放寬壓測非減辣

 在多家銀行上調最優惠利率1/8厘後，金管局宣佈放寬按揭壓力測試。市場理解為減辣、托市。究竟放寬壓測，對後市的刺激作用有多大？

假設現行利率為2.7厘，還款期30年，放寬壓測前後對比如下：

放寬壓測前
壓測條件：「現行利率+3厘，每月還款不逾月入6成」

借取500萬元樓按，月供20,280元，通過壓測的月入要求：48,367元，月供佔月入42%

每1萬元月入可借樓按上限：1,033,769元

放寬壓測後
壓測條件：「現行利率+2厘，每月還款不逾月入6成」

借取500萬元樓按，月供20,280元，通過壓測的月入要求：43,220元，月供佔月入47%

每1萬元月入可借樓按上限：1,156,876元（較放寬前上升約12%）

（假設樓按申請人沒有其他按揭負擔、無其他債務）

銀行上調最優惠利率後，除了會令浮息按揭（包括P按及H按）供樓的借款人每月供款增加之外，也會令新批樓按通過壓測的月入要求上升。金管局在銀行加P後放寬壓測，被市場解讀為托市，原因在於放寬會抵銷部份加P對壓測的影響。在放寬之後，同一金額的樓按，通過壓測的收入要求下跌了約10.6%；又或者在同等收入下，可借取的樓按金額上限增加了11.9%。

 

但如果看每月還款，加P的影響仍是實實在在的上升。同等還款期、同等金額的樓按，每月還款、全期利息支出仍然在上升。現時樓市觀望氣氛濃重，涉及多個原因，包括預期利息持續上升、抗疫路線圖仍不明朗等等，都不是放寬壓測可以解決。

部份市場人士形容放寬壓測為減辣，但要留意，壓測的本質與其他主要辣招—幾種印花稅不同。壓測的客觀效果是減少每個準買家可借取的樓按上限，而幾種印花稅是增加買賣的成本，放寬壓測並沒有減少買賣的成本的效果。綜合而言，放寬壓測對本來已經有意入市的準買家，可能有一定的刺激作用。但對於本來在觀望的用家，或因為印花稅成本過高而猶豫是否入市的投資者，便欠缺推動作用。

此外，壓測放寬之後，大概令實際供款佔收入比例由原來的約42%，上升至約47%。數字已非常貼近只計算基本供款與入息比率50%的上限。就算進一步放寬，對市場的刺激作用也不大。

原文刊於經濟日報網站2022年9月28日

放寬壓測的托市效用

 多家銀行在上周輕微上調最優惠利率(P)八分一厘，為香港3年多來首次加P；上周五金管局突然放寬按揭壓力測試的要求，行動被市場解讀為托市。是否托市無從查證，值得討論的是，措施對市場會否有正面作用。

壓力測試於2010年推出，原版的要求是按揭申請人在「當前利率加2厘」的條件下，按揭還款不多於月入六成。2013年2月金管局把要求調升成「當前利率加3厘」，按揭還款不多於月入六成。至上周五，金管局再把要求調整回「當前利率加2厘」。

 

市場將放寬壓測理解為托市，主要原因是措施會令同等收入的按揭申請人在同等按息、同等還款期的情況下，可借取更高的樓按金額。以月入1萬元為例，在按息為2.8厘，還款期30年的情況下，放寬壓測之前，可借取的樓按上限為1022576元。放寬之後，在同等條件下，可借取的樓按上限上升為1143586元，增幅11.8%。在新壓測標準下，按息要升至3.8厘，月入1萬元的申請人，其可借取樓按上限才會調整回102萬元左右。

本來利率上升會令按揭申請人需要更高收入來通過壓測；放寬壓測大大抵消了加息在此方面的影響，理論上略為降低了入市門檻的要求。問題是在利率持續看升、經濟前景又因種種原因仍不明朗的情況下，放寬壓測未必有太大刺激作用。

原本推出壓測、把壓測加辣，原因之一是太多資金湧入樓市，需要把水閘升高、減少資金流入的速度。但現時因其他原因，資金湧入樓市的速度已經放緩；此時放下水閘，也不會令更多資金再流向樓市。

另一個問題是，此水閘已經沒有多少再放寬的空間。以現行按息2.8厘，還款期30年計，在計算「加2厘」的壓測後，實際上會限制借款人把每月還款上限限制在約47%：每1萬元收入，可借樓按極限為1143586元，月供約4698元。就算完全取消壓測，回到2010年前的一般要求，現行按息下每月還款不逾月入5000元，樓按上限只會增加約6%；即使完全取消壓測，刺激作用其實比「加3厘降至加2厘」更有限。

如果政府或金管局真的有意托市，下一步可能需要進一步放寬種種辣稅。

原文刊於信報網站2022年9月27日

拆解定息按揭的特點

 按揭利率望升，不少人自然會思考，定息按揭是否較好的代替品。究竟定息按揭有何特點，適合甚麼人？

現時說定息按揭，一般指由按證公司提供，定息期最短10年的產品，9月底前申請按證的定息按揭，最低息的是10年定息3.5厘(還款期最長30年，首10年定息3.5厘，之後可轉為浮息計算)。此類計劃的特點，是定息期內，不管拆息或最優惠利率如何改變，定息按揭的利率都固定不變。

 

當然，相對於現時新批浮息按揭利率2.75厘，定息計劃利率不算吸引。可能正是此原因，美國聯邦基金利率進入上升期大半年，港元拆息由0.2厘升至近日的2.4厘，香港新批樓按中，選用定息的比例仍然長期接近於零。不過，如果借款人憂慮，未來浮息會將上升至高於3.5厘，而且維持一段較長時間，便適合選用定息安排。

新造定息利率 月底料再上調

要留意的是，按證公司每月都會檢討定息按揭的利率，如無意外，月底新公報的新造定息按揭利率將上調。如在下月申請定息按揭，利率應該會較本月申請為高。由於定息期較長，此類樓按還款較穩定，金管局容許此類樓按的申請人不需通過壓力測試，只要求每月還款不高於月入5成，同等樓按金額，月入要求會較傳統浮息按揭略低。最後要留意，此類長定息期的產品，一般不設存款掛勾戶口，亦不提供現金回贈。

在按證以外，市場上不時有銀行提出定息期較短，例如一年的樓按產品。嚴格來說，此類產品欠缺定息按揭提供長期穩定按息的優勢；反而類似於額外優惠。例如某大行新推的一年定息樓按計劃，首年固定利率2.75厘，次年恢復為H+1.3，鎖息P-2.25厘。整個組合大可視為一般H按的變種。如果置業人士判斷加息周期為時較短、甚至判斷美國明年可能減息，此類定息期較短的產品便較符合他們的需求。

原文刊於經濟日報網站2022年9月21日

人口政策與樓價

 本地出生率減少、人口下跌，有政黨提出一系列人口政策，包括向新生嬰兒父母提供津貼、資助港人雪卵雪精，以至削減新移民置業的印花稅等。環顧亞洲，「鼓勵生育」的政策似乎未見有效，但人口下跌的問題又未必難以扭轉。

過去多年樓價反覆上升，背後原因之一是香港造地建屋的速度追不上人口增長。剛性需求為樓價帶來堅實的支持，但人口增長似乎已經見頂，人口因各類原因減少；幾十年前，每年會考人數達十多萬，去年DSE考生不足5萬人。2016年有6萬人出生，之後按年下跌，去年只有3.7萬人出生；加上移民、人口老化，2021年勞動人口較2018年下跌24萬人。不少人會憂慮樓價、經濟的未來表現。

 

環顧我們在亞洲的鄰居，日本、南韓、台灣，全部出生率都在位處世界排名末端；連中國大陸的人口，應該也會在今年進入下跌期。他們未嘗沒有人口政策，但也扭轉不了人口減少的大趨勢。

不過，香港的情況可能有點例外，比起日本、南韓，香港較近似新加坡。新加坡的生育率在八十年代已低於2.1，低於人口自然更替的水平，但該國因鼓勵外地人移居當地，人口仍持續上升。香港在九十年代起的出生率大致上略低於新加坡，但一樣因為外來人口移入，人口持續上升。近兩年香港人口減少，除了本地居民因種種原因外移之外，疫情影響，令移入香港的人口減少也是重要原因。

環看鄰近文化、經濟發展相近的地區，不論生育津貼或其他措施，要鼓勵居民早婚多生，大概只會徒勞無功。但學習新加坡，吸納外來移民應該仍有一定操作空間。以8家大學為例，教資會統計2016年收取12030個內地生，2021年升至14820人。而有自資研究院修讀課程及研究課程，過去兩年有2.2萬名非本地生，大部分為內地生。在疫情之後，加上專才計劃及單程證，人口下降的趨勢未必持續。

那些在港攻讀的內地生及來港工作的專才不一定都會選擇長期定居香港，但如果有一部分人決定留下，而稅務政策又在一定程度上減少他們首置的負擔，應該對短線支持樓價、中長線改善人口結構，有正面幫助。

當然，就算香港因為優才、非本地生留港等原因，令人口保持溫和增長，也不代表香港不需要人口政策。10年、20年後，香港會有多少人居住？人口結構如何？理想的人均居住面積應該是多少等，都欠缺明確規劃。如果香港在社會充分討論後，推出可執行的人口政策，對未來規劃也是好事。

 

原文刊於信報網站2022年9月20日

按息上升 提早還款策略是否可行？

 在按息上調的預期下，除了調整還款期，另一個可考慮的應對加息方案，是提早還款。究竟甚麼人適合提早還款？在實行上又有甚麼地方需要留意？

在上世紀8、90年代，利率高企或向上之時，提早部份還款是不少家庭的應對方案；即借款人在原定的還款之外，進行額外的還款。未償還本金提前減少，全期需支付的按息自然下跌。上世紀80年代按息一度高達20厘，提早還款20萬元，一年便少付4萬元利息，慳息效果可觀。理論上，只要樓按已過罰息期，借款人便可實行部份還款。一般銀行處理樓按部份還款，會要求償還的額度是5萬或10萬的倍數，個別銀行可能會收取數百元的手續費。在部份還款之後，未償還本金減少，借款人要決定餘下貸款的償還方式：維持原有還款期數的話，每期還款額度會減少。維持原有每期還款額度的話，整個還款期會縮短。

 

不過，過去行之有效的「部份還款節省利息支出」策略，在現時未必有太多人會實行，原因包括：

1. 現時說「加息」，大家預期一年後的按息大概都是3、4厘，提早還款慳息的效果不及幾十年前明顯，借款人未必有太大的誘因提早還款；
2. 近年新批樓按大多有「按息存款掛勾」的安排，借款人有閒置資金，放在戶口本身已可抵銷按息支出；
3. 現時經濟前景較不明朗、但投資選擇較多，手上有閒資的家庭，可能傾向於持有現金，或進行其他投資，而非直接減債。

此外，由於提早還款此一選項的先設條件是已過罰息期，在此情況下，借款人的另一個選擇是轉按，在轉按時下調借款額、維持原有還款期，手上閒資用於償還新、舊按的差額。好處是轉按可額外獲得現金回贈，進一步抵銷按息支出；但要留意，近日多家銀行上調新批H按的鎖息上限，轉按的話，借款人可取得的新按利率，可能略高於原有按揭。

原文刊於經濟日報網站2022年9月14日

港息勢上揚 按揭借款人應調節還款期嗎？

 本月美國議息，市場主流意見估計聯邦基金利率將上升0.75厘。如無意外，香港拆息、最優惠利率都會上揚。雖然港息預期加幅仍會落後於美息，但也正式宣告香港進入加息周期。在此環境下，按揭借款人可以有什麼部署？例如，應該調節還款期嗎？

香港主流的按揭包括P按、H按，都是浮息按揭，如還款期不變，利率上升，每期還款的金額會增加、而每期還款中的利息佔比、全期利息支出亦會上升。應對以上的加息後果，有兩個方向相反的調節還款期方案可以考慮，但各有相應的代價。

 

方向1：延長還款期
如果借款人在意的是每月還款金額，希望在利率上升後，仍維持較低的每月還款，理論上可以透過延長還款期達成。以未償還貸款500萬元，年期25年，原有按息2.5厘為例，每月還款是22,430元，如按息上升1厘，即至3.5厘，月還款會上升至25,031元。如果借款人希望在加息後壓低每月還款額，可考慮與銀行商討，延長還款期至30年，在尚餘本金不變的情況下，每月還款會降至22,452元。不過，此安排有其代價：在利率上升，而延長還款期的情況下，全期利息支出會比不延長還款期增加得更多。以500萬本金為例，年息3.5厘，25年還款期，總利息支出約251萬；延至30年，總利息約為308萬，增加約23%。

延長還款期涉及不少條件限制，例如樓齡或借款人年齡加上還款期的總數不可超出銀行的內部指引。按揭物業樓齡或借款人年齡較大，可能都會令計劃難以實行。此外，如果現存還款期已經貼近金管局指引的30年上限，便沒有多少延長的空間。

方向2：縮短還款期
與延長還款相反，如果借款人在意的是全期利息支出，在利率上升時，可考慮縮短還款期，但代價是每月還款增加。以上文500萬元本金，按息3.5厘為例，還款期由30年壓低至25年，總利息會由308萬元減至251萬元，但每月還款會由22,452元升至25,031元，升幅11%。

不同的借款人有不同的理財需要，究竟是否值得更改還款期來調整每月還款／全期利息支出，難以一概而論。要留意的是，更改現有的還款期，要重新計算壓力測試。如果借款人希望縮減還款期，由於每月還款上升，便需要更多的收入以支持以通過壓力測試。

 

原文刊於經濟日報網站2022年9月7日

樓花交樓 勿太遲勿太早

 上周有兩個樓花項目更改交樓日期，一個因疫情及天氣關係，預告延遲交樓7個月；另一個本來年底交樓，因為較預期早獲滿意紙，已經向業主發出收樓通知。對樓花買家來說，物業收樓時間如果與預期有太大出入，不論是提前或延遲，都可能打亂理財或換樓部署。

樓花提早或延遲交樓，對比的座標是預售樓花時的「關鍵日期」，可理解為發展商預期物業完工、取得滿意紙，住戶可入住的時間。由於天氣等眾多因素可能影響建築進度，關鍵日期只有大致的參考作用。但對買家來說，購入樓花物業，要計劃何時為物業申請按揭、又或換樓客要部署何時出售舊居等，由於欠缺其他資訊，往往只好依據關鍵日期作出部署。

 

以建築期按揭來說，一般銀行會在物業預期落成前3個月接受按揭申請，如文件齊備，一、兩個星期會批出，待物業取得滿意紙，成為現樓，便可正式取用貸款。但銀行批出按揭，往往有一個有效時間，一般為3個月。例如9月1日批出的按揭條件，有效期至12月1日。如果樓花延期交樓，借款人未能在有效日期取用樓按，通常處理方式是補交入息證明文件、再計算壓力測試，通過的話，便可取用貸款。

不過，當前利率看升，如果買家簽約時收入僅僅符合當時壓力測試標準；在利率上升後，如收入不變，可能會因為利率上升、通過壓測收入需求提高，而令可借用樓按額度減少；因此要準備更多現金以完成交易。

相反，如果物業提早落成，也有隱藏風險，借款人來不及申請樓按。例如物業預期年底交樓，但工程進展順利，發展商提早在9月通知買家交樓，原則上買家在收到交樓通知的14天內要完成交易。在此種情況下，買家可能因為未及申請樓按，而難以完成交易。不過，發展商遇上此類情況，一般會非正式的預先知會買家，讓買家有足夠的時間申請樓按。如果買家是換樓客，即使發展商提早通知，也可能影響部署。

樓花提早或延遲交樓對換樓客的另一個問題是影響賣出舊居的時間。如買家預計年底收樓，可能會在3、4個月前放盤，套現所得用以支付部分樓價，而賣樓後如再無按揭負擔，申請新居按揭時，樓按成數及壓力測試計算亦較寬鬆。但如果發展商提早交樓，換樓客迫於按揭限制，放售舊居的時間窗口便大幅收窄，遇上樓市氣氛較差的時間，可能因為急售需要而折讓物業。

在買家的角度，樓花落成時間無從控制，要應付新居提早或延遲落成的影響，惟有不要事事計到最盡，在各方面都預留緩衝；避免時間表有變，打亂整個部署。

 原文刊於信報網站2022年9月6日

息率"先低後高"一按影響浮現

 近十年八年，不少發展商都自行安排非銀行一按予旗下新盤買家。此類安排的共通點是批核往往較為寬鬆、按揭成數較高、利率先低後高。在樓市上行時，此類安排隱藏的風險往往被忽略；但近幾年樓價橫行，此類產品對借款人的潛在影響亦開始浮現。

發展商推出此類按揭，為新盤提供低首期的入市安排，由於發展商的利息成本一般較高，不可能向借款人全期貼近銀行按息的利率，折衷結果便是利率先低（貼近銀行P Plan）後高（P至P+）的安排，而且往往不設壓測、審批較為寬鬆。此類安排對買家隱藏的風險是一旦利率優惠期完結，供款會驟然增加。如果市場利率正好在低息優惠期完結時上升，每月還款上升的幅度會更大。

 

低息期完結適逢利率上升  供款會驟增

以一個借款額800萬元，年期25年，首2年利率P（5厘），之後P+1%的按揭為例。首2年每月還款是35,889元；如P不變，2年優惠期後，月供會升至50,347元；升幅40%。如果正好碰上加息期，P由5厘升至5.5厘，月供會增至52,622元，較初初開始時增加47%。如取得貸款時借款人不需壓測，月供佔月入比重可能較高，當供款進一步上升，還款佔月入比重會越來越大。

以上風險過去在升市時往往被忽視：供款增加、負擔吃力的話，賣樓離場就好，小業主還可賺取樓價升幅。但像近幾年樓價微跌，小業主賣樓便可能出現損失。極端情況或會因當初借款成數較高、新盤又有溢價，現時放盤可能出現資不抵債。

以轉按應對有局限  宜早作準備
借入此類按揭的業主，如不打算賣樓，另一個應對方案是轉按—如果成功轉按至較低息的按揭計劃，便不要承受長期高息。但如果物業的樓價超出按保的適用範圍，借款人在市場上也沒有太多的轉按選擇。

對透過此類按揭入市的買家來說，如要避免長期承受高息，宜在樓按尚在相對低息的環境增加儲蓄比例，待優惠期後，可以選擇部份還款，一來降低往後每月供款數額，二來未償還本金下跌，轉按的難度也會降低。

雖然發展商按揭在優惠期完結後，對借款人的潛在影響陸續浮現。但整體來說，此類產品對大市的影響未必太大：大致上近年一手盤選用發展商一按的比例大概在10%以下，一年平均在1,000宗左右，就算利率上升為此類買家的持貨成本增加，由於數量不大，對整體樓市未必有明顯影響。

原文刊於經濟日報網站2022年8月31日