按揭優惠的魚與熊掌

過去數年，樓按市場競爭劇烈，樓按申請人可以盡享不同類型的按揭優惠。但近日有銀行調整按揭優惠，如果借款人選擇按息掛鈎存款戶口，樓按的現金回贈就會少一些。在魚與熊掌不可兼得的情況下，借款人又應該如何選擇才對自己最有利？

數年前銀行為搶奪按揭業務，樓按借款人可獲「全方位」的優惠。但可能出於樓按利潤微薄，部分銀行一度調整優惠策略，借款人要在不同優惠之間選擇。以餐廳點餐作比喻，便是由晚餐附餐湯及沙律，改為附餐湯或沙律。

 

部分銀行去年取消為新造按揭提供按息掛鈎存款戶口，可能因疫情放緩、存貸比率下跌，個別銀行在早前開始恢復提供按息掛鈎存款戶口，但選擇此優惠，現金回贈會輕微下調。相反，如借款人選擇較高的現金回贈，便要放棄按息存款戶口。兩個選項的現金回贈差距可達貸款額的0.2%。

對於現金回贈及高息存款戶口之間的取捨，並沒有一個放諸四海皆準的最佳答案。要考慮的變數包括放棄高息存款戶口，可獲的回贈會增加多少，借款人同時也要考慮，在借取樓按後，自己尚有多少流動現金可存入戶口收取較高利息。

可按手上流動現金作安排

以借款額600萬元為例，如果借款人要在「有按息掛鈎存款戶口、標準回贈」或「無按息掛鈎存款戶口、現金回贈+0.2%」之間作決定，可以計算在一定期限內，存入多少現金，才可抵銷0.2%的現金回贈。600萬元的0.2%是1.2萬元。假設按息（亦即存款利率）為1.5%，大致上即借款人在取用樓按後，如有40萬元閒置資金可存入戶口，2年便有1.2萬元的利息收入。

簡單來說，如果借款人取用樓按貸款後仍有一定流動資金，選擇略低的回贈、換來按息掛鈎存款戶口較佳。當然，如果資金有較其他較高回報的投資選項，又或借款人閒置現金不多，有按息掛鈎存款戶口，但沒有多少現金可存入，答案便會截然不同。

原文刊於經濟日報網站2021年5月 26日

香港樓或成深圳上班族目標？

早前路透社有一篇報道指深圳部分地區樓價已高於新界北，部分內地發展商未來甚至可能將在香港新盤的銷售目標，鎖定在深圳的上班族。風水輪流轉，內地居民大舉在港買樓自住的日子可能並不太遙遠，甚至現行的辣招阻隔內地購買力的作用也有限。

看內地的房地產中介網站，深圳南山區一線分層豪宅樓價成交價高達每方米25萬元人民幣，換算港元呎價是2.78萬元左右，單以呎價而言，的確高於大多數新界區新盤。當然，此是極端例子，同樣是南山區，放盤呎價在1萬元以下的似乎仍是主流。

過去香港只有單一印花稅的年代，個別新盤內地投資者入市的比例可達三成，但深圳上班族入市卻是聞所未聞。原因之一自然是通勤加上通關的時間太長；原因之二是早年香港的樓價遠高於深圳，當地打工仔欠缺誘因在香港買樓自住。

 

不過，近年內地樓價的升幅更甚於香港，當更多新盤價格追上香港、兩地交通往來更便捷。在「大灣區」規劃下，未來深港過關手續可望簡化。在深圳南打工的上班族，購買樓價相對便宜的北區樓自住，已非天方夜譚。

尤其在按揭方面，香港現時銀行樓按利率只約1.4厘，遠較深圳一般按揭利率約4.6厘為低。雖然以香港以外收入申請按揭，成數會下調，但考慮到一般發展商為買家提供的二按，正常利率也就5厘多，在深圳用家角度看還算低息，一、二按湊合，平均按息只是3厘水平，仍可維持低息低首期入市。

稍為有點阻隔作用的是印花稅，當前非永久居民在香港購置住宅，要付樓價30%的印花稅，而深圳人首置買深圳樓的稅費只約4%。

問題在於，如果深圳南山新盤的呎價持續上升，全面超逾新界北並不是一件難以想像的事。或許有人認為，只要上調買家印花稅，便可阻擋大部分非本地的置業需求。但考慮到政府力推大灣區概念，估計買家印花稅在此背景下難以大幅上調。

如果整體上兩地新盤呎價進一步拉近，而樓按利率香港又較低，不排除相當一部分新界新盤被深圳用家吸納(二手因欠缺發展商的按揭安排，所受影響料較小)，進一步加劇本地住宅供不應求的問題。

 原文刊於信報網站2021年5月25日

「首次置業」高齡化原由

 

早前立法會一份樓市簡報，內容提及現時年輕人難置業，本地首次置業的平均年齡已達44歲。一般對報告的解讀是樓價高企，令後生仔女難以在欠缺家人支持下入市。但要留意，上途解讀並不完全正確。事實之一是樓價高企，年青業主的比例下跌。有統計指1997年，有22%業主是35歲以下，至2019年，比例跌至不足8%。原因自然是樓價上升較打工仔收入快，後生一代買家要用更多時間儲蓄首期。反而早年在低位入市的買家，可藉資產升值，一開二、三；年輕業主的比例自然下跌。

但要留意，官方眾多措施，也是促成更多高齡「首置業主」的原因。在很久很久以前，香港人結婚之後買樓，多數會選擇以夫婦聯名方式持有物業。行之多年的習慣卻在近年改變，已婚人士買樓，逾半都會由單名持有。此個改變，源於印花稅及按揭指引的改制，影響所及，甚至推高了統計上的「平均首置年齡」。

 

過去香港已婚人士買樓，大都會以夫婦聯權共有（俗稱長命契）方式持有物業，取其簡單方便。而2013年政府為調控樓市，推出雙倍印花稅，已持有本地住宅的人士再買樓，便要付較舊稅率高一倍的印花稅，即最高稅率為樓價8.5%（在2016年，對已持有住宅再入市人士的印花稅統一上調至15%）。而2010年修改的按揭指引，亦明確限制已有按揭借貸或擔保人士再借按揭購買第二套物業的成數及壓力測試標準。

夫婦入市轉為單名持有

但市場迅速適應，近年夫婦新入市，多會轉為單名持有，留下另一人「未持有物業」的身份，以便未來購買另一物業時，可以按舊稅率支付較低的印花稅（最高4.25%）。甚至已聯名持有物業的家庭，也會以親屬轉讓的方式，令名下物業改為單名持有，以便再入市時可以較低稅率入市。近年市場統計，二手住宅成交中，有約10%為近親甩名轉讓（例如原本A、B聯名持有的物業，轉讓予A）。

同樣地，在按揭上，已婚夫婦入市，以一人作業主之外；一般亦只會以單一業主作借款人。如果借款人本身收入不足以通過壓測，才會以另一半作擔保人；並計劃在借款人收入上升後，以轉按方式移除擔保人。未來既不是業主、又沒有按揭負擔的另一半入市時，便可節省印花稅，一般也可以自用條件申請按揭。

此類將物業業權轉讓予親人，再入市的買家，不少統計上之會視為首置。自然進一步推高「首置」的平均年齡。

原文刊於經濟日報網站2021年5月19日 

連租約單位按揭須知

 

樓市旺場，部分二手屋苑已出現「鎖匙盤」短缺現象，部分買家可能要退而求次，購買連租約放盤的單位，購買此類單位時，在按揭申請上有不少要注意的地方。

所謂連租約單位，即單位正在出租，業主將單位及租約一併轉讓。購入此類單位後，新買家便承接了原業主在租約上的權利（例如按租約收租）及責任（例如維修，如果合約指明的話）。在按揭上，購買連租約單位，一般會被視作「非自用物業」。

以按揭成數而言，沒有其他按揭負擔（指非其他按揭借款人或擔保人）的按揭申請人，為自用住宅物業申請按揭，樓價1,000萬元以下的物業按揭成數上限是60%，貸款額上限500萬元，樓價1,000萬元以上的按揭成數上限為5成。而同類按揭申請人為非自用住宅物業申請按揭，成數上限劃一為5成。

自用物業按揭條件較寬鬆

對有按揭負擔人士來說，為自用住宅物業申請按揭（情況可能是銀行接受申請人持有多於一個自住物業，又或者申請人原先的按揭負擔是為家人物業按揭作擔保），樓價1,000萬元以下的物業按揭成數上限是50%，貸款額上限400萬元，樓價1,000萬元以上的按揭成數上限為4成。而同類按揭申請人為非自用住宅物業申請按揭，成數上限劃一為4成。

 

同樣地，自用物業的供款與入息上限及壓力測試標準都較非自用物業寬鬆：前者的基本供款與入息比率上限是50%，假設利率上升3厘，供款與入息比率上限是60%。而非自用物業的的基本供款與入息比率要求則會收緊至40%，假設利率上升3厘，供款不可高於月入50%。

如果用家購買連租約單位，目的在租約期後收回單位自用，仍然可以透過一定步驟，讓銀行信納自住用途。例如要求租客簽訂退租同意書，表明將在租期完結或指定日期後退租，便較易說服銀行購置有關物業是作自住用途。

如果原有租約的租期較長，例如尚有1年，即使租客承諾1年後不續約，銀行仍難以接受買家購買單位是作自住用途。相反，如果現有租約期較短，例如只3個月，而租客又願意簽訂退租同意書，銀行便較可能採納申請人購買物業為自用，可以用較寬鬆的條件批核按揭及計算壓力測試。

要留意的是，如果買家購入單位的確用於投資，有時連租約也有一定的好處：雖然按揭成數會較「自用」下調、壓力測試要度較高。但由於租約列明有租金收入，在計算「入息」時，租約便是租金收入的最佳證明，有助於納入申請人的整體收入一部分，有助於通過壓測。一般來說，銀行會以租金打7折計算，例如月租2萬元，計算壓測時可視為1.4萬元的收入。

原文刊於經濟日報網站2021年5月12日

 

升市提防黑天鵝

近日樓市升勢動力十足，在拆息見十多年新低、疫情受控、經濟恢復增長的大環境下，樓價可能在年內出現顯著升幅。但在升市之際，必須留意，市場似乎潛伏不少黑天鵝，樓價前景並非一面倒完全樂觀。

從表面看，樓市升勢甚為全面，港九新界一、二手盤都出現破頂價成交，連續兩個周末的一手成交量突破400宗。但升市之中，市場也隱藏不少負面因素，可能左右未來樓價甚至宏觀經濟。

 

黑天鵝之一是美國利率政策。在美國量寬持續之下，香港的利率維持低企。雖然聯儲局曾經表明未來2、3年都會維持低息，但曾任聯儲局主席、現任美國財政部長的耶倫早前卻在一場經濟研討會上表示，美國可能需要加息，以壓抑可能過熱的經濟。雖然她之後澄清言論並非建議聯儲局更改利率政策，但美國高層對持續量寬有疑慮應是事實。如果美國實體經濟持續改善，聯儲局加息似乎是合理反應。一旦本地按息隨美息回升、不但有樓在供的業主每月供款上升，在低租賃回報的情況下，也會影響投資者入市意欲。

第二隻黑天鵝是土地政策。香港樓價長期高企，原因是土地供應不足。但香港未發展土地達70%。只要政府狠下類似於改動選舉制度的決心，不管是郊野公園周邊、新界的魚塘農地、要改作發展用地，其實也沒有太大難度。主要的阻力，恐怕只是新增土地增加，可能會影響政府的土地收入。

第三隻黑天鵝是疫情。單看香港，雖然港府明顯認為港人對注射疫苗不夠熱情；但香港的感染個案算是極低。各類抗疫措施放寬，也為經濟恢復營造基礎。但環觀全球，疫情遠遠未可言「受控」。市場期待疫情受控，香港可恢復對外往來，帶動經濟增長。但外國疫情持續，環球人員往來、旅遊商務也難全面恢復。香港與新加坡的「旅遊氣泡」便好事多磨，一波三折。萬一通關之後，有潛伏期的病人進入境內，本地隨時又迎來新一輪爆發。

上述幾種負面因素中，部分即使成真，對樓價的負面影響也可能有限。例如利率，在經濟恢復增長的前提下，就算按息往上調2厘，對樓價的壓力也未必太大。而說得上是黑天鵝，也代表發生的機率偏低，但在主流觀點一面倒看好的情況下，用家也應防患未然，即使對樓市前景樂觀，也宜持盈保泰，不應孤注一擲於樓市。

原文刊於信報網站2021年5月11日

按揭被拒批 可以點解決

 網上熱話，一位準買家購入豪裝居屋，卻在申請按揭時，被銀行發現單位廚廁調了位，而且工程未經入則申請，最終按揭申請被拒批，買家撻訂收場。其實除了單位現況與圖則不符之外，尚有其他因素可能令銀行拒批按揭。

一般來說，按揭申請被拒批的原因不外乎是「人」或「樓」出現問題。所謂「人的問題」，最常見收入不足或收入證明不足。前者較易理解，即收入不足以通過壓力測試。

 

收入足也要證明足

而即使收入充足，申請人也要有良好證明，銀行才可視為可信的收入。一些工種可能收入豐厚，但欠缺證明，例如無交稅、無公司聘用紀錄等，銀行都可能不採納為可信收入。

而即使收入充足、又有良好證明，也不代表銀行一定批會。最常見的情況是按揭申請人的信貸紀錄不良，例如過去常有逾期還款，甚至欠債不還的紀錄，都會影響按揭批核。

而即使借款申請人本身情況正常，如果作為抵押物業的「樓」本身有問題，也可能會影響按揭批核。除了上文提及的物業有未經正規手續的改建之外，其他常見的物業問題包括樓契不全、物業因業主欠債、僭建等原因被釘契，甚至是曾發生凶案等，都會影響按揭申請。

如果是「人」的問題令按揭申請被拒，一般處理方式是增加擔保人，又或以更長時間整理收入紀錄，令銀行信納借款人上報的收入。萬一是「樓」的問題，便要細看問題所在，看看有沒有解決的方法，例如按揭申請是加按／轉按，而因僭建被釘契，業主便可根據官方要求，拆除僭建，令有關部門「解釘」，以便申請按揭。

需注意時間是否充足

如果是涉及買賣的按揭申請，買家便未必有時間去解決（例如要改建的單位「還原」不單時間上緊迫，也要賣方配合）。但要留意，市場上不同銀行及貸款機構的審批尺度都有不同，部分即使遇到成交價較估價高，也未必會安排估價師視察物業，而是直接按市價批出樓按。對買家來說，可能會是較未能取得按揭，損失訂金離場較佳的結果。

原文刊於經濟日報網站2021年5月5日

樓市成交打破坊間偏見

多年來，坊間對樓市有不少既定觀點：樓價都是被外來購買力炒起、一手盤熱賣都是靠「呼吸PLAN」等。但近日樓市的表現，似乎證明以上看法都是偏見。本地買家入市意欲不單旺盛，而且財力雄厚。樓市在罕有外來購買力、買家不太需要高成數按揭的情況下，仍然有價有市。

過去不少人認定，本地樓價是被外來買家(尤指內地人)炒起、新盤熱賣的主因之一是，發展商提供審批寬鬆的高成數按揭安排。而這些觀點並非全無理據：內地遊客充斥零售市場，予人「多金」印象，想當然認為他們也是樓市的入市主力。而多數新盤推出時都附有高成數按揭安排，也令一般人高估了此類產品的需求。

 

2020年初新冠疫情爆發，香港不久即進入事實上的封關狀態。過去被認為炒高樓市原凶的內地買家無從來港，但去年一手成交量基本穩定，今年多個新盤成交價更是創新高，說明基本上是本地購買力撐起本地樓市。

不同人對「本地購買力」有不同的演繹。在官方定義中，有本地永久居民身份，毋須繳付買家印花稅的，大概便是本地購買力。但這些「本地買家」中，可能有一成多是身份證上的姓名為漢語併音、剛住滿7年的新香港人。

按揭方面，過去不少討論認為發展商開出的高成數按揭，甚至是「呼吸PLAN」(定義：審批極度寬鬆的非銀行按揭)在發揮作用。但仔細看一下各大新盤的成交紀錄冊，會發現新盤買家選用發展商按揭的比例偏低，一般只在10%上下。此現象的部分成因是，2019年底港府放寬按揭保險的適用範圍，樓價600萬至1000萬元的物業，買家都可申請八成或以上的按揭保險，按保在一定程度上取代了發展商按揭。

不過，如果我們把焦點集中在單位折實價格在1000萬元以上的新盤，會發現雖然這些單位因為價格因素而不可申請按保，惟買家選用發展商高成數按揭的比例並不高，比重也是在10%上下。情況意味個別新盤近九成的買家，根本毋須高成數按揭已可入市。

當然，千萬元以上新盤的買家沒有申請發展商的高成數按揭計劃，也不一定代表他們全都會以五、六成首期入市。個別換樓客可能部署先買後賣、待樓花近落成，才出售持有的物業套現作首期。

綜合以上兩個現象，只可說坊間不少人低估了香港本地人的財力及置業意願。在新樓供應於未來10年看來仍然追不上需求，而整體上熱錢氾濫、利率低企的環境下，中短期樓價可能仍有上升壓力。

原文刊於信報網站2021年5月4日