筆者不時接到一些讀者電郵鼓勵及討論，有部分談論的是「買樓」問題，例如「現時是否入市時機」、「月入n元，宜負擔的樓價上限是多少」等等，而早前 卻收到《經濟日報》讀者來問「賣樓」意見的電郵，甚為罕見；該讀者的情況具代表性，我們得到有關讀者同意，以化名將其個案分享。
已退休的陳先生持有3個物業，分別是沙田1個2房單位，樓齡28年，市值240萬元，現時空置；將軍澳1個3房單位，樓齡8年，市值640萬元，自住；以及1個位於廣州的900餘平方呎單位，樓齡8年，市值200萬港元，現正出租。
憂慮物業日後保值能力
陳先生的太太仍是上班族，2人育有1子；3個物業都沒有按揭。家庭收入（連同廣州單位的租金）約5.5萬元；每月支出約2.5萬元；現有存款及股票市值800萬元左右。
陳先生有意日後搬到廣州居住；他認為國內持續通脹，物業市場有較佳的升值潛力。另一方面，他認為物業的按揭年期受樓齡限制，最終樓齡較高的物業，按 揭期會愈來愈短；而持有的沙田物業樓齡已28年，他認為沙田及將軍澳兩個物業的樓齡差逾20年，但呎價大致都是6,000元，認為不甚合理，憂慮日後保值 能力下跌。故來郵尋求意見，是否應該售出樓齡較高的沙田單位，套現後，在國內市場尋求其他物業投資機會。
應將視野擴展至10年以上
基本上，陳先生的財務情況可說甚為理想，特別是3個物業都已供滿，再無按揭的利息支出。對於陳先生來說，當下的考慮正是為退休後的支出籌謀；以及如 何善用既有的資產。我們認為需要將視野擴展至10年以上，再評估怎樣調動今天手持的資產。不過，如陳先生能肯定過高的樓價在短期內下跌、甚至明顯調整，刻 下沽樓套現是無容置疑的！
在處理陳先生的個案前，一些有關按揭年期的意見要先說明。我們並不擔心香港的大型屋苑，會因為樓齡逐步上升，買家因此被迫選用較短的還款期，影響客源，繼而影響資產價格。
擔心樓齡與按揭問題
約20年前，本地銀行一般的按揭年期限制是「樓齡＋按揭年期不逾40年」；但隨着時間過去，多個大型屋苑樓齡上升，銀行亦主動延長有關時限。現時一 般銀行對物業按揭年期的限制是「樓齡＋按揭年期不逾70年」。據說，現代鋼筋水泥建築物的使用壽命逾100年，美國在上世紀20、30年代落成的摩天大 樓，如帝國大廈、佳士拿大廈等仍在使用，只要有適當保養，使用價值可維持，有理由相信日後本地銀行對「樓齡＋按揭」年期的限制會持續放寬。
換言之，我們不認為陳先生應該單單為了「樓齡28年的物業，未來按揭年期可能受制，客源減少」，就作出「盡早出售」的決定。
釐清有關按揭年期的疑慮後，我們為陳先生準備了一個財務模型，參考過去市場的數據，置入一定的市場數據假設，將數據整合而得出：
一、財富效果 （wealth effect）：陳先生資產組合從今天到80歲的變化；
二、「食老本」（reserve depletion）期的情況：待陳太都退休後，原先有剩餘的每月收入，將轉為負數，此中資產淨值的轉變如何？
三、以年份（vintage analysis） 作顯示，讓陳先生得知每3或5年的財富變化；
四、綜合各項因素，嘗試驗明買、賣決定的風險。
不同的決定，在20年後，會為資產總值帶來什麼變化，後果相當有趣，下周待續。
原文刊於經濟日報網站 2012年4月25日
沒有留言:
張貼留言