一樓多按與銀行風險

報載某個「一樓七按」的豪宅，在市場放盤多時，最終以低於市價一成出售。所謂「七按」，意思是該物業，連同原初的一按，共有七個貸款紀錄登記於土地註冊署； 此類多重按揭的物業，借款人一旦斷供或拖欠供款，貸款機構的處理過程甚為繁複。
所謂「按揭」，是以資產作抵押品的貸款。正式的按揭，會有按揭契Mortgage Deed，按揭契會清楚列明貸款機構對於抵押物業的權益。一般銀行的按揭（俗稱一按），契約中列明銀行的主要權益，是一旦借款人違反按揭契約條文（包括， 而不止於逾期還款），銀行可收回物業（止贖權），拍賣後收回貸款。
而正式的第二按揭，不但要一按銀行同意；提供二按的貸款人，權益亦較一按銀行為次。例如，一旦借款人拖欠貸款，銀行行使止贖權，收回單位拍賣；會在一按銀行收回應收貸款本金、利息後，如有餘額，提供二按機構才可收回相關款項。
多重按揭 難行使止續權
上文提及的「七按」，其後的「按揭」，雖然貸款人將屋主的借款紀錄註明在土地註冊處，法律上也是有抵押貸款，但不表示提供貸款的機構有主動行使止贖權的權利。
一般來說，如果借款人拖欠一按還款，一按銀行可要求借款人合作，交回單位，銀行亦不必透過法庭收回單位。如果借款人不合作，銀行便要透過法律程序收回單位及終止借款人贖回單位的權利。
一按銀行收回物業拍賣及收回款項後，亦無責任抵銷（discharge）二、三按的款項。一按銀行會抵銷的是管理費、差餉、地租的欠款。
假如一位業主，以物業抵押，借入了三筆款項；如此人斷供「三按」，提供三按的機構，亦無從行使止贖權。一般情況下，三按機構會知會一按銀行，提醒其債務人的欠款情況。如果一按銀行決定行使止贖權，便可收回物業拍賣；拍賣所得按順序先償還一按、二按欠款，有餘額才償還三按。
銀行風險管理意識成疑
讀者可能會問，如此，對提供「二、三按」的機構來說，豈不是欠缺保障？
當中主要的保障是，如果借入二、三按的業主自行賣樓，他便一定要償還所有的抵押貸款的餘額。
另一個有趣的話題是銀行的風險管理。原則上，借款人將物業抵押予銀行，取得貸款。除非一按銀行同意，否則借款人不可以同一物業作為抵押，向其他貸款機構取得貸款（即二按）。銀行會同意借款人借用二按的情況，主要是一手物業，二按由發展商旗下機構提供。
雖然銀行按揭契訂明，借款人借取二按要銀行同意才可將按揭物業再抵押，但現實中，銀行並不會定期向按揭借款人查問：「你有沒有借二按？」只要借款人定期還款，多數銀行並不會留意到借款人將單位作為抵押品，借入其他貸款。
少數風險管理意識較高的銀行，會定時抽查按揭組合中的個案；例如是為單位查冊，了解物業有沒有未經銀行同意再抵押；但以筆者所知，有此良好習慣的貸款機構不是太多。

 

原文刊於經濟日報網站 2012年5月16日