近日股市下調，但在樓市方面，雖然成交量萎縮（代理謂靜過2003年SARS期），樓價卻一直未見跟隨。不過，筆者感覺本地銀行業有提早關水喉迹象，如情況持續，料會為本地樓市再添下調壓力。
按揭微利 銀行「唔願做」
多家銀行按揭部門負責人向筆者表示，由於存款利率上升，即使按息上調，按揭業務仍屬微利。部分銀行甚至有「唔願做」的情況，更有銀行一度通知，暫緩處理近期取用按揭的申請。另一些銀行更表示，暫時只想承造按息較高的工商舖按揭。
銀行如此態度，有很多原因，其一是真的認為現時按揭業務盈利不吸引；其次是2011年1至8月，本地新取用按揭已達1,829億，較去年同期的 2,063億有所下調，但已貼近2009年整年的按揭取用金額1,993億元水平。在銀行角度來說，可說已「夠數」，沒有太大跑數壓力。銀行現時的壓力， 反而是要改善整體按揭組合的息差，以彌補過去兩年按息太低的問題。
在利潤因素之外，銀行收水的另一原因，與風險因素有關。至目前為止，歐洲債務危機仍在惡化，最終可能出現國家破產或銀行倒閉。不論出現何種情況，最終都會影響環球金融業務，悲觀者甚至認為可能出現上世紀30年代的大蕭條。以風險管理角度考慮，收緊水喉是理性決定。
向現實低頭 急出貨者終要降價
自8月以來，樓市成交轉靜，但價格一直未見明顯回落。其中一個原因是港府去年推出特別印花稅後，炒家大致消失，持貨者以用家及長綫投資者為主。即使 金融市場風聲鶴唳，由於按息平、持貨成本低，令樓市未見大規模劈價散貨。原本用意是遏抑樓價的措施，反過來成為穩定樓價的因素，或說是延後了樓市的調整。
雖然樓市未見大規模劈價散貨，但成交量下跌，最終會令需要出貨的業主面對現實。如果歐債問題惡化，銀行收緊水喉的情況持續，本地樓市成交寥寥，樓價或出現「陰乾式」下跌，即每月微跌，維持一段長時間。
現時有意入市的準買家，在考慮「樓價是否高處不勝寒？」、「是否可負擔按揭供款？」之外，亦宜考慮「是否可順利借入足額按揭？」。
另一個可能觸發樓市明顯調整的是一手發展商態度。比起散戶式的炒家，發展商才是樓市的真正大戶。2003年以來，發展商都不願平價賣樓，原因是土地 供應有限，難以補充麵粉便自然不願平價賣麵包。但現時港府已明顯增加土地供應，部分持貨較多的發展商，如估計麵包價格偏軟，或會重拾「求量不求價」的策 略。一旦有大規模新盤以低於二手價開售，二手樓價格勢將被壓低。
民企老闆伺機沽貨還債保命
最後，大家亦宜留意國內民企拖欠貸款的風潮會否惡化。如果國內民企債務危機爆破，可能觸發持有香港資金的國內大戶賣樓套現還債。眾所周知，國內買家已是本地樓市一大上升動力。如現時出現大規模的內地客賣樓套現潮，二手樓價將出現明顯調整，連帶影響一手訂價。
或者有人會認為，不少民企老闆索性「走佬」，反而會保留香港的資產。但筆者認為，國內民企老闆均是「地頭虫」，只在自己熟悉的環境稱王稱霸，走佬便難以東山再起；較大可能仍是盡可能還債，香港物業現時仍有水位，反而是最有可能被出售套現的資產。
原文刊於經濟日報網站 2011年10月10日
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