綜合而言，香港人愛買樓，其中一個主要原因，是市場欠缺「長期租樓」的選擇。即使有相當數量的工廠大厦改建為住宅出租，只要租金、租期是業主與租客自行釐 訂，幾可肯定「短租期」、「按年加租」的相似現象勢必出現。因此，我們建議港府宜重新考慮，推出針對中產人士租住需求的公營房屋，提供一個較長年期、租金 較相宜及穩定的選擇。
在構想中，我們認為「中產」的定位應為收入在「全港家庭收入中位數」以上、「居於私人房屋住戶收入中位數」以下。參考2011年底的數字，全港家庭月入中 位數為2萬元，而居於私人房屋住戶收入中位數為2.95萬元；根據統計處資料，位於此區間的家庭大概有40萬戶。當中已有自置物業的一群，又或已居於公屋 中的家庭，應該不需要申請中產租住房，實際合資格的約有20萬戶。
家庭月入低於2萬元，而人數為4人或以上，差不多已符合資格申請公屋。家庭月入如高於2.95萬元，以現時2.2厘利率計算，應可以置業。
官方宜提供「長期租樓」選擇
針對那20萬戶符合收入條件的家庭，政府可考慮在未來10年，撥出土地，發展「中產租住房」，提供約4萬個單位，可供一成「合資格住戶」入住。租約期建議 為5年，期滿可再訂租約。租期達5年，是要回應私樓短租期和頻加租的現象，同時，亦可免跟私樓競爭。建樓質素可以沿用實而不華的標準，但實用面積應高於私 樓，更不可建發水或縮水樓。租金方面，可以是「首年為市值租金，按年以半成遞減」，即第5年的租金，為第一年的8成，以鼓勵租客長期租用。
對租客而言，如果政府有此類單位供應，好處包括：有較佳的「租樓」選擇，不必擔心租住一年後被加租，變相被迫遷。由於長遠來說租金較相宜及穩定，租客亦可 在租期內儲蓄資金，留待日後置業／創業之用，有助提高社會流動性。對市場而言，出現一批租金較相宜的實用單位，亦可望紓緩中小型私人住宅的租金升幅。對港 府而言，以10年為目標，每年提供4000個單位，對公屋或私樓用地的排擠效應該不算太嚴重。
配合證券化 可還富於民
政府還可考慮將中產租住房證券化，項目有租金收入，港府亦可以3A評級加擔保；由於港府的信貸評級極高，中產租住房證券化，不愁無銷路。這類似REIT的 證券由於是政府發行，等同港元官債，市場對於擁有6000億元儲備的港府發債，其反應可以想像會是十分歡迎。如果港府願意，更可為香港散戶投資者提供一定 折扣，實行還富於民。
證券化的好處，一來是令「收租普羅化」；要買樓收租，本質上是「資本密集」行動，但將之「斬件」應市，又有受薪團隊做管理、入場門檻降低，香港人可以儲蓄 投放到自已認識又易明的投資選項，總好過「隔山買牛」，而中長期更可發展本地資本市場。中產租住房證券化，除可以令更多小投資者以較少的資金，享受穩定的 租金收入，更重要的是可避免他們為了買樓收租，而在現時風高浪急的環境下入市。
在樓市高位，就算政府推出相對便宜的房屋出售，卻根本沒有解決市民因借貸樓宇按揭而出現的「首虧損」(first loss) 和「高虧損值」 (high loss severity) 風險。
原文刊於信報網站 2012年9月29日
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