評估銀行收水影響

上星期按揭市場熱門話題是「銀行收水」，市傳數家中小型銀行因全年按揭業務達標，暫停審批按揭；部分樓市淡友更認為銀行此舉會令樓市調整加劇，樓市好友卻認為，銀行收水是短期現象，2011年行將過去，踏入2012年，銀行為爭取按揭市場份額，按揭市場將恢復正常。

一般來說，銀行的確會在每年年底制定來年按揭目標；2011年1至9月新取用按揭總額已逾二千億元，較2009年全年數字為高，部分在上半年較進取的銀行，可能因按揭早已達標而暫停審批按揭。在「正常情況」下，銀行很有可能在製定明年按揭目標後，恢復審批按揭。但筆者擔心，明年情況可能有變---銀行當然會有新一年的按揭目標，但形勢所限，審批態度可能仍是消極。

原因之一，是過去數年批出的按揭，回籠速度偏慢---香港一般新造按揭合約的供款期長逾20年，但客戶平均的贖樓年期是7至10年。一般贖樓原因是換樓、轉按。但換樓多在樓市上升周期大量出現，現時普遍估計樓價有下調壓力，加上600萬以上物業難以借足7成，換樓需求被遏抑。

轉按方面，現時新造樓按利率平均在2.5厘以上，較2、3年前批出的按揭，利率反而上升，轉按的需求亦減；兩大因素影響之下，筆者估計未來一年，向銀行贖樓的個案會減少。

贖樓減少，意味整體上銀行按揭資產規模維持；簡單易明的形容是：過去銀行手上有20隻會，每年有3、4隻贖回，明年的情況可能是1、2隻。較少人贖會，銀行手上的按揭資產規模不減，新年度按揭目標亦難以大幅增加。

現存按揭資產的定價偏低，反而促使明年新造按揭利率仍有上升壓力。過去兩年，大量新造按揭以拆息加1厘以下批出，此些享受低息按揭的客戶，除了是換樓、或其他原因加按套現，否則不會轉按，贖樓期偏長。

過去一兩年越進取搶佔市場的銀行，在未來一段時間內，整體按揭資產的平均息差都不理想。銀行要改善整體資產的平均息差，唯有將新造樓按利率逐步調高。基於上述原因，即使美國在2012年全年不加息，筆者仍然估計新造按息將持續走高，會增加樓市的下調壓力。

原文刊於 imoney 2011年10月29日