近期新造按息上升，一般新造按息水平約2.5厘，較年初的H+0.7%，即大概0.9厘，大幅上升210點子。銀行上調新造按揭利率，主要原因是資金成本 上升：新近港元一年定期存款利率已達2厘水平。有銀行家便對筆者吐苦水：銀行表面是上調按息，但以息差計，在存款利率步步高升的情況下，按揭息差並沒有擴 闊多少。
存款利率升 按揭息差沒擴闊
筆者聽到「賓架」此言，想到兩件事，其一是銀行仍有上調新造按息的主觀意願；其次是：早兩年銀行搶市佔率，以平均H+0.7%借出按揭，現時一個月拆息大 概仍是0.21厘，大筆近年貸放的按揭，事實上每月仍是以不足一厘供樓，銀行可謂有口難言。除了銀行家吐吐苦水，更有銀行以接受傳媒訪問的方式放風：大量 以極低按息貸出的按揭如佔銀行按揭資產比例偏高，將影響銀行盈利，「可能有銀行會與客戶重訂價格」。
括號內句子的意思，解讀出來就是：如果銀行現有的組合中有太多H+0.7厘的合約，在現時資金成本上升的情況下，這些按揭事實上是蝕本生意，如果情況持續至銀行不能接受，可能有銀行會與既有客戶重訂按息。（有關報道在網上討論區已引發熱烈討論）
其實上述消息在行內已流傳一段時間，筆者在香港經濟日報集團旗下的《晴報》創刊號（8月1日）專欄中，曾評論有關消息。筆者的理解是：說「有行家可能會如何如何」，意思其實是「我們想如何如何。」
H+0.7%按揭 盈利微薄
筆者估計新造按揭按息會持續上升，原因之一亦與銀行早一兩年借的按揭利率太低有關。平心而論，銀行以H+0.7%貸出按揭，盈利的確微薄。銀行有充足動 機，在2011年的新造按揭中擴闊息差，令整體按揭組合息差回復正常。問題是今年樓市成交量回落，當局又進一步收緊按揭成數，令一眾銀行算盤難以打響，早 一兩年以極低息貸出的按揭比重仍高，以加權值計算，貸款組合的回報會明顯偏低，直接影響淨息差（Net Interest Margin）。
調整按揭價格 後果嚴重
如果銀行不能夠透過上調新造按息，補救按揭組合的低回報；那麼，另一個可考慮的方案，便是修改現有按揭組合的利率，以改善盈利。要調整現有組合按息，其中 一個方式是上調最優惠利率或拆息，但在聯繫滙率下，兩者事實上不由銀行完全操縱。剩下的可能性，便是「調整既有按揭組合價格」，例如，H+0.7%，上調 至H+1%。
問題是，調整既有按揭價格，與上調新造按息完全是兩回事。前者涉及更改合約。按揭的價格，包括以H或P為基準，以及息差（SPREAD）。合約是由雙方制 定的，銀行極難單方面更改合約（正如你不可用「我失業」為理由，自行每月調低按揭供款）。如銀行單方面更改合約，先不論法律爭議，在社會形象上將有重大代 價。（雷曼事件令多家銀行出現一批索償客戶長駐，已令銀行不勝其擾，更改既有按揭價格，後果可能更嚴重）
銀行放風是一回事，筆者估計，即使每家銀行都有主觀願望上調既有按揭組合價格，都難有人英勇帶頭。未來的可能發展，是銀行進一步上調新造按揭利率，至平均 P-2%，即3.25厘水平，以拉上補下的方式改善按揭組合平均息差。萬一有銀行英勇帶頭的話，先不說可能引起現有客戶震怒的後果，要令「單方面更改合 約」一事合理化，有關銀行恐怕亦需要證明現有按揭組合已「蝕入肉」，否則難以引起同情。
原文刊於經濟日報網站 2011年10月4日
欄名:宏觀論按
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