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2013年1月31日 星期四
借入新盤二按後的部署
不少新盤都有提供第二按揭,令買家可以較低首期購入單位。大部分二按都會提供初期還款優惠,而在優惠期過後,利率將較一般一按為高。不少買家借入二按時,可能會計劃在優惠其後轉按了事,但要順利執行此一策略,需要配合不少條件。
不少發展商都會透過旗下的財務公司,為新盤買家提供第二按揭。金管局限制申請按揭保險的樓價範圍後(現時為600萬元以下物業方可申造按揭保險),新盤二 按更成為一大賣點:600萬以上的二手樓,難由一般途徑取得高成數按揭,但同樣價碼的一手樓,卻有發展商安排的二按,可降低買家首期支出。某程度上,可說 金管局措施增加了一手盤的吸引力。
由於發展商(包括相關財務公司),利息成本較銀行高。發展商提供的二按,全期利息必然較一般銀行按揭為高。發展商為刺激新盤銷情,通常會為二按設定一個「供款假期」(例如首2年「免息免供」),又或在供款初期,讓借款人以較低的利率償還二按。
以一個樓價一千萬元的新盤為例,一個典型的一、二按組合,可能是銀行提供樓價5成的一按,利率為P(5.25厘)減3.1厘;發展商相關財務公司提供樓價 2成二按,利率首2年為P-2厘,其後為P。選用新盤二按的買家,心中計劃可能是置業首2年先行以P-2厘的按息償還二按。待兩年後,再以轉按方式減少二 按利息支出。
上述部署,在樓價節節上升的階段可完美執行,例如樓價兩年後樓價上升40%;屆時物業市值1,400萬,按揭成數一半是700萬,便可以轉按方式,償還二按。
搣甩二按前提:足夠升幅
但整個計劃要順利執行,要滿足幾個條件:
1. 樓價要有足夠升幅。假設金管局現行的「1,000萬以上物業按揭成數上限為5成」的限制持續,如果樓價升幅不足,將會影響轉按。例如兩年後樓價市值1,100萬,轉按貸款額只有550萬元,難以抵銷一、二按未償還貸款總額。
2. 按息息差。此處指的不是「最優惠利率」,而是銀行提供的按息息率與最優惠利率之間的息差。「先借二按,兩年後轉按」的部署,預設「轉按時,也可獲得與現時一樣優惠的按息」,但其實沒有人可以擔保,兩年後一般按揭利率一樣可低至P減3.1厘。
其次,原則上,要順利借入二按,借款人已通過壓力測試,即「在現行利率下,一、二按供款支出,不逾月入5成,按息上升2厘的話,供款不逾月入6成」。但如果2年後的「現行按息」上升,而業主收入未見增加,屆時申請轉按,可能難以通過壓力測試。
事實上,除了樓價、按息等外在因素,業主要順利轉按,也要考慮「內在因素」,例如收入下跌,便會增加未來轉按的難度。
需要重申的是,我們並不是說「不應該借二按」;對不少人來說,那是一個以低首期、高槓桿購入新盤的方案。重要的是,置業人士應詳細了解此類產品的特性。
「兩年後轉按,搣甩二按」似乎是不少選用二按的新盤買家的共同想法,但置業人士要了解,實行此計劃要有不少條件配合。買家如透過此類產品入市,除了「準備轉按」之外,亦宜計算當供款優惠期結束,二按恢復以正常利率還款時,對財務帶來的影響。
原文刊於經濟日報網站 2013年1月30日
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