代客供樓?

報載香港出現豪宅業主「走路」個案；據報道，有關業主持有一個市值三千多萬元單位，其後陸續多次向不同財務公司加按，部分貸款的利率高達數十厘。業主在按盡單位之後捲款失蹤。報道中最奇特的部分是：借出貸款最多的財務機構，為免損手，居然決定代供其他債主的貸款。

要解釋此宗個案如何奇怪，大家先要了解一些按揭流程。按揭是有抵押貸款，一般一按由銀行提供，銀行受金管局監管，對於不同樓價的按揭成數有一定限 制。報道中，那個三千多萬元的物業，一按只有千多萬元（即約五成）。業主借了一按，會與銀行簽訂按揭契，而樓契亦會由銀行保管，而在土地註冊資料中，亦會 列明物業由什麼銀行於何時承按。

財務公司二按生意有利可圖

借了一按，物業便是銀行貸款的抵押品，理論上除非銀行同意（多數情況是發展商的二按），否則已抵押的物業，不可再借入二按。但現實中，不少財務公司會接受已抵押的物業，借出二按。

原因是一按未償還本金與物業市值可能有很大餘額，即使業主無力供款，財務公司仍可以第二債權人身份追討，也不會血本無歸。加上此類二按利息高，不少 財務公司趨之若鶩。雖然財務公司不會持有樓契，但在物業註冊資料上，仍會註明有關貸款利益。此類操作的最大問題是，一旦一按銀行發現，借款人未經同意而將 物業再按，銀行可call loan。

報載單位已向不同銀行、財務公司抵押九次，估計欠款共3,800萬，物業市值3,100萬。第一債權人（一旦物業拍賣，有優先權取回欠款者）是一家 銀行，按揭本金估計一千多萬。業主懷疑走路後，最大債主（最後向業主借出最多款項的財務公司，借出約1,800萬元），決定暫代業主償還一、二按供款。其 原因是一旦銀行收樓拍賣，如拍得3,100萬元，銀行、其他財務公司依序取回款項，「最大債主」只可取回約900萬元，損失慘重。

代客供樓有古怪

說完背景資料，要說有關個案有何古怪。古怪一：當物業估值只有3,100萬，而物業按揭尚欠2,000萬元的情況下，筆者不認為有太多財務公司有勇 氣貸出1,800萬元。個案中的業主在半年內密集式借入二按，動機可疑，即使是提供高息二按的公司，也不會單因高息而批出按揭。其中一個可能性，是業主有 另外一些資產抵押予此家「最大債主」，即 cross-collateralized mortgage（交叉抵押按揭）。

其次是，「二按公司代供一按」，也是筆者聞所未聞。理性上「代供一按（及其他欠款）」，此家最大債主的唯一贏面，是等待樓價上升2成多，再與其他債 權人相討，拍賣物業，各自收回欠款。但相信現時罕有市場中人會認為樓價可在短期內上升2成。縱然樓價有上升空間，「最大債主」行動如同在「死會」上加碼， 是犯本之舉。

不計一按及「最大債主」本身1,800萬元的貸款，物業尚欠不同財務公司約1,000萬元，估計年利率為30厘，一年利息支出是300萬元。假設 「最大債主」可在一年後以3,800萬元賣出物業，在利息上仍會損失300萬元左右，左看右看，筆者亦難以看出此家「最大財主」為何會作出「代客供樓」的 義舉。

其實在資訊不充足的情況下，第三者難以知道完整故事，例如最大債主手上是否有債仔的其他抵押品。因此，看到「代客供樓」的故事，建議大家只能當娛樂新聞去看待這些報道。

原文刊於 經濟日報網站 2011年10月26日

欄目：宏觀論按