「宏觀論按」 為宏亞按揭集團旗下按計劃的網誌,集中發布按計劃於不同媒體撰寫,有關按揭、樓市評論的文章。 「按計劃有限公司」(按計劃)是宏亞按揭集團成員之一,提供專業的一站式按揭顧問服務。兩大服務範疇包括:「按揭理財」及「按揭轉介」
2013年1月14日 星期一
100萬300呎的廉價房--條數點計?
人稱四叔的恒地主席李兆基先生,建議政府以免農地補地價方式,鼓勵發展商興建面積約三百平方呎的單位,估計價格可壓低至100萬元水平。四叔提出有關建議後,有長遠房屋策略督導委員會成員附和,認為構思有助解決房屋問題。
眾所周知,住宅發展成本中,地價一向佔較高比重。例如去年將軍澳一幅住宅地皮,樓面呎價4580元。近年工程費用高漲,據了解非豪宅物業建築成本約 2000元。再計算3年建築期的利息、發展商「合理利潤」等,新界區一手項目建築面積呎價動輒8000元以上,即地價佔售價逾一半。
發展商仍是大贏家
李兆基的建議,農地免補價發展住宅,300方呎,售價在100萬元左右。相信是單純計算農地購入價、建築、利息成本及發展商利潤的價格。表面看,此 是三贏方案,梁振英政府找到方法加大住宅供應,有助提升民望、農地儲備較多的發展商多了生意(雖然獲利不及一般新盤)、低收入家庭多了入市機會。但最受惠 的,估計仍是發展商。
單以「農地免補地價興建住宅」來說,本質上類似當年的私人參建居屋,發展商不會直接獲得太多好處。但一百萬元細單位(不包括補地價)的定價,卻反過來令「市區」、「豪宅」,及一般連地價項目的價格顯得較為合理。
市場上如有此類一百萬元入場費的新盤供應,不但指責發展商只會起貴價樓的聲音會減少;更可將「上車盤」與豪宅盤作更明顯的區隔。
地價以外成本再升又如何?
但計算背後,也隱藏未來更深層次的問題。現時利率偏低,發展商興建住宅的利息支出有限。未來利率一旦回升,不單利息支出佔住宅發展成本增加,此類廉價屋的售價也必須上調;連帶住戶的供樓支出也需增加。
展望未來,內地城市化刺激建築原材料價格上升的趨勢似乎難以逆轉,本地住宅建築成本似乎仍在上升軌。
另一方面,本地低收入人士的薪金似乎難有大幅上調的空間。現時在按息2厘多的情況下,低收入家庭如果購入一個100萬元物業,負擔似乎相當輕鬆。
未來如受建築成本上升及利率回升拉動,300方呎免補地價單位售價如升至150萬元;那時,究竟是要將免補地價廉價房面積進一步減少來遷就低收入家庭的負擔能力?抑或要維持最起碼的居住空間,在「免補地價」之外,引入更多的資助?恐怕此才是更令人頭痛的問題。
另一個深層次問題,是香港人的居住空間。梁振英在當選前的一系列文章,曾提及香港的人均居住面積遠低於周邊地區,希望有所改善。我們曾在此欄撰文,表示港人居住面積小,元兇就是樓價高。
如果政府接受「300呎,100萬元廉價房」的建議,等同完全接受「高樓價、居住空間小」的現實。對梁振英來說,幾乎等同放棄增加港人人均居住空間的目標,是自打嘴巴。
原文刊於信報網站 2013年1月12日
訂閱:
張貼留言 (Atom)
建築期付款買家提早完成交易的考慮
過去幾年,樓花新盤交易中,選用建築期付款的買家佔絕大多數,個別項目中的佔比高達九成。此些買家會面對價格波動,影響交樓時按揭估值的風險。趁樓市氣氛好轉,曾選用建築期付款購入樓花的買家,或可考慮提早完交易,一方面避開估價不足的風險,另一方面也可獲得發展商一定比例的回贈。 在港府撤辣...
-
按揭貸款的利率一般較其他貸款為低,其中一個主要原因,是按揭為有抵押貸款,而且按揭成數受金管局指引限制。萬一借款人斷供,提供按揭的銀行可收回單位拍賣,一般可抵消欠款。按揭壞帳的風險較低,故貸款利息亦較低。不過,究竟銀行是要收回單位,一般有何程序? 一般來說,當借款人出現...
-
轉按市場活躍,即使近日銀行上調新做按揭利率,一般估計也不會削弱業主的轉按意欲。不過,市場上卻總有業主因種種原因而未能轉按。而較常見的,包括以下五種情況: 估值不足 近十年樓價輾轉上升,一般情況下,轉按不會出現估價不足的問題。但凡事有例外,最常見的是以發展商高成數按揭入...
-
美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...
沒有留言:
張貼留言