2017年10月31日 星期二

一手按揭與樓市過江龍

有通訊社評估,本地發展商為買家提供的高成數按揭按年急增,其中升幅最勁者,貸款規模更在半年上升兩倍。評估結果除了再印證「一手樓憑高成數按揭主導市場」外,其實尚有更深刻的啟示:那些本身以高槓桿參與本地樓市的外來發展商,要左右香港樓市,其實困難重重。

發展商當然不會公開自己借出多少一按、二按的詳細數據;有關分析是根據上市發展商年報中「長期應收賬」而推算出來。其中4家上市發展商的長期應收賬共118億元;最高的一家,數字是49.8億元。該發展商曾表示,為新盤買家提供融資風險不大,一來有關貸款佔集團資產淨值1%,其次大部分借款人會在兩年內還款。

不過,新盤按揭佔資產值低是一回事,但與賣樓所得比較又如何?參考同一發展商,2015至2016年售樓共740億元,其長期應收賬為兩年賣樓收入的6.7%。要留意的是,過去幾年樓價上升,令借入發展商按揭的賣家在優惠期後可順利轉按,「大部分買家兩年內還款」才成立。如果樓價持平,又或下調,新盤買家轉按至銀行的難度大增,發展商資金回籠的時間更長。

香港老牌發展商家大業大,賣100億元樓,當中7億元是兩年回籠,抑或5年回籠,影響不算太大。但對過江龍來說,卻是另一回事。

近兩年樓市暢旺,內地發展商來港高價投地更是為樓市添柴加火;小市民亦擔心地皮愈賣愈貴,未來樓價將更難負擔。背後的假設,是內地發展商會持續以高價競投本港地皮。個別內地發展商有興趣參與香港地產市場不假,有意願、有能力投地的競爭者加入,利好賣地成績也是合理評估,但不表示天價成交會持續出現。

利息成本重 過江龍難敵本地幫?
例如有內地發展商購入地皮後曾表示,買地起樓未必要出售,可能會用作員工宿舍。究竟此舉是否戲言、有否違反賣地條款有待考證。未知是否言論影響,市傳有關發展商向本地銀行融資時多次碰壁,結果要由其他渠道解決(正常情況下利息成本會增加)。到未來賣樓,如無意外又要仿傚本地習慣提供按揭,否則難和本地發展商競爭。左計右計,要參與本地樓市,過江龍的成本均極重。如果說現時本地樓市有如開局行了一百圈的「大富翁」遊戲,新加入的玩家(年輕準買家)根本再無平價資產可供購買。其實,外來發展商面對的情況也類似,分別只是他們可動用參與遊戲的資金比一般小市民多。

此處引申第二個問題,那些內地發展商,在內地版大富翁賺來的資金是否可轉移至香港的遊戲?據聞內地發展商敢於以高槓桿玩大富翁,手上資金都是在內地銀行借來的。如果同一套玩法欠缺香港銀行配合,而政策又不容許他們借大陸銀行的錢在香港買地、提供按揭;那麼過江龍要掀風起浪的難度其實極高。

綜合而言,一手市場多了玩家,地皮成交價難以下調是一回事。但另一方面,新玩家也不是資金無限,無論是買地融資、未來提供按揭,都會受種種影響,不宜高估他們癲價投地的持久力。

原文刊於信報網站2017年10月31日

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2017年10月30日 星期一

按揭一分鐘(6) 最佳擔保人

申請按揭,借款人收入不足的話,銀行會要求增加擔保人。其實,點為之理想的擔保人呢?一個不太理想的擔保人,又會如何影響按揭申請?

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儲局將換班 美加息步伐會加快?

聯儲局9月加息後,當時局方估計至2019年,美息還會再升1.5厘;但現任主席耶倫將於明年2月任滿,現時呼聲最高的接任人泰勒卻被視為加息鷹派,美息升幅可能較9月估計為高。如果美國加息步伐加快,對香港樓市又會有何影響?

耶倫即將任滿,特朗普總統將於短期內宣布下任儲局主席。現時呼聲最高的是被視為加息鷹派的泰勒(John B. Taylor)。在本周傳出他可能接管聯儲局後,市場即時反映是美元滙價升、金價下跌。

近2年美息回升,本地最優惠利率暫時未跟隨美息上升,但因應美息上升,香港金管局持續發行外滙基金票據,效果是市場資金抽緊,令拆息上升。最影響小業主供樓的一個月拆息,由7月的0.41至0.43厘,至9月底升穿0.5厘,至本周三,已升至0.64857。如果美息步伐加快,料本地拆息將進一步上升。

根據過去的數據,利率上升不一定推低樓價,但加息初期料會對市場氣氛有一定影響。泰勒被委任一旦確認,料會短暫影響市場氣氛。不過,長綫而言,即使聯儲局出現鷹派主席,亦不宜過分放大其影響。

泰勒曾創出一套計算理想聯邦基金利率的標準,據有關標準,在現時經濟條件下,美息加幅應為2.2厘。此是其人被視為鷹派的基礎,問題在於,2.2厘的加幅,其實只是比早前聯儲局估計的1.5厘高0.6厘左右。即使泰勒接掌後順利將美息再推高2.2厘,美息升至3.35厘,升幅仍屬有限。

美核心通脹偏軟 制約加息空間
當然,此間存在一定變數,定出標準是一回事,主事人是否根據自己的標準加息又是另一回事。美國核心通脹偏軟,一定程度上會制約美息上升空間。在美息走勢以外,亦要留意本地因素,一來以最優惠利率計,本地利率暫時仍有不跟足的條件;而一個月拆息雖然上升,但H按的「H+」部分,卻由去年的一般H+1.7厘,下調至H+1.3至H+1.4厘。一來一回,新借用H按的業主供款增加仍然有限。

當然,新批按揭去到H+1.3水平,息差再減的空間有限,相反拆息本身料會隨美息回升。輕微加息對大市未必有大影響,但作為借款人,卻宜對加息早作財務準備,以減少未來加息的影響。

原文刊於置業家居2017年10月28日

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泡沫的真相(II)

上星期筆者提到,單純考慮樓價,不足以證立泡沫,必須考慮炒賣是否嚴重。香港平均樓價高於入息中位數十多倍、租金回報率只有2、3厘,的確可以說樓價偏高。但另一方面,在重重辣招之下,樓市的投機者幾乎絕跡,卻顯示香港樓市炒賣情況絕對不嚴重。

須知道,用家和炒家應對樓價調整時,會有完全不同的反應。物業對自住業主來說是自己的家,不會輕易放棄,我們的數據顯示用家在困難時,都會咬緊牙關供樓,這對銀行的壞賬也自然會少了。雖然如此,惟對炒家而言,買賣物業不過是生財途徑,一有風吹草動,都可能計數離場。充斥炒家的市場出現調整時,會更容易引發雪崩式下跌;而今天香港卻是一個投機者大致離場的樓市。


投機帶來後果
退一步而言,泡沫要爆的話,對銀行又會有幾大影響?筆者找來香港金管局的數據,於2000香港在銀行体系的按揭90天拖欠達歷史高位1.32%, 而假設50% 輾轉發展成 360天的壞賬,那麽運算出約32億元的貸款(約2,500宗的按揭),由於樓按有物業作抵押,所以要加入將物業賣出後的潛在虧損率(Loss Severity Ratio)便得知真正壞賬,假設虧損率為25%,那麽當年的樓按損約為八億元,當時所有銀行按揭結餘為4,800億元,即0.16%的壞賬。這是一年的數字,如果一個週期的壞賬需要五年清除,那麽 1997為充滿投機行為的樓市提供融資的香港銀行,至2002年要付出約40億的總代價,即整宗 1997金融危機壞賬佔按揭規模0.8%。

再看2017年初時,香港在銀行體系的按揭90天拖欠只有0.03%(作為對比,美國近期的按揭拖欠比率為3.68%),轉算出約102宗按揭,即三億的貸款值,而這傑出的低拖欠率是持續了近10年。


此種程度的「泡沫爆破」,根本對本地銀行無甚影響,銀行體系穩定,經濟危機亦難以擴散。這十年間金管局鋭意執行的正本清源作為,令本地樓按市場具備世界數一數二的質素,這是一種擇善固執的德政。

報告的盲點
報告的另一遺憾,是欠缺大中華地區其他城市的數字。美國顧問公司Demographia統計,香港2016年樓價引入比是18.1倍;友人在群組中傳來內地的一個統計,去年深圳平均樓價是當地收入的36倍、上海是21倍,北京是19倍。

群組中有投資內地物業的朋友指出,如果香港樓市叫嚴重泡沫,大陸樓市便會欠缺合適形容詞。(http://news.sz.fang.com/2017-04-01/24834885.htm);而台北類似的統計是15.6倍(http://pip.moi.gov.tw/v2/e/scre0105.aspx),如果單計新供應,房價收入比亦達33倍(https://news.cnyes.com/news/id/3726828) 幾個報告比較的方法可能並不一致,但大致上,內地一線城市的樓價收入比高於香港大概合符現實。

提出有關統計,目標不在於找別人來「鬥衰」;而是在中港經濟往來密切的今日,那些認定內地樓價偏高的資金,反而可能視香港樓市為安全的避風港。某程度上也解釋了,為何內地發展商願意在香港高價投地。

近日見有投行分析師提出,大陸的樓價過高,泡沫一旦爆破,不單內地經濟受影響;在聯繫匯率下香港樓價會跌得比內地更傷。問題是,今時今日,萬一中國經濟出問題,世上又會有哪一處不受衝擊?要問的反而是,在經濟增長平穩,一帶一路等概念開始為外國受落的情況下,判斷中國經濟大跌是否合理?在全中國樓價都高,但香港仍是自由度最高的情況下,判斷資金持續流入是否更合理一點?與其說樓市泡沫,不如說樓市泡沫是大都市常見的環球現象。

瑞銀的報告說,泡沫指數高不預示爆破風險高。其實類似的報告,大張旗鼓為各大城市泡沫評分,各地都不出事的話,可以說泡沫未爆,萬一當中部分出現調整,卻可以訴說有先見之明;策略上倒是十分高明的。

原文刊於Now.com 2017年10月26日

2017年10月26日 星期四

出售公屋增加自置比率是否理想?

團結香港基金建議港府,日後出售公營房屋,補價於出售時鎖定,而不隨市價上升。最終目標是希望香港有75%家庭居於自置物業。團結基金的背景令人不能輕視有關建議,問題仍然是地從何來。

團結基金由特區首任特首董建華牽頭成立,基金提及長遠75%家庭置業的目標,也令人想起董建華首份施政報告的洪圖大計。董建華先生除了是首任特首,現時更是政協副主席,在香港的影響力無容置疑。無獨有偶,在基金提出75%置業目標前,新任特首林鄭月娥在施政報告中亦提出以首置為主導的房屋政策。

自置增加=社會和諧?
在提高置業比例背後,隱然有一定的施政考慮,似乎政府認為,有樓階層比例高,社會就會較為穩定。不管此看法是否成立,但當政府決策層相信有關觀點,自然會有較大動力鼓勵港人置業。而團結基金會建議政府考慮以港人首置上車盤、綠置居及新居屋作為試點,如果成效理想,可以進一步擴展至所有公營房屋。



與1997年不同,回歸前後,港府有多個現金資助的置業計劃;但當年部分「受惠者」入市後卻遇上金融風暴樓價大跌,受惠反變受害。而現階段不管是政府或其他智庫,似乎都沒有「現金資助市民入市」的計劃。在私樓、甚至居屋供應難以大幅增加的前提下,要增加自置居所比例,將公屋出售似乎便最快捷妥當。而調整補價標準,理論上的確可以增加公屋住戶購買單位的興趣。

出售公屋 住戶居住情況未見改善
問題在於,將公屋出售予居民,其實解決了什麼問題?出售現有居屋或興建新的居屋/綠置居/首置上車盤不同,後者不管名目如何,總算是增加住屋供應。而出售現有公屋,房屋供應量不會因而改變,公屋居民購買單位後,居住環境亦未見改善。數來數去,反而租戶變業主,要承受較高的維修支出。唯一改變了的,只是名義上的自置居所比例。

至於各類出售資助房屋,調整補價至出售時固定金額,固然可增加吸引力,某程度上可算是還富於買家。問題在於,如果未來出售資助房屋的供應量少,便變成以公帑資助少數人入市置富。相反,如果供應量充足,可令多數合資格買家受惠,調整補價標準受到的批評可望減少。問題仍然是:地從何來?

原文刊於經濟日報網站2017年10月25日

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泡沫的真相(I)

【now.com地產】早前瑞銀公布了2017年樓市泡沫報告,一如以往,香港位列「有泡沫危機」的分類。香港媒體自然依書直說,報導這宗充滿「sound bite」的消息,當然部份財演/樓演就如宗教狂熱份子更熱切高呼「地震啦!」報告幾乎成為審判日即將來臨的佐證。

翻查瑞銀的資料筆者只能找到報告於2015及 2016有關數據發表,細看以後,可歸納兩點:
第一是香港泡沫程度的排名,是連續兩年下跌,原因倒不是泡沫程度改善;而是因為報告每年比較的城市數目都在增加,而新增城市似乎多以「有樓市泡沫」的為主。而第二是部分城市泡沫程度惡化趨勢甚於香港。此等因素將香港的泡沫排名擠跌致第七名。

泡沫的底縕 ?

而所謂「泡沫指數」,報告提及主要歸根於考兩個數字,分別是「樓價與入息比率」(Price to Income Ratio)及「租金與樓價比率」(Rent to Price Ratio)。前者自然是樓價拋離入息中位數越高,泡沫程度越大,但此處牽涉一個問題:如香港般近一半家庭居於資助房屋,而此類家庭入息中位數都是較低,因此單純計算私樓樓價及所有家庭的入息,會將香港樓價難負擔的問題誇大。


簡單來說,一個只在25,000元平均數收入的家庭,根本沒法去購置私樓,硬要將他們算進去,只是緣木求魚。

而瑞銀對後者的演繹為:租務回報率越低,泡沫程度越大;一般來說,租金回報低,對用家來說即租樓較化算;不過,近年按揭利率比租金回報率更低,低息環境下,租樓較供樓更不化算。

另一角度看投資行為,租金回報低仍入市,即買樓不在意租金回報,而是著眼於資本升值;再延伸下去,瑞銀的講法是,當息口上升而租值跟不上時,資本增值的期望將會落空,這是大學一年級 personal finance的觀念,當然是沒有錯、但放於今天的場境,顯而易見是「未對」。

簡單說明,法蘭克福的租金回報在名單的中下游,但其樓價升幅排笫六,是歐洲第三大升幅城市!香港無租管,德國的租管卻是全面向租客傾斜,加租更是相當麻煩和困難的事,兩地條件殊異,而租金回報低各有因由、但樓價升的現象卻一致,反映這根本不是投資學講的低租金反映著泡沫程度。

說到底,報告所講的泡沫是「樓價是否過高」。投資理論中,資產有所謂均衡價值(equilibrium price);問題是,現實中均衡價值是否真的存在?除了樓價高低,在評估泡沫時,是否同樣要考慮投機者參與的市場行為?筆者覺得投機炒作更能反映泡沫的程度,情况就如 1997香港的樓市。

遺憾的是,報告只說香港有强大的投資需求,卻沒有细說理據,更沒法比較各地的投資/投機程度。至於以「投資是否活躍」作為標準,本地樓市「泡沫」究竟是否嚴重,下周再談。

原文刊於Now.com 2017年10月26日



2017年10月24日 星期二

連遊戲規則也修改了的大富翁

最近有人以大富翁遊戲來形容年輕買家的困境:目前樓市有如開局行了一百圈的大富翁,年輕買家才剛剛入局,手上現金有限,根本難以參與遊戲。其實問題何止於遊戲開局良久,修訂的規則也對新玩家愈來愈不利。

大富翁的遊戲開始時,各玩家持有一樣多的現金、再擲骰開步,到了無主地皮、車站的格子可買入。步入別人持有的地皮要付過路錢,地皮可轉讓,過得幾圈,地皮在轉手、起樓後價值、過路費愈來愈高。以此遊戲比喻本地樓市及新一代買家困境,可謂十分傳神──新入職場薪金水平遠遠落後樓價升幅,新玩家要買樓,難度遠較上一代為高。

 
按揭規矩改 入市門檻以倍計
其實,問題不單是開局良久,資產升值令新玩家難以參與。此局大富翁有趣之處是邊玩邊改規則。十多年前,樓價700萬元的物業,大致上供款不逾月入一半仍可借入九成按揭買樓,手持70萬元現金可入市。但時間過去,同一上車單位成交價可能是1800萬元,按揭成數上限是五成;要求的首期是900萬元。退一步而言,就算新玩家目標單位仍是700萬元,首期也需280萬元,入市難度是當年的4倍。

在公平的角度看,自然不應該在遊戲進行中改例。不過,現實始終不是遊戲──出於避免樓市過熱等原因,印花稅、按揭等規例近年是愈來愈嚴格。對八十後、九十後的買家來說,入市難度無疑會較六十後、七十後為高;但在風險管理角度看,如果不修訂條例,卻要面對更多資金入市、進一步推高樓價的風險。

在樓價已然高企的情況下,當局更難放寬入市門檻,財政司司長亦斬釘截鐵的表明不會考慮放寬按揭成數。政府一方面提出「置業主導」的政策目標,另一方面又不下調入市門檻;問題看似死局,關鍵問題也許還是供應。

大富翁遊戲中的地皮供應不會增加,但香港其實仍有大量土地有待開發。撇開極具爭議的郊野公園不論。棕地和農地都大有發展潛力。如果政府有效開發有關地皮,新一代買家仍可看到入市希望,否則對「遊戲」的反感大概只會愈來愈大。

原文刊於信報網站2017年10月24日

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2017年10月23日 星期一

白居二恆常化需按揭配合



施政報告發表後,市場集中討論的樓市政策是「首置上車」,奈何首批單位要2021年才應市,加上僅有一千伙,被評為雷聲大雨點小。其實在「首置」以外,港府再推「白居二」的影響亦不容忽視。

首置上車計劃暫時對樓價無影響,應是市場共識。但白表免補地價買二手居屋計(白居二)。在梁振英任內,曾經推出兩輪白居二,抽中獲發購買證明書的申請者,可於1年內免補地價買二手居屋,限制是「白居二」買家在購入未繳付補價的單位後,首兩年內不能在居屋第二市場轉讓,但可在補價後隨時在自由市場轉手。計劃恆常化的影響卻人言人殊。

政府的如意算盤是,未補價的資助房屋約38萬伙,計劃可以增加居屋流轉,與港府置業主導的房屋政策邏輯一致。部分意見認為,白居二加上未來的首置、將部份新公屋改為「綠置居」都可為市場上有意置業但負擔不了的樓樓價的住戶提供新選擇,因此私樓市場的細價樓可能受壓。

但另一方面,白居二的成交,除了有人買了樓,也同時代表有家庭賣了樓,多數情況下,賣樓家庭還是要在市場另覓居所。情況的確是增加了居屋的流轉程度,但觀乎白居二的往績,居屋二手市場因為需求增加,價格卻見明顯上升。在市場氣氛推動下,賣樓業主升級至私樓,反而是為樓市添柴加炭。

即使不討論白居二推高樓價的影響,假使港府單純以增加居屋流轉為目標,在政策上也需更多配合。居屋由1979年起推出,至2002年一度停止供應。不計2011年後恢復推出的少量屋苑,樓齡較新的居屋樓齡原來亦達15年。

房委會會為一手居屋提供30年期的按揭擔保,此擔保可延至第二市場,但擔保期卻是由屋苑開售日計起。一個樓齡20年的居屋屋苑,房委會的按揭擔保期便只有10年。情況會影響買家的按揭申請不同銀行的處理不一,較保守的是按揭年期只有10年;較進取的是彈性計算,可為借款人提供較長年期的按揭,但要求在房委會的擔保期內,按揭餘額跌至一定水平。

但整體上,不管有何彈性,居屋有效擔保期按年縮減,是一定會影響白居二效果的。港府及房委會如未有配套政策,則透過白居二令居屋流轉增加的效果,亦將大打折扣。

原文刊於iMoney 2017年10月21日

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2017年10月18日 星期三

中長期土地供應仍不足

林鄭月娥上周宣讀任內首份施政報告,在樓市部分,事前坊間對「首置上車」計劃有一定期望。但報告中承諾的卻只有1000伙,而且要2021年方推出。救火的水可謂又遠又少。報告公開後,樓市氣氛反而更為高漲。

長遠而言,「首置上車」可望舒緩香港房屋問題的:在公營房屋開價上,由與市價掛勾改為考慮買家負擔能力,資助房屋不會水漲船高。在供應方面,特首已明言要不影響原有公營房屋供應,唯有考慮如何調動發展商土地資源。如在政策上有一定鼓勵或配合,其實有可能一併增加公、私營房屋供應。但在「官商勾結」的瓜田李下,結果政府只能先以一幅小小官地試行計劃。對樓市幾乎是零影響。


較少人留意到,發展局在施政報告後重申,住宅單位不但短期供應短缺,長遠亦都未見足夠。政府現時手上土地,料短中長期合共提供六十萬個住宅單位,但是與政府《2030+》概念藍圖估算2030年後的一百萬個新需求,仍欠四十萬個單位。

官方未見力大爭取民意支持開拓土地
當然,高官開口談及土地不足,可以視為爭取公眾開發土地的策略。如果民意支持,新界東北、大嶼山、維港以外填海其實有足夠土地供中長線發展。但不論是涉及具體供應的「首置上車」,抑或中長線土地供應的「2030+」;港府爭取支持之時,卻予人從未認真出力的感覺(作為對比,近期港府推行高鐵一地兩檢可說出盡全力)

港府一方面拋出「短中長期土地供應都不足」的數據,卻未見大力爭取民意支持開發土地。另一方面,特首又表明房屋政策以置業主導;希望置業的業主增加對香港歸屬感;又予人政府不會大力打壓樓市。結果一手加價加推、二手反價創新高又成了合情合理的回應。

除非政府爭取民意支持的力度加強,令整體上民意更支持加大土地供應,否則中長期住宅供應不足的現象難改。樓價難跌之餘,眾多辣招亦難以撤回,樓價高、成交低的現象可能長期維持。

原文刊於經濟日報網站2017年10月18日

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2017年10月17日 星期二

新盤撻訂看樓市

每次新盤開售之後,都會出現一定數量的撻訂個案,最近有統計顯示,2017年至今,新盤撻訂個案近250宗。不少人認為撻訂反映買家不看好樓市,寧可損手離場,但此判斷可能與實際情況有點差距。

據報,今年至10月初,新盤共有約250宗撻訂,平均每宗90多萬元。一個常見的觀點是撻訂反映買家看淡後市,計數之後,認為放棄訂金,他日低位入市損失更少。

的確,以撻訂金額平均90萬元計,買家「沒有理由」不計算清楚就作出入市決定。在就業情況穩定、年內股市大致上升,又沒甚天災人禍的情況下,應該沒有多少買家是簽約後遭遇巨變而放棄成交。「看淡後市」/認為「撻訂再買」更抵似乎是合理推測。

以上假設有如傳統經濟學,假設每個人都以理性計算得失,作為每個決定的基礎。今年的諾貝爾經濟學得獎者塞勒(Richard Thaler),卻正好提醒大家,一般人所做的決定經常不符自己的最佳利益,完全偏離經濟理論的理性決策。當新盤開價愈來愈高、新盤售樓處氣氛熱烈時,很容易產生「非買不可」的感覺。當簽約之後,要處理按揭事宜,才發現自己難以申請按揭的,其實大有人在。計錯數或無計數便膽粗粗抽新盤,也許才是撻訂個案持續出現的原因。

某程度上,近年按揭指引陸續收緊、新盤按揭層出不窮也許增加了準買家計數的難度,例如市場上仍會有人誤以為標準按揭成數是樓價七成、更多人不了解有其他按揭負擔會影響新購物業按揭申請。過去幾年一度流行的「必批PLAN」、「呼吸PLAN」亦易令人誤會買新樓向發展商申請按揭一定獲批。但現時新盤的「呼吸PLAN」買少見少,多數會要求買家提供入息證明,符合一定條件方會批出按揭。

在計錯數買家角度看,可能寧可借入必批的按揭,而不願撻訂離場。但從宏觀角度而言,新盤按揭需要審批,一定程度上減少了準買家借入超負荷債務的風險,會比免審必批更健康。
最後,行為經濟學雖然說明人在作決定時,不一定時時理性。但此卻不是準買家懶計數的藉口,在作出置業之類的重要決定時,還是跟隨傳統經濟學的假設,事事計算便理想一點。

原文刊於信報網站2017年10月17日

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2017年10月11日 星期三

首置上車三贏局面

林鄭公布其特首任內首份施政報告,房策重點之一是「首置上車盤」;部份細節早前已透過不同媒體放風,也因此在正式公布前已招來不少批評,包括指計劃利好發展商。計劃是否有效紓緩「上車」問題有待觀察,但部分批評看來未算公允。

對於首置上車的批評,似乎集中兩點,其一是為何資助較高收入家庭置業,而非將資源用於協助低下階層解決住屋問題。

其二為計劃似乎有利於持有大量農地的發展商將農地轉為住宅發展(部份用為首置上車、部份作私樓),過程中更可能出現「政府出資起路、發展商地皮價值上升」的利益輸送問題。
對於第一點,批評涉及價值判斷(應該協助較有能力的人置業,抑或協助居住情況較差的人)。較可能的答案是,首置上車的目標客戶入息較高,斷供風險低。也不排除當中涉及政策考慮—例如透過措施爭取中產支持。由於涉及價值判斷,是否合理,可能難有一個公認的答案。



挪用原有住宅地皮無助增加供應
對於第二點,即認為計劃是明幫準買家,暗助發展商釋放農地潛在價值的批評,看似合理,卻昧於現實。在此類批評者眼中,「發展商獲利」似乎是原罪。即使一個計劃可以令房屋供應增加、但會令發展商獲利,便應該被批判。

在現實中,如果首置上車計劃挪用原有的公屋或私樓用地,便等於將一個餅多切幾份,每份再安上不同名目,整體供應不增加,其實難以解決房屋問題。反而是利用新計劃,加快農地轉住宅,有可能加快房屋供應—而且是資助房屋及私樓的供應同時增加。

可能有些人仍會認為,有關計劃令發展商獲利便是不義,但現實是不少發展商持有大量農地,此類土地遲早會在曠日持久的補地價、規劃程序後慢慢發展為住宅。如果透過首置上車計劃,可令土地加快釋出,只要當中興建私樓的部份補價合理,其實可以是一個官方、發展商、準買家的三贏方案。

原文刊於經濟日報網站2017年10月11日

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2017年10月10日 星期二

「大學生首置」值得期待?

有發展商表示,願意把新盤中部分單位劃為「大學生首置」計劃;雖然有關發展商未曾正式公布計劃詳情,但媒體已引述「消息人士」列出具體而微的計劃詳情。對於可能符合資格,剛畢業數年的職場新鮮人來說,有關計劃又是否值得期待?

綜合媒體報道,有關計劃可能有以下特點:
一、並非減價賣樓,撥入計劃的單位與其他公開發售單位列於同一份價單;
二、發展商提供高至九成按揭,利率參照銀行;
三、按揭還款年期可能長於30年;
四、購買資格可能是大學畢業數年、未曾置業的青年人。



簡而言之,可以說發展商是以延長供款期的方式,令每月供款減少,為合資格買家提供一個每月供款可負擔的按揭組合,以協助他們入市。由於有大學學歷青年人未來薪金增幅可能較高,發展商提供高成數按揭的風險不算太大。

不少人可能會說,以有關項目開盤價近600萬元計,一成首期亦需60萬元。大學畢業生初入職場可能仍要償還政府貸款,短短數年間難以儲蓄一成首期;最終「受惠」於計劃的,可能又是「有父幹」的一群。此批評可能合乎現實,但在發展商/貸款人的角度看,有父母提供置業首期、收入良好的大學畢業生,卻是進一步減低貸款風險。事實上,有家庭財務支持的買家,入市總會較容易,此大概是任何計劃都改變不了的現實。

在合資格、又有首期的青年準買家來說,有關計劃未嘗不是提供一個低首期入市方案。以入市首期預算「只有」60萬元的買家來說,即使透過八成按揭保險,要購買400萬元物業,仍是Mission Impossible,相關方案不失為另類選擇。如果一個發展商的行動刺激同業推出類似計劃,在競爭之下亦可能出現條件更佳的方案。

較大的變數反而來自港府,發展商的「大學生首置」計劃,目標客戶似乎有機會與官方的「首置上車」計劃重疊。收入較佳的青年準買家,不妨待兩個計劃都公布詳情後,再仔細比較。

原文刊於信報網站2017年10月10日

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2017年10月4日 星期三

靠父幹的風險

這邊廂金管局提示市民,需要父母協助置業的年輕人,要小心衡量負擔能力。那邊廂新盤開售,月入6、7萬元的一對情侶,要雙方家庭共同出資,才可購入新盤小單位。究竟「靠父幹」的上車安排,具體風險何在?

都是「靠父幹」,其實不同情況會有不同的風險,不能一概而論。家人協助子女置業,大概可細分為「提供首期」、「協助供樓」兩大類,前者又可分為以儲蓄資助,或將物業加按融資兩種情況。

原則上,由父母以儲蓄協助子女支付首期,在財政上風險較低,主要原因為此類個案大概不涉及利息支出,亦不必面對未來利息上升、供款增加的風險。尤其是那些收入較高,可應付按揭供款,單純欠缺首期的買家,如果借用家人財力入市,風險相對較低。當然,如果出資的父母已近退休年紀,動用的資金又會影響到退休生活,又是另一個故事。

需考慮家人往後財政情況
類似的情況是上一代協助供樓(包括作為按揭貸款的聯名借款人或擔保人);如果買家本身的收入是不足以通過壓力測試,需要家人在「出名」之外提供實質的財政資助;如家人臨近退休,往後收入下跌,亦一樣會為供樓帶來重大壓力。

反而家人將物業加按為子女提供首期的個案,風險不一定較高。尤其子女欠缺首期,而退休的父母卻有物業,可考慮子女擔保加按套現。如果子女的收入可以通過舊樓加按及新居按揭的壓力測試,總供款不會高於月入4成,此類個案的總貸款額可能較高,但借款人應該有能力應付。

最不理想的,大概會是準買家本身需要不設壓測的發展商高成數按揭入市,而首期仍需父母加按物業,而父母舊居按揭供款仍需下一代償還。表面看來,情況與前文提及買家要負擔兩筆按揭供款類似。不過,其中一筆貸款不經壓測,借款人卻較容易出現超負荷的情況。
樓價高企,財政實力較佳的家庭資助子女入市,恐怕無可避免;看來亦難以限制。但有幸獲家人資助的年輕買家,在入市前宜考慮兩個基本因素:1.家人提供資金後,會不會對其本身財政帶來壓力;2.如果資金涉及加按等途徑而來,計算所有借款後,整體還款是否仍在可負擔水平。如果兩個因素都是正面的,風險仍算可接受。相反,準買家即使獲家人拍心口資助,都宜詳細計算方好作入市決定。

原文刊於經濟日報網站2017年10月4日

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2017年10月3日 星期二

發展商一按不再必批?



近年新盤開售,發展商大都會為買家提供財務安排,過去部分新盤更是提供「呼吸PLAN」,號稱不要求任何入息證明即批。近日情況似乎有所改變,發展商提供的融資,開始在價單中列明入息要求。此舉對借款人控制按揭風險,又有沒有幫助?

其實發展商(或其關連財務公司)為新盤買家提供融資由來已久;以往較常見的是在銀行一按之外,另行提供二按。但近年銀行按揭指引收緊,「一按+二按」的組合要通過壓力測試有一定難度,發展商直接提供整筆一按,以繞過壓測的情況便更為普遍。

不同發展商對一按的審批有不同標準;較進取的是所謂「呼吸PLAN」,意指批會的條件是「有呼吸的便會批」,不需申請人提供入息證明。不過,「包批按揭」在新盤並非主流,過去不少發展商的一按安排,其實一樣有審批程序,要求入息證明及借款人供款低於入息一定比例,只是要求會較銀行寬鬆,亦未必會明文列出要求。

對財力不足的買家來說,此類安排的「好處」是取得其他途徑借取不了的貸款,降低入市難度。但風險是貸款額可能超出小業主負荷,未來應付不了供款。

但近日情況有變,開售的部份新盤,雖然如常設有發展商融資安排,不但表明並非「包批」,更明文要求申請人符合一定條件。以某新盤為例,提供售價85%一按,30年還款,首3年利率P-2%,其後P-1%。價單列明申請人需提供入息證明,要求供款不逾月入60%

以風險管理的角度而言,對借款人的供款與入息比率有一定要求,是一種進步。起碼是避免了財力嚴重不足的買家,借入了超負荷的樓按。不過,一個新盤,未必有很大代表性。其他發展商是否跟隨,有待觀察。

此外,即使要求收緊,對於僅僅符合資格獲批按揭的買家來說,在按揭優惠期完結時,其實仍要有節衣縮食供樓的準備。萬一市場利率回升,對財務情況的影響亦更為明顯。

利率正常化將令供款比率增加

以一個售價600萬元單位為例,85%一按即510萬元;首3年利率P-2%(3),月供21,502元,要求入息下限為35,837元。3年後利率優惠完結,如最優惠利率不變,月供會升至24,102元。早前聯儲局估計未來3年會加息1.5厘,如港息跟足,3年後每月供款會是28,297元。如借款人未來3年,每年加薪5%3年後月入會升至41,485,供款仍會佔月入68%

供款3年後,尚欠發展商一按477萬元,如果樓價3年內不升不跌,按揭餘額佔樓價79.5%。小業主如無大批現金,又是難以轉按至銀行節省利息。

當然,百貨應百客,如果準買家有信心在3年後財務情況大幅改善,又或看好未來樓價,認定樓價仍大有水位,借用發展商利率略高的一按仍是理性選擇。對於一般買家而言,雖然個別發展商已為一按批核條件設有一定限制,卻不宜認定貸款機構敢批,就是安全,宜細心計算優惠期完結、利率正常化之下,供款對自己財務情況的影響,再作入市決定。

原文刊於iMoney 2017年9月30日

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減息周期將開始 本地業主受惠有限

美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...