由按揭數字看樓市，很多人認為現時樓市的風險，或買家的負擔不高。其中一個被引用為樓市風險不高的數字是按揭成數。
金管局每個月都會公布住宅按揭統計，其中一個指標，便是按揭成數(正式名稱為貸款與估值比率Loan to Value Ratio)。例如2012年2月，新批按揭有5,836宗，平均每宗貸款金額為246萬元，平均的按揭成數是56.5%。同一數字，在近年的高位是2008年的65.9%。
按揭成數回落，有意見認為，雖然樓價上升，但平均按揭成數下跌，反映一般置業人士的有實力支付較多首期，按揭槓桿比率不高，即使樓價回落，斷供的風險亦低。
但我們認為，平均按揭成數數字下跌，其實只是統計陷阱。近2年金管局持續收緊按揭指引，例如1000萬元以上物業的按揭成數只為5成，只有600萬元以下物業可借足7成等。措施就是為了減少銀行體系風險，萬一樓價下跌時，減少銀行大量壞帳的風險。由於貴價物業的按揭成數受限(包括絕大部分一手單位)，拉低了平均數。
更大的問題是，金管局的按揭統計數字不會反映市場盛行的二按。金管局限制銀行的按揭成數，其實造就了一批提供「二按」的財務公司，收取較高的利息(較高者可達十厘以上)令置業人士可以維持以較低首期入市。此些「二按」提供者不在金管局統計之列。但置業人士借入二按，其實是負擔了較高的利息成本。
當然，此類二按的規模難以統計，部分二按會在土地註冊處中登記，部分名義是二按的貸款，連土地註冊處登記的手續也省回，整體規模難以查核。但讀者由晚間二按廣告的氾濫程度不難估計此行業增長驚人。
簡單而言，金管局統計的平均按揭成數的確在下降，但現實極可是部分置業人士不了足銀行一按，轉為借入二按，如一併考慮市場上的二按數字，恐怕香港一般置業人士的按揭槓桿大致持平。
在金管局的角度來說，其責任在於監控銀行體系的風險。限制銀行批核按揭成數的目的，是一旦樓價下跌，仍有一定的緩衝，即使借款人斷供，銀行透過拍賣，仍有較高機會收回按揭貸款。所以金管局的按揭統計不涉及二按十分合理；對個別的置業人士來說，要控制風險，首先要注意的是本身的按揭槓桿，而不是統計上未能反映整體市場走勢的平均數字。
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