按息跌 可借樓按反而減少

近期拆息大幅回落，即使銀行輕微上調新批按息，整體而言，按揭利率仍在下調。按息回落，借款人每月供款支出減少，但要留意，在現行壓測要求下，同等收入的按揭申請人，可借取的樓按金額反而較前減少。

去年7月，新批H按利率大概是H+1.3厘；近期新批H按利率大概是H+1.5厘。雖然「H+」的息差上升，但一個月拆息卻由去年7月的約2厘，大跌至近日的0.25厘水平，考慮H按的封頂利率，實際按息會由去年中的2.15厘，下跌至目前約1.75厘，貸款額相同的情況下，每月還款亦相應減少。

但另一方面，如近日以同等收入去申請按揭，會發現「按息下跌」之時，壓測下可借取金額反而減少。主要原因是近期銀行上調了H按的封頂利率。去年中，以最惠利率作準的H按鎖息上限一般為2.15厘，近日卻上調至2.5厘。

計算壓測以封頂利率為準

以周一的一個月拆息約0.25厘、新批H按H+1.5厘、封頂利率2.5厘計，實際供樓利率是1.75厘。與一年前的新批接揭條件比較，當時一個月拆息2厘，一般H按條件為H+1.3厘，封頂利率2.15厘，實際供款利率是2.15厘。雖然實際的供款利率下跌，但銀行為H按申請人計算壓測時，卻是以封頂利率為準的。換言之，在拆息下跌但封頂利率上升的情況下，便會出現供樓利率下調，但可借取樓按金額減少，又或者同等借款額，需要更高入息以通過壓測的現象。

以一筆400貸款額萬元，還款期30年的按揭為例，以上文提及的條件，在去年中申請，月入需要36,402元才可通過壓測，每月供款15,087元。如果在現時申請同一金額的樓按，雖然實際每月還款是14,290元，但月入卻需要37,853元才可通過壓測。有意入市的準買家，宜小心留意相關變動對財務安排的影響。

原文刊於經濟日報網站2020年7月29日

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海外中國公民繳內地稅對樓市影響

早前有報道指出，中國政府開始嚴格執行向境外工作公民徵稅的政策。有分析認為，措施可能令在港打工的港漂考慮回歸祖國，長遠不利香港挽留人才，更不利樓市。但左想右想，措施更似是鼓勵在港打工的港漂入籍香港。

報導引述消息指出，近期在香港營運的國企，已向內地員工指示要申報2019年收入，準備繳交內地稅。有指香港個人薪俸稅標準稅率僅約15%，如果港漂要交內地所得稅，最高的稅率是45%(應該不會雙重徵稅，即如在香港已按本地稅率15%交稅，付內地稅便是30%收入)；在港的內地專業人士，如果在離鄉別井又要交內地的高稅率，倒不如索性回內地打工。

有關的分析並非完全沒有道理，假設某港漂在香港及內地的工作收入相近，而在兩地打工都一樣要交45%稅，如果回家鄉打工，除了同聲同氣，其他開支，尤其是住屋都會比香港低。但以上分析有一個前提，相關人士在香港及內地可找到收入相近的工作。

其次，有關分析有一個盲點：忽視了在港打工的港漂，可以在住滿7年後申請成為香港永久居民。此時港漂便成為新香港人，失去內地的戶籍，也因此只需向香港政府交稅，薪俸稅標準稅率便是15%。此處尚未計算入籍香港，特區護照遠較中國護照方便、大致上香港的各類社會福利、醫療較佳之類的好處。

當然，「有辣有唔辣」，入籍成港人，失去原居地戶籍，也有一定代價，例如內地限制非當地居民購買物業時，此類變更戶籍人士如果仍想在原居地置業，多多少少會受到影響。

不過，整體而言，對在港打工的港漂來說，如果住滿7年入籍，便可望長期少交三分二的稅，似乎欠缺強烈的理由回鄉工作。中國政府的新措施，反而可能促使更多港漂決定留港入籍。假使未來幾年，真的出現舊香港人的移民潮，新一代的新香港人，在經濟上可能正好填補空缺。在樓市方面，因為移民潮而預期樓價下跌，可能亦會落空。

原文刊於信報網站 2020年7月27日

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按揭申請的Plan B

參選議會，候選人擔心被DQ，大都有「Plan B」，其實申請按揭，也可能因種種原因不獲批。尤其是近月銀行有收緊按揭的跡象，置業人士在申請按揭時，宜一早部署，準備自己的Plan B。

買樓最怕遇上的一個情況，是按揭有阻滯，小則未能借足所需款項，大則申請被拒批；而無論問題大小，都可能嚴重影響置業人士的財務安排。為防意外發生，有意入市的買家，宜事前作出部署，一旦出現意外，也有後備方案應對。

同一病徵　不同藥方

按揭申請預上阻滯，可以有不同的原因。不論是「借款申請人的問題」、「抵押物業的問題」，又或銀行貸款意欲欠奉，都可能導致一樣的結果──未能借足心目中的款額。面對不同情況，處理方式各異。但如果以「事前部署」的角度考慮，其實主要的應對方案都是那幾種：

1. 動用現金儲備

三種準備中，現金儲備可說是萬金油，不管甚麼原因，只要遇上批核貸款額不足的情況，動用現金儲備都是最簡單有效的選擇。此招的代價當然就是儲備萎縮。

2. 備用擔保人

第二，是備用擔保人，如果申請人是因為可證明的入息不足，銀行批出的貸款額低於預期，最常見的應對方案是找一位親屬作擔保人，而且最好是有收入、證明文件齊全、沒有其他按揭負擔的。此種情況下，買家有機會獲批足額按揭，不需為了提高首期而動用儲備資金；但代價是，按揭擔保人本身有需要借取按揭時，會因擔保人的身份，而令可借入的金額大幅減少。此外亦要留意，如果銀行是因為物業估價不足而下調按揭額，出動擔保人的作用便不大。

3. 考慮應急貸款

最後，假如借款人的入息證明不齊全，被多家銀行拒批按揭。如果申請人本身準備的現金儲備不足以完成交易，但又不想撻訂離場，可以考慮審批標準較寬鬆的財務公司，作為緊急應對方案。財務公司按揭的利率當然較銀行為高，對借款人來說，較理想的情況是一兩年來轉按回銀行，避免長期以高息供樓。但要留意，如果自己的財務情況本身就不理想，借入利息較高的財務公司按揭，可能令財務情況進一步惡化，除非樓價持續上升，否則未來轉按的難度可能較想像中更大。

原文刊於經濟日報網站2020年7月22日

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