2018年1月30日 星期二

實質按揭利率仍不足2厘?

如果有人問你:香港的銀行按揭利率是多少?你可能會答:大約2.15厘。的確,不論是P按或H按,近期利率都是在此水平。不過,在部分「識玩」的借款人心目中,答案可能是「1厘多一點點」。原因在於,在計算回贈、掛鈎戶口存款優惠後,實際按息其實比名義利率大打折扣。

以近期幾家銀行落力宣傳的定息按揭為例,首年定息1.68厘,回贈最高為貸款額1.7%,次年起利率轉為H+1.3%或P-3.1%(低者為準)。意味不管今年拆息或最優惠利率如何變動,借款人在首年都是以利率1.68厘供樓。而計及借款額1.7%的回贈,更可說第一年其實是零息供樓──回贈已經相當於第一年的利息支出。

 而第二年起,利率改為H+1.3%或P-3.1%,如果最優惠利率不變,供樓利率將是2.15厘。假設第二年利率上升至3厘,兩年下來的平均利率都只是1.5厘。此處尚未計算銀行提供的按揭掛鈎戶口,存款利率等同按揭利率。

或者有人會說:定息是第一年的事,以還款期長達30年計,首年低息對全期還款節省利率的效果有限。不過,今時今日,實在不應假設一份30年還款期的按揭合約,真的會有30年壽命。不少業主在罰息期後,都會部署轉按,按揭合約的實際壽命可短至2至3年。業主不斷轉按,便可多次享受現金回贈等優惠,持續節省利息。

當然,要實行「罰息期後轉按」的策略,有一定條件限制。一個明顯的要求是樓價維持現水平,甚至持續上升。一旦樓價回落,而現行樓按指引又沒有放寬,新取得按揭貸款額便可能不足以償還舊債。借款人在利用轉按節省支出的同時,亦不宜「奉旨」假設有關策略永遠有效。

原文刊於信報網站2018年1月30日

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2018年1月29日 星期一

港房價收入比 低於京滬深

香港的樓價負擔比率再創新高,國際機構進行的調查中,香港平均樓價相當於中等家庭19.4年的收入;為有關調查進行以來樓價負擔最高紀錄。可惜的是,在報告欠缺大中華地區其他城市情況,如果以樓價收入比率為標準,其他中國城市的負擔比率又會是多少?

中國一家研究機構去年中公布過一份「全國城市房價工資排行榜」,也是以房價與收入作比較。當然,數據採集標準、計算方法在不同的研究中都會有一定出入,但數據仍可作一定參考,詳見下表。


原報告比較樓價,不是按指定面積的物業樓價計算,也不是以當地成交物業的平均價計算;而是將每平方米均價,與每月平均工資比較。以北京為例,住宅每平方米樓價約為6.8個月人工。為方便比較,假設內地城市住宅平均面積50平方米(約538平方呎),換算下來,北京的樓價相當於當地平均年收入28倍,上海是20倍。與此比較,香港的房價收入比會低於上海,全中國排名第五。

換一個計算方式,香港家庭收入中位數(所有家庭,包括居於資助房屋者)約$26,400,去年底全港平均呎價約$12,000,換成平方米價,即約$129,168,需要4.89月人工才可買一平方米樓面,排名也剛好是在上海之下。將眼光瞄向海峽另一岸,官方在2017年中公布的數字,台北市的樓價為居民收入15.2,一樣在大中華地區處於前列水平。

比較大中華各地樓價收入比率是想說明:大都市本身是資金、人才滙集的地方,購買力不限於當地,樓價收入比率偏高,可能會是一個長期維持的現象。而香港樓價以中國標準計,可能仍算偏低,未來北水流入的大格局料會維持。明年今日,國際機構發表的報告,香港樓價負擔比率超過20倍也不會令人意外。

原文刊於置業家居2018年1月27日

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2018年1月24日 星期三

有關「加息」的誤解

由電視台的理財節目,到香港的財金官員,在討論樓市時,事必提醒市民,今年美息很大機會上調3、4次,而港息很可能跟隨,有意入市的市民要小心衡量相關風險。每次看到有關說法,都有點令人大惑不解的感覺。

原因在於,對以拆息按揭供樓的業主來說,加息並非是「未來式」,而是「現在進行式」,過去2年的供款利率早已反覆上升,累計升幅約70至80點子,正好相當於加息3、4次。雖然拆息按揭的市佔率達市場9成,但在拆息上升的過程中,罕有評論建議借款人小心加息風險。


不知何故,當市場討論「加息」時,十之有九,焦點都集中在「最優惠利率」之上。但明明近幾年新批按揭中,逾9成為拆息按揭(H按),對絕大部分需要供樓的業主來說,利息起步上升是一年多之前的事;而且升幅不算低。但期內我們不但看不到各方人士提醒市民,小心拆息上升;而大家關心的樓價,在「加息」開始後,也一直升過不停。

當然,市民不大為意拆息上升,可能有幾個原因:一來是「加息」之後,利率仍是低。其次是H按多有鎖息的機制,拆息上調70點子,但按息升幅可能不會跟足。對近幾年取用H按的業主而言,可能之前一、兩年的供樓利率是1.5至1.7厘;在拆息上升後,按息暫時會在2.15厘水平便因鎖息機制而上步,升幅有限。真正「硬食」拆息升幅的,是那些在2010至2017年以超低息差取用按揭的業主,當年最佳的按揭條件達H+0.5厘至H+0.7厘。此類供樓人士供樓按息在2年內真的升足0.75厘,但計算下來,按息仍在2厘以下,加上在樓價低位入市,負擔仍然輕鬆。

不管如何,拆息上升,大多數業主供款增加,但樓價仍然上升。情況其實是再一次提醒市民:加息不一定令樓價下跌。市場現時普遍美息上調幅度有限,供款利率再增加0.75厘,但在資金充裕的大環境下,加息對大市的影響料較為有限。

原文刊於經濟日報網站2018年1月23日

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2018年1月23日 星期二

新盤按揭成撻訂陷阱?

住宅市場一手旺、二手靜,主流分析是發展商推出種種按揭計劃,令買家可以較低首期方式入市,尤其是樓價600萬元以上單位,二手市場基本上無低息高成數按揭的選擇,令購買力集中在一手市場。但一手市場中,發展商提供的按揭往往五花百門,選用時又有什麼地方要留意?

早前有傳媒統計,去年全年新盤撻訂數量近300伙。新盤買家撻訂,動輒損失數十萬元;過去有分析指出,撻訂或與買家看淡後市有關。但在經濟大局無大變化,股市上升和失業率低位徘徊的當下,實在難以想像有大批買家突然興之所至入票買新樓,又忽然看淡後市撻訂離場。據市場消息透露,近年新盤撻訂買家,大都是因未能取得所需按揭貸款,又難由其他途徑融資而被迫撻訂。

按揭申請被拒有多個可能。按揭如涉及銀行,批核自然要跟隨金管局的指引。但近年指引多次收緊,行外人可能難以掌握有關要求,向銀行申請按揭時,才發現未能符合要求,惟有取消交易。

發展商按揭非必批
另一個情況是發展商的按揭批核要求亦見收緊。數年前,市場上部分發展商提供所謂「包批」一按,即不管申請人條件,你敢申請他就敢批。不過,近一兩年此類包批按揭實際上大幅減少;發展商提供的一按,多數有一定批會要求。當然,財務公司的要求多數會比銀行寬鬆,例如供款與收入比率可以較高。不過,由包批到不一定批,便令一定數量的買家未能取得按揭融資,結果便是新盤撻訂數目有增無減。
對新盤準買家而言,在作出入市決定前,宜先行了解銀行及發展商指定財務公司的按揭批核要求。銀行的批核要求可參考金管局網頁的按揭指引;但財務公司的要求卻一般未見公開。可能的話,宜向發展商了解提供按揭的財務公司資料,並在入市前向有關公司了解基本的批核要求,盡量減少計錯數的風險。

原文刊於信報網站2018年1月23日

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2018年1月22日 星期一

香港按揭指引的效果



香港現時樓價高企是不爭的事實,官方樓價指數持續20個月上升並屢創新高。但不少業內人士都認為,現時樓價雖然高,但市場風險卻較上一個高峰期為低。原因之一,在於樓按債務受控。

香港樓市上一個高峰期是1997年,但遇上亞洲金融風暴後,樓價卻出現雪崩式下跌;背後的原因之一,是當年按揭借貸審批遠較現時寬鬆,不少買家,特別是投資者,出現過度借貸的現象。當經濟危機出現,借款人無力負擔還款時,便出現大量信貸違約。而持貨太多的投資者應付不了按揭還款,在市場上拋售單位,結果亦加大「價崩」的規模。


 2009年以來,香港監管當局陸續收緊按揭指引,外加多項措施,避免當年大量買家過度借貸的情況再現:例如陸續收緊按揭成數、推出壓力測試、信貸資料庫加入按揭資料、透過土地註冊處電子通知杜絕借款人在提取一按後再違規借用二按等。結果是房價與收入比雖然屢創新高,但金管局統計銀行新批按揭的供款負擔比率卻較2009年前更低。

關鍵在於,嚴格執行的按揭指引控制了獲批按揭借款人的供款負擔,令成功借取按揭的,都是財政實力較佳的買家。旁證之一,是2016年人口普查發現,需要為住所償還貸款的家庭,每月供款只佔月入19%,較2011年時的20%更低。

沒有人知道經濟危機會在什麼時候重來,但在負債受控的情況下,上一個周期的價崩式調整,一般認為難以重現。

原文刊於中金在線2018年1月22日

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2018年1月17日 星期三

有「父幹」都難上車?

樓價高企,市區邊皮似樣一點的上車屋苑,2房單位入場費已逐步邁向6百萬水平。有謂無「父幹」的年青買家,根本難以入市。其實即使有家庭支持,也要看具體條件,在近年日益收緊的按揭指引下,有時家庭支持反會幫倒忙。

說年輕人難置業,是有數得計的。以一個樓價僅僅高於按保適用範圍的物業為例,假設樓價620萬元,首期便需248萬元。去年有報導,初入職場的大學畢業生起薪點只14,000,假設準買家每月可儲蓄1萬元,單是儲首期時間已逾20年。當然,薪金會慢慢增加、如果可找到伴侶一起努力,實際的儲蓄的時間又可減少;但大致上,欠缺家庭支持,難以入市是一個客觀事實,而且在過去幾年,有關難度一直上升。


在樓價高企的情況下,不少財務狀況許可的父母會協助子女入市,例如為置業首期提供資金,又或協助供樓等等。需要留意的是,在某些情況下,父母的協助,反而會增加年輕買家的入市難度。

舉例而言,如果一個年輕人入市,本身收入未能通過壓力測試,需要有收入的父母作為擔保人。如果父母本身無其他按揭負擔,一般計算上,可以為按揭申請帶來正面幫助。不過,如果父母本身有其他按揭負擔,例如本身的物業未供滿,又或要為其他子女的物業按揭作擔保,便會為新的按揭請幫倒忙。

父母有按揭負擔 作擔保人反幫倒忙
影響之一,是按揭成數要先減一成。以上文620萬元物業為例,買家本身無其他按揭負擔,標準按揭成數本來是6成。但如需有按揭負擔的父母作擔保,按揭成數會減至5成。其次,擔保人有按揭負擔,也會令壓力測試更嚴格。現行壓力測試,要求基本供款與入息比率上限為50%,按息加3厘,供款不可逾月入60%。如果借款人或擔保人有為他人的物業作擔保,相關標準會收緊至「基本供款」不可逾月入40%,按息加3厘,供款不可逾月入50%。要留意的是「基本供款」包括新申請按揭的物業供款,以及已擔保物業按揭供款的總和。

父母資助子女置業的情況千差萬別,置業人士宜先詳細了解現時的各種限制,再作出具體部署。

原文刊於經濟日報網站2018年1月17日

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2018年1月16日 星期二

「離地」供款負擔比率的作用

早前財政司司長陳茂波再一次提醒市民,樓價偏高,小心入市風險。司長更舉出數字,指2017年第三季的供款佔入息比率已達68%,如果利率上升3厘,數字更會惡化至88%,情況直逼1997年樓市高峰。但司長言論招來大量質疑,在壓力測試嚴厲執行的當下,供款負擔66%的說法實在太偏離現實。

官方數據與市場感受有重大落差,主要原因在於前者的計算出於一系列假設條件:一、住戶入息中位數的家庭(去年第三季數字為月入3.63萬元);二、以市價購買一個45方米(約484方呎)單位;三、當前按揭利率:四、按揭成數七成;五、還款期20年。

設定的條件中,多個數據都與現實的新批按揭平均條件有重大差距,情況可說十分「離地」,例如假設按揭成數為七成,但現時標準按揭成數最高為六成;金管局統計新批按揭合約,平均按揭成數只在五成水平。另一個不附現實的是20年還款期;而新批按揭合約實際年期已逾26年──較短的還款年期,自然令每個月供款比例上升。


實際上,在按揭壓力測試嚴格執行的當下,銀行根本不可能向供款負擔逾50%的申請人批出按揭;可以說,有關數據並不反映香港供樓業主的實際供款負擔。問題是:明明平均按揭成數不足五成、還款年期更達26年,為何政府要以一系列「離地」假設來評估供款負擔?

原因之一,可能是一系列條件沿用已久,一定程度上可以縱向比較不同年代的樓價及收入比例。而設定條件的第一條:住戶入息中位數的家庭,或者已表明,數據更大作用是衡量中等收入家庭的可能負擔(而不是實際置業家庭的具體負擔)。

現時樓價高企和成交量減少,實際上入市的可能已是「高於中等入息的家庭」。在銀行體系層面,問題不大,因為種種機制已確保按揭借款人有一定的償付能力。但在更宏觀的層面,中等收入家庭難以負擔私樓樓價及按揭供款,卻始終是嚴重社會問題,因此維持一個條件看似「離地」的統計,有一定的合理性。

原文刊於信報網站 2018年1月16日

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2018年1月15日 星期一

供款佔入息比率68%的意義



財政司司長再一次提醒市民,樓價超出一般家庭負擔,並引用數字,指去年第三季,供款佔入息比率已達68%,如加息3厘,數字更會升至88%水平比97年樓市高峰期更甚。不少評論已指出,有關數字並不反應供樓業主的實際負擔。那麼,有關數字其實反映什麼?

司長的供款佔入息比率,來自政府經濟報告。計算方式有5個條件:
1.      住戶入息中位數的家庭(去年第三季數字為月入36,300)
2.      以市價購買一個45平方米(484平方呎)單位;
3.      當前按揭利率:
4.      按揭成數7成;
5.      還款期20年。

綜合5個條件,得出的供款佔入息比率便是68%。加以逆推的話,計算中的45平方米單位,樓價大概是686萬元,按揭金額約480萬元。


細心的讀者應會發現,有關的假設中,與現實情況有一定偏差,例如7成按揭,現時的標準按揭成數早降至6成。事實上,參考金管局的報告,同樣以2017年第三季數字比較,銀行新批按揭的平均按揭成數是48%、還款期是26年,而新批按揭合約的平均貸款額是382萬元。

換言之,經濟報告的預設條件,成數比現實高、還款期比實際長、貸款額也高於實際比均。因此,數字並不反映實際上供樓業主的供款負擔。那麼,政府大費周章,假設一堆條件去計算一個供款負擔,難道是為了出口術、用來遏抑樓價?

由於新批按揭合約的供款年期、按揭成數一定會有波動,難以縱向比較不同年代樓價與家庭收入的比率。因此一組較固定的按揭條件,原則上可以比較一般情況下,一般家庭的普遍供款負擔。或者,更簡單點,可以視為樓價與收入比率的一種變化,反映中等收入家庭要購買一個四百多呎的單位甚為困難。

因此,司長說樓價(或指定條件下的按揭供款)超出一般家庭負擔,並不能算錯。但有關數字並不反映實際上供樓業主的供款情況,大家都知道,供款佔月入高於5成,銀行根本不會批出按揭申請。

原文刊於iMoney 2018年1月13日

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減息周期將開始 本地業主受惠有限

美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...