上星期曾特首在施政報告中宣佈推出新居屋，市場有彈有讚；筆者亦認為，比起過去與私樓市值掛勾的舊居屋，新居屋會有較佳的平抑樓價效果。但對於曾蔭權以「市場失效」作為恢復推出居屋的理由，筆者並不贊同。另外，由按揭角度出發，筆者亦認為新居屋的定價問題，有大量需要澄清的地方。
先說理念問題。曾蔭權在上周三出席電視論壇時，以「市場失效，近年落成的私樓單位都是豪宅」作為推出新居屋的理由。筆者對此是百分百不同意，失效的是政府，不是市場。政府在2002年後一直緊縮土地供應，即使眾多學者、地產商建議恢復定期賣地，政府都拒絕；勾地制度下，每年只有少量地皮被勾出，而且傾向貴重地皮。所以，近一兩年現樓供應緊，而且都以豪宅定位，出問題的不是市場，是政府。是政府放任不管，令供應緊張。如果過去數年，政府維持較正常的土地供應，樓價也不會步步高升。
筆者認為單以「平抑樓價」的角度考慮，新居屋「售價與合資格申請人供款能力掛勾」一點，會比舊居屋有效。但新居屋的背後，仍有不少原則問題要考慮：為什麼要資助月入3萬元的家庭置業(月入3萬元，已高於香港居於私人住宅家庭收入中位數)？如果樓價仍然上升，未來月入6萬元的家庭都負擔不了私樓，政府是否也要協助他們買樓？長遠來說，政府有沒有任何規劃，有多少比例的香港家庭置業需要會由政府協助？
其次是操作問題。現時新居屋的概念，是月入3萬元以下，首次置業家庭有資格申請；政府現時說，初步估算樓價在200萬元以下。筆者認為此估算的背後，隱藏嚴重問題。
官方的估算條件是：利率4.5厘、按揭成數9成，年期20年計。200萬元樓價，借180萬元，供20年，月供為$11,388，不逾月入3萬元家庭收入的4成。利率4.5厘大概是過去10年的按揭利率的平均數，表面看來假設合理。問題是，如果新居屋推出時，按息特別偏高，或特別偏低，如何處理？
以今年初新造按揭利率約1厘計算，套入「按揭成數9成，年期20年」的條件，月入3萬元家庭，可以供260萬元的按揭(月供11,957元)，即樓價為289萬元。相反，2006年最優惠利率曾達8厘，按息約6厘；如果新居屋推出時，按息在6厘水平，套入「按揭成數9成，年期20年」的條件，月入3萬元家庭，可以供167萬元的按揭(月供11,964元)，即樓價186萬元；與上述利率為1厘時的條件比較，「合理售價」差距逾百萬元。
新居屋售價設定了「與申請人供款能力掛勾」的條件，最終會令不同時候出售的居屋售價大幅波動。當然，房委會可以沿用舊例，在「折扣價」方面動手腳，例如在息口平的時候，也照讓維持略高的售價(即折扣較少)，但結果卻會導致不同時期的居屋在未來轉讓時的補價有大幅差距。政府如何避免補價受利率影響的問題，應該向市民交代。
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