兩個調查的啟示

統計處去年進行人口普查，其中有關按揭供款的數據，反映自住業主仍在供樓的比例只約4成、以居於私樓住戶計，供樓支出佔家庭收入亦僅2成。數字比5年、10年前的數據都見明顯下調，被市場好友作為「樓市好健康、負擔好輕鬆」的有力證明。
另一方面，美國市場研究公司Demographia亦剛公布，2011年325個城市的樓價負擔能力排名(調查似乎只包括英語系國家/城市，即美 國、加拿大、英國、愛爾蘭、澳洲、紐西蘭及香港，奇怪地沒有新加坡)。香港在調查涉及的325個城市中，以「樓價中位數為家庭月入中位數12.6倍」，蟬 聯「樓價最難負擔」冠軍。
調查結論南轅北轍
兩個調查的結論可謂南轅北轍，究竟何者結論較接近現實？基本上，我們認為兩個調查的數據都可靠，但由數據導出的結論都有問題。
先說Demographia的報告，未有觸及按揭資料；只是單純以不同城市「當年樓價中位數」與「當年家庭月入中位數」比較。值得留意的是，在 325個城市中，香港應該是資助房屋規模最大的城市，Demographia的統計中，香港2011年第三季樓價中位數為315萬元，家庭收入中位數為 20750元，後者應該來自統計處季度資料中，「所有家庭」月入中位數，即將居於公屋、居屋的家庭都統計在內(統計處數字2011年第三季所有家庭月入中 位數為20000元，與Demographia的有輕微出入)。
如果我們同意，私樓樓價主要與居於私樓家庭的收入有關，根據統計處「居於私樓家庭月入中位數」的數據，去年第三季為29000元。相對於樓價中位 數，樓價與收入比會由12.6倍下跌至9.05倍，香港在325個城市中，會由排名第一降至排名第三。(當然，根據調查機構的分類，樓價中位數在收入中位 數5.1倍以上，仍屬「極難負擔」。)
調查當下的樓價及收入
重點是，Demographia的報告涉及的是「調查當下」的樓價及收入。其次是統計處的調查，大致上的確反映了仍在供樓業主的一般情況。近年樓價 偏高，但不是每一個人都在高位入市，大量業主是在早年購入單位，借入的按揭金額不會太高，加上利率下跌(相當一部分人現時仍以不足一厘的按息供樓)，每月 供款佔家庭收入的比例自然下跌。
統計處數據反映的，是「多年前的樓價、供了多年後、供款佔當下的收入的比率」(seasoning of the mortgage loan)；數據有一定的滯後。
一如眾多分析指出，統計處有關數字只是反映人口老化，供完樓的業主增加，步入中老年的業主，供款比例下跌的現象。至於社會聚焦的另一問題，即年輕人置業難，統計處的數據基本上難以反映。
數字只反映人口老化
簡單來說，兩組數據說出了現實的兩個面向：百多萬戶的私樓業主，逾半是在樓價未飛升時購入物業；少量在1996、1997年入市的業主，多年來如未 有換樓，持續供樓，尚餘按揭貸款亦已大幅減少。只有一成多在近一、兩年入市的業主，按揭供款佔月入比例較高。統計下來，供款佔月入中位數自然偏低。
但以「當下」的樓價來說，一般單位價格的確已處於一般家庭年收入十多倍水平的程度。組合兩組數據，如趨勢持續，可能會有不少「有趣」現象會在未來發生。下星期再談。

原文刊於信報網站 2012年5月12日