銀主盤一定抵買？

 據報近日銀主盤放盤量增加，加上市場不時出現「銀主盤低價成交」的報導，予人「銀主盤=抵買」的印象。究竟銀主盤成交價是否一定較市價低？購買銀主盤，又有什麼地方要注意？

銀主盤成交價緣何略低於市價？

當按揭借款人未能還款時，提供按揭的銀行收回抵押物業出售抵債，此些由銀行作為賣方的放盤便是銀主盤。原則上銀行會先進行估價，再放售物業。但銀行放售樓按貸款抵押物業，目的是收回債仔未償還的本金及利息，在正常情況下，此些欠款總額會低於物業市價。銀主亦並不會在放售銀主盤時獲利(如違約借款人沒有其他債務，銀主盤成交價扣除拖欠的按揭本、息及成交手續費，餘額都歸借款人，即原業主所有)，銀行沒有特別動機「善價而沽」，因此往往會出現銀主盤成交價略低於市價的情況。

 

若僭建嚴重將無法申請按揭

銀主盤放售有多種途徑，一般交由拍賣行或一般物業代理放盤，形式包括公開拍賣或投標，而在拍賣會或截標之前，有興趣的買家可透過代理要求睇樓。由於銀主盤的樓契本身由銀行持有，因此一般不會有業權問題。但留意，如果物業有嚴重僭建，仍然可能會出現未能申請按揭的問題。

其他注意事項：

• 物業成為銀主盤，業主往往在銀行欠債之外另有其他「街數」。雖然銀主盤成交後，按揭銀行的債務已解決，但不排除其他債主未及更新資料，仍會上門找舊業主討債。
• 此外，如果其他與單位有關的債權人有把債務在土地註冊處登記(即「釘契」，最常見是欠交管理費)，新業主便需要償還有關欠款，才可解除相關登記。
• 銀主盤的成交日期往往由銀行指定，而非買賣雙方議定，買方要留意成交日期會否過短，影響按揭申請。
• 此外，如銀主盤本身有未到期的租約，買方都可能因為購入的是連租約單位，而未能以自住條件申請按揭，按揭成數上限會被限制在樓價5成。

原文刊於經濟日報網站2023年8月23日

新盤低開 成功試底？

 久違的排隊買樓盛況再現市場，油塘新盤一天賣出逾600伙，頂得上6、7月的全月成交量，發展商長實已表明項目1期將推出。暫時看來，長實成功為樓市試底；但由於一手存貨量大，一個新盤銷售成功能否帶動整體成交量回升，仍有待觀察。

去年第四季，受防疫措施影響，一手樓按月成交維持在二、三百宗的低位，今年1、2月一手成交量也不逾1000宗。港府2月底撤銷所有防疫措施，市場憧憬疫後復常，樓市成交量回升，3月成交逾2100宗。4、5月亦維持在逾1000宗水平。但6、7月市場氣氛偏軟，連續兩個月新盤成交量維持於600多宗，整體市場氣氛淡靜。

 

長實油塘新盤以低價開盤，平均呎價為近年市區新低，成功吸引大批準買家，推出626伙，獲逾3萬入票認購。上周六開售，更出現排隊人龍直出商場的盛況。從樂觀的角度看，市場並不欠缺購買力，但在利率及經濟前景不明朗的情況下，準買家期待較高的折扣才願入市。油塘新盤熱賣，算是成功測試出市場承接力，往後新盤開價，有一個較為堅實的參考價，可以避免一手成交長期淡靜、新盤餘貨積累的問題持續。

但由另一角度看，政府統計的現樓貨尾也有1.7萬個，新盤餘貨非一時三刻可以消化，未來一段時間，以初次置業或換樓自住客為目標的一手盤，大概都要維持薄利多銷的策略。

二手市場方面，一手熱賣，二手屋苑成交維持偏淡。10大屋苑在周末成交總數維持單位數。不過，要留意此情況其實與新盤熱銷沒有太直接的關係，過去十多個星期，10大屋苑周末總成交量都維持在單位數。

究其原因，過去十多年在樓市辣招及按揭限制，入市的以用家為主，而且他們都有較強的財政實力。在未有特別需要的情況下，即使預期樓價調整，他們也不願意減價賣樓。只有市場上出現個別業主急讓，才會出現跌幅較明顯的減價盤。

一手市場由於貨源分散在不同業主手上，不會出現大批業主同時減價「清存貨」。現時市況，大概沒有人會預期樓價在短期內會出現明顯上升。下半年值得留意的是，究竟是會有更多業主因為需要賣樓而接受較大議價，抑或較多準買家認為樓價調整得差不多而決定入市？

 

原文刊於信報網站2023年8月15日

負資產是正常現象 更應關注負擔能力

 金管局數據反映第二季負資產個案回落。一般大眾視「負資產增加」為壞消息、相反「負資產減少」為好消息。其實當大家視「樓價可升可跌、偶有調整」為正常現象後，應該接受市場存在少量負資產個案，才是正常現象。

上季負資產數目按季減半

上季負資產數目，錄得3,341宗，按季減少一半，對於當事業主自然是好事，因為有需要運用資產時，靈活度增加。但說到底，數字回落是季內樓價上升數個百位點的結果。如果本季樓價上升數個百位點，負資產數量會再減少，相反，如果樓價調整數個百位點，負資產數目便會「倍升」。

沒有負資產不等於烏托邦

負資產出現是因為樓價市值下跌至低於未償還按揭金額。負資產不單代表資產減值，連帶業主運用資產的選項也會受限——不能加按，甚至想賣樓也要抬錢予銀行付差價。在小業主角度，自然不希望物業因為樓價下跌而成為負資產。問題是如果完全沒有負資產，又是不是理想的烏托邦？

 

過去十年八年，有一段長時間，金管局錄得的負資產個案為「零」，背後的原因是樓價持續上升。當樓價持續上升時，即使有個別銀行職員可取得樓價十成的按揭，在樓價上升期，也一樣不會有負資產。問題是：世上哪會有只升不跌，連輕微波動都沒有的資產？當樓價有升有跌，而市場存在樓按貸款時，負資產便是正常不過的現象。

市場關注負資產，背景因素是擔心經濟惡化、樓價持續下跌、負資產個案大增。此等擔心不是完全沒有道理——任何小問題一旦惡化，都可能帶來嚴重影響。但以香港一年幾萬宗住宅成交的規模而言，除非我們完全不接受樓價會調整，否則樓價調整時出現一千幾百宗的負資產應該被視為正常。或者有人會說，不需要樓價只升不跌，只要限制按揭成數，一樣可以減少負資產。問題在於，當借款人有足夠的負擔能力時，究竟有什麼特別理由要完全避免負資產出現？

借款人負擔能力才是核心問題

以汽車貸款為例，有機構會提供車價100%的貸款，以新車車價折舊之快，理論上汽車貸款有不少負資產。坊間甚少討論汽車負資產，原因之一在於額度較低，借款人負擔得了（大家心態上不會預期買車會升值應該是另一個原因）。回到樓按的問題，比起高成數按揭是否會增加負資產的數目，更核心的問題，其實應該是每一宗樓按的額度是否借款人可負擔的水平。

原文刊於經日報網站2023年8月2日