轉按宗數為何逆市上升？

今年樓市受種種因素影響，成交較為淡靜，成交量按年下跌38%；但同期樓按取用宗數在轉按需求仍強烈的支持下，跌幅不足2成。究竟為什麼港人熱衷轉按？

今年1至8月，一、二手公私營住宅的成交註冊宗數約34,700宗；較去年同期的56,200宗下跌約38%。今年同期住宅按揭取用宗數約44,000宗，較去年同期的54,400宗下跌約19%。大家應留意到，今年住宅註冊成文量，遠低於同期的按揭取用宗數。

 

原因1：時差因素
成交註冊與按揭取用的差距，部份原因是「時差」；一手單位如以樓花推出，按買賣合約登記，會在物業落成前註冊。但如買家選用建築期付款，便會待物業成為現樓，才有按揭取用。由於近年建築期付款是一手成交的主流，因此去年或前年售出，今年入伙的單位，不少成交會在過去登記，但今年才取用按揭。

原因2：轉按因素
另一個成交註冊與按揭取用有差距的主要原因是轉按。轉按不涉及買賣，不會反映在註冊數字。但近年新批按揭中，大約有2成為轉按申請，此是按揭取用宗數往往大於成交的一個主要原因。

以今年新批核的按揭宗數為例，1至8月全部新批按揭為6.45萬宗，較去年減少21%，但當中轉按的申請，為1.86萬宗，較去年同期上升19%。反映樓市成交淡靜之下，轉按市場反而更為活躍。

轉按的原因
一般業主轉按有多種可能原因，包括套現、慳息、移除擔保人及賺取現金回贈等等。今年樓市成交量下跌，部份銀行為維持按揭業務規模，開出甚為吸引的條件吸引轉按客戶，個別的現金回贈逾2%。

對大部份浮息按揭的借款人來說，在按息上升的當下，可以應對的手段不多。轉按賺回贈可以抵銷按息，可能是近一年轉按宗數逆市上升的原因。展望未來，按息料會持續上升，估計轉按的申請仍然活躍。不過，雖然銀行爭取客戶轉按的態度積極，但市況的發展卻有新因素制約轉按的規模。

近期樓價有加快調節的趨勢，個別屋苑的估價也有所調整；轉按申請時，銀行會以最新估值計算按揭成數；如果市值有較明顯的調整，部份以較高成數取用原有按揭的客戶，新按金額可能不足以償還舊按，會增加部份業主的轉按難度。

 

原文刊於經濟日報網站2022年10月26日

負資產與銀主盤

 樓市調整，樓價指數一年跌幅約10%，而市場多數意見估計樓價仍有下調空間；樓價跌幅逾一成，統計上的負資產數量料會顯著增加，但估計市場上的銀主盤規模仍然有限，增幅將大幅落後於負資產數量。

負資產與銀主盤是相關但意義不同的兩個概念：負資產指的是物業市值低於所抵押未償還債務，例如樓價市值500萬元，但物業所抵押的樓按未償還本金高於500萬元，物業便是負資產。負資產的數量，金管局每季有統計，香港負資產問題最嚴重的時期為2003年6月，當時共有約105697宗；而最新的數據是今年第二季，銀行體系內的按揭負資產是55宗。要留意的是，金管局統計的「負資產」，只反映銀行知悉的數據，包括銀行一按、銀行同意的一按+二按組合。如果小業主在未得銀行同意的情況下另外以物業抵押借取二按，銀行便不一定知悉，官方亦難以統計。

 

銀主盤指的是當按揭借款人違約，銀行(債權人，又稱銀主)向法院申請強制執行(Foreclosure)，將債務人名下房屋拍賣，以賣樓所得償債；被銀行放售的物業便是銀主盤。本地銀主盤數目高峰於2003年，銀主盤曾一度高達5000至6000個；而本月中，業界統計銀主盤數量約200個。

以上兩個概念相關，是因為當借款人因個人原因無力還樓債時，如果物業市值高於樓按未償還金額(即不是負資產)，借款人通常會在一般二手市場放售單位，套現所得足以償還樓債，在正常情況下不會成為銀主盤。在借款人既無力還債，而物業樓價又低於樓債餘額，甚至二按公司都把借貸登記於土地註冊處時，物業便會有較高機會成為銀主盤。

因為樓價的跌勢似會維持一段時間，我們估計負資產會在未來的統計中明顯增加，未來兩季的數字可能達低四位數。近兩年以八、九成正規高成數按揭(包括按揭保險，也包括新盤涉及銀行一按及發展商二按組合)入市的買家，物業都有可能在短期內成為負資產統計中的一份子。

不過，在正常情況下，只要按揭業主維持正常還款，物業是否負資產，並不會引起銀行強制執行，令物業成為銀主盤。2003年市場累積大量銀主盤，原因包括樓價長期下跌，也包括經濟收縮、失業率高企，以及最重要的2008年之前，未有正面信貸資料庫、未有壓力測試要求前，投資者可以用一份收入向多家銀行為多個物業取得按揭。此種寬鬆的環境令個別投資者過度借貸，樓價轉勢，一個投資者便會有多個物業成為銀主盤。

而過去十多年市場基本上由用家主導，而且按揭審批制度大致保證了他們不會過度借貸，在此情況下，估計銀主盤在未來一段時間仍會維持在三位數水平，對樓市帶來的負面影響亦有限。

原文刊於信報網站2022年10月25日

"呼吸Plan"出路

早前金管局放寬壓力測試的計算標準，令同等收入的按揭申請人可借取更多的樓按金額，被市場解讀為托市或減辣，但一般估計措施對刺激樓市買賣氣氛作用有限。反而某一類已經置業的人士，料可受惠於措施，令轉按減債變得較為容易。

放寬壓測對樓市未必有太大作用，原因之一，是受外圍利淡消息影響，市場觀望。加上按揭利率上升，抵銷了放寬壓測的效果。不過，一些已入市的業主，估計仍可受惠於措施，令每期按息支出減少。

 

發展商按揭入市的買家  多數計劃2-3年後轉按

說的是近幾年以發展商按揭入市的買家。此類按揭普遍特色是按揭成數較高、審批較為寬鬆、還款初期利率較低，但優惠期後利率達P至P+。一般以此類按揭入市的買家，原初的計劃可能是「盡享兩、三年貼近銀行按揭的低息優惠，優惠期滿便賣樓獲利或轉按至銀行」。但近一年樓價下調，過去2、3年購置新盤的買家，以現價放盤大概要微蝕離場；如果購入物業未滿3年轉讓，不論賺蝕，更要支付額外印花稅。

轉按的話，由於發展商按揭的特色是審批較銀行寬鬆，2、3年前以發展商按揭入市，不代表向銀行申請轉按也會順利獲批：發展商指定財務公司可能會接受借款人在優惠期還款佔入息比率5、6成仍批出按揭；但在壓力測試要求之下，此等樓按負擔根本難以獲銀行批出按揭。

壓測標準由假設現行利率+3厘調整至+2厘，令同等收入的樓按申請人，在同等年期、利率的條件下，可借取較高的樓按。以月入5萬元，當前利率2.75厘，還款期30年計；在舊壓測標準下，最多可借514萬元；新標準下，可借575萬元，上升11.8%。那些因為批核較寬鬆而借取發展商一按入市的買家，過去可能因為銀行樓按對入息需求較高而難以轉按，在壓測放寬之後，此方面的難度便大大減少。

樓價跌  或需籌措資金償還舊按

當然，現時要成功轉按慳息，要面對兩大門檻，其一是上文提及的供款與入息比率；。其二是物業的估值，發展商一按的樓按成數較銀行為高，如果物業估值明顯下跌，借款人就算過得了壓測一關，再申請按保轉按，可能也需要另外籌措資金償還舊按—而估值的變化，便要看個別新盤開售時的溢價、鄰近屋苑的新近成交，難以一概而論。

 原文刊於經濟日報網站2022年10月19日

 

負資產風險重臨

 樓價被看淡，大行發表報告，估計樓價較現水平尚有3成下調空間。不同機構對樓市調整幅度判斷或有差異，但大方向都是看淡。無論樓價最終調整幅度為何，料相當數量的負資產將會重現。

所謂負資產，指資產估值低於以資產抵押取得的未償還貸款餘額。據金管局統計，今年第二季末的負資產數量是55宗。第三季的負資產統計應會在10月底公報；參考樓價指數，樓價在9月底較6月底下跌約5%，估計負資產數字會回升至3位數。但如果樓價在一年內再出現雙位數下調，負資產數目可能急升至4位數。

 

香港負資產問題最嚴重的時期為2003年6月，當時共有約105,697宗負資產按揭，佔所有按揭的22%。同一時間香港經歷過SARS、失業率高企等，令「負資產」三個字在香港人腦海中有大量不愉快的記憶連結。但「負資產」本身不是什麼洪水猛獸，當樓價有升有跌，而市場又有按揭活動時，負資產便會不時出現，數量有起有落，問題只是如何管理相關風險。

負資產風險可控  不會有實質即時影響
過去十多年香港只有零星的負資產個案，原因是樓按的成數再高，只要不逾100%，而樓價反覆上升，統計上負資產便不會出現。少數個案是樓價出現數個百分點下跌時，個別新借取的極高成數樓按在統計上便成為負資產。但物業成為負資產，對借款人不會有實質的即時影響—按揭還款受按息及年期影響，與估值無關。

過去未有正面信貸資料庫、未有壓力測試要求前，看好樓市的投資者，可以用一份收入向多家銀行為多個物業取得按揭—只要每次申請時，樓按供款不逾月入一半，一般便可獲批。此種寬鬆的環境令個別投資者過度借貸，一旦市場環境逆轉，租金收入不足以支持還款，此等投資者便可能會將多個單位放售，最終引發樓價更大的跌幅、更多的負資產。

樓市用家主導 不會過度借貸

但自十多年前引入正面信貸資料庫、壓力測試的要求，再加上針對非自住人士的種種印花稅，市場基本上由用家主導，而且制度大致保證了他們不會過度借貸。此種環境下，即使樓價因外圍因素影響而調整，出現恐慌性拋售的機會也不高。

對貸款機構來說，只要借款人有足夠的還款能力，並持續還款，未償還貸款金額高於抵押品估值的問題亦不大，整個銀行體系的風險仍然可控。雖然大家不會喜歡看到負資產數量上升，但也不宜對此過份恐慌—只要樓價並非只升不跌，負資產便有機會出現，如果樓按借款人有足夠的償付能力，問題便不會太大。

原文刊於經濟日報網站2022年10月12日

估價下跌 呼吸PLAN借款人宜提早轉按

 樓市觀望氣氛濃厚，大行估計樓價仍有三成下調空間，《信報》亦透過網上系統統計9月二手屋苑估價全線向下。估價下跌對大部分業主來說，是賬面資產值下跌，對日常生活沒有多少影響；但對部分人來說，情況卻有所不同。

《信報》追蹤的15個屋苑，三成追蹤單位在9月的銀行估價下調多於5%，最高估價下跌8.5%。銀行對二手市場單位的估價，基本上反映屋苑的新近成交價。對絕大多數小業主來說，樓價估值下跌不算是好事，但如果暫時沒有計劃賣樓，其實物業估值下跌對生活幾乎無影響──對有換樓計劃的小業主來說，樓價下跌，大不了是平買平賣。對要供樓的業主來說，樓價升升跌跌也不會影響他們的每月還款。

 

不過，對部分人來說，物業估值下跌，會對他們帶來實實在在的影響；第一種當然是短期內有需要沽貨的業主，售樓所得可能會較之前估計為低；但如果他們對中長線後市仍樂觀、財政上又可選擇「持貨」的話，仍可考慮暫停沽貨計劃，待調整期過去再部署賣樓。

第二種受影響的是近年借用利率先低後高按揭入市的買家。此類按揭多數由一手發展商安排，按揭成數較銀行標準為高、批核標準又較寬鬆、還款初期設低息(與銀行利率接近)，甚至零息的優惠，但兩三年優惠期後，按息會升至P至P+。此類按揭市場統稱為「呼吸PLAN」，多數借入此類按揭的業主都有一個如意算盤，即在優惠期後，轉按至銀行，便可避免長期以較高利率的樓按負擔。

不過，轉按是否成功，涉及多個因素，借款申請人的供款與收入比率、信貸紀錄外，最重要的是物業估價。以樓價1000萬元，借用發展商八成按揭個案為例，假設2年免息免供，優惠期後利率轉為P。假設物業估值跌至850萬元，就算以按揭保險借足九成，樓按金額上限亦只有765萬元，借款人要轉按，便要另外準備35萬元的資金，以償還原有樓按。樓市如持續調整，將大大增加過去幾年以發展商「呼吸PLAN」入市轉按的難度。

一般來說，發展商安排的按揭不設罰息期，部分甚至有提早還款的回贈。曾經借取此類按揭入市的買家，如財政狀況容許，可考慮在原有按揭優惠期尚未完成，樓價估值下調不多的情況下，先行申請轉按。此策略可減少樓價再有調整時，轉按難度進一步上升帶來的風險。

原文刊於信報網站2022年10月11日

樓市到了減辣的時候？

 早前金管局調整壓測要求，被市場解讀為減辣。但措施暫時未見帶來明顯刺激，暫時看，樓價指數、成交量都在走下坡。放在眼前的問題是，如果樓市調整持續，政府會推出更多減辣措施？現時減辣對樓市又有幾多刺激作用？

先看樓價，視乎統計方式，二手樓價比去年同期下調約7%至10%，而多方分析都估計，在利率看升、經濟前景不明朗的情況下，樓價仍有下調空間。再看成交量，9月一手成交只約600宗，遠低於近年每月一手平均成交約1300宗水平。由數據看，樓市已進入調整期。

 

由於現樓樓價會影響賣地成交價，而土地拍賣又是港府收入的一大主要來源；加上樓價「穩定」一直被視為影響中產階層是否支持政府的風向標；政府似乎有足夠誘因在樓價下調時相應減辣，為樓市帶來支持。

所謂減辣，主要指調整近十多年來推出的多種印花稅。早前放寬壓測，效果是令同等收入的按揭申請人可借用的樓按金額上升；但不會減少按揭借款人的置業成本或利息支出。惟下調或撤銷部分印花稅的話，卻是直接減少買家的置業成本，可能為樓市帶來更明顯的的刺激作用。

當然，對上一次加辣是2016年11月，政府推出加強版印花稅，將永久居民購買第二套住宅或非永久居民購買住宅的「雙倍印花稅」改為劃一的15%稅率。現時樓價比當時高出20%，在樓價調整幅度相對較低時減辣，恐怕仍會引來「托市」、「只許樓價升、不許樓價跌」等批評。

不過，現時港府力推「大灣區」生活圈的概念，涉及非香港永久居民的買家印花稅(樓價15%)及從價印花稅(樓價15%)，是否下調，似乎有一定討論空間。尤其近月坊間對於「搶人才」的討論升溫；本地大學近年有大量內地生就讀，2021/22學年，教資會資助14792個內地生在香港就讀本科或研究生學位。另外有約2.5萬個自資就讀本科、研究生學位。他們可能是人才流失問題的答案。現時的印花稅政策之下，他們在取得永久居留權之前置業，便要支付樓價三成的印花稅。如果針對他們的需要而調整印花稅，而非一刀切放寬，可能利好樓市氣氛，又不致於刺激長線的投資需求。

 原文刊於信報網站2022年10月4日