近日銀行競爭仍然激烈，個別銀行為爭取客源，推出低至H加1.7厘水平的計劃，以現時1個月拆息計，利率已低於一般P按產品，如現時申請按揭，是否應該選擇H按？
早前我們提過，銀行在現階段再推出H按，原因是已未償還按揭貸款總額一度回落，銀行有追數的壓力。銀行有需要調整按息以吸客，但P按已回落至金管局關注的界綫，惟有在H按上動腦筋；結果去年下半年起輾轉上升的H按利率，到了今年初，又再掉頭向下。
H按與P按 實際息差僅0.1厘
現時一般P按的利率，低至P（指大部分中小型銀行提供的最優惠利率，5.25%，市場習慣稱為大P）減3.1%，即2.15%，銀行回贈為貸款額1%。而 現時較吸引的H按利率，約H加1.75%（現時1個月拆息約為0.3%），即2.05%，較一般P按利率，低約10點子，計劃同樣回贈貸款額1%，其他條 款，例如罰息期的安排，H按與P按亦大致相同。較多人關注的鎖息上限（Cap Rate），上述銀行的提供P（5%）減2.7%的安排。亦即當拆息向上波動，令H按息率高於鎖息上限時，借款人改以鎖息上限供款。
參考以上按揭條款，現時選用H按，按息無疑低於一般的P按，而且回贈、罰息等亦基本上等同P按，現時入市，是否應該選用上述的H按安排？
我們認為置業人士在考慮H按時，值得留意的，不只是H按及P按「現時的息差」，「潛在的息差」更值得留意。以上述的P按及H按為例，現時實際的息差只是 10點子。以每$100萬的按揭貸款計，1年節省的利息支出約$1,000，比起去年初H按與P按利率逾1厘的息差，不可同日而語。
現時H按的鎖息上限卻較P按高0.15厘，以值博率衡量，去年初選擇H按，穩贏逾1厘，即使拆息急升，改以當時的鎖息上限供樓，輸都是0.25厘。現時選 擇H按，贏是贏0.1厘，輸是輸0.15厘。以「贏面」來說，現時選用H按，不算特別有利。當然，拆息可升可跌，如果置業人士預期未來拆息會回落，而最優 惠利率不變，則現時選用H加1.75%的拆息按揭計劃，仍算合理。
但單以近兩年的拆息走勢而言，拆息大致在穩定回升的軌道中，未來一段時間，最優惠利率不變，而拆息回落的機會不大。
當然，現時的H按及P按安排，按息相當接近，置業人士未必值得在兩者之中費神比較。以上述的H按安排為例，筆者估計最終可能出現一段時間實際按息較P減3.1%的為低，另一段時間轉用鎖息上限還款，還款額輕微高於P按；但全期計的差距將不會太大。
展望未來，一方面是金管局仍然關注銀行批核按揭的條件；另一方面是銀行有爭奪按揭市佔率的壓力。在P按利率已觸及金管局界綫的情況下，估計個別銀行會出於 業務需要，以略較P按吸引的利率爭取客戶。但經過2008至2010年按揭白熱戰，銀行幾近無利可圖的教訓，估計亦難出現大減價式的H按安排；在正常市場 競爭下，未來H按及P按將大致維持現時實質利率接近的情況。
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