資金流向未明 料樓價明年初持續橫行

 明年美息（以及港元拆息）上升，已經是預期之內的變化。當大家討論加息的影響時，往往把焦點集中在對按揭供款增加，但此只是微觀層次的影響；其實加息在宏觀層面同樣值得留意。

加息影響不只在供款增加

所謂微觀，是偏向個人層次。參考2015年至2019年的美息上升周期，港元拆息大致上跟隨美息上升，2022年港元拆息隨美息向上升是高機率事件。在近年H按主導的環境下，情況代表絕大多數香港業主的供樓支出會在來年增加。受影響的人數眾多，但近年入市的買家應該都已通過壓力測試，供款負擔偏低，按息稍為回升，應該不會導致大量業主改變持貨策略。

 

對未入市的買家來說，加息會令他們日後供款預算增加，但在H按現有架構及壓力測試要求下，由於供款與收入比率會以最優惠利率為準的「鎖息」（現時一般為2.5厘）計算。在最優惠利率上升之前，就算1個月拆息上升，令借款人每月供款增加，暫時也不會影響供款與入息比率、壓力測試的計算。

但要留意的是，今次美息上升，聯儲局同時也減少向市場放水的規模，預計在明年3月停止向市場買債，可以理解為減慢印銀紙。

2008年後美息大幅回落、港息跟隨，而樓價上升。2015年港元拆息隨美息上升，但樓價仍升。背後的大環境是2008年之後，各國央行大致上都在量化寬鬆，刺激香港的銀行體系結餘維持在高位、M2貨幣供應仍反覆上升。所謂樓價升，其實是貨幣增加的結果。印銀紙比起樓快，樓價便上升。

人行降準或可抵部分美收水影響

如果聯儲局在3月之後，不但停止買債，更逐步更向市場沽售債券，可能會慢慢影響香港，可能令銀行體系結餘下跌、貨幣供應減少，理論上不利港元資產。

資金會不會因為美息上升而流走、流走多少，目前是未知數。一方面是市場似乎不太相信聯儲局會大規模收水。另一方面，早前中國人民銀行降低存款準備金率，向市場注資約1.2萬億元人民幣，此中如果有一定規模的資金流入香港，理論上有可抵銷部分美國收水的影響。

由於情況仍不明朗，估計近月一、二手成交量偏低、樓價橫行的情況在明年初會持續。

原文刊於經濟日報網站2021年12月29日

按揭成數及壓力測試的要求

 較有置業經驗的買家應會記得，多年前不論甚麼物業，一般按揭成數均為7成。但近年監管機構為控制系統風險，陸續收緊按揭指引，現時不同樓價及不同用途的物業，按揭成數、供款與入息比率及壓力測試的要求都有所不同。

整體來說，對申請按揭時，所有申請人（包括借款人、擔保人）都沒有為其他物業負擔的話，樓價1,000萬元以下的住宅，一般按揭成數上限是6成，貸款額上限500萬元，即樓價833萬元以下，一般銀行按揭可借足6成樓按。但樓價833萬元以上至1,000萬元的住宅，樓按上限便是500萬元，1,000萬元以上的住宅，一般按揭成數便是5成。

如果按揭申請人本身未持有或擔保其他按揭物業，其供款與入息比率上限是5成，而假設利率上升3厘的壓力測試下，供款不可逾月入6成。

 

如果按揭申請人本身已持有或擔保其他按揭物業，一般按揭成數便下調一成，樓價1,000萬元以下物業，一般按揭成數便是5成，貸款上限400萬元。樓價1,000萬元以上，按揭成數上限是4成。其供款與入息比率上限是4成，而假設利率上升3厘的壓力測試下，供款不可逾月入5成。要留意，此情況下的供款與入息比率、壓力測試的計算是新、舊按一併計算。

對於購買1,000萬元以下住宅，又需要較高按揭成數的買家，可申請按揭保險，過去借用8成以上按保的供款與入息比率、壓測標準會較嚴格，但2019年後已劃一。另外，如買家支付額外保費（標準保費ｘ1.15），可以免除壓測要求，但仍要符合基本的供款與入息比率的要求。

最後，坊間有人根據現行的按揭利率（H按CAP RATE 2.5厘）、30年還款的前提，計出「每1萬元收入可應付100萬元樓按」的算式。在算術上此是正確的，但先決條件是符合前設（息率2.5厘，還款期30年），而且要求借款人沒有其他債務、收入可證明等。要留意的是，當前提不成立，例如按息上升、因為申請人年齡、樓齡等因素不能取得30年還款安排等，有關算式便不成立。

即使準買家不是使用簡便算式，而是利用銀行的網上計算機，也有地方要留意，一般網上計算機，未必會計算申請人的其他債務負擔。在進行壓力測試時，銀行是會把申請人的其他債務還款同時計算。以自住物業而言，便是按揭加上其他債務還款總額不可高於月入5成、按息加3厘時，按揭供款及其他債務還款不可高於月入6成。

原文刊於經濟日報網站2021年12月22日

低息置業貸款可否挽留醫護人才？

醫管局為挽留人才，宣布推出置業低息貸款予醫護人員，初步計劃員工可最多借48個月人工，上限600萬元，利息約1%。由利率角度看，此貸款計劃可說相當吸引。問題只是，醫管局的初衷如果是挽留人才，計劃未必是對症下藥。

約1厘的利率比現時市場上利率更低，可說相當吸引。受惠僱員可以節省儲首期的時間、享受低廉的還款利率。在風險管理上，相信日後銀行在計算壓力測試，會把低息貸款一併考慮，可控制整體還款處於偏低水平，加上正常情況下半官方機構僱員薪金按年上升，未來供款比率可望持續下降，預計此筆額外的借款，不會嚴重影響受惠人士的財務狀況。

 

當然，計劃仍有不少細節有待落實。例如金管局、銀行及按揭證券公司，均規定按揭申請的首期不能來自借貸。醫護獲得低息貸款，技術上卻是由借貸取得首期；其次是此貸款是否屬於抵押貸款？萬一借款人違約斷供樓按，醫管局與銀行取回欠款的優先次序都有待確定。不過，相信以上都是技術問題，不難解決。

由潛在受惠於計劃的醫管局的角度看，也要留意，由於醫管局構想中的低息貸款還款期只有20年，年期較銀行按揭30年還款為低。借取此私人貸款，又借銀行按揭的話，在計算壓力測試時，還款年期較短的貸款，可能影響按揭借款額，甚至可能出現醫護申請按揭保險反而整體借款額較高的情況。不過，以「多一種選擇」的角度衡量，醫管局的建議對醫護仍是好事，至少由利息支出角度方面有明顯的優勢。

有關計劃的詳細條款有待確定。但計劃似乎折射出，包括政府在內的公營機構，似乎有把問題都化約為「很多人買不起樓」的傾向。為什麼年輕世代普遍不滿？「因為買不起樓」。如何解決醫護流失？「增加低息置業貸款」。不能說年輕世代的怨氣完全與置業困難無關，也不是說增加置業貸款完全無助於挽留醫護。但明顯很多問題不單純由置業困難而來。

西諺有云：To a man with a hammer, everything looks like a nail.(給人一個鎚，他會把全世界都看成釘子)。大意是人的思想易受手頭僅有的工具限制，你手上只得鎚子，就會把它視為解決一切問題的方法──所有問題看起來便都成了釘子。但如果問題的本質不是釘子，再搬出更多的鎚，其實也是在迴避真正的問題。

同樣，如果醫護流失的主要原因不是置業困難，提出更完美的置業貸款優惠，是否只是在逃避問題？

原文刊於信報網站2021年12月21日

綠色按揭回贈的限制

社會愈來愈重視環保，發展商會標榜使用節能技術、低污染建材；銀行為鼓勵環保建築，也會為符合指定條件的「綠色建築」物業提供較多的按揭優惠。但要留意，此類額外優惠，也會受監管機構的指引限制，例如說額外的現金回贈便可能影響按揭成數。

回贈限制不可超額

按揭市場競爭激烈，市場習慣，銀行會為住宅按揭借款人提供現金回贈，一般由借款額的0.8%至1.4%不等，視乎借款總額、按揭成數、有沒有其他優惠等因素而有不同。但金管局對按揭現金回贈有一個限制，如果現金回贈高於借款額的1%時，回贈金額＋貸款額不可高於相關指引。

 

例如樓價800萬元，標準按揭成數是6成。借款人申請6成按揭，本來的借款額是480萬元。但如果銀行提供1.5%回贈。由於回贈額高於1%，要計算入借款額內，總額不可高於6成的限制，銀行一般會以（800萬ｘ6成）—7.2萬元，作為貸款額，即472.8萬元作為借款額，回贈為7.2萬元，兩者相加，便不逾6成的限制。如果借款人必須足額借款，一個常見的折衷方式是向銀行表明，將回贈限制在借款額1%，以上文為例，是借款額定於480萬元，回贈4.8萬元。

現時多家銀行為獲認證為「綠色建築」的樓宇提供「綠色按揭」；除了標榜申請過程無紙化，也會在原有的現金回贈之外，額外提供的「綠色按揭獎賞」。要留意，原有的現金回贈＋其他名目的按揭獎賞，只要金額高於按揭貸款額的1%，連同借款額便不可高於按揭成數的限制。

當然，如果本身的按揭成數較低，例如樓價800萬元，標準按揭成數是6成，而借款人本身只借58%，即使現金回贈＋其他名目的按揭獎賞加起來達借款額2%，也不會影響原有的按揭金額。但如果借款人必須借足，即使自己居於「綠色建築」，便可能無福消受額外的回贈了。

原文刊於經濟日報網站2021年12月15日

漸進式按揭「情義兩難存」

新世界提出非牟利的私人資助房屋項目，建議中，除了參考居屋設有價格折扣外，亦提出創新的漸進式按揭安排，正常而言，此安排對買家可說極為有利，但類似的安排仍有不少細節需要斟酌。

新世界提出捐出一幅新界西土地，希望政府提供補地價優惠，由發展商負責興建300伙，面積介乎300至500平方呎單位，初步定價大約270萬至495萬元。首階段樓價50%須在成交時支付，可承造最高9成按揭，即首期可低至5%。而餘下樓價50%，則可於成交後的10年內，一次過或分階段承造按揭支付。

 

二手市場難以複製

參考過去10年數據，累積通脹28%，換言之，在正常有通脹的情況下，同一金額在10年後的購買力應該有不足今日的8成。借款人又不需支付相當於一半樓價的按揭利息，可說極為有利。當然，此類安排出於發展商「非牟利」計劃，引用網絡潮語，可說「搞手但求打個和」，賣方先收一半樓價，餘額要10年後才收取，在其他正常商業項目或二手市場，根本難以複製。

發展商提出構思，協助解決香港房屋問題，自然值得鼓勵，但兩段式按揭在細節上仍有不少地方要斟酌，例如壓力測試的安排。房委會推出的資助房屋，按揭可獲賣方擔保，因此即使成數較高，都不需購買按揭保險，也不需要通過基本供款與入息比率及壓測。但私人發展商推出資助房屋，恐怕難以進一步要求賣方再為買家按揭提供擔保。

細節仍需斟酌

如無意外，買家以兩段式按揭購置私人資助房屋，也要通過壓測。初步看來，要計壓測，有2個可能的標準：一是只計首階段貸款的供款與入息比例，此處隱藏的問題是，10年後要再借取餘額，萬一到時未能通過壓測計算，未能借取餘額，要如何善後？另一個可能是一開始要計算兩階段供款，要收入足以負擔整筆貸款的供款，才可獲批按揭。但此又可能會令部分（現時）收入較緊張的借款人難以通過壓測，未能取得按揭，而且有違發展商「十年後才收一半樓價」，以方便買家的初衷。

對買家來說，如果有幸獲得選購機會，不管壓測的安排如何，也應該參考過去入息中位數、通脹及利率走勢，評估一下10年後可能的按揭供款情況。另外，在新世界之外，估計其他發展商也有機會推出類似的安排，大可詳細比較才作出入市決定。

原文刊於經濟日報網站2021年12月8日

按揭還款期與樓市風險

金管局新公布10月新批按揭平均供款期達27.8年，打破多年紀錄。如此長的供款期，是否代表港人供款壓力過高？加上市場估計明年將進入加息期，一旦按息上升，或會令部分借款人負擔增加。但深究下來，還款年期長與供款壓力未必有太大關連。

說供款年期長，反映供款壓力大，最主要的論點是樓價高企，連帶按揭金額也高，借款人惟有拉長還款期，令每月供款額降低。最直觀的證明是1997年前後，住宅按揭的「標準」還款期是20年，由1999年至2007年，新批按揭合約年期大致在20年上下波動，但隨着2008年後樓價急升，新批按揭年期亦愈來愈長，至10月，已上升至逾333個月水平。可以說，供款年期長度與樓價有正關連，大致上樓價愈高，供款期愈長。如果說「樓價愈高，置業人士負擔愈大、供款壓力愈高」，那麼說「供款期愈長、供款壓力愈高」似乎也很合理。

 

理論上，供款期愈來愈長，借款人萬一收入減少，的確會失去某些迴旋空間。萬一收入下跌，借款人可以透過延長還款期以降低每月供款，避免供款超出負擔，但對於一早已採用較長還款期的借款人來說，有需要時便難以延長還款期。

另一方面，雖然近年樓價高企，但實際上新批按揭的平均供款與入息比率其實大致上有所下調。金管局由2010年8月起統計新批按揭的平均供款與入息比率，當年是41%，即新批按揭的供款，平均佔申請人月入41%，今年最新數字為36%，供款佔入息比率下跌。對實際上申請按揭的人士來說，供款比例反而下跌。背後的原因是壓力測試基本上將「偏高負擔」的申請人拒諸門外，平均供款負擔因而較10年前樓價較低時有所改善。

當然，平均供款與入息比率下跌，本身也與按揭年期攤長有關，如果供款期縮短至10多年前的20年水平，供款與入息比率會回升至四成以上。但整體而言， 現時可以成功於銀行取得按揭的借款人，供款負擔本身偏低，即使按息回升3厘(估計在幾年內似乎不大可能)，供款也會被限制在月入六成以下。現時擔心按揭還款期長，供款壓力會令借款人大量斷供，暫時看來仍是過慮。

原文刊於信報網站2021年12月7日

送契樓做按揭 有何需要注意？

 除了正常物業買賣之外，另一種業權轉讓形式是送契，即業主以送贈方式將物業業權轉移至他人，一般情況都是在家人之間出現。但送契樓可能會影響日後的轉讓及按揭安排，作出送贈決定，又或買賣涉及送契的物業時需要留意。

送契樓做按揭　銀行限制多

所謂送契（Deed of Gift），指業主將業權無償送贈予他人，一般是家庭成員之間發生。作為轉移業權的方式，送契也是正規的途徑，但此類物業的業權會受限於《破產條例》，業權有可能受影響。如果送贈者在送贈物業5年內破產，送贈物業的行為可被視作故意轉贈避債，經法律程序，有關轉讓可能作廢；故此，銀行一般是不會承造未滿5年期的送契物業。需要指出的是，此並不意味送贈物業時間超過5年以上，銀行就一定會承造按揭，個別銀行對送契樓的按揭限制更長達10年。

 

以送契方式轉贈物業，除了可能影響未來的按揭申請及買賣外，送契本身其實沒有特別的好處。以印花稅為例，即使物業是一方「送」予另一方，業權的轉移一樣要按物業市值支付印花稅，如果雙方是直系親屬，便要按第二標準稅率（最高為樓價4.25%）支付從價印花稅。

以送契方式轉移業權，並無明顯的好處，新業權人在5年內都難以申請按揭，也會影響未來轉讓時的客路。原因在於，以送契形式轉移業權，在土地註冊處會有有相關登記。由於送契後，物業在5年內難找銀行承造按揭，準買家如在查冊時發現心水物業涉及送契，宜多加留意。包括要有財務準備，在簽署買賣合約後，如未能獲銀行批出按揭，可能需要以現金支付樓價，完成交易。

原文刊於經濟日報網站2021年12月1日

樓價誰難負擔

 有機構發表報告指香港房地產風險偏高，理由之一是香港中等收入家庭要儲蓄逾20年，才可應付一般單位的樓價，數據較其他大城市更為嚴重。但正如我們過去多次提出，香港中等收入家庭負擔不了一般單位樓價，可能是民怨高的原因之一，卻未必反映樓市風險過高。

說中等收入家庭(定義是政府統計中，收入處於中位數的家庭)難以應付樓價，大概沒有人會反對。今年第二季，本地家庭(不計外傭)的月入中位數只有2.62萬元；而個人月入中位數，亦只有1.8萬元。以此計數，不論我們以二手樓平均價(今年1至11月，二手住宅成交註冊平均價約900萬元)，抑或按揭額(今年9月新批住宅按揭金額平均為511萬元)來比較，都很容易得出樓價超出一般人負擔的結論。

 

問題是如果我們看新批按揭的負擔比率，卻會發現過去10年，新批按揭負擔比率，即新批按揭月供佔申請人入息的平均數，大致維持在33%至36%水平。即平均來說，由銀行取得按揭貸款的借款人，樓按月供只佔月入36%，比2010年的41%更低──期間樓價上升了不止一倍，同期家庭月入中位數只上升45%。

樓價升幅拋離收入增長，但新批樓按負擔下跌；原因是壓力測試被嚴格執行，月入處於中等水平的家庭，如欠缺家族財政支援，事實上已難以參與置業遊戲。

以9月新批按揭平均金額511萬元來說，以市場利率H+1.3厘，「封頂」為P-2.5厘計，按揭年期拖至30年，月入要48357元以上才可通過壓測，此收入水平在統計上已是最高收入的25%至30%家庭。換言之，反映「中等的按揭借款」都是由較高收入家庭去負擔。

由於實際上近10年成功借取銀行按揭的買家，每月樓按負擔偏低，遠遠未超負荷的水平。由債務負擔角度看，難以證明樓市有嚴重風險。由於整體私樓供應不足，每年萬多個的新供應，都可瞄準較高收入的家庭需求，善價而沽。

問題反而是，中等收入家庭難以負擔私樓，而他們本身已不合資格申請公屋。雖然理論上還有居屋、首置上車、綠置居等不同名目的資助房屋可供申請，但加起來名額仍是有限。與其說擔心中等收入家庭難以置業反映樓市風險，不如憂慮大量中等收入家庭難以應付樓價，引伸的種種社會問題。

原文刊於信報網站2021年11月30日