去年H按利率曾一度低見「H+0.65厘」，加上拆息低企，新造按揭利率不足1厘。但此等價位實屬割喉式競爭，只有助於銀行搶佔市佔率，按揭業務對盈利貢獻不大，萬一樓市調整，出現少數斷供個案，更會影響整體銀行按揭資產質素。
結果在金管局多次示警，要求銀行注意貸款增長及存貸比率；加上有大型銀行高調退出H按市場，資金成本(主要是定期存款利率)上升；割喉戰終告一段落，銀行開始調整按揭利率。
經過多次調整，現時一般新造按息，實力人士的H按大致在「H+2.2厘」。以本月7日一個月拆息約0.21厘計，即按息為2.41厘水平。而一般實力人士的P按利率大致在「P(5.25厘)-2.8厘」，即2.45厘。
由於二者的實質利率水平接近，而且多數銀行的P按比H按有較高的回贈，加上H按始終有一定風險(拆息上升時將以鎖息上限供樓，而鎖息上限一般較傳統P按利率略高)，8月新批按揭中，P按比例已大幅回升至4成以上。
9、10月以來，筆者所接觸的新批個案中，P按比例已高於H按，估計在金管局月底公布的數字會有所反映，簡單而言：經過數年的按揭戰，市場將重回P按主導 的局面。H按將在新造按揭比例中逐步減少，未來可能只有極優質客戶可獲批H按，而且H按與P按的息差，亦不會如去年般高逾1厘。
在H按未完全消失的當下，不少準買家可能會問，現時在P按與H按之間，應該如何選擇。
筆者的答案是：置業人士不應該從「P按較好，抑或H按較好」出發。因為不同銀行的按揭產品都不同，可能A銀行的P按比較同一銀行的H按吸引，但B銀行的H按卻比A銀行的P按較佳，難以一概而論。
一般來說，我建議借款人可比較利息、現金回贈、罰息安排等。對H按，會多了「鎖息上限」的考慮。假如置業人士獲批的H按條件，利率已高於獲批的P按，那毫 無疑問應選用P按。如果銀行批出的H按，利率較P按為低(例如低0.1厘)，但H按鎖息上限定得較高(例如比P按利率高0.2厘)，如借款人擔心未來拆息 波動時，會以鎖息上限供樓的風險，建議置業人士優先考慮P按。
相反，如果銀行開出的H按條件，H按利率仍然大幅低於P按利率(例如0.3厘以上)，置業人士不妨優先考慮H按。
原文刊於 信報網站
2011年10月8日
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