夾屋二按的當年今日

上星期我們說到，有供款假期安排的二按，一旦優惠期完結，如果碰上市場利率回升，便會出現「供款震盪」效應。以按息上升2厘為例，一、二按供款總額在2年後，供款將急速上升。本周我們嘗試描繪此種供款震盪帶來的系統風險。
一般來說，有提供二按安排的新盤，發展商都會事先找到銀行，同意買家同時借用一、二按。（銀行同意二按的基本條件，是買家可通過壓力測試）。
而一般銀行同意的二按，當借款人拖欠一、二按供款時，會由提供一按的銀行安排收回抵押品；待物業拍賣後，會由銀行優先取回貸款本金及利息，有餘才輪到提供二按的公司取回二按本金及利息。
可能讀者會認為，上述安排已對銀行體系有一定保障。以七成一按，兩成二按的個案為例。除非樓價出現逾3成的跌幅，否則即使借款人斷供一、二按，提供一按的銀行亦不會有損失，系統風險似乎相當輕。
樓市風險高 造二按易變負資產
但上述大安旨意的立場，卻沒有考慮兩個事實：其一為香港物業波幅較大，其二為外圍經濟有明顯的下行風險，一些今天僅僅可應付供樓的業主，如受經濟下行影響而失業，斷供的可能性便大幅上升。此些風險最終會由銀行體系，或者說整個香港承受。
樓價下跌，並不是天方夜譚。政府亦在無時無刻提醒要注意風險，但對於一個借入一、二按共樓價九成的業主來說，當他發現到樓價已跌逾2成，物業陷入負資產，在供款假期後，再碰上按息回升，一、二按供款劇增8成，其斷供按揭的可能性便相應增加。
供款假期的安排，是令借款人可以以低供款和低（或免）息去借貸；待供款假期結束，二按恢復以較高二按利率供款時，借款人便會發現到二按利率較高的現 實，還款意欲因此可能下降（low willingness to repay）。一旦二按出現逾期還款，一按貸款交叉違約（cross default） 的風險亦將上升。這種以供款假期（payment holiday） 和有限期的優惠低息（teaser rate）亦曾令美國捲入次按的風暴中，實需正視其遺害。
留意墜入供款陷阱
向新盤提供一按的銀行，部份為了業務考量，按揭罰息期亦以兩年以作配合。整個設計背後有一種心存僥倖的取態----置業初期，買家有二按優惠，還款 被壓低；兩年之後，如樓價上升，大可透過加按或轉按，以整體上較低息的新一份按揭，取代原有的一、二按。但兩年之後，如樓價不升反跌，借款人將跌入供款陷 阱（repayment trap）。
上文提及「一按只為7成，樓價跌少於3成，銀行都沒有損失」，是簡單算術。但我們身處的現實世界，是環環相扣，互相影響的。當外圍經濟因素轉差，按 息又上升，令一、二按的供款震盪出現時，估計將有更多業主決定斷供（或者抬錢賣樓），市場上急於放盤的業主（又或者銀行收回拍賣的單位）增加，結果便是樓 價出現更大的跌幅；一旦樓價跌幅擴大，急於放盤的業主又告增加，形成疊加效果更大的下跌循環。
房協好心做壞事
類似的情況在過去曾經出現，房協在1998年曾推出的夾屋二按。當年房協為協助合資格人士入市，提供按息為最優惠利率，免息免供期5年的二按。當 2003年此批夾屋二按的供款假期完結，買家開始供樓時，借款人按揭供款急升，卻遇上本地經濟正處谷底，失業率高企，借款人難以負擔供款的情況。
更有甚者，由於1998至2003年樓價持續下跌，該批夾屋業主的物業，早已資不抵債，無從轉按，甚至難以賣樓止蝕，借款人都跌入欲退無從的兩難局面。當年便有報導引述夾屋業主組織，指有25%借入二按的夾屋業主打算破產。而一按銀行紛紛為這批按揭準備壞賬撥備。
當年夾屋二按的幾個要素，現時在新盤二按已一一重現，造包括： 一）樓價高企； 二）發展商提供二按設有供款假期及有限低息期； 三）外圍經濟有明顯的下行風險； 四）利率趨升已日漸走近。
我們擔心當年夾屋二按好意協助買家入市，最終令借款人破產收場的悲劇，會在未來再現。重申一次，我們不是反對買家以按揭入市。甚至高成數按揭，如9 成按揭，亦不一定代表風險較高。重點是按揭產品的設計，不應引入「供款假期」的元素。尤其是聯儲局早已明言將在2014年檢討低息政策，假如量化寬鬆在 2014年完成，本地按息料會明顯上升。屆時正好二按的供款假期完成，一、二按供款較置業初期暴增8成，便不是每一個買家都可承受。
我們認為，較為王道的按揭產品，應該全期以一致的按息計算，避免向借款人營造一個「初期供款好輕鬆」的假象。

原文刊於經濟日報網站 2012年5月30日