拆息上升 「轉按」賺著數添難度

多家銀行接連提高港元定期存款利率，不論原因為何，反映的就是資金供應相對緊張，而且情況有持續的傾向。評估未來樓市走向時，已不得不考慮本地拆息的走向。

本地銀行近日陸續上調定期存款的利率，大行3個月定期存款利率已達1.9厘，個別中小型銀行的一年定期存款利率已達2.4厘。而與供樓相關的一個月同業拆息，近日亦維持高位，6月25日處於2.5厘以上，相對於新批按揭一般利率只為2.375厘（還未計算現金回贈），可以說部份較依賴拆借的銀行，按揭業務縱未蝕本，亦已近無利潤可言。

拆息上升，市場分析背後有多個原因：時近6月底半年結、稍後有大型招股、年內虛擬銀行開業，勢需吸納存款；甚至近期政治爭議引起小規模資金外流等，通通成為拆息上升的理由。
要留意的是半年結及大型招股完成後，拆息會否有所回落。如果拆息在半年結、下半年大型招股後稍回，代表近期上升只是一時波動，長遠不會對按揭市場有重大影響。相反，如果拆息持續高企，可能顯示某些結構性因素已有改變。對小業主來說，更直接的影響，是拆息不可能長期高於按揭利率。新批按揭利率有可能輕微回升。

當然，由於港元與美元掛勾，在美息可望下調的大環境下，正常而言，港息理應不會大幅上調；而按息即使微升，對樓市的負面影響亦有限。但新批按揭利率如果真的上升，一定程度上會令業主轉按的誘因減少。又或者說，小業主不宜再視「每2年一次轉按賺回贈」為必然，未來在按揭理財上，宜採較保守的策略。

原文刊於經濟日報網站2019年6月26日


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按揭申請的自我起底

「起底」是網絡用語，意指把目標人物的個人資料公開。起別人的底，有違反個人私隱之嫌，好孩子可別學。不過，在按揭貸款的申請上，不單貸款機構要為申請人「起底」，有時申請人更可能要自我「起底」。

申請按揭時，借款人要向銀行提供基本的個人資料和入息證明等，並須要授權銀行，查閱自己的信貸紀錄。香港的信貸資料庫，由一家叫環聯的公司管理。主要的銀行、規模較大的財務公司，都是環聯的會員，在取得借款申請人的授權後，貸款機構便可查閱相關人士的信貸紀錄。對於借款人有多少借款、多少按揭戶口、過去有沒有拖欠還款等，可說一目了然。

以上的情況，「被起底者」(按揭申請人)要同意整個「起底」程序，而「起底」的行動是由貸款機構執行；但有個別例子，申請人卻要自行為自己「起底」，才會獲批按揭。

此類個案，多數涉及新盤的一按。個別發展商指定的財務公司，雖然有為買家提供一按，但一來不是「包批」按揭，貸款方會視乎申請人財務情況決定是否批出貸款；其次，不是每一家發展商的關連財務公司都是環聯的會員。即使取得按揭申請人同意，他們也無從查閱信貸資料庫。

變通的辦法，便是要求申請人「自我起底」，即由申請人付費予環聯，購買自己的信貸紀錄，再交予相關貸款機構作批核之用。要留意的是，過去環聯是有網上申請，方便個人自行購買及提取信貸資料的，但因私隱及保安理由，早前網上查閱資料的功能已暫停。有需要購買自己信貸資料的人士，要事先預約，再親身前往該公司處理。

換言之，要「自我起底」，也有一定手續及時間消耗。如果未能及時取得自己的信貸紀錄，更可能影響個別新盤的一按申請。

原文刊於信報網站2019年6月25日

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