，在現行利率下，實際供款佔月入可能不足4成。按息上升 1.5厘，假設月入較申請按揭時未有改變，供款亦只會貼近月入一半，實際衝擊不算太大。真正有影響的，反而是其他貸款，包括二按、消費信貸的借款人。

一般二按的利率較高，每月償還本金的比例已較一按為低，如果按息上升，會進一步壓低還本比例。要減少此類衝擊，可行的方法包括以轉按等部署，盡早償 還利率較高的二按。當然，此舉有一定難度，因為轉按可獲的貸款金額，受制於按揭指引，以購入樓價1,000萬元物業為例，如果當初借取5成一按，2成二 按，如估價不變，轉按金額上限500萬元，不足以償還既有樓按借款；要成功轉按，小業主便需另外準備現金，填補新舊按揭之間的差價。轉按之外，另一個可行 的部署，是增加每月償還二按的金額，或進行部份還款，以減少長期利息支出。

宜控制借款消費
另外一般按揭申請人都會了解，在申請按揭前減少其他債務有助成功獲批按揭；但在取用按揭後，借款消費（如信用卡貸款）的習慣可能又會故態復萌。需知 道銀行按揭利率一般在2厘以下，而信用卡貸款動輒30以上的利率，10萬元的信用卡借款，利息支出相當於150萬元的樓按，加上有「最低還款額」的「優 惠」，更可能令借款人長期承擔利息支出，對借款人的財政帶來更大壓力。

小業主宜趁現時利率尚算偏低之際，好好規劃整體財政安排，減少不必要的消費借款，增加現金儲備，以為未來利率回升時，增加應對的手段。

原文刊於經濟日報網站2016年9月21日

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「超額」按揭回贈

部分銀行為吸引按揭客戶，向借款人提供高於貸款額1%的現金回贈。此類安排，技術上沒有違反按揭指引，但並非適合每一個借款人。

現時按揭市場的慣例，借款人成功向銀行申請按揭，可獲銀行提供相當於貸款額1%的現金回贈：借款100萬元，現金回贈可達1萬元。

數目看來不多，但考慮到現時新造按息只約1.6厘水平，即100萬元貸款，銀行首年收取利息不足1.6萬元，而在銀行分銀未收時，已要先向客戶回贈1萬元，按揭業務競爭之激烈可見一斑。
現時一般人的理解，銀行按揭現金回贈1%的「上限」出於金管局指引；此理解不完全正確。金管局在2012年就按揭現金回贈發出指引，認為現金回贈不 應過度，否則有違按揭風險指引，因此若果現金回贈金額超過住宅按揭貸款額的1%，在計算按揭成數時，必須將整筆回贈金額包括在貸款額內。

換言之，銀行即使提供多於貸款額1%的回贈，也沒有違規---只要在計算按揭成數時，將「整筆」回贈計入貸款額內。

舉例而言，一個1000萬元的物業，銀行根據現時標準按揭成數上限，批出500萬元按揭，並提供5萬元回贈，完全合符規定。

如果借款額是490萬元，銀行提供5.5萬元的回贈，計算按揭成數時，總貸款額便要算成495.5萬元，也一樣沒有違反指引。換言之，對於貸款額低於按揭風險指引一定水平的客戶，銀行其實有一定彈性提供略高的現金回贈。

對買家來說，有關安排並沒有明顯好處：如果要取得較高的回贈，代價是多付首期，而且多付的首期金額，可能較多獲的回贈更高，以上述例子而言，借款人「額外」取得5000元的回贈，但卻要多付4萬多元的首期，並不化算。

不過，對本來不打算「借足」的客戶，例如原有按揭未償還金額偏低的轉按客戶來說，有關安排無疑有一定吸引力。銀行推出類似回贈，亦由側面說明轉按市場仍是各方着力爭奪市佔率的戰場。

原文刊於信報網站2016年9月20日

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港息偏低情況或維持多一年

聯儲局下周議息，聯儲局本周仍在玩鷹鴿遊戲；另一方面，有本地銀行高層估計，在熱錢泊駐亞洲的情況下，聯邦基金利率可能要升至1.5%水平，港息才會跟加---如果有關估計正確，本地按息低企的情況將持續更長一段時間。

聯儲局在2015年12月將聯邦基金利率(FED Rate)上調0.25厘，現時利率為0.25至0.5厘。如果港息要在美息升至1.5厘水平才跟加，意味聯儲局要加息4次，每次0.25厘後，本地利率才見上升。

本來在聯儲局主席在8月央行會議的發言，市場估計9月加息機會增加，但前周非農就業職位增幅遜預期，市場又估計加息機會下降，但聯儲局鷹派近日卻高調表示9月應該加息，市場訊息混亂。不過，不管9月是否加息，參考近一年聯儲局小心翼翼的態度，相信未來加息步伐仍會相當審慎。在聯儲局之外，美國總統大選亦為美息走勢帶來一定變數—不論是誰當選，大概都不願看到美元太過強勢，削弱美國產品的優勢。

另一方面，現時本地熱錢充斥，加上2008年起美息下調時，港息未完完全跟隨，本地息口的確有暫不跟隨美息上升的空間。美息上升至1.5厘前，港息是否真的聞風不動，有待觀察，但「美息上升初期，港息有條件不跟足」卻是絕對公允的分析。換言之本地按息偏低的環境，可能再延續多約一年---此處還未計算近期新造H按利率下調的影響。

息口偏低，經濟情況又未見特別惡化，樓市熾熱氣氛料會持續，年初一眾大行估計本地樓價下跌2、3成的分析，部分理據建基於利率上升，隨按息維持低企，新批按息甚至下跌的情況看來，「估跌」的預測落空居多。

不過，雖然看淡的預測有較大機會落空，參考本地樓市數據，「利率升、樓價跌」的看法亦不盡正確(按息升跌與樓價上落未見明顯關連)。但對置業人士來說，按揭是較長期的債務負擔，而利率不會永遠處於偏低水平。利率上升，的確會令借款人每月負擔增加。

對整體樓市，或個別借款人來說，幸運的是現時按揭指引及壓力測試控制了超借的風險。上一個樓市高瘋期炒家利用按揭槓桿炒樓的空間已不存在；一般用家現時入市，按揭供款佔月入大概只有4成多水平。按揭指引收緊，等於限制了投入大市的燃料，但反面而言，也反映樓市過熱爆煲的風險受控，此是香港人值得慶幸的變化。

原文刊於iMoney2016年9月17日

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轉按準備事項

銀行新造按息回落，不少有樓在供的業主會心思思部署轉按，除了希望節省每月供款及利息支出外，也可賺取現金回贈。不過，要成功轉按，有不少條件要互相配合，包括：

1. 良好信貸紀錄
轉按等同向另一機構申請按揭，要順利獲批，其中一個最重要的因素是良好的信貸紀錄，包括準時償還按揭供款。需知道現時申請按揭，借款人需要填寫同意 書，同意銀行查閱其信貸紀錄，基本上遲還款的紀錄對銀行而言可說「一覽無遺」。逾期還款的密度愈高、延誤時間愈長，對申請轉按愈不利。
2. 齊全的入息證明
有了良好的信貸紀錄，另一關要過的便是提供入息證明。對於有固定入息的僱員來說，入息證明相對簡單，稅單、公司信、戶口出糧紀錄已是可信的入息證 明。而對無固定入息的人士，包括自僱人士，一般銀行會要求6個月以上的紀錄作為入息憑證。而對中小企老闆來說，銀行更可能要求提供2年的核數紀錄以計算收 入。
3. 原按揭已過罰息期
轉按為的是慳息、賺回贈，而必要的支出是律師費。一般來說，如果按揭未過罰息期，客戶轉按，便等同提早還款，需要支付罰息。每一家機構的罰息期安排 都有不同，一般銀行的罰息期由2年至3年不等，而罰息一般為未償還貸款額1至3%。多數借款人借取按揭時，可能未有為意罰息期的安排，甚至忘記了自己按揭 的相關條件。最簡單的確認方法，是查看與銀行簽署的按揭合約，如果未能尋回，便應向有關銀行確認。
4. 物業估價
假設申請人信貸紀錄良好、入息可信，原有按揭又已過罰息期，銀行也會視乎物業的估價決定是否批出按揭。近幾年樓價大致上持續上升，一般物業現有估價 應該高於購入價。不過，要留意的是，2015年2月27日之前，600萬元以下物業的標準按揭成數是7成，之後為6成。如果業主在2014年以7成按揭入 市，現時轉按，一般只可申請6成按揭。未償還按揭金額如高於物業現時估值6成，業主要轉按，便需要額外準備現金償還有關差額。
5. 符合按揭指引
最後一項要留意的是其他條件是否符合按揭指引。其中一個可能影響轉按申請的情況，是借款人在數年前購入單位自用，並成功申請按揭，之後又為親人其他 物業的按揭作擔保。此情況下，借款人申請轉按，銀行為其計算供款與入息比率及進行壓力測試時，會以較嚴格的標準進行，即要求其自用物業的按揭加上擔保物業 的按揭總供款不逾月入4成，加息3厘供款不逾月入5成。
現時本地銀行體系資金充裕，銀行承接轉按業務的意欲甚高。如果小業主大致上已符合上述條件，應可順利轉按，節省按息支出。

原文刊於經濟日報網站2016年9月14日

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進取型的按揭防守策略

樓市氣氛暢旺，對於未入市的上車客來說，要不要高追是重大問題，決定尤關未來幾十年的資產變化。對於有幸在相對低息期入市的小業主來說，其實也不應只採「食花生」的被動策略，大可趁市旺，作出主動部署。

說起主動策略，可能很多人首先想到的是「多買一個物業收租」；但受制於按揭指引收緊和雙倍印花稅等措施，未必人人有此財力擴大資產規模。另一方面， 一般人持有一個自用物業，可能已佔資產組合中的較大比重，再增加持有物業的比例，有違分散風險的投資原則。但主動策略除了有一般人想到的進取型的加大物業 投資，也有防守型的優化現有按揭策略，值得供樓業主考慮。

美國今個月議息，綜合市場意見，估計暫時維持不變居多；但不管如何，美息(及港息)回升，是早晚的問題，在較理想的情況下，本地按息可能維持偏低一段長時間，但大概任何人都會同意，按息不會永遠維持偏低。

小業主要減少未來按息上升，加重供款負擔的影響，其中一個可行部署是透過轉按慳息。尤其是近期本地存款增加，但整體物業成交量受制於辣招維持偏低水 平，銀行為爭取生意，把新造按息下調。目前借款額300萬元以上，已有機會獲銀行批出H+1.4厘的按息，即約1.65厘水平，較2014和2015年一 般新造按息H+1.7厘，下調約0.3厘。較2013年中佔主導的最優惠利率為準按揭的2.15厘按息，更下調約半厘。

以300萬元貸款，尚餘按揭年期25年計，如按息為1.95厘，每月供款為12643元，未來12個月償還本金94053元，還息57662元。如 成功轉按，利率下調至1.65厘，每月供款會下調至12211元；較轉按前減少3.4%，似乎不多。但償還本金及按息比例會隨按息減少而變化，未來12個 月償還本金增至97769元；而利息支出會減至48762元。另一方面，轉按也可獲銀行提供現金回贈，以300萬元貸款為例，回贈可達3萬元。如果小業主 入市時曾借用利率較高的一、二按，轉按後節省利息的效果將更為明顯。

當然，轉按也有其代價，包括數千元的律師費、轉按後會有新的罰息期，期內償還貸款(包括再轉按)，要支付罰息等。不過，整體而言，在新造按息較2或 3年前下跌的當下，如果借款人原有按揭的罰息期已過，便十分值得考慮轉按，雖然按息只是微跌幾十點子，但長期而言，將大幅節省全期利息支出。

原文刊於信報網站2016年9月13日

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入市前準備事項

樓市升溫，同末周日新盤成交逾千伙。所謂「寧買當頭起」，不少準買家又躍躍欲試，計劃入市，但在入市前，有不少事情值得留意。

買樓最重要當然是首期，首期不足自然難以買樓，但值得留意，就算首期充足，但如果未能取得按揭貸款，置業大計一樣會落空。要減少按揭申請被拒的機會，有幾樣事項宜先行部署。

1.準備入息證明

銀行批核貸款申請，首先要衡量借款人的償還能力，對打工仔來說，償還能力主要體現於薪金。

一般而言，入息證明包括稅單、公司證明文件、銀行往來紀錄。即使你薪高糧準，如果平時沒有整理入息證明的習慣，也難以向貸款人證明你的還款能力。

當然，部分入息證明，例如公司信、戶口紀錄等，可以要求公司及銀行補發，但手續需時；如果準買家有意入市，倒不如先整理相關文件。要留意的是，對於非固定入息的僱員而言，銀行一般要求更長時間的入息證明。

2.檢查信貸資料庫紀錄

每個曾經在香港向銀行、金融機構借錢(包括信用卡貸款、稅貸、車會等等)的人，在信貸資料庫中都會有所紀錄及評分。評級是按信貸狀況、逾期還款、信貸資料被查閱紀錄次數等而定；有借有還，無拖欠紀錄的評分會較高；相對而言，有多次拖數紀錄的，評分會較低。

評級較低，申請貸款可能被拒，或者申請獲批，但未能取得最佳的按揭條件。不少人可能會認為，自己根本少有欠債，又或只是一時三刻忘記找卡數，應該不會影響評級。不過，持續的拖數行為，其實會影響評級。另一方面，過去亦曾出現借款人已經清還欠款，但相關銀行忘記更新紀錄，令客戶信貸評級處於偏低水平的烏龍事件。

要避免以上情況出現，準買家可花費百多元，向管理信貸資料庫的環聯公司查閱自己的紀錄，一來是查看有沒有未及更新的資料，如果發現紀錄有問題，可要求有關銀行及環聯更正。二來是可以集中財力清還部分欠債。

3.減債

要借錢要樓，一個原因是手頭現金不足；要順利借錢，卻要先行償還舊債，情況看似矛盾，其實大有原因。部分「債」，其實借款人並未真正取用，例如循環貸款額，在按揭批核時，一樣會計算為借款人的債務負擔，此類循環貸款的優惠，宜在申請按揭前先行取消。

其次，部分消費貸款，每月還款額甚低，借款人可能認為無傷大雅，對按揭申請影響不大。但在計算按揭壓力測試時，減1千元的債，效果其實比增加1千元的收入更有用。

在壓力測試要求下，按揭每月供款+其他債務每月還款的總和不可高於月入一半；結果就是，其他還款會嚴重影響壓測的結果。一名月入6萬元，每月有其他債務還款3萬元的人士，在壓測要求下，其可借入的按揭金額是0元。

要順利申請按揭，準買家可考慮先行償還部分欠債，以增加通過壓力測試的機會。

原文刊於經濟日報網站2016年9月7日 

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四不像的港人港地

香港首個港人港地項目應市，銷售成績理想，引起市場較大迴響的，卻是發展商一句：「特首推岀港人港地只考慮讓港人優先買樓，並無要求以合理價錢售予港人。」坦白的背後，也折射近年房屋政策處於混亂狀態。對買家來說，更要留意購買此類「試驗項目」的代價。

本屆政府落力於增加房屋供應，以單位供應量及推出的新計劃數量而言，成績似乎甚為可觀。不但私樓落成量增加，資助房屋除原有的居屋外，又有針對低入 息居民需求的綠置居、針對低收入非公屋輪候冊人士的白居二，以及針對較高收入家庭的市建局資助房屋；在私人供應上，又推出限制只供港人購買的港人港地政 策，似乎已在各方面照顧市民所需。

不過，仔細一看，新供應上升，似乎以迷你單位為主。新盤百餘呎的開放式單位，面積僅及過往上車盤面積的一半。新供應數字增加背後，似乎是以犧牲單位 面積而來；同樣，綠置居、港人港地和高級資助房屋等，似乎名目繁多，涵蓋不同財力家庭的置業需要。但認真看，幾個計劃都只涉及單一項目，實際效用不大之 餘，也會影響單位未來的轉售彈性。

以港人港地為例，賣地時加入只許港人購買條款，立意是避免外來購買力推高樓價。但至今僅有一幅地皮附加有關條件出售，對減低外來購買力的作用有限之餘，卻增加單位未來的轉售和出租限制。

在買賣上，項目未來30年只可轉售予香港人，連轉讓予公司亦不可。在按揭上，地政總署規定，港人港地項目購買人或業主須向指明機構承造按揭，避免藉信貸違約而轉讓予非香港永久性居民。暫時而言，指明機構僅指銀行，如買家需承造高成數按揭，只可考慮按揭保險一途。

現實中除了按揭保險，市場也有銀行夥拍按揭公司提供高成數按揭，而地政總署的規定，直接限制了買家的按揭選擇；其次，買家購入物業後，不可以憑物業取得財務公司按揭，明顯減低了業主的理財彈性。

一般人對財務公司的刻板印象是貸款利率較高；但在高息之外，無容置疑財務公司批核貸款的彈性較銀行高。港人港地限制業主只可把物業抵押予銀行，其實 已經影響業主的資產運用自由。準備考慮購買此類單位時，除了要計算未來物業只可轉讓予港人的限制，對按揭上的限制亦宜有所了解。

原文刊於信報網站2016年9月5日

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