近日房委會通過,將明年初接受申請的5000個白表可免補價購居屋名額,其家庭入息及資產限額分別升至4萬及83萬元,此舉將令符合白表資格的家庭數目大增。但在供應未有增加的情況下,恐怕多數白表家庭都難以在居二市場找到合適單位,措施只是延緩買家入市的緩兵之計。
房委會上調白表家庭入息上限,所持的理由是「未補價居屋樓價已上升」,如不上調上限,白表家庭勢將難以在居二市場購買單位。根據同一思維,如果樓價進一步上升,是否要將申請家庭入息上限以上升中的樓價為依歸進一步放寬至6萬、8萬元或更高?
月入4萬 可負擔私樓
根據統計處最新數據,第三季全港家庭月入中位數是2.4萬元;若只計算居於私人住宅家庭,月入中位數是3.2萬元,而月入高於4萬元的家庭只佔全港的22.6%。現時調整白表資格,大量中高收入家庭將合乎資格購買居二市場未補價的居屋。
在土地資源有限的前提下,政府以資助房屋協助市民置業,受惠對象應該有一定限制。現時提高白表入息上限,勢將混淆了政府資助的原則。
一個月入4萬元的家庭,如在私人市場置業,以25年還款期計,考慮到壓力測試,大概可負擔446萬元的按揭額(以利率2.15厘計,月供19231元,當
按息上升2厘時,則月供23912元);若申造九成按揭計,更可購買樓價495萬元的物業,相當於坐落在新界鐵路沿線、樓齡10年左右的3房單位。此等入
息的家庭,根本就可自行解決置業需要。
提高上限或為舒緩入市壓力
多數意見認為解決房屋問題的王道方法是增加供應,但擺在眼前的事實是,雖然由去年開始,政府已逐步增加土地供應;但數量明顯不足,亦緩不濟急—新供應要數年後才可變成現樓。現時要解決無樓一族「上車難」的問題,便唯有先推出種種緩兵之計。
說是「緩兵之計」,意思是措施其實沒有改變基本因素,只是令購買力暫緩入市。樂觀地認為數年後供應增加,市民置業難的問題就可以迎刃而解。
政府在2年前推出居屋貨尾時,白表家庭入息上限是2.7萬元;現時將上限大幅提升,代表大批中等收入家庭可獲白表資格,在新政策下,更可以購買居二市場未
補地價的居屋。一個月入4萬元、原本有意在私人市場置業的家庭,現在可購買未補價的二手居屋;可以預期他們會先考慮居二市場,可有更合適、較相宜的選擇,
此批家庭入市購置私樓的步伐便會相應放緩。
當然,整體供應其實從未增加,參考過去數年的居二市場成交數字,成交量都在二千宗以下;突然增加5000個白表名額可購買居二市場單位,加上入息上限大額
提高,居二市場成交或會轉趨活躍。有人認為在新增需求刺激下,居二市場成交價或將進一步上升---此對真正有需要購置二手居屋來解決居住問題的家庭不利。
不過對月入4萬元的家庭而言,會否肯食「謙遜餅」(humble pie),入住實而不華的舊居屋將有待市場驗證!
原文刊於信報網站 2012年12月1日
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