評施政報告

曾特首宣讀任內最後一份施政報告，對於市民最留意的房屋措施，報告發表前消息早已洩露——每年提供2,500至6,500個新居屋單位，聽來反有新意欠奉的感覺。

平心而論，焦點所在的「新居屋」，在制度設計上甚為合理。過去居屋難以平抑樓價，原因之一是與私樓市值掛鈎，居屋售價緊隨私樓價步步高陞。現時的新 居屋訂價與合資深人士負擔能力掛鈎，至少在制度上避免了「舊居屋」時代，出現白表合資格人士事實上負擔不起居屋按揭供款的尷尬情況。

另一個值得一讚的是新居屋有較明確的「退場機制」——當私人住宅市場價格下跌，至合資格人士可以負擔私樓價格時，居屋供應將減少。

質疑政策延續性

所謂有讚有彈，政府放風後，坊間對新居屋政策亦不乏批評：包括「遠水不能救近火」——最快可在2014至2015年供預售，2016至2017年落成。但基於覓地、建屋需時，筆者認為的時間表可以接受。

筆者認為新居屋政策的主要問題不在於落成需時，而在於時機不合、欠缺內在邏輯。

先說時機問題：放任房屋價格暴升，曾蔭權在任期最後一年（其實不足9個月），忽然來一個大有為房屋政策，政策可以有多大延續性？

政府將在明年換屆，現時推出任何中長綫房屋措施，都是多餘的。不管新一屆特首是誰，都沒有必要跟隨上一屆政府的房屋政策。香港特首是5年一任，而中 央已承諾香港人可於2017年以普選選出特首。先不管2017年的特首選舉有沒有任何篩選，2012年上任的特首，如想於2017年連任，必須予一般港人 一個「有為、革新」的形象。筆者估計現時的主要官員中，大部分將不會獲留用。現時由曾蔭權推出的措施，有很大機會被新一屆政府完全推翻（或改頭換面）。

真正對未來10年香港房屋土地政策有影響的，是幾位疑似特首候選人的政綱，而不是姍姍來遲了數年的曾蔭權房屋政策。曾蔭權在任內最後一年才推出重要 房屋措施，除了下一屆不會照跟的問題外，也隱藏資助房屋架床疊屋的問題。由港英時代的居屋、夾屋算起，董建華年代有租置計劃，曾蔭權去年推出置安心，加上 現時的「新居屋」，明年新特首上場可能又有新版本，令市場上的資助房屋類型太多，補價程序、甚麼買家合資格在二手市場購買等的規定各有不同。資助房屋的種 類太多，最終會令市場割裂，影響轉售價格。

房策欠邏輯

第二個更大的問題是措施欠缺內在邏輯。合資格申請新居屋的家庭是月入3萬元以下家庭。乍聽起來十分合理：3萬元收入，現時的確難以負擔私樓樓價（二手樓在年內的平均成交價已逾400萬元）。問題是，3萬元的家庭收入，已超逾本地私宅住戶的入息中位數（28,000元）。 換言之，在新居屋的措施下，現時多於一半居於私人住宅物業的家庭（如果其居住單位不是自己購置的），理論上都合資格申請新居屋。或者說：政府變相承認，多於一半居於私人住宅的家庭，事實上難以在私人市場購置單位。

出現此情況，原因仍是政府欠缺長遠房屋政策目標。政府近年說出來的房屋目標都是「穩定樓價」，結果只有頭痛醫頭，推出的措施只為解決一時民意壓力，最終香港人的一般居住環境了無改善。

曾先生任期只餘9個月，事實上不必期望他現時推出有延續性的措施。與其寄望於曾蔭權，香港人不如加緊督促幾位疑似候選人，盡早交代政綱。

原文刊於經濟日報網站 2011年10月12日

欄目 宏觀論按