過去數年金管局持續收緊按揭成數指引，1,000萬元以上物業，按揭成數不可高逾樓價5成，按揭保險計劃亦不接受樓價600萬元以上物業的申請。另 一方面，一手物業平均樓價去年已逾1,000萬元，一手物業買家往往需挪用逾500萬元現款作首期。發展商為吸引買家入市，紛紛推出二按計劃，以降低買家 首期開支，但有關安排，卻潛藏「供款震盪」（Payment Shock）的風險。
發展商二按招式
不同發展商提供的二按計劃會有不盡相同的變化，但總是不出這些變化原則：
（一）附加按揭成數一般為樓價2成，而按息是以最優惠利率（P），至P+1厘計算（要優惠利率亦有是「大P，5.25厘」，抑或「細P，5厘」分別） ；
（二）為了吸引買家，很多發展商都會在還款初期（一般為2年）提供供款優惠，常見的是「二按免息免供」的安排。所謂「免息免供」又分兩類，其一做法 是發展商以現金回贈予買家這便是計算優惠期內的二按總供款作回贈。第二種免息免供是二按延後供款，期間亦不計息，兩年後才開始償還二按。
除了兩種「免息免供」之外，另一類常見的二按優惠是首2年以較低的按息，例如P-2厘供樓，優惠期後恢復至正常的P或P+1厘，具體安排視乎不同發展商不同樓盤而定。但不論是何種安排，共同的原則是透過不同的優惠，減少買家初期的還款。
以一個樓盤提供的「兩成二按，首2年免息免供的計劃為例」： 一個樓價1,000萬元的物業，二按貸款200萬元，按息P（5厘），還款期20年，首2年免息免供。如最優惠利率不變的情況下，二按由25個月起還款14,060元。
如此安排，對買家來說，如同時借入樓價5成的一按，及樓價2成的二按，可以將首期由500萬元，下調至300萬元；首兩年由於二按不需供款。買家在 置業的首2年，只需支付一按供款。以樓價1,000萬元，一按成數5成，還款期20年，利率為P-3.1厘，即2.15厘，月供僅25,651元。
上述安排，發展商以優惠方式延後二按的還款。但此類「延後二按還款」或提供「回贈」的方式都是人為的，當優惠期結束，二按供款恢復正常，一、二按揭 總供款便會急升。這跟美國在次按風暴所出見的（teaser rate）或（payment holiday）有實屬巧合式的雷同！
息口一旦上升 二按還款急增
另一方面，現時最優惠利率本身亦因環球量寬而被壓低，美國聯儲局表示現行低息政策維持至2014年，參考2005、2006年的經驗，美息可在一年 內上升3厘。假設2014年後，美息一年內上升2厘，正常的一按，當本港最優惠利率跟隨美息上調2厘時，按息由2.15厘升至4.15厘。但上述的二按安 排，由於還款初期按息被人為壓低，當2年後恢復以最優惠利率供款，又碰上利率上升周期，便會出現每月供款突然急升的現象。
以例子中額度200萬元的二按為例，如最優惠利率不變，第25個月起的供款會是14,060元，加上一按還款，按揭供款較首2年優惠期的升幅是54.8%。
站在選用二按買家的角度，首兩年二按不用還款。但踏入第三年，開始同時應付一、二按。如其時正好進入加息期，供款震盪的效應更大：首2年本來只需應 付一按（月供25,651元），當最優惠利率上升2厘，變成應付加息後的一、二按總和（30,208元+16,310元=46,518元）升幅達 81.3%。
站在發展商的角度看，提供類似的二按安排可說無可厚非，只要安排內容表達清楚，可說童叟無欺。但在風險管理的角度看，卻不是每一個買家都會了解，有關安排可能導致供款在優惠期後戲劇性增加的後果。
「供款優惠期」可免則免
我們認為，對置業人士較佳的方案，是類似按揭保險的計劃整筆貸款以一個利率計算，亦不應設有「供款優惠期」，以減少還款震盪的效應。
以1,000萬元樓價，700萬元的按揭計，如果全期利率為P（5.25厘）減2.9厘，還款期20年計，月供為36,584元，2年後如按息上升2厘，月供會升至43,036元，供款增幅為17.6%。供款上升的震撼效果較上述二按安排為低，借款人亦較易適應。
當然，按揭證券公司為配合政府遏抑樓價措施，現階段應該不會考慮提供類似的按揭保險方案。但我們認為私人市場應有一定的空間，提供類似安排。
原文刊於經濟日報網站 2012年5月23日
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