樓按借款人並非業主的利弊

 一般情況下，把物業抵押予銀行借取樓按，業主便會是借款人。但少數情況下，卻會出現按揭申請時，業主非借款人的情況。究竟此類情況為何出現？又有甚麼好處或壞處？

通常的情況下，業主要申請樓按，自然會是樓按的按揭人（Mortgagor）及借款人（Borrower），但有部分情況，兩個身份是可以分開的。其中一種情況，是業主無收入，便可能會以按揭人身份，同意把物業抵押，由另外的借款人（通常為業主的直系親屬）負上還款的責任。如果借款人拖欠還款／違約，銀行便可收回抵押物業。

 

業主信貸紀錄亦影響審批

不同銀行在為類似個案計算供款負擔、壓力測試時，會有不同的標準。多數會將按揭人及借款人的收入及負債一併計算，但有少數銀行可以單獨計算借款人，而不計算業主（即按揭人）的收入及負債。部分有較多債務，本身難以通過壓測的業主，便會以自己作按揭人、親人作借款人的方式申請按揭。

但要留意，即使是可以單獨計算借款人供款負擔的銀行，在處理申請時，也一樣會要求按揭人提供信貸報告。也的確曾有例子，借款人的收入足以通過壓測，而按揭人本身卻因為信貸紀錄不良，而被銀行拒批的個案。

另外也要留意，只有按揭成數6成以下，即不經按揭保險情況下，借款人、按揭人可以分開。在涉及按保時，會要求業主本身即為借款人，如果業主本身有較多債務，便不可以用此種方式以圖降低通過壓力測試的難度了。

原文刊於經濟日報網站2021年10月27日

限制新盤面積下限的影響

近年一手市場納米樓供應比重增加，部分單位面積僅僅比私家車泊位略大，引起輿論批評。有高官提出，為改善香港人均居住面積，建議往後在賣地條款中加入單位面積下限，例如不得興建實用面積200方呎的單位。但此類建議，流於頭痛醫頭，而且潛在的副作用不少。

先不說200方呎單位算不算很大改善，當整體上每年推出的土地未能大幅增加前，為單位面積設定下限，一個可能出現的副作用是，政府每年約1.3萬個私樓的目標更難達到。在北部都會區/明日大嶼發展成熟，可增加大量土地供應前，港府對未來10年建屋43萬伙的估計是「頭輕尾重」，即開頭每年落成不足4.3萬個，要在往後追回。要知道近年在大量納米樓落成的情況下，每年私樓落成量才1.3萬戶左右，如果往後真的要限制新盤單位面積，而土地供應又未增加，自然的結果是私樓供應更為緊張。

 

香港一般將200方呎上下的住宅單位稱為納米樓，有限的空間放下浴室、開放式廚房，平面空間要再放睡床、衣櫃等，便沒有多少走動空間。社會上一般認為此類單位空間太小，不宜久居。之所以大行其道，供應比例上升，原因不外乎樓價高企，部分買家負擔不起正常小單位的樓價(包括首期及每月按揭還款)、發展商應對客戶需求，便壓低每個單位的面積，好令單位售價維持在四、五百萬元的「上車水平」。

說到底，仍然是房屋土地供應不足的問題，如果土地供應足夠，新盤2房單位的價格自然回落，屆時應該沒有什麼發展商會有興致興建200方呎上下的單位。

如果政府真的設定新盤單位面積下限，對手持納米樓的小業主來說，短期應是利好消息。未來如再無200方呎以下的新單位供應，此類單位可能反而會因供不應求，而有價有市，甚至可能跑贏大市。情況要改變，只會在土地供應大幅增加、新盤大量應市、樓價下跌至更多人可負擔時，納米樓總價低，易儲首期、按揭負擔低的「優勢」才會消失。

原文刊於信報網站2021年10月26日

置業是妄想？

有團體調查顯示，逾半年輕人認為在港置業已是「妄想」。此類調查，可說是再一次反映樓價偏高的現象。面對此類調查結果，綫性思考的反應可能是：那麼要如何壓低樓價？但值得反問的是：一半人最終不能置業，又是否真的很大問題？另一半有意又有能力置業的人，負擔又算不算重？

首先要留意的是，此類調查反映的是年輕人當下的感覺，他們比較的，應該是自己現時的收入、預計的入息增長，以及當前的樓價。只要計一下為「上車盤」儲首期的時間、又或要通過壓力測試的收入，有一半人望門興嘆，可說是意料之內。不少人甚至認為，既然買樓無望，倒不如開心消費。

 

收入可望增加　不宜妄自菲薄

如果考慮到香港有大量人口居於公屋，未來公、私營房屋比例在7:3，那麼未來有一半人口負擔不起私樓的樓價，便未必算是大問題。再極端一點，如果政府（或房委會）可為大多數家庭提供公屋／居屋，私樓樓價再高的問題也不大。

其次要考慮，參考現時有一半家庭居於自置物業的比例，如果未來香港也想維持大致一半家庭自置物業，以現時家庭中位數26,200元，按揭還款期30年計，可通過壓測借取276萬元，H按月供9,555元，佔月入36%。以6成按揭計，可購入樓價460萬元的物業，現實的選擇集中在新界西北、舊屋苑小單位。當然，以上計算，首期會相當於5年的收入，儲首期會有一定的難度，但也遠遠未至於「妄想」水平。尤其對年輕人、收入可望穩定增加，更不宜妄自菲薄。

不少人也會說，類似的計算，只考慮今天的樓價，參考過去的走勢，樓價增長往往比入息快，今日努力儲蓄，可能數年後也是難以入市。此種情況固然可能出現，但今天為買樓而儲錢，他日儲蓄的資金就算不足以支付首期，也可用於其他方面。努力，總不會白費的。

原文刊於經濟日報網站2021年10月20日

樓價泡沫將爆？

近日有機構指本地樓價泡沫化，理據是一個入息處於中位數的家庭，以20年總收入，也只可購買一個新界大西北約650方呎的單位。不少人看到「泡沫」就會聯想到泡沫爆破，但由現時的情況看來，本地樓市似乎並不具備爆破條件。

有關機構以家庭收入中位數作為標準，以每月住戶入息中位數2.62萬元計算，20年的總收入為628.8萬元，大約可購入屯門樓齡30年多、面積約680方呎的單位。

 

先不說新界西北位處未來北區都會區，根據政府的構思，前景無可限量，應該一點都不輸於現有的南都會區，即港島中西區一帶。單單討論面積，有關調查可能也過於急進，根據2016年人口統計，香港人均居住面積161方呎，新近家庭住戶平均人數2.7人。以3人計算，上車客如購入一個483方呎的單位，已屬「達標」，以近700方呎為目標，在香港情況似乎較為放眼太高。

其次是以家庭收入中位數作為標準，眾所周知，由於近10多年私樓供應不足，加上引進壓力測試的要求，實際上入市的買家收入遠高於中位數。以上文的目標樓價628.8萬元為例，就算只申請六成按揭，還款期30年，在現行利率下，借款人收入要達35703元，才可通過壓測，比家庭入息中位數高36%。按揭成數如要高一點、借款期縮短一些，收入要求只會更高。

要強調的是，筆者並不認為現時的樓價「高得合理」，中等收入家庭難以置業，又不符公屋申請條件是客觀事實，情況急需改善。但討論高樓價時，似乎要分開「泡沫」與「供應不足」。如果市場一面倒看好某類資產，資金(尤其是以借來的資金)投入，價格不斷上升，欠缺實質因素支撐，那是泡沫。但供應不足(外加市場資金氾濫，利息成本下跌)的價格上升，很難說是泡沫。尤其是壓力測試的要求，令成功借取銀行樓按的借款人的供款負擔處於偏低水平，此種情況，其實很難視之為泡沫。

 原文刊於信報網站2021年10月19日

 

得物無所用的按揭優惠

 

選擇按揭，一般人會先考慮利率，其次會考慮回贈，之後大概會考慮其他貸款條件，如高息存款戶口、罰息期等。但市場上不同銀行會提供不同的優惠組合，魚與熊掌，難以兼得，借款人宜小心考慮甚麼優惠組合最合符自己的需要，再作決定。

互聯網上，每有討論任何二選一優惠時，都會有人引用電影《九品芝麻官》一幅劇照，加上一句：「我全都要！」。選擇向哪一家銀行申請按揭時，一般人的想法可能都會是「有甚麼優惠我全都要！」過去幾年，的確有一段時間，銀行競爭激烈，按揭借款人可盡取不同的優惠。但近年銀行業界在按揭的競爭上有所收斂，不同銀行的按揭優惠出現輕微差異，借款人已不可甚麼都要。在考慮不同銀行之間的按揭計劃時，便需要詳加比較；更加要留意，部分優惠並非對所有借款人都有實際作用。

 

舉例而言，大部分銀行現時都有為按揭借款人提供按息掛鈎的存款戶口，市場習慣統稱之為Mortgage Link，即借款人可獲銀行提供一個活期存款戶口，存款利率等同於按揭利率，存款上限一般為未償還貸款額的5成。

此類戶口當然是優惠，如果借款人借取按揭後仍有大筆現金存入戶口，最高可抵銷一半按息支出。問題是，如果借款人取用按揭後，沒有大額現金存入，此種優惠亦是得物無所用。尤其是持有多於一個按揭物業的業主，可能物業A的按揭已有按息掛鈎存款戶口，存款額亦未用盡，再為物業B申請按揭，此類優惠便有點多餘。

市場上部分銀行的按揭條款，不設高息存款戶口，取而代之是略高的現金回贈。假設按揭利率等其他貸款條件一樣，此類組合便可能較適合取用按揭後沒有大額資金可存入戶口的借款人選用了。

原文刊於經濟日報網站2021年10月6日

儲首期要不吃不喝四年？

有團體根據最新的月入中位數、新盤細單位樓價計算，得出「一般二人家庭要零支出，儲蓄46個月，才可支付新盤首期」的結論。此調查最令人難明的是，為什麼要以四成首期為儲蓄目標？

大致上，樓價與打工仔收入脫節是事實，在近年供應不足的情況下，私樓價格升幅遠高於薪金加幅。實際上，入市的買家，收入應該遠高於中位數。而新盤(包括納米單位)的目標客源，事實上也不是收入處於官方統計中位數家庭。 

不過，雖然說樓價與打工仔收入脫節，但說二人家庭要不吃不喝46個月才可儲蓄首期，卻有點言過其實。調查假設買家要儲四成首期，但現實是樓價800萬元以下可借九成按保。以調查提及的新盤210方呎細單位樓價324萬元計，一成首期不足33萬元，相當於兩人月入共37240元(扣除強積金)不足9倍，以每月儲蓄佔收入三分一計，也只是2年多即可儲足首期。

若使用九成按揭入市，在現行利率下，30年月供約1.01萬元，佔上述家庭月入27%，也不算難以負擔。簡而言之，市場現有的按揭產品，其實可提供計劃置業家庭一個合符負擔能力的財務安排，不至於絕對置業無門。

另一方面，該團體認為置業成本高企，建議政府減免首置家庭的印花稅，以減輕首置家庭的負擔。此建議原則上值得支持，但大家都知道，年中也不乏富豪以首置身份購置豪宅。考慮推出此類紓緩措施時，起碼也應該加上樓價的限制。

當然，一個二人家庭即使有能力負擔一個面積210方呎的小單位，也要考慮未來是否可滿足長遠生兒育女需要。始終新盤單位供應少、面積細的問題，只能由增加土地供應解決，且看本周的《施政報告》會提出什麼大計。

原文刊於信報網站2021年10月5日