新盤延期交樓，買家如何應對

 

某建築工程公司被政府除牌，由於此公司涉及幾個新盤的工程，相關發展商需要在工程期間更換工程公司，程序需時，可能會令項目延期落成。使用不同付款安排的買家，對於新購物業延期交樓，也會有不同的應對方案。

未落成的一手樓花，有兩大主流付款安排：「即供付款」及「建期付款」。前者即是買家在物業未入伙前已支付全部樓價；涉及銀行按揭的話，買家會申請樓花按揭，在新居未入伙前，已開始償還樓按。後者是買家支付一定比例樓價後，待物業落成才完成交易，需要按揭的話，也是到時才申請現樓按揭。

即供買家或有雙重住屋支出

如果樓花物業延期落成，對選用即供付款買家的財務影響較小，因為已取用樓按，已經開始還款。不過，如果他們需為原有居所支付租金或償還樓按，他們便會有較長時間有雙重住屋支出。另外，如果新居延誤交樓，而選用即供付款的新盤買家又按原有計劃售出舊居，可能需要以短租方式解決居住問題。

 

建期付款買家 若估價不足將多付差價

對選用建期付款的買家來說，最大的風險是估價不足。由於他們要待物業臨近交樓才申請按揭，如果樓價在期間下跌，影響到入伙時的估價，買家要完成交易，便需要支付差價。以一個折實價800萬元的樓花物業為例，買家打算申請8成按揭，即借640萬元。如果物業落成時，估值下跌一成至720萬元，8成按揭便只可借576萬元，買家要另行籌措64萬元支付差價。如買家未能籌措資金完成交易，便可能需要撻訂離場。

樓價調整對不同項目的估值會有不同的影響。以近2年樓市表現而言，整體樓價指數回落，但期間售出的新盤，在入伙時估價的表現各異，至目前為止，在過去2年出售，在近期交樓的新入伙盤，只有個別項目出現估價較購入價下跌，未見大規模的估價不足現象。

估價下跌的應對方案

不過，以較穩健的策略考慮，如果樓花買家擔心物業估價下跌，有幾個處理方案：

1. 考慮向發展商申請改用即供付款，但此舉需要發展商同意，而且對於舊居有按揭未供滿的買家來說，要通過壓測有一定難度。

2. 可考慮在樓花期提高儲蓄比率，萬一申請按揭時估價下跌，也有足夠現金完成交易。

3. 如果買家入市時未有打算借用較高成數按揭，當物業入伙估值下跌時，可考慮申請借用較高成數的按揭，例如上文中，購入價800萬元，後來估值720萬元的物業，如維持640萬元的借款額，按揭成數會上調至89%，由於目標借款額不變，在利率、年期一樣的情況下，每月還款也不會增加，不過，借款人會因為借用高成數按揭，而輕微增加了保費等的支出。

 原文刊於經濟日報網站2023年10月26日

負資產宗數料重上1萬宗 銀主盤未必會隨之增加

 金管局將於本月底公報第三季負資產數據，如無意外，數字會回升至破萬宗水平。有外電分析，往後銀主盤也會創新高，甚至影響銀行業績。其實樓價下跌，往往代表負資產數量上升，但不見得銀主盤會線性增加。

負資產佔比料增

外電的分析假設樓價在現水平(也相當於去年底水平)跌10%，會令負資產按揭欠款上升至整體銀行按揭餘額的5%，此部份是相當客觀的估計。去年第四季，負資產約12,000宗，負資產按揭的總值佔銀行按揭餘額3.66%。其後樓價在第一、二季回升，那些按揭未償還餘額本來略高於估值的單位，便因為樓價回升而脫離負資產行列。

現時樓價大致調整至與去年底同一水平，如無意外，月底公布的第三季負資產個案，會回升至逾1萬宗。樓價在現水平再調整一成的話，負資產欠款相對於按揭餘額的總值升至高於5%的現象有高機率出現。

 

銀主盤未必隨之增加

但「負資產」增加，卻不一定導致「銀主盤」按比例增加。2008年金融危機後貨幣供應增加，其後港府引入多種印花稅、金管局推出壓力測試。住宅市場以本地用家為主導，而且他們都有一定的償付能力。與過去樓市投資者參與比例較高的年代不同，投資者在大市轉勢時，一個「止蝕」的決定可能導致多個單位成為銀主盤。但用家除非面臨收入大幅下跌，一般不會因為價格波動而售出自己的居所。

我們將會看到的負資產數字增加，絕大部份是近2年以高成數按揭入市的用家，他們的物業估值或許已經低於未償還按揭餘額，而上升了的按息又為他們帶來一定的償還壓力。但在現時低失業率，各行各業都欠缺人手、薪金有增長壓力的情況下，不見得斷供的個案會大升。初步看來，銀主盤的存量估計會維持在低3位數，對樓市的壓力不大。

銀行損失料僅千多萬元 影響不大

再看負資產潛力損失對銀行的壓力。以外電分析負資產按揭總額將升至佔銀行按揭5%計，大概是920億元。同樣以2022年底為基準，當時此些負資產個案的平均欠款為估值的104%，樓價在此水平再下跌10%的話，整體負資產的平均欠款將升至估值的115%左右。對銀行來說，負資產增加帶來的潛在損失，是「整體負資產總額x違約率x損失嚴重程度(Loss Severity)」套入估算數字，是920億元x違約率x15%。簡單來說，如果樓價下跌10%，而「全部」負資產業主都斷供，銀行業的損失總額是138億元，相對於現時逾1.8萬億元的按揭市場規模，仍是有限數。要強調的是，近年負資產拖欠還款的比率長期低於0.1%，假設此些拖欠還款的個案最終都違約，為銀行業帶來的實際損失便只是1,380萬元。說千多萬元的損失會嚴重影響銀行界，看來是有些過慮。

 原文刊於經濟日報網站2023年10月18日

「免息免供」減換樓壓力 惟需注意額外風險

 新盤按揭優惠層出不窮，部份發展商為旗下樓盤推出不同的按揭優惠以吸引買家，其中包括「初期免息免供」。此類安排無疑有其吸引之處，尤其迎合換樓客的需要。但在目前市況之下，買家選用此類安排，可能需要注意額外的風險。

對有換樓的業主來說，理財上一大難題是未售出舊居，仍有按揭需要償還；如果再購買新居，申請按揭時，可獲的樓按成數會較低，而且計算壓力測試時，新舊按揭的支出要同時計算；對收入只可應付一個物業還款的買家來說，大大增加了換樓的難度。

不必同時還新舊按揭 減換樓壓力

而免息免供的發展商一按，在一定程度上回應了市場的需求。此類安排，指在借款人取用樓按貸款後，在指定期限內不必償還本金及利息。例如借款1000萬元，免息免供期2年，即2年內不必償還樓按，2年之後，仍欠本金1000萬元，按優惠期後的條件計算每月還款。

 

對換樓客來說，先借取發展商免息免供一按，不必同時應付新舊按揭的還款，在售出舊居後，便可以「自用按揭」的條件申請銀行按揭，部署順利執行的話，借款人便不需面對發展商一按利息較高帶來每月還款較多的影響。如果運氣再好一點，例如碰上2年內市場利率回落、樓價回升，換樓客在未來轉按時的利息支出可望大幅減少、而舊居可望以較高的價格售出。

利率、估值波動風險需留意

但此類安排也有明顯的風險：

• 未來利率風險：當免息期結束後，借款人將需要支付利息和本金。如果在免息期結束前，利率上升，那麼借款人每月還款會超出借款人最初預期的能力範圍。尤其是發展商的按揭，大部份不設壓力測試等要求，借款人可能高估了自己的償還能力，如果借款人無法承擔還款金額的增加，可能導致財務壓力和還款困難。
• 新居估值影響轉按：如果新居的估值在免息免供期內下跌，借款人可能出現轉按時難以取得足夠借款額的問題。

要留意的是，會出現新居估值的情況，一般是整體大市都出現調整。對換樓客來說，舊居可能亦難以理想價錢轉讓。較極端的情況，借款人甚至有需要以較長時間同時應付新舊居的按揭還款，當新居按揭的優惠期完結，以較高利率計算還款時，甚至會嚴重影響家庭財政。

綜合來說，借款人如有意利用有「免息免供」安排的按揭計劃入市，宜小心考慮不同情況，包括利率持續上升、一定時間內要應付兩筆樓按還款對家庭財政的影響，才好作出決定。

原文刊於經濟日報網站2023年10月11日