曾蔭權上周宣佈推出新居屋，坊間對新居屋褒貶不一，但罕有評論由按揭、信貸角度出發；筆者且試由此入手，議論一下。
居屋有房委包底 銀行批按手鬆
過去的舊居屋一手市場，不論是白表抑或綠表買家，由於有房委會擔保，萬一按揭借款人無力還款，房委會會向銀行賠償按揭未償還餘額，銀行按揭的批核甚 為鬆動。筆者曾經接觸一個個案，白表買家抽中居屋，其人有數十萬元經常逾期償還的私人貸款；此位買家徵詢筆者意見，是否適宜再借入按揭，購置居屋。筆者當 時的意見是：你的負債已重，不宜再增加債務負擔。此人最後仍然決定去馬，結果是，銀行仍然以一般按揭利率批出按揭。
一般按揭批核，銀行有一定的手續，了解申請人的負擔能力，在信貸資料庫中查閱信貸紀錄，無問題，才會批出按揭。但銀行對一手居屋按揭的申請，態度卻 大有不同，就筆者了解，部分銀行過去在批核一手居屋按揭時，查閱信貸紀錄只是例行程序，即使信貸紀錄有瑕疵的客戶，按揭申請也照批不誤。原因很簡單：有問 題，房委會包底，銀行事實上不會有損失的空間，銀行不必嚴格把關。
銀行對一手居屋按揭把關不嚴，問題是，究竟房委會本身，有沒有能力，或者說，會不會去查閱成千上萬的居屋申請人的信貸紀錄？以上述個案來說，筆者懷 疑房委會欠缺有關程序。此種情況其實很「正常」，房委會的資金，某程度上是公帑，一來是多多輸得起，二來不是房委會、官員自己錢，少量損失的個案，沒有太 多人在意。
新居屋定價方法有問題
居屋過去沒有發生大規模的按揭壞帳，是房委會，也是香港人的僥倖。但制度運行不應依賴運氣，筆者建議，未來新居屋如當局維持房委會擔保的按揭安排，在制度上也有完善的空間：房委會申請人的信貸紀錄，要有起碼的了解。
新居屋的另一個問題是定價。政府表明，新居屋定價不再與市價，而是與合資格申請人的負擔能力掛勾。官方估算，新居屋定價不逾200萬元。
官方的估算條件是：利率4.5厘、按揭成數9成，年期20年計。200萬元樓價，借180萬元，供20年，月供為$11,388，不逾月入3萬元家庭收入的4成。利率4.5厘大概是過去10年的按揭利率的平均數，一切似乎問題不大。
問題是，現實中，按揭利率是浮動的。一個人在按息4.5厘時可負擔180萬元的按揭，不代表他在按息8厘時也可負擔一樣的按揭。
根據「按揭成數9成，年期20年，供款不逾3萬元4成」的條件：
‧居屋推出時按息如為1厘(等同今年年初的新造按息)，月入3萬家庭可負擔按揭260萬，居屋售價289萬元；
‧居屋推出時按息如為4.5厘(現時官方的估算標準)，月入3萬家庭可負擔按揭180萬，居屋售價200萬元；
‧居屋推出時按息如為6厘(2006年時的新造按息)，月入3萬家庭可負擔按揭167萬，居屋售價186萬元；
可見：政府現時的估算標準，受按息波動影響，售價波幅逾100萬元。(上述計算甚為保守，1997年按揭利率逾10厘)
政府以按揭負擔能力來計算居屋樓價，出發點沒有問題，問題是方法。正如筆者過去批評，坊間及官方以供款負擔比率（debt to income ratio）來衡量負擔能力有一定問題。筆者建議，未來新居屋推出時，售價應該考慮以「樓按負債率mortgage debt leverage」作定價標準。
簡單來說，政府可以計算一下：新居屋樓按總額，不超過合資格申請家庭年收入5倍。以家庭收入3萬元計，代表一手居屋按揭金額上限是180元，9成按 揭的話，樓價200萬元。此舉一樣可以令申請人購入中長線來說可負擔的單位，亦不會因為按揭利率波動，而令新居屋每期定價忽上忽下。
原文刊於經濟日報網站 2011年10月19日
欄目宏觀論按
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