2023年 美國可能再度減息？

 美國的通脹有放緩跡象，加上有經濟衰退隱憂，投資市場不但估計上半年美息上升幅度收窄；甚至開始估計美息可能在下半年再進入減息周期。究竟美息調頭向下的機會有幾高？如果美國減息香港又跟隨，樓市會不會再受刺激反彈？

要判斷美國息口走向，基本因素仍是要看通脹率。12月美國CPI的按年升幅是6.5%，似乎比聯儲局的目標2%仍有一段距離，但看月度變化，指數其實已連續兩個月下跌，指數與2022年6、7月持平。

 

 未有明顯證據支持減息
由於原油、天然氣等能源價格在低位徘徊，而北半球冬天將過去，不計黑天鵝的話，應該沒有太多因素刺激CPI指數回升。如果指數維持平穩，大概在5月份，美國通脹按年變化會跌至2%以下—聯儲局大可宣佈成功壓抑通脹至目標以下。聯儲局應該沒有急切需要大幅上調利率。大致上，可以預期加息周期接近尾聲。1月美息的升幅可能只會有0.25厘，較之前幾次每次上調0.5厘大幅收窄。

 

不過，放慢加息又不代表減息期很快來臨。目前押注美國在下半年減息的主要理由是美國可能出現衰退，但目前未有明顯證據支持此種預測。而過去大半年美國CPI的走勢，大致反映物價進入高原期—年度升幅會在今年中放緩，之後較可能窄幅上落。此種情況下，似乎難以觸發聯儲局的利率政策轉向。

美聯儲小心奕奕  難明顯轉向
退一步而言，假設美息真的調頭下跌，估計聯儲局也會小心奕奕，不會讓過去十多年，市場資金氾濫、利率長期貼近零息的情況再出現。除非再出現類似2008年次按級數的金融危機，否則所謂「減息」，幅度將較為有限。

回到香港的樓市，如果聯儲局在上半年釋放「加息期完結」的訊號，應該會對本港樓市有正面影響。但現時看，下半年利率由升轉跌的機會不大。而就算美國開始減息，預期也不會出現類似2008年或2019年利率大幅下跌的情況。本地買家不宜寄望美國利率政策會為樓市帶來太大驚喜。

原文刊於經濟日報網站2023年1月18日

高成數按揭風險何在

 一般人討論高成數按揭時，總會有「高成數按揭風險較高」的印象。如果細問他們為什麼高成數按揭風險較高，部分人可能會指出「按揭成數較高，物業較易成為負資產。但高成數按揭的真正風險，不在於物業是否較易成為負資產，而在於整體上被批高成數按揭的借款人，償付能力是否較差。

根據負資產的定義(抵押物業的市值低於未償還按揭金額)，理論上如果一位業主借取九成按揭，一個月內樓價下跌多於一成，物業便是負資產。如果當初借取的按揭成數較低，例如七成，即使樓價即跌兩成，物業也不是負資產。

 

不過，要留意以損失價值計，如果樓價跌幅一樣，不論按揭成數為何，損失都是一樣。舉例某甲有現金500萬元，以首期一成，按揭九成(即借900萬元)，購入一個樓價1000萬元物業。取用按揭後第二天樓價下跌兩成，物業市值變成800萬元，負債900萬元，手持現金400萬元，他的物業是負資產(淨值是負100萬元)，賬面上資產總值下跌200萬元。

如果他以首期三成，按揭七成(即借700萬元)，同樣購入樓價1000萬元單位，同樣地樓價即跌兩成。他的物業扣除樓按的淨值是100萬元，手上現金200萬元，賬面上資產值仍是下跌200萬元。在此情況下，物業不是負資產，而代價是手上現金大幅減少。

或者有人會說，上述例子預設買家手上有大量資金，現實情況未必如此。不少高成數按揭的借款人，可能因為市場有此類產品，會在儲蓄較少的情況下，以低首期高成數的方式入市。此種情況下，一旦樓價大幅調整，借款人便會面對手上現金又少、樓價又資不抵債的局面。

以上情況當然有可能出現，但如果要絕對減少此類風險，難道要禁絕某一個成數以上的樓按、迫使準買家儲蓄額一定要達更高水平，才可入市？

另一個高成數按揭的潛在風險，是貸款條件會不會引起逆向篩選Adverse Selection。即產品反而把有較高償付能力、有高信貸評級的借款人篩走，留下償付能力較低，或信貸評級較低的借款人。多年前美國的次按危機，便源於大量次按為質素欠佳的借款人提供按揭。那便是明顯有逆向篩選的安排：借入次按的，正好是償付能力較低的人。

不過，在香港，正規高成數按揭的審批標準並不會較為寬鬆，並不會出現逆向篩選。整體上借款人的償付能力有一定保障。如無意外，1月底公布的2022年第四季負資產數字會較之前有所上升，但在就業情況持續改善的情況下，無論對借款人抑或貸款機構，高成數按揭的風險仍在可控範圍。

原文刊於信報網站2023年1月17日

通關對樓市的刺激作用

 1月8日起香港及中國內地恢復免檢疫通關，不少意見認為利好香港樓市。但看好後市的準買家應該留意，通關其實對樓市不會有多少直接影響，主要的利好因素都較為間接。

仍是本地買家為主
上周末受通關消息刺激，一手市場錄得約70宗成交，較前周「大升」130%。但要留意，此種大升是因為此前基數極低。在過去市場較為平穩、有大形新盤開售的周末，正常的一手成交量應在二、三百宗水平。

 

綜合市場消息，成交量谷底回升，也不是內地買家來港置業。而是多了看好通關會帶動市場上升的本地買家，作出入市決定。事實上，由於多個因素左右，暫時看不到會有大量的內地買家來港入市。

疫後復常需時  全年樓市平穩發展
首先，樓市辣招仍然存在，非本地居民在香港購買物業要付樓價30%印花稅。其次，非本地買家的按揭成數會受限、非本地收入的按揭申請，壓測要求也較嚴。此外，近日內地下調樓按利率，由去年底4厘多，減至4厘以下；由於內地政策開始轉向支持樓市，預期內地按息在年內會持續下跌。香港現時新批按息大概在3.2厘至3.5厘水平，上半年受美息帶動，可能仍有輕微上升空間。過去一段長時間，香港按息明顯低於內地按息的優勢已大幅削弱，甚至可能消失。在以上的因素左右下，不宜預期通關會直接令外來購買力增加。

不過，通關無疑有間接的利好作用。雖然通關初期南下的旅客仍較為疏落，但預期在更多口岸恢復作業、特別是春節過後，人流可逐步回復至疫情前水平。過去受疫情打擊的旅遊、飲食、零售業應該會出現較明顯的復甦。

失業率進一步改善、市民收入上升，才是通關對本地經濟的帶來的直接帶動。而整體經濟改善，應該會慢慢為樓市建立支持。但疫後復常需時，加上去年未售新盤積壓，應該會抵銷通關的刺激作用，預期全年樓市較大機會平穩發展。

原文刊於經濟日報網站2023年1月11日

另類定息按揭 吸引力曇花一現

 理論上在加息周期，定息按揭會有較大吸引力。但2022年1至9月，定息按揭的使用率卻甚為「穩定」，一直只佔新批樓按的0至0.5%水平。但金管局最近的報告顯示，定息按揭的使用率近月卻急升，由去年9月的不足1%，升至11月的逾10%，究竟原因何在？

理論上，在市場預期浮息按揭利率會持續上升時，定息按揭的吸引力會相應增加。即使同一時間新批定息按揭的利率略高於浮息按揭，應該仍會有一定數量的按揭申請人為免日後加息、自己的還款大升，而選用定息按揭。但在去年首三季，此現象未有出現：每月新批樓按中，定息按揭所佔比例一直維持在0至0.5%。

 

原因可能是普遍用家認為定息按揭與浮息按揭的息差「太大」，也可能是因為定息按揭的其他條件，例如現金回贈較少、不設存款掛鈎戶口等有關。

有趣的是，去年第四季，定息按揭佔新批樓按的使用量卻急升，10月有4.6%、11月升至10.4%。為什麼在加息周期開始大半年後，定息按揭會變得吸引？

背後的原因是，香港有兩種定息按揭。一種是由按揭證券公司提供，定息期10年至20年的產品。此類產品定息期較長，理論上較能發揮定息按揭穩定還款的長處、免卻利率波動的風險，整個架構也較接近美國、加拿大流行的定息按揭產品。但可能由於此類定息按揭的利率較同期的浮息按揭有較大息差，例如1月按證公司的10年定息計劃，利率是4.5厘，較一般銀行新批H按利率3.2至3.5厘高出一截；令此類產品在香港的受歡迎程度一直較低。

推動去年第三季定息按揭使用率上升的，反而是架構上較為另類定息產品。去年9月底，一家大銀行推出定息樓按計劃，首2年定息2.75厘，定息期後可轉用H按或P按(H+或P減)。其定息利率與當時主流浮息產品的利率(以當時的封頂利率計，約2.75至2.85厘)接近；2年後轉按，可獲的H+或P減條件也不會變差。簡單而言，此是一個定息期只有2年，之後轉回一般浮息的安排，但特點是定息當下不比浮息利率為高。

對於預期利率上升，但又不願為定息按揭的「好處」(供款固定)付出代價的人來說，此類產品有其吸引力。據了解，去年第三季「定息按揭使用率上升」，主要也是來自此家銀行此種另類產品的貢獻。

不過，上述2年期定息按揭計劃在早前已暫停，而目前市場上也沒有其他類似的產品。估計定息按揭市佔率在去年10月上升，只是曇花一現。而隨市場預期美息將在年內見頂，稍後定息按揭市佔率估計將回落至正常，即接近的水平。

原文刊於信報網站2023年1月10日

新盤積壓 2023年樓價難見可觀升幅

 2022年本地樓市受利率上升及新冠疫情影響，樓價下調約15%，一、二手成交量亦縮減。展望2023年，加息及疫情的影響淡去。疫後經濟復常料會刺激經濟及樓市；但另一方面新盤供應積壓，卻會制約樓價的反彈幅度。

因素1：疫情影響淡去
如無意外，香港及中國內地會在今年恢復免檢疫通關，加上海外入境取消強制檢測，香港料可重拾接通中外的中間人角色。由於印花稅等辣招，加上對非本地收入樓按申請的限制、國內限制資金外流等因素，通關可能未必會直接刺激內地或海外資金大量流入本地樓市。但對外人流恢復，料可刺激本地多個受疫情影響的行業。經濟前景向好、加上樓價比高位有明顯下調，或刺激購買力入市。此是市場上部份分析看好樓價可回升的主要理據。

 

因素2：新盤供應積壓
但另一方面，去年樓市成交淡靜，一手全年銷情只約9,100伙。市場已有預售樓花同意書但尚未推售的新盤約10,000伙；加上新盤現樓貨尾約1.4萬伙；短期可推出新盤量已高於正常的年吸納量。此處尚未計算排隊等批預售的潛在供應。

待售新盤積壓，發展商在年內或難以較進取的價錢開盤。相反，如要維持貨如輪轉，年內開盤料需維持較同區二手一定折扣的策略。如果整體上一手開價都較為保守，二手樓價便難借通關的好消息反彈。雖然市場預期年內美息見頂、令樓市一大隱憂消退。但在海量供應下，樓價難見可觀升幅。

準買家的考量︰供樓佔月入近半？
對有意入市的準買家來說，除了考慮大市走勢，更應考慮自己的財務負擔。在現時新批利率約3.2厘、還款期最長30年的條件下，借款人如收入僅僅通過壓力測試，供款與收入比率會達47.3%。市場現時預期上半年美息仍有一定上升空間、之後可能在現水平橫行一段較長時間。如本地按息受美息帶動，稍微升至3.5厘，上述僅僅通過壓測的案例，供款會增至收入的49%。

以月入近半供樓是否可維持，可能人言人殊，但預期上半年利率仍會上升，而且利率不會在短期內大幅回落，準買家在作出入市決定前，宜仔細考慮利率變化帶來的影響。

原文刊於經濟日報網站2023年1月4日