QE3迫使用家入市

美國聯儲局早前推出萬眾期待的第三輪量化寬鬆(QE3)，未來每月聯儲局會購入400億美元的按揭擔保債券，具體效果等於每月令銀行體系有400億美元資金鬆綁；聯儲局亦表示，低息政策會持續至2015年中。

是次美國推出QE3，以「熱錢流入量」為標準，對亞洲的影響未必如QE1、2般大。QE1在2008年底推出，QE2是2010年11月。當時的大環境是歐美經濟不景，但亞洲經濟仍持續增長，美國量化寬鬆，多出來的流動資金大量投入亞洲，留在美國的比例反而較低。對香港來說，具體的影響是資金氾濫，拆息被壓低。

今次的大環境有點不同，中國出入口數字轉弱，增長放緩，相反美國經濟有好轉跡象；QE3未必再觸發大量資金湧入亞洲。

但以「刺激本地買家入市意欲」來說，QE3的效果不容低估。眾多分析都指出，2008年金融海嘯後樓價先跌後急升，原因在於量化寬鬆，資金氾濫，迫使手持現金的投資者入市。上述觀點完全正確，而且已經深入民心，可說大眾已被洗腦，認定QE會導致樓價上升。

資金流入規模或不如QE1、2

回顧QE1，2008年底聯儲局公布量寬後，香港的樓市成交並未即時好轉，要待2009年4月後，土地註冊處的成交宗數才突破1萬宗水平，之後隨農曆年的季節性影響。換言之，QE1推出時，市場並未完全了解措施對本地樓價的影響。之後每月的註冊量大致維持在一萬宗以上水平。除了本地資金被迫入市，也包括大量國內資金流入香港，在一手市場，物業代理估計有3、4成買家來自國內。直至2011年6月，金管局大幅收緊按揭指引後，成交量才回落---但樓價仍然上升。

我們估計，QE3的推出，加上利率維持偏低至2015年，會吸引大批仍在觀望的本地用家入市。QE3推出後，雖然金管局即時再收緊按揭指引，但措施主要針對持有多於一個物業的投資者、非本地收入的按揭申請人；至於用家，包括樓換樓人士不受影響。在銀行體系風險管理的角度看，金管局的措施十分合理；但我們卻擔心，在「QE推、樓價升」此一信念已深入民心的今天，最終會吸引大量當了塘邊鶴入市。

留意中國動向

未來樓市走向要看大環境，除了美國持續量寬之外，中國因素同樣重要。眾多跡象顯示中國增長放緩、出口下跌；但市場亦盛傳中國亦可能推出刺激經濟措施，如果是類似2008年底的「四萬億」救市，可以預期有相當規模的內地資金會流入香港。

低息環境持續、如加上內地熱錢湧入，香港樓價可能再出現一輪急升。至於在現時風高浪急情況下入市的用家會否接火棒，有待觀察。

原文刊於iMoney 2012年9月29日