上星期我們提到一個退休人士的理財問題，陳先生在香港及廣州共持有3個物業，均已供滿；陳先生認為現時樓價已偏高，正考慮出售其中一個樓齡28年的沙田物業。我們認為，在香港大型屋苑因樓齡高而出現樓價折讓或按揭年期不足的情況罕見，不必因此考慮提早出售物業。
參考過往數據 設計財務模型
扣除物業樓齡的因素外，陳先生餘下的便是如何善用資產的問題；最重要的是參考過去的市場數據，我們為陳先生準備了一個財務模型，看看他作出不同選擇，在若干年後會有甚麼效果。
我們假設香港的樓價每年有平均3%的增長，通脹率0.67%，存款利率1.5%。
陳先生的太太現年46歲，仍在工作，現時陳氏夫婦的情況如「表一」所示。
置入上述假設，包括家庭開支隨通脹上升，未來一段時間，陳家的資產總值會有如「表二」的變化。
如陳先生維持現狀不變，在19年後，即陳太65歲在 2031年退休時，陳家持有的現金會增至約1,550萬元，而物業價值約1,890萬元。
計算中有一個情況特別值得留意，其一是以「樓價按年上升3%」計算，19年後，樓價會比現時再高75%。以陳先生考慮出售的沙田2房單位來說，等於 樓價由240萬元升至420萬元，或呎價由6,000元升至10,500元。樓價呎價看似驚人，但20年前，有關單位的價格不足100萬元，如果通脹一如 以往存在，此會是正常結果。
陳太退休後，家庭進入耗用儲備（reserve depletion），或者說，「食老本」 的階段，支出持續但沒有工作收入。屆時每年的現金消耗，是以相當於今天 30萬元購買力的可支配收入作計算，當計及通賬因素，在 2032年 （即陳太 66歲退体後），陳家需要 342,865元作維持今天生活水平的使費。陳太80歲時（34年後），陳家物業總值將有2,900萬元，現金仍有1,100萬元。由於已累積一定的現 金，食老本的問題不大。
以上的假設是維持現有狀况 （status quo）：沒有人可準確預測未來，假設的數字略有改動，結果便會大為不同。我們的假設是回顧過去香港長期走勢的數據而定出，基本假設包括：
一、樓價會輕微跑贏通脹；
二、存款利率（也可視為現金的投資回報）輕微低於通脹（即沒有負利率）。
結局便是繼續持有物業情況會較佳；此些假設可視為理財策劃中的基礎模型 （base case） 。如果陳先生對有關假設有保留，可再植入其他假設，作為優良模型 （wish case） 及 差劣模型 （worst case） 再作評估。當然，植入的數據，主要變數便是個案中的主人是樓市好友抑淡友。
個案總結：可設下「放盤達標價」
一、如果陳先生不同意樓價持續跑贏通脹，可持續上升（即偏向淡友的立場）。我們建議陳先生可設下一個「放盤達標價」。例如，我們假設樓價按年上升 3%，現值240萬元的沙田小單位，在2022年時，會升至322萬元；如果現實中沙田小單位以更短的時間，例如5年，便升至322萬元，提早達標，陳先 生可考慮提早收割離場。
陳先生此類早年置業，現時物業已供滿的人士，財務情況理想。香港人經歷過1997至2003年的樓價大跌，可能打算趁樓市高企，先行套現。但此類部 署有兩大風險，其一是「看錯市」，樓價可能在出貨後持續上升；但此類風險對陳先生一類持有多個物業的業主影響較小，畢竟陳先生即使看錯市，也沒有必要再追 價入市。
不宜低估賣樓套現再投資風險
二、更大的風險是「再投資」的風險。物業套現後，持有的現金大幅增加，但銀行存款利率並不吸引，退休後的空餘時間較多，不少人會在投資上更為積極。 但「投資」是可贏可輸的，除非陳先生對自己的投資眼光深具信心，而且過去的投資成績理想，否則不宜高估自己賣樓後套現「再投資」 （reinvestment risk）所得的投資回報。
三、最後，上述計算只是最簡化的模型，未有計及陳家其他的家庭計劃。例如是否需要為子女未來留學、在港置業作出儲備。任何此類變化都會對個案中的家庭可支配收入、現金儲備帶來變化。
另外，整個模型的計算是偏向保守的，由於陳氏夫婦兩個香港物業都沒有按揭，萬一模型的估計有誤，二人亦可考慮將自住物業申請安老按揭，以增加現金流。
原文刊於經濟日報網站2012年5月2日
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