2014年1月30日 星期四

新香港人帶來長遠住屋需求

美國退市、港府辣招、另一些外來因素會對本地樓市帶來或好或淡的影響,其中一個較少人提及的,是內地人持續上升的在港置業需求。

表面上,在港府推出額外印花稅後,投資需求被遏抑,在推出買家印花稅、雙倍印花稅、加上收入非以本地為主的按揭申請按揭成數受限後,非本地永久居民入市的 成本亦大升,最新報告更顯示,現時每月非港人置業數字不足百宗。整體成交量減少、一手盤外來買家比重大跌,都說明幾種印花稅對減少外來買家入市有一定作 用。另一方面,雖然人民幣兌港元持續升值,但內地經濟增長放緩,似乎內地人再蜂擁來港置業的情況難以重現。

我們認同,如果幾種印花稅不減,內地買家佔一手新盤3、4成的比重應該難以復見。但港府堵得了滔滔不絕的人海,卻未必阻得了細水長流的購買力。內地買家基於多種理由,仍是會以較低調、較分散的方式來港置業。此種需求會對本地樓市形成較長遠的影響。

兩年前有一部歌頌中共建國的影片,內地網民一查,片中絕大多數影星,不是早已入籍外國,就是已取得外國居留權,再不然就是已取得香港身分證的「新香港人」。

內地六成富豪部署移民
不止娛樂圈如此,近日有國際機構發表報告指出,現今有64%的中國富豪移民海外,理由包括財富安全、子女教育、環境問題等等。中國已出史上罕見的情況:一方面國力上升、財富增加,但有錢有權的人,卻急於移民(包括正式更改國籍,或取得居留權)。

億萬富豪未必看得上香港的居留權(也許會擔心在「有事」時,香港的一國兩制對他們的保障有限)。但身家千多萬元的人,甚至是各類專才,在香港取得居留權, 卻看不到有終止的勢頭,在各種層面,香港對內地人仍有吸引力,包括資金自由流動、較自由的社會環境、較安全的食物供應、甚至污染未算嚴重的空氣等等。

香港成內地人移居目標
或者有人會問,與其入籍香港,何不直接移民外國?一來不少國家都要求入籍者有較長的居留時間,手續較為麻煩;二來不少內地人爭取一個境外身分,並不表示他們打算放棄在國內的生活及事業,上文提及的影視明星便是例子之一。

歐、美、加、澳也許是不少內地人心中較理想的移民目的地,但明顯多數部署移民的國人,仍會視中國內地為搵錢基地。在此情況下,香港的地理位置便遠較其他國 家優勝,移居香港的內地人,一方面可得到住在香港的好處,另一方面仍方便往返內地搵真銀。此類細水長流式的內地精英,仍是會對本地樓市帶來新需求。

坊間有陰謀論,認為北京會移入大量人口,沖淡香港的本土勢力。此類陰謀論本身難以證實,但在地產市場,內地發展商已開始涉足香港;加上大量內地專才、中產 富豪移居香港,「洗牌效應」是確實存在。今時今日樓價明顯處於偏高水平,不少人可能打算趁高價放盤,等待跌市後再入市。不過,新香港人的置業需求持續上 升,而供應卻未明顯增加,樓價調整幅度可能相當有限。計劃放盤的業主,宜考慮日後再次入市時,要面對大量本地、外來購買力的競爭。

原文刊於經濟日報2014年1月29日

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2014年1月28日 星期二

負擔比率看樓市


某國際機構發表報告,香港住宅負擔比率冠絕全球,以負擔比率(樓價中位數對比於入息中位數),樓價相當於家庭收入14.9倍。香港樓價貴,難以負擔是眾所周知。有趣的是,我們是否可由報告,衡量現時樓市的風險?

樓 價中位數相當於收入中位數14.9倍自然偏離世界水平,甚至比其他金融中心如倫敦(7.3)、紐約(6.2)、新加坡(5.1)、東京(4.4)都高出起 碼逾倍。但報告的一些標準,例如「負擔比率」5.1以上是極難負擔,對香港人的參考價值恐怕不大。在2003年樓價谷底期,香港的住宅樓價中位數仍是家庭 入息的5.2倍——以國際標準,在本地樓價最平的時候,仍極難負擔。

另一個有趣的年份是97年,我們計算當年的樓價中位數約335萬,家庭收入中 位數為21萬,「負擔比率」為16倍。如果視樓價中位數較收入高16倍為樓市爆破臨界點;又假設本地收入不變,則理論上樓價較2013年底上升多7%左 右,便觸及界綫。(換個思考方向:政府成功遏止樓價進一步上升,可能令樓價高位橫行期延長)

當然,1997年樓市爆破,不完全由於業主「負擔不起」;而1997年中高逾八厘的按息,與現時業主一至兩厘的供樓利息,帶來的壓力亦難以比較。「樓價高至入息n倍,泡沫將爆破」,只是眾多參考指標中的一個。

原文刊於晴報2014年1月28日

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2014年1月27日 星期一

流通率下跌是福是禍

港府、金管局自2009年以來,推出多項遏抑樓市/加強按揭風險管理的措施。直至去年中,樓價才由上升轉向橫行,踏入2014年,才見二手樓價出現微跌。由政府高層近日發言看來,頗有「終於制服樓價上升」的豪氣,但此個成功,有其隱藏的代價。

日本人用「不動產」三個漢字來表達物業資產。「不動產」一方面用得十分準確土地及土地之上的建築物作為資產,的確不像現金、股票等資產般可以隨意「移動」。但不動產三字似乎又過份強調物業「不變」,令人聯想到「難以流動」,可能因為詞組帶出的印象與現實有點距離,不動產三字在香港較少被採用。但眾多辣招之下,本地住宅物業的流通率開始下跌,卻愈來愈有「不動」的特性,長遠而言,此會產生一系列問題:

按揭貸款一直是本地銀行貸款中的主要組成部分,也是一般人可自銀行取得,利率最低的貸款。特首梁振英在施政報告中提及的勵志故事---青年人加按創業。故事能夠成立,亦與按揭貸款的特質有關。

銀行願意為按揭貸款提供相宜的利率,有幾個主要原因,包括:
    整體上,本港按揭還款紀錄良好:在市況最差的20022003年,按揭貸款拖欠比率只是1.4%--數字接近於美國當地按揭拖欠的最佳紀錄水平;
    銀行競爭激烈:取消利率協議後,按揭利率由P+年代走入P-年代,銀行為了保持市佔率,直接在按揭市場進行價格競爭;
    按揭是有抵押貸款:即使借款人拖欠供款,甚至斷供,銀行可收回抵押品,抵償欠款。

值得留意的是第三點:銀行可收回抵押品抵償欠款。此處涉及一些假設:抵押品是有價有市、容易買賣的。傳統上,此的確是香港住宅的一特色:容易變現。借款人斷供,銀行收回物業拍賣,可以在一個合理時間內售出,收回欠款。

現時香港住宅總存量約110萬伙,2000年前後約是102萬伙。1997年二手住宅成交量為14.6萬伙,大致上,二手市場上每7個單位便有1個在年內轉手。2013年二手成交量約4.1萬伙,為十多年來新低,大致上,每26個單位才有1個在年內轉手,住宅物業的流通率大減。(撇開成交量特別高、特別低的年份不計,一般而言,本地二手住宅一年有8萬至10萬宗成交算是正常水平)

暫時來說,成交量減少帶來的問題未算太大---一方面,市場認定辣招是非常時期的措施,現時低成交量的情況,是「特別情況」,會在不久將來過去。另一方面,樓價未見明顯調整,不管放售單位的是業主抑或銀主,只要在樓價上有輕微調整,或者付出更多時間成本,等待一下,仍不難售出單位。

但現時市況的發展,不排除低成交量維持的時間會較一般人估計的長---美息未見明顯上升前,樓價難有大幅調整,辣招難撤,需求受限。

低流通率,某程度上改變了本地物業「容易變現」的特性。當然,在低成交量、按揭取用金額偏低的情況下,即使抵押品變現難度增加,銀行都不會停批某類物業的按揭,根據往績,在200203年樓價大跌67成,失業率達8成的情況下,絕大多數本地業主仍會持續供樓---抵押品變現能力差一點,影響也不大。

但低流通率的情況持續,對業主,尤其是從事收入、職位較不穩定行業人士有較大影響萬一急需賣樓時,將難以善價而沽。此重風險在現時低成交量的市況下,值得置業人士留意。

原文刊於iMoney 2014年1月25日

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負擔比率四連冠的感想

有人說,所謂專家,就是那些將你早知道的事告訴你,不過敍述得詳細一點的人。本周就有海外機構專題報導,香港連續第4年成為全球樓價最難負擔的地方。說本地樓價高,已說了很多年,大概連最樂觀的樓市好友也會認同,但報告本身有甚多基本問題。

評論報告前,先強調一次,我們認同報告的結論:香港樓價偏高。但報告的比較方法有嚴重誤導。誤導也不是大問題,最大的問題是,如果採用類似報告的標準,香港樓價在2003年的谷底期也是偏高的--奉行此一標準人,可能錯失入市機會。

整個報告的方法論很簡單:將樓價中位數與家庭月入中位數比較相除,得出數字為負擔比率。

香港在的最新負擔比率是14.9倍,排第二名的是溫哥華,10.3倍,第三位是三藩市9.2倍。
其他幾個主要金融中心,數字分別是:倫敦--7.3;紐約—6.2;新加坡—5.1;東京—4.4倍;遺憾的是報告沒有北京及上海等中國大城市的統計。

報告認為,負擔比率3倍以下,樓價是可負擔,3.1至4倍屬溫和不能負擔水平;4.1至5倍為難以負擔;5.1倍或以上屬極難以負擔水平。香港樓價水平貼近於「極難負擔」的三倍。
坊間已有人評論報告的小問題--例如標示的港人入息,較本地官方數字為低。由於低報收入有避稅的誘因,官方統計的入息中位數一定較真實為低;而有關報告的數字卻比官方數字更低,一定程度上將香港的負擔比率放大。但大致上,報告的結論準確—香港樓價的負擔比率遠高於世界平均水平。

就算2003年,香港樓價都是「極難負擔」?
但所謂「天下熙熙,皆為利來;天下壤壤,皆為利往」;此類報告除了作為茶餘飯後話題,更重要是對買賣物業有沒有參考作用。

如果參考報告的「可負擔標準」,那香港樓價在任何時間都處於不合理的高位。
4年前香港樓價已是樓價難以負擔第一名,如果投資者參考報告,放棄入市;又或自住用家看過報告而放盤,改為租樓。但結果樓價卻在「偏高」情況下再升一倍,令人大跌眼鏡。事實上,根據報告的標準,連2003年都不是入市好時機。

現時樓價大概是2003年的4倍,2003年家庭收入中位數為19.2萬元。粗略計算,2003年香港的負擔比率是5.2,根據標準,仍然是極度難以負擔。
說穿了,物業不同於黃金、石油等環球同質的商品;物業有其地域特性,香港樓價再高,商人也不能在別的地方進口住宅供港人購買居住。

2003年香港的樓價已是「極難負擔」,說明本地樓市比其他地方有其獨特之處--包括公屋、居屋的存在,一定程度上解決了低收入人口的住屋問題、2012年之前對外來買家亦沒有特別徵稅、長時間的住宅供應緊張、一國兩制令市民對外移鄰城居住大有保留等等。
要比較本地樓價是處於偏高抑或偏低水平,與其「向橫比」,與同時間的其他地方比較,不如「打直比」,將香港不同時段的樓價比較,對掌握入市時機有更大的幫助。

原文刊於信報網站 2014年1月25日

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2014年按市展望

年樓市成交量創多年新低,全年一、二手取用金額均下跌,但轉按的取用金額卻取得逆市增長。今年轉按金額料可維持,一手住宅按揭或有增長,但二手住宅按揭仍不樂觀。

去年初,我們曾估計,2013年轉按市場會有較良好的表現,皆因港府推出眾多辣招,尤其是壓低按揭成數,欠缺實力的買家難以入市,一、二手成交量料會受 壓。按息仍然低企,估計不少人會透過加按、轉按套現,更有甚者,由於市場仍然看好後市,會出現父母將物業轉按套現,以資助子女的置業首期。結果,以一手、 二手及轉按為分類,去年轉按是唯一出現增長的是住宅按揭類別。

按息仍平 仍有轉按動力
展望今年,在按揭市場份額最大的二手住宅,表現料與去年接近:維持淡靜,成交量料會在低位徘徊;但樓價會否出現較明顯跌幅,則有待觀察。雖然近期樓價已見 輕微調整,但整體上按息仍處極低水平,且3年多前推出的額外印花稅,已成功迫使大部分炒家離場。在按息仍低企,以用家或長綫投資者主導的樓市,難見骨牌式 的價格調整。另外,美國收水加上港府辣招,「樓價必升」的預期已被扭轉,無迫切需要的用家料會放緩入市步伐,在買賣兩閒下,二手成交量難見起色,如無意 外,二手住宅按揭取用金額將繼續下調。

住宅轉按金額去年逆市上升,說穿了是按息低企,吸引業主轉按、加按套現。按息低企在今年料會持續,轉按的需求料會維持。雖然現時新造按揭利率與過去數年相 若,「轉按慳息」的動機不大。不過,前文提及「父母加按資助子女首期」的需求料會維持。此外,即使加息陰霾愈來愈濃,按息上調,仍會低於一般私人及信用卡 貸款。透過轉按,借入平錢還貴錢的需求永遠存在;此方面的需求料會推動轉按金額進一步上升。

優惠吸客 一手銷量可期
一手住宅新取用按揭金額及宗數料會明顯上升。去年上半年,可能由於實行一手住宅銷售條例,上半年獲批預售樓花同意書的項目明顯減少;6月份一手成交低至百 餘宗水平。至下半年政府及發展商陸續適應新例,預售樓花同意書批出數目上升,發展商亦以印花稅回贈等增加優惠,在2013年底以來推出的新盤均錄得理想銷 售成績。此批新盤中,選用即供付款的買家,取用的按揭金額已被統計;而在2014年落成的一手住宅,政府估計達15,820伙,此中選用建築期付款的單 位,亦會推動今年一手按揭取用金額上升。

港府有意加快地皮供應,包括檢討補地價機制;今年起,發展商料會改以貨如輪轉方式推盤,在包裝加上稅務回贈的威力,一手銷量可看高一綫;尤其是新界區多個大盤推出,不乏上車盤可供選擇,此類新供應對中等收入的上車客有一定吸引力。

總括而言,今年樓市會維持一手旺,二手靜,因此一手按揭取用金額可看高一綫。而轉按需求在按息仍低企下,料可保持一定升幅。由於二手按揭比重較高,整體上 2014年按市規模料持續下跌——先不論最優惠利率或拆息會否上升,銀行按揭的息差,即P減或H加的部分,在年內難見上調。

原文刊於置業家居 2014年1月25日

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2014年1月23日 星期四

特首加按套現創業故事 背後先要過三關

特首上周在施政報告中提及一個青年人加按套現、創業成功的故事。坊間對故事反應似乎相當一面倒,主要批評是,一般青年人連物業都未有,如何加按?雖然特首提及的故事反應欠佳,不過,事實上不少創業者的資金的確由加按而來。但要順利加按,要符合一定條件。

加按第一關:合乎指引
加按套現的金額,是按照物業最新估值,根據金管局的按揭成數及貸款額上限指引,再減去尚欠貸款額來計算。
舉例來說,業主在3年前購入一個樓價500萬元的物業,當時按揭成數7成,借款350萬元,按息P-3.1厘,還款期25年。3年下來,現時樓價升值至670萬元,而未償還貸款額為317萬元。
根據金管局按揭指引,估值670萬元的物業,按揭金額上限不是7成的469萬元,而是420萬元。換言之,在理想情況下,業主可透過加按,套現103萬元。

加按第二關:還款紀錄、通過壓力測試
上文提及的按揭指引,只是最基本的要求;銀行考慮按揭申請時,除了看物業的估值、當前的按揭指引,也會考慮借款人本身的條件。包括:借款人過去的還款紀錄,以及其收入是否可通過壓力測試。
假如借款人在3年前借入按揭後,曾出現多次延期還款;那他向提供按揭的銀行申請加按,成功機會將十分渺茫。如果延期還款曾逾60日,紀錄出現在信貸資料庫中,更會影響向其他銀行申請轉按的成功率。
假設借款人還款紀錄良好,但金管局於2013年2月收緊壓力測試標準,由舊有的「現行按息加2厘,供款不逾月入6成」,改為「現行按息加3厘,供款不逾月 入6成」。如果業主當初借入350萬元時,僅僅通過舊有壓力測試的標準,而3年來收入未有明顯上升,加按申請便可能難以通過壓測。

加按第三關:樓價有一定升幅
上文提及,一個3年前購入的物業,樓價有一定升幅,借款人如順利轉按,大概可套現逾100萬元。由於樓價自2003年起一直維持升軌,近10年入市的買 家,物業估值大都有或多或少的升幅。但如果樓價真的因退市、港府政策等因素止升回跌,那麼,在去年或今日入市的買家,在未來一段時間,透過轉按、加按等方 式套現,所得金額將大幅萎縮。

其他考慮:利率或會較高
另一個考慮加按套現的因素是利息。過去數年,有大量原本以P按供款的業主,轉用H按供樓,H按利率曾一度低見一個月拆息加0.65厘,此批業主現時的按揭利率,仍然低於1厘。
如果現時加按,已不可能獲批如此水平的按息,現時新造按息最理想的是H+1.7厘或P-3.1厘;按息會比原有按揭高出一厘。如果借款人加按,是為了找卡 數,按息2厘多,相對於信用卡利率30厘以上,自然是好選擇。但如果加按是為了投資,是否「值博」,便要借款人詳細考慮了。

原文刊於經濟日報網站 2014年1月22日

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2014年1月21日 星期二

加按創業日益艱難

特首在施政報告中提及一個「加按創業」的成功故事,勉勵青年人;但卻換來連番嘲諷——青年人現時的問題是難以負擔高企的樓價,樓都未買,何來物業可供加按創業?但嘲諷之外,多數人都沒留意到,過去不少創業者加按套現的門路,現時可能難以實行。

特首提及的青年,創業的部分資金來自物業加按套現。傳統上,這亦是不少中小企的創業資金來源。很多人反問,連自置物業都沒有,如何加按?擁有自置物業,是加按必要條件,卻不是充分條件。並不是有物業,就定可加按。

其他條件包括業主良好的信貸紀錄、物業未償還按揭餘額佔物業估值低於一定比例等。
舉 例而言,如果業主2010年8月前,持有一估值1,200萬的物業,當時尚欠銀行500萬,他可透過加按,或轉按,套現340萬。同樣是1,200萬物 業,同樣尚欠銀行500萬,在連串收緊按揭指引後,現時他加按,最多只可套現100萬。真的要套現創業,所得資金大幅減少。

近幾年樓價升幅過急,為保護銀行體系,當局收緊按揭指引也許是不得已的措施。不過,此舉會不會產生遏抑中小企創業動力的副作用,卻值得決策者思考。

原文刊於晴報 2014年1月21日

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2014年1月20日 星期一

加按創業有難度



特首梁振英在施政報告中,提及一個勵志故事,指一名完成碩士學位的青年,以加按、借貸的方式到內地創造一番事業。輿論對故事未見好評,但我們認為尚未有人觸及關鍵的技術問題:「加按套現」的先決條件是樓價有一定升幅而阻止樓價上升,卻正正是港府的目標。

先抄錄施政報告原文:兩個月前,我(梁振英)到內地訪問,認識了一位創業的年青人。他在香港完成碩士課程後,受到老師啟發,將物業加按套現,再加上積蓄和親戚的借貸,到廣西闖天下。10年後的今天,他擁有一家進口紅酒、咖啡和其他食品供應鏈企業,每年營業額超過一億元。」

網民的反應是:現時青年人連「上車」都困難重重,何來物業可供加按?個案中人,不但有物業,有財力完成碩士課程之餘仍有儲蓄;最後還有親戚借出資金。今天有此實力的年青人,可說鳳毛麟角;甚至有人批評,如此勵志故事,脫離現實的程度與「何不食肉糜」類似。

故事另一個令人奇怪的地方,是「10年後的今天」,故事主人翁有了一盤大生意。換言之,「加按」大概發生在20032004年。照說其時樓價低迷,除非物業主人翁的物業是繼承自家人,又或主人翁是在1996年之前置業,不然物業在20032004年很大機會是負資產,根本難以加按。

加按套現  樓價需有一定升幅
撇開故事細節不提,「加按套現」的確是不少創業人士的資金來源,而且其成本相對便宜按揭利率遠較私人貸款為低。不過,要加按也有一定條件。其中一樣是:加按後按揭成數仍合乎按揭指引---除非樓價有明顯上升,否則加按套現難以執行。

舉例而言,如果購入一個300萬元的物業,以按9成,借入270萬元,還款年期30年,按息2.15厘計。假設利率不升不跌,3年後,尚欠銀行250萬元。如果樓價無變,按揭未償還餘額是樓價83%--根據現行按保指引,不可加按。

事實上,如果樓價、按息都不變,例子中業主,要在供款9年半後,按揭餘額才會跌至樓價7成。供樓滿10年,按揭餘額會減至198.5萬元,那時轉按,可套現----115千大元。萬一還款期內,按息上升,每月供款增加之外,償還本金比例下跌,套現大計便要再延後。

上述例子較為極端,我們假設了樓價不再上升。其實只要稍為調整變數,樓價按年上升,在資產升值的威力下,業主可能34年後已可透過加按取得一筆現金。

問題正是,政府現時明顯以「成功阻止樓價上升」為施政功績;而在樓價沒有明顯升幅的情況下,創業者難以透過加按取得資金。沒有人想看到樓價急升暴跌,但施政者應當留意,穩定上升的樓價,某程度上有助於社會階層流動。如何平衡樓價過高帶來的風險,以及創業者、中小企老闆的加按套現需要,有待政府處理。

原文刊於信報網站2014年1月18日 

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2014年1月16日 星期四

「平均按息」是多少 ?

今年眾多分析估計按息不會明顯上升,平均按息將維持在2.2厘左右。對於大眾最關心的樓價走勢,有意見便認為,即使按息回升至近年平均的3厘多水平,也不會嚴重影響市民的負擔能力。但此觀點有一大問題:「平均數」的採樣時間。

的確,如果利率上升,僅是升至3厘多的水平止步,應該不會對樓市有太大的負面影響。但「利率升至『平均水平』也沒有問題」。此一說法,其實有一個盲點。

理論上,當我們不確定未來發生甚麼時,我們只好參考過去。以利率為例,要考慮未來利率走勢,「過去的平均數」的確是重要的參考。問題是:取樣範圍是否合理?

香港近30年來的按揭利率,最高是聯繫滙率實施前,因香港前途問題未定,市場對港元信心下跌,利率上升,按揭利率一度高逾20厘。1997年回歸前,因投 資需求旺盛,按息在8厘多;97年金融風暴後,按息曾逾12厘。2000年科網熱後聯儲局減息,香港跟隨,按息低至2厘多。2008年金融海嘯後,美國推 行量化寬鬆,美息及港息因此跌至歷史新低,並大致維持至今。上文提及的「近年平均按息約3厘多」,數字便是以近10年(2007至2011年)新造按息, 平均計算而來。問題是,數據採集範圍有明顯問題。

近年按息被壓至極低
一般經濟周期約5至7年,理論上採集10年數字,大致覆蓋一個經濟周期,足夠反映經濟由盛至衰的利率變化。問題是:2008年的金融海嘯,並不是一般的經 濟循環事件。過去美國聯儲局不曾維持如此長時間的低息政策。簡單來說,2008年之後的市況是一個特例,利率是不正常地偏低。

如果置業人士擔心未來按息一旦回升對供樓的影響,要計算「歷史平均按息」時,要考慮的,不是近10年(當中有6年時間是量化寬鬆下的極度低息)平均數字;而應該考慮更長時間的按息走勢。






參考1992年至今的最優惠利率、拆息及期間大致的按息條件。如果計算過去5年(2009至2013年)的數字,平均按息是1.86%;過去10年 (2004至2013年,平均按息是3.07%。如果讀者認為未來一段展時間,按息會維持在過去十年的平均值左右,那按息的確是不值得擔心的。但如果參考 1992年以來的數字,20年平均按息是5.08%,比現時一般新造按息2.15厘高逾一倍。

20年平均按息約5厘
當然,近20年有一些基本因素的改變,令利率偏低;例如本地銀行取得利率協議,加強了競爭。但當我們要收集過去數據,計劃未來時,不應忽視近幾年的利率環境極不正常。要矯正原始數據偏頗的問題,惟有參考更長時間的數字。
而過去20年的平均數告訴我們,「歷史平均按息」,大概在5厘左右,即比現時一按新造按息上升3厘。置業人士在計算自己的中長期的按揭負擔時,宜以此個數 字作為參考。參考近年數字,最優惠利率在2004底至2006年初,在年半的時間內上升了3厘,置業人士必須計算未來面對按息類似升幅時,是否仍可應付, 才作出入市決定。

原文刊於經濟日報網站2014年1月15日

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2014年1月14日 星期二

利率升將令港府撤招?


市場上有一個想法,認為不必過分擔心聯儲局退市、甚至加息對本地樓市的影響。主要原因是近年政府因應樓價急升推出多項辣招,一旦美國退市,利率回升,樓價下跌,將觸發港府撤招,穩定樓價。

眾 所周知,政府推出政策需要有詳細數據支持。政府新近統計的按揭供款比率(450呎單位,七成按揭,20年還款期供款,相對於私樓住戶入息中位數的比率)在 56%水平。如以市場按息2.15厘為準,個案中的按揭貸款額約327萬元,月供約16,800元,相當於私宅住戶入息中位數三萬元的56%。假設按息上 升三厘,樓價、入息中位數不變;官方統計的按揭供款比率會升至73%左右,政府在此情況下撤招,便有一定難度——可能會被批評,明明供款負擔增加,卻去刺 激樓市成交。

假設按息上升三厘,樓價(及按揭貸款額)回落兩成,根據官方的計算標準,每月供款會是17,442元,相當於入息中位數58%——仍然較現時水平為高。

當 中吊詭的地方是:按息升「可能」令樓價回落,卻同時會令每月供款增加——以政府的計算標準來說,即使息升價回,按揭供款比率仍是會維持在一個官方認為「偏 高」的水平。而按揭供款比率偏高,一直是政府力言樓市有泡沫的主要理由,在數字仍然偏高的情況下,撤回眾多辣招有一定難度。當然,此處假設,樓價只微調, 如因任何理由暴跌,為求經濟穩定,政府不但可能收回遏市招數,更不排除推出救市措施。

原文刊於晴報 2014年1月14日

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2014年1月13日 星期一

由白居二看樓市需求



去年港府推出「擴展居者有其屋計劃第二市場至白表買家計劃」,即市場俗稱的「白居二」。坊間對計劃毀譽參半,那些受惠於計劃入市的買家是不是接了火棒仍是未知數;另一個由白居二引伸的啟示,是樓市需求的堅實程度。

去年港府推出白居二,本來立意良好,既可協助一批白表客置業,也可活化居二市場。但未知是否倉猝上馬,措施也惹來不少批評:部分意見認為在樓價高企之際推出計劃,是增加市場需求,有如火上加油。去年中樓市氣氛仍然暢旺時,在居二市場新增一批合資格的準買家,的確促使居二市場出現一批高價成交紀錄。

另一方面,居二市場雖然有房委會擔保,可在不需按保的情況下申造9成按揭,但房委會擔保期有限,令部分購買高齡居屋的買家,較難取得合理的還款年期,令措施協助白表客置業的效果受限。

由白居二申請人的反應,也可看到樓市的需求受樓價左右。居屋白表資格,申請人不能擁有住宅物業,2人家庭月入上限在4萬元以下。既然沒有物業,此批申請人要不就是與家人同住,或自行租住單位。照說是有較實在置業需求的一群人。

但數據顯示,此群人士雖然有較堅實的置業需求,但當市場看淡後市時,有關需求卻會轉弱。

需求受升值預期左右
政府推出5,000個白居二名額,第一天派發9,000張申請表,最終有6.6萬宗申請。以數字看,置業需求不可謂不熾熱。當時市場人士估計,八成中籤者會如期入市。不過,截至去年底,首批「白居二」2,500名申請人中,當中只有三成人入市,有逾兩成人申請延期半年揀樓:即有七成人未有在半年限期內置業。

第二批2,500個白居二名額將陸續取得購買資格證明書,可在半年內入市。但由於市場氣氛轉差,現時一般估計第二批白居二的入市比率會較第一批更低。

第一批白居二買家,有七成人未有在半年內以白表資格購買居屋第二市場單位。除非他們突然在私人市場置業,否則較可能的情況是維持原有居住狀況不變:繼續租樓/居於家人物業。

大半年以來,失業率未有上升、按息維持偏低,樓價平穩;樓市主要的變化,便是對後市看淡的觀點漸成主流。可以說,白居二由最初反應熱烈,到最後熱情冷卻,主要原因便是樓價升值預期退燒。

此處引伸一個有趣的問題:即使是表明購入單位作自住用途的買家,置業決定多少帶點投資性質。因此,一旦市場預期樓市將見調整,看來有真實置業需要的買家也會打退堂鼓。

至目前為止,港府的房屋土地政策偏向增加供應,原則上此是最王道的處理方案。但矛盾的是,政府在樓市氣氛暢旺時計算需求,按此增加的供應卻需時落成。一旦增加碰上外圍因素轉差時,反而有機會令樓市跌幅擴大。到了市場氣氛轉差時,政府收緊供應,卻為日後供不應求埋下伏線。簡言之,政府政策反而擴大了樓市波幅,如何避免此一怪圈持續,似乎需要政府更深入的研究。

原文刊於信報網站 2014年1月11日 

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2014年1月8日 星期三

2014樓市 政府反成利穩因素?

多數分析看淡今年樓價,主要理由是利率可能調升的陰影、發展商新盤積壓的銷售壓力、港府逐步增加的土地供應等。但另一方面,也有意見認為,2013年樓價 成交量大跌,樓價高位橫行,都是政府眾多辣招所致。而一旦樓價出現明顯下跌,各種壓力將迫使政府收招,足以刺激成交價、量回升。我們認為上述意見有其道 理,但要留意,有一些招數,發出了,便難以回收,會對市場產生長遠影響。

在曾蔭權年代,坊間有一個觀點:董建華提早離任,原因之一是樓價持續下跌,本地逾半家庭屬有樓階級,身家大縮水,民怨四起;其他不滿在此基礎上放大,結果 董特首提早離任。曾蔭權上台,樓市房屋政策向另一個極端移動,終止居屋供應、土地供應幾乎全由發展商話事的勾地表主導。

到了梁振英競選特首,背景是樓價高企,梁氏順利上台,與其推銷自己「有辦法增加房屋供應」的形象有關。梁氏上任後,亦以增加額外印花稅徵收期、稅率,加推買家印花稅、雙倍印花稅等方式進一步調控樓市。

樓價如大跌 反有救市壓力
雖然梁氏的房屋土地政策至今為止都在應對偏高的樓價,但我們同意,一旦樓價出現較大跌幅,且跌勢有持續的跡象;政府將有壓力進行相反操作--由出招壓市, 改為收招救市。表面上,樓價下跌,雖然不利業主,但應該受有意入市的用家歡迎。但細心分析,置業從來就有投資成份,本地樓價一直有「寧買當頭起,莫買當頭 跌」的現象。在樓價下跌時,有相當一部分的「準買家」,即使樓價已跌至可負擔水平,仍會繼續觀察,甚至打消入市念頭。

換言之,樓價一旦明顯調整,業主的怨氣勢將增加,但不見得非業主會受惠,遑論要他們出言支持政府。因此,我們認同,一旦樓價出現顯著調整,輿論轉向至擔心資產價格大跌時,官方將有一定壓力撤招救市。

不過,需要強調的有兩點:一旦樓市下跌,政府收招是否可力挽狂瀾,完全是未知之數。尤其是樓價輕微下跌,本身不足以觸發政府收招;但當樓市暴跌時,卻未必是收招可以抗衡。

招數一出 或難以收回
其次要留意,一些招數一旦祭出,便可能難以收回。尤其是按揭方面的管理措施,包括壓力測試、正面信貸資料庫、收入非以本地為主人士按揭成數受限等風險管理 措施。此等措施在推出時,目標都是控制銀行體系風險而不是遏抑樓價;甚至物業代理抗議辣招上街遊行,主要矛頭都是不同的印花稅而不在按揭指引。但深究下 來,此等措施對遏抑樓市的作用,絕不亞於各種印花稅。

問題正是,上述按揭指引的公開目標是降低銀行風險,即使樓價明顯下跌,當局亦難以收回此類措施。如果未來樓價出於某種原因而明顯下調,當局只是撤回各種新增的印花稅,但按揭指引仍然從緊,收招的救市作用亦會大打折扣。

原文刊於經濟日報網站, 2014年1月8日

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2014年1月7日 星期二

2014按息與樓價


2014年本地樓市最大變數之一,是本地按息會不會進入上升周期,進而帶動樓價下跌。多數人的直覺,按息上升利淡樓價,但回顧過去多年數據,按息與樓價走勢,未見明顯關連。

以1997至2003年為例,新造按息由平均逾10厘,下跌至2厘多;但期間樓價持續下跌近七成。2003年至今,樓價輾轉回升三倍,期間按息曾在2004至2005年上升,也曾在2005至2010年間下跌;而大致上樓價仍處上升軌道,未受影響。

以 最近兩年的數據來說,2010年銀行陸續上調拆息按揭利率後,現時新造按息平均較2010年初上升逾1厘,但樓價仍然維持升勢。總結而言,按息上升下跌, 只是推動樓價變化的眾多因素之一。大致而言,按息上升,代表透過按揭持有物業的成本增加,應屬利淡因素。但就歷年數據而言,仍然難以得出「息升樓價一定跌 的結論」。

需要強調的是,上文提及,按息變化與樓價無明顯關連。但在個人層面,只要借款人是以浮息按揭供樓,市場利率上升,便意味借款人每月供款 支出增加。雖然沒有人可以準確估計利率何時回升,但市場共識是利率已處於歷史低位多時,往後只有回升一途。置業人士宜為即將來臨的按息上升周期,進行一定 的財務部署,減少未來加息帶來的衝擊。

原文刊於晴報 2014年1月7日

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2014年1月6日 星期一

樓市還看本地經濟




美國宣布退市,市場上絕大多數分析估計明年樓價將回落。部分仍然看好樓市的理由縱使仍然存在,但威力卻在明顯回落。客觀來說,2014年樓市的確不容樂觀成交價似是易跌難升,在看淡後市成為主流意見的情況下,市場觀望氣氛轉淡,成交量大概只能維持現時偏低水平。

展望2014年,政府加大土地供應的效果將逐步明朗化;美國聯儲局雖然表明將維持低息,但逐步減少買債,將是貨幣政策主流。聯儲局減少買債的影響,已反映在美國長息走勢上,美國10年期債券孳息已升穿3厘。雖然聯儲局表明聯邦基金利率會維持偏低一段時間;但減少買債令債券孳息上升的結果,卻難以避免。

債息上升,代表市場預期平錢充斥的情況不再。本地財金官員預警熱錢可能流走,本地利率上升的情況並不是一句空言。當然,由於現時的按息低企,加上近年新批按揭的平均供款與入息比率偏低(最新數字為35%),按息微升,對借款人的影響不大,遑論對金融體系帶來衝擊。

不過,按息上升,結果仍然是每月供款增加、利息支出上升。近年樓價偏高,原因之一正是按息極低,一旦按息回升,代表樓價難在高位橫行。

現時居於私人住宅家庭的月入中位數3萬元;在壓力測試,及現行按息約2.15厘的情況下;入息正好處於3萬元的家庭,現時可順利借入的按揭貸款上限是329萬元。(還款期30年,按息較現時上升3厘,供款剛好不逾月入6)

而一旦按息上升半厘,在還款期、月入不變的情況下,可借入按揭貸款上限會減至311萬元。如果按息上升3厘,其他條件不變,可借入按揭貸款上限更會跌至241萬元,較現時下調26.7%(見表)

表:月入3萬元家庭於不同按息下可借入按揭上限
按息
通過壓力測試,可借入按揭貸款上限
2.15
329萬元
2.65
311萬元
3.15
295萬元
4.15
266萬元
4.15
241萬元
#假設年期為30年,壓力測試標準維持現有標準不變


上述數字的另一個演繹,是在市場按息上升後,可以負擔現水平樓價的潛力買家將逐步減少。香港樓市被評為泡沫化,原因之一正是近年樓價升幅遠高於一般打工仔入息增幅。過去5年,樓價上升約一倍,而同期私宅家庭入息中位數僅上升20%

市場上有一個說法,認為加息不一定利淡樓市,原因是加息往往代表經濟擴張;過去亦不乏利率與樓價同步上揚的局面。展望未來,如果香港一般打工仔收入見明顯上升,的確可抵銷按息上升的影響。問題是,美國退市、本地熱錢流走,不一定代表本地經濟擴張。

支撐樓價屢創新高的主要原因,便是按息處於極低水平。按息低令業主持貨成本下跌,一度出現的「供平過租」吸引大量租客加入買樓行列;按息低至一、兩厘,亦令偏低的租金回報率合理化。但美國退市卻為此個支持樓市的因素效力漸減。美國退市究竟會掀動本地按息上升多少,暫時難以估計,如果本地經濟增長未見新動力,而利率上升,對樓市的影響不容低估。

原文刊於iMoney 2014年1月4日

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中國版「房利美」引伸的問題




買樓難不單是香港的問題,內地大城市樓價升幅高於打工仔收入,望樓興嘆的年輕人埋怨的聲音未必比香港低。可能為了維持穩定和諧局面,內地傳媒報導,內地將成立類似美國「房利美」的機構,為初次置業者提供較利率較低的房貸。

有關報導引伸兩個問題,其一是,出現中國版的房利美,與此相關的次按危機有沒有機會在中國重演?

2008年金融海嘯,導火線是次按危機。市場出現次按,原因又與房利美Fannie Mae、房貸美Freddie Mac兩家政府贊助的機構向銀行收購按揭資產,再以有關資產抵押發債有關。當樓價下跌,經濟轉差,按揭斷供上升,兩房的債券價格暴跌,與此相關的衍生產品亦出現連鎖價崩,最終便是金融海嘯。

現時內地計劃成立機構為初次置業者提供低息按揭,由於有美國兩房經驗在前,內地媒體的消息是中國版房利美不會購入按揭資產發行債券,而是以自行融資的方式為買家提供低息貸款。簡單來說,萬一出事,也不會有嚴重的連鎖效應(購入有關機構債券、以此衍生的其他金融產品同時受牽連)

港人置業難  非關按息高
另一個引伸出來的問題是,如果中國內地都可考慮效法房利美,以低息協助初次置業人士上車,香港又可否考慮引入類似的制度?可惜的是,初步看來,不管是中國版還是美國原版的房利美,對本地年輕買家難以置業的幫助不會太大。

原因很簡單:近幾年令年輕人難以置業的原因不是按揭利率太高,相反,按息近年處於歷史低位。一般新造按息處於2厘多的水平,即使官方機構提供補貼,為初次置業者提供「更低息」的貸款,實質幫助並不大。

事實上,現時不少準買家對樓市的抱怨,是「雖然供得起,但難以負擔首期」。畢竟以現時「上車級」物業樓價動輒由300萬元起跳計,三成首期已是90萬元,連同其他印花稅、交易費用等開支,需要的現金高達100萬元。而監管機構為了控制銀行體系風險,近年多次更新按揭指引,方向都是減低按揭成數,一般按揭成數似乎難以向下調。

雖然現時市場上有按揭保險等不同的高成數按揭產品可壓低買家首期開支,但半官方機構的審批較欠彈性。一些有足夠負擔能力的初次置業人士,可能由於職業、其他信貸紀錄等因素難以透過半官方機構主導的按揭保險入市。

另一方面,在現時樓價仍然高企的時候,重新推出官方資助的首貸、自貸似乎亦欠妥當---有了大規模的官方資助,更多資金湧入樓市,不但可能形成新一輪升浪---萬一樓價在稍後基於任何因素下跌,政府都將被指鼓勵初次置業者接火棒。

如何在平衡銀行體系風險,與協助初次置業人士上車兩個目標之間作出平衡,還要避免萬一樓價上升下跌時影響政府民望,港府高官看來要還是要費煞思量。

原文刊於信報網站 2014年1月4、5日

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2014年1月2日 星期四

2013樓市總結

2013年過去,樂壇有不同名目的頒獎禮總結全年表現。如果樓市也有頒獎禮,結果可能會有以下獎項:

最先甜後苦獎:「白居二」買家
2013年政府將購買居屋第二市場(未補價二手居屋)的資格,擴闊至白表買家,計劃俗稱「白居二」。在樓市連升多年後,出現一大批夾心買家:一方面不合資 格申請公屋(也就沒有綠表資格);另方面也難以負擔節節上升的私樓。在政府停建居屋多年後,他們更感置業無門。政府推出「白居二」,此批夾心買家一方面可 以在售價較相宜的居屋第二市場購買單位;另一方面房委會提供擔保,令他們可借用九成按揭,連籌措置業首期的難度也大幅減少。可以說,在年內獲確認白居二資 源的準買家,感覺有如中獎一般。
但白居二計劃明顯有考慮不周之處:居二市場長年成交疏落,政府一下子批出2,500個白居二名額,僧多粥少的結果是連居二市場成交價也被炒起,多個居屋屋 苑出現第二市場創新高成交。但此獨特市場規模受限,居二市場近日也出現成交價回落的情況。部分以「白居二」資格高價入市的買家,技術上已成負資產。此批買 家可能是最能感受先甜後苦的一群。

無可奈何金獎:發展商
不論旺市淡市,發展商以出神入化的銷售技巧,往往能創造大型新盤一天售罄的佳績。但今年政府加辣壓市,一手住宅銷售條例生效,新盤樓書、宣傳、價單公佈、 銷售紀錄等全部受限。不過,政府出招,經驗老到的發展商,亦做到見招拆招的效果,新盤仍然不乏幾天銷售一空的佳績。不過,銷量維持理想的代價,是樓價要貼 近市價,新盤高開同區二手2、3成的日子暫難復現。更無奈的是:此種情況似乎會維持一段時間。

頂硬上獎:物業代理
2013年樓市成交量可能創十多年新低,收入與交易量息息相關的物業代理自然首當其衝。年內地產代理亦出現多年難得一見的團結行動,齊齊上街呼籲政府撤回 樓市辣招,但至目前為止,尚未見到具體成果。展望2014,美國逐步退市、負利率環境持續、政府揚言未到收招時候,都不利樓市成交量回升。2014年,物 業代理仍需咬緊牙關,頂硬上的情況可能持續。

郁不得其正獎:換樓客
在樓市上升周期,多數換樓客會以「先買後賣」的方式進行換樓部署,即先買入新居,待新居交易完成,順利遷入,再放售舊居。但近年的官方措施令此類部署的難 度急增:去年年初政府推出雙倍印花稅,令持有舊物業的業主現金支出大幅增加;如果舊居仍有按揭貸款未償還,業主為新居借用按揭,通過壓力測試的難度亦大 增。不少人更因手續麻煩而暫緩換樓計劃,縱有換樓意慾,亦難以執行。

最受保護金獎:銀行
回顧2013,銀行可說是最「備受呵護」的行業。除了沿用2011、12年的按揭審慎監管措施;年初壓力測試收緊、使用「內評法」銀行的按揭貸款風險加權 比例被調高;在在令銀行的按揭風險降低---新批按揭的平均供款與入息比率下調至35%,平均按揭成數只是5成多。各種數據顯示即使未來樓價有較大調整, 銀行承受的壞帳風險仍低。不過,以上結果一定代價,2013年按揭取用金額是連續3年下調,受周全保護的銀行,無可奈何程度可能與發展商不相伯仲。
展望2014,樓價似乎處於高處不勝寒局面;官方種種令樓市凍結的招數,卻頗受市民歡迎;上述無可奈何、備受保護的情況很可能持續下去。


原文刊於經濟日報網站 2014年1月1日

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減息周期將開始 本地業主受惠有限

美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...