「宏觀論按」 為宏亞按揭集團旗下按計劃的網誌,集中發布按計劃於不同媒體撰寫,有關按揭、樓市評論的文章。 「按計劃有限公司」(按計劃)是宏亞按揭集團成員之一,提供專業的一站式按揭顧問服務。兩大服務範疇包括:「按揭理財」及「按揭轉介」
2012年10月17日 星期三
高位入市的風險
樓價高企,不少評論,包括港府高官都會溫馨提示,置業人士現時入市,要留意風險。但對於「風險」的具體內容,卻語焉不詳;較多人提及的是「一旦利率上調,供款急增」,但此其實是「按息偏低時入市的風險」,而不是高位入市的風險。
我們認為,無論樓市在周期的任何階段,只要置業人士是透過按揭入市,便牽涉到兩大風險:其一為「首虧損」 (first loss),其次為「高虧損值」 (high loss severity),而在樓市高峰期置業,此兩類風險尤其甚高。
首虧損風險—小業主首先承受損失
所謂「首虧損」,是指當出現損失時,借取按揭入市的買家,是第一個承受損失者。一個600萬元的物業,買家以7成按揭入市,即借入420萬元,首期支出為 180萬元。當樓價下跌一成,市值跌至540萬元時,首先,或者該說屆時唯一面對虧損的,是小業主。當樓價下跌4成,物業市值尚餘360萬元時,承受虧損 的,仍然僅限於小業主。當然,只要小業主按時供樓,按揭銀行是不會有虧損的。
甚至是,當物業成為負資產,小業主亦斷供時,銀行亦不一定有虧損---銀行收回物業拍賣,所得的不足以抵銷貸款,銀行仍然可以向小業主追索差額;只有在小業主破產,令銀行不能追收欠款的情況下,銀行才會有虧損。此便是小業主透過按揭入市的「首虧損」風險。
其次是「高虧損值」,物業買賣可能是許多人一身中最重大的投資。買錯了一件衫、甚至一部車,損失仍在可負擔的範圍。但買樓後出現損失,規模可以百萬港元計;在上一個高峰期尾段入市,其後因種種原因被迫低位止蝕,甚至因此負上巨債而要用上多年償還的個案多不勝數。
此便是透過按揭購買物業出現「高虧損值」的風險(要留意的是:如果是以現金入市,一旦樓價大幅回落,置業者一樣會有巨大損失,只是不用欠下債務,其後再償還而已)。
要強調的是,無論是處於樓市周期的任何階段,只要是透過按揭入市,置業者均需面對首虧損及高虧損值兩大風險。但在樓價偏低時入市(指樓價相對於平均入息比率處於低位),兩項風險較低,樓價偏高時,風險更高。
不入市風險 損失只為機會成本
另外,面對「入市風險」的論述,不時聽到有人反駁:就算不買樓,改為租樓,也一樣有風險。誠然,人生在世,不論採取任何行動,都有相關風險。不買樓的風險,近幾年香港人亦耳熟能詳:樓價、租金都上升了,數年前不買樓的決定,往往代表現時租屋開支較購置物業的按揭供款更高。
不過,要留意的是,「不入市的風險」,損失的是機會成本,此類損失相對於高位入市後資產價格暴跌時所承受的損失少得多,程度根本不可同日而語。QE3之 後,雖然資金流入的規模似乎遠不及QE1、2,但市場主流觀點仍是對後市一面倒看好,我們認為,是時候釐清高位入市的真正風險所在了。
原文刊於信報網站 2012年10月13日
訂閱:
張貼留言 (Atom)
建築期付款買家提早完成交易的考慮
過去幾年,樓花新盤交易中,選用建築期付款的買家佔絕大多數,個別項目中的佔比高達九成。此些買家會面對價格波動,影響交樓時按揭估值的風險。趁樓市氣氛好轉,曾選用建築期付款購入樓花的買家,或可考慮提早完交易,一方面避開估價不足的風險,另一方面也可獲得發展商一定比例的回贈。 在港府撤辣...
-
按揭貸款的利率一般較其他貸款為低,其中一個主要原因,是按揭為有抵押貸款,而且按揭成數受金管局指引限制。萬一借款人斷供,提供按揭的銀行可收回單位拍賣,一般可抵消欠款。按揭壞帳的風險較低,故貸款利息亦較低。不過,究竟銀行是要收回單位,一般有何程序? 一般來說,當借款人出現...
-
轉按市場活躍,即使近日銀行上調新做按揭利率,一般估計也不會削弱業主的轉按意欲。不過,市場上卻總有業主因種種原因而未能轉按。而較常見的,包括以下五種情況: 估值不足 近十年樓價輾轉上升,一般情況下,轉按不會出現估價不足的問題。但凡事有例外,最常見的是以發展商高成數按揭入...
-
美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...
沒有留言:
張貼留言